Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить и возвратить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании недействительной части сделки

по апелляционной жалобе представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО2

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 26 августа 2016 года

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя истца-ответчика ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, ответчика-истца ФИО1, считавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Старооскольскому городскому округу Белгородской области на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 70,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, которое является объектом культурного наследия регионального значения.

На основании договора аренды № № от 27.03.2015, заключенного между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО1 арендодатель передал в аренду арендатору для размещения адвокатской конторы нежилое помещение основной площадью 15,80 кв.м, общей площадью 15,80 кв.м (номер по плану строения второго этажа -2), расположенное по адресу: <адрес>

Дело инициировано иском Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1, который, ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы, просил расторгнуть договор аренды № № от 27.03.2015, заключенный между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО1, обязать ФИО1 освободить и возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области нежилое помещение с кадастровым номером №, основной площадью 15,80 кв.м, общей площадью 15,80 кв.м (номер по плану строения второго этажа -2), расположенное по адресу: <адрес> взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 27.03.2015 по 31.05.2016 в размере 29 628,10 руб. и пени за период с 06.04.2015 по 26.05.2016 в размере 3 782,85 руб.

Ответчик ФИО1 в свою очередь предъявил встречные исковые требования, в которых просил признать недействительным договор аренды №№ от 27.03.2015 в части установления ежемесячного размера арендной платы в сумме 4 808,75 руб. В обоснование требований указал на то, что предметом договора аренды являлся входящее в состав памятника истории культуры нежилое помещение, в связи с чем размер арендной платы, согласно Положению об особенностях предоставления в аренду являющихся муниципальной собственностью Старооскольского городского округа Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии, составляет 1 рубль за 1 кв.м.

Решением суда иск Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отклонен, встречный иск ФИО1 признан обоснованным в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобе доводы, приходит к следующему.

Согласно ст.650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п.3 ст.654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Как следует из п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 27.03.2015 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения № №. Срок действия договора с 27.03.2015 по 26.02.2016.

Размер арендной платы устанавливался в соответствии с Приложением № 1 в сумме 4 808,75 руб. и подлежал уплате арендатором не позднее 10 числа каждого месяца в течение действия договора. Договором также предусмотрено начисление пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности (п.6.5).

При рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из того, что арендуемое ответчиком-истцом нежилое помещение расположено в здании, входящем в перечень объектов культурного наследия Белгородской области, находящихся в областной и муниципальной собственности, которые не используются и могут быть переданы в долгосрочную аренду, ввиду чего размер арендной платы по договору должен быть установлен исходя из величины 1 рубль за 1 кв.м, согласно Положения об особенностях предоставления в аренду являющихся муниципальной собственностью Старооскольского городского округа Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии, утвержденного решением Совета депутатов Старооскольского округа Белгородской области от 03.03.2015 № 277, в связи с чем удовлетворил встречные исковые требования.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

В преамбуле к Федеральному закону от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации отмечено, что объекты культурного наследия народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия.

Согласно статье 6 указанного Закона под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия в соответствии с этим Законом.

В силу статьи 33 Закона объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Согласно перечня объектов каультурного наследия Белгородской области ….(л.д.87-89) нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 70,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> является объектом культурного наследия регионального значения.

С 23.04.2015 согласно заключения управления культуры Белгородской области является объектом культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии.

Пунктом 5.2.20 договора аренды от 27.03.2015 предусмотрено, поскольку нежилое помещение входит в состав памятника истории и культуры, на него распространяется охранный статус памятника в соответствии с действующим законодательством. Этим же пунктом договора на арендатора возложена обязанность одновременно с договором заключить с органом, уполномоченным осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, охранное обязательство и выполнять значительный перечень условий, регулирующих содержание переданного в аренду нежилого помещения.

В силу п.1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установление льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, определяются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"были установлены льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии

Согласно ст.14.1 вышеназванного закона неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящиеся в неудовлетворительном состоянии (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии), относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований, установленных настоящей статьей.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора.

Существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 настоящего Федерального закона, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

В случае неисполнения арендатором указанного условия договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 Положения об особенностях предоставления в аренду являющихся муниципальной собственностью Старооскольского городского округа Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии, утвержденного решением Совета депутатов Старооскольского округа Белгородской области от 03.03.2015 № 277 сведения об объектах культурного наследия регионального значения, нуждающихся в проведении работ по их сохранению, предусмотренных статьями 40 - 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предоставляются управлением культуры администрации Старооскольского городского округа (далее - Управление культуры администрации) на основании заключений управления культуры Белгородской области.

Определение объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, нуждающихся в проведении работ по их сохранению, предусмотренных статьями 40 - 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", осуществляется на основании заключений Управления культуры администрации.

Аналогичные положения о запрете передачи объектов культурного наследия в аренду, при отсутствии соответствующего заключения уполномоченного органа содержатся и в Положении об особенностях предоставления в аренду являющихся государственной собственностью Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии, утвержденных Постановлением Правительства Белгородской области от 04.08.2014 № 295-пп.

В материалах дела имеется заключение управления культуры Белгородской области в отношении спорного объекта культурного наследия от 23.04.2015, что позже даты заключения оспариваемого аренды.

Доводы ответчика-истца о том, что истцу было известно о необходимости применения льготного размера арендной платы, поскольку Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и управление культуры являются структурными подразделениями администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, что подразумевает их взаимодействие между собой не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела судебной коллегией.

В материалы дела не представлено заключение управления культуры Белгородской области, которое было бы датировано ранее заключенного между сторонами по делу договора аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия на находит оснований не согласиться с доводами жалобы об отсутствии оснований для передачи объекта культурного наследия на условиях установленных положением об особенностях предоставления в аренду являющихся муниципальной собственностью Старооскольского городского округа Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии, утвержденного решением Совета депутатов Старооскольского округа Белгородской области от 03.03.2015 № 277.

В соответствии с условиями Договора и ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно с п. 2.1. Договора общая сумма арендной платы рассчитывается согласно Приложению № 1 к Договору и составляет 4 808,75 руб.

Расчет арендной платы по данному договору произведен истцом-ответчиком на основании решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2008 года № 137 «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа», а с 01.08.2015 года расчет арендной платы изменился в связи с изданием решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2015 № 321 «О внесении изменений в порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа» и стал составлять 5 770,50 руб. в месяц согласно Приложению № 1 к Договору, которое вступает в действие с 01.08.2015 года.

Согласно пункту 2.2. Договора Арендатор (ответчик) не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, в соответствии с Приложением № 1 к Договору. Копии платежных поручений, подтверждающие перечисление арендной платы, Арендатор представляет Арендодателю не позднее 15 числа следующего месяца.

С учетом внесенной частично ответчиком-истцом арендной платы за период с 27.03.2015 года по 31.05.2016 года, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 29 628,10 руб., которая подлежит взысканию с ответчика, согласно ст.309,614,621 ГК РФ.

Представленный истцом расчет не оспорен стороной ответчика, является арифметически верным и соответствующим условиям заключенного договора.

С учетом положений ст.330 ГК РФ и в соответствии с п.6.5 договора с ответчика подлежит взысканию пени в сумме 3 782,85 руб. за период с 06.04.2015 по 26.05.2016.

Арендатор не производил своевременно оплату, истец 05.05.2016 уведомил его о расторжении договора с 15.06.2016, однако задолженность ответчиком не погашена, хотя ответчик продолжает пользоваться арендованным имуществом.

Согласно положений ст.619 ГК РФ требования истца о расторжении договора и обязании ответчика освободить и возвратить истцу спорное помещение подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объёме, основания для удовлетворения встречных требований арендатора отсутствуют.

На основании положений п.2 ст. 328 ГПК, п.1, п. 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым заявленные Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области требования к ФИО1 удовлетворить. Встречные исковые ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отклонить.

Руководствуясь п.2 ст.328 ГПК РФ, п.1, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 26 августа 2016 года по делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить и возвратить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании недействительной части сделки, отменить.

Принять по делу новое решение, которым заявленные Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области требования к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить и возвратить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № № от 27.03.2015 нежилого помещения с кадастровым номером №, основной площадью 15,80 кв.м, общей площадью 15,80 кв.м (номер по плану строения второго этажа -2), расположенного по адресу: <адрес> заключенный между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить и возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области нежилое помещение с кадастровым номером №, основной площадью 15,80 кв.м, общей площадью 15,80 кв.м (номер по плану строения второго этажа -2), расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области задолженность по арендной плате за период с 27.03.2015 по 31.05.2016 в размере 29 628,10 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области пени за период с 06.04.2015 по 26.05.2016 в размере 3 782,85 руб., а всего 33 410,95 руб.

Встречные исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании недействительной части сделки признать необоснованными и отклонить.

Председательствующий

Судьи