Гражданский кодекс часть 1

Признать недействительным договор № <...> аренды недвижимого имущества – нежилого помещения <...> по <...> – от <...> между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 <...> 50 копеек».

Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора аренды, взыскании сумм.

В обоснование иска указала, что <...> заключила с ФИО1 договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ответчик предоставил ей в аренду нежилое помещение по адресу: г. Омск, <...>, общей площадью 130 кв.м. сроком на 12 месяцев – с <...> по <...> Арендная плата была установлена в размере <...> за один квадратный метр и с учетом арендуемой площади определена в размере <...> в месяц. Она внесла ФИО1 предоплату за аренду нежилого помещения в размере <...>, что подтверждается рукописной записью ответчика в тексте договора. Поскольку арендуемое жилое помещение было непригодно для использования и нуждалось в ремонте, истец провела ремонт помещения на общую сумму <...> 50 коп. Однако во время ремонта выяснилось, что нежилое помещение невозможно эксплуатировать, для приведения его в надлежащее состояние необходимы значительные вложения денежных средств, о чем она не знала и не рассчитывала при заключении договора. Кроме того, спорное строение является самовольной постройкой, право собственности на которую не зарегистрировано. С учетом изложенного просила признать указанный договор аренды недействительным, взыскать с ФИО1 в ее пользу <...> в счет возврата предоплаты по договору аренды, <...> 50 коп. в счет компенсации расходов по ремонту помещения, а также судебные расходы по получению сведений из ЕГРП в размере <...> и <...> 24 коп., по оформлению нотариальной доверенности в размере <...> и по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании ФИО2 участия не принимала.

Её представители ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали. Дополнительно указали, что в ноябре 2013 г. ФИО2 устно предложила ФИО1 расторгнуть договор аренды, но он отказал, поэтому в феврале 2014 г. истец прекратила все ремонтные работы и выехала из помещения, вернув ответчику ключи. К изготовлению мебели она так и не приступила.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия также не принимал. Его представитель ФИО5 исковые требования не признал. Пояснил, что предусмотренных законом оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, так как у спорного помещения только один собственник – ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Изначально помещение являлось нежилым, было выстроено на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, впоследствии переведено в жилое со сменой почтового адреса. Не отрицал, что на момент заключения договора аренды у ответчика не имелось правоустанавливающих документов на строение, поэтому оно сдавалось в аренду в качестве объекта незавершенного строительства, что законом не запрещено. При этом в заключенном между сторонами договоре аренды были согласованы все его существенные условия: объект аренды, размер арендной платы, срок аренды, а также состояние помещения, которое нуждалось в благоустройстве и которое истец приняла по акту приема-передачи без каких-либо замечаний. Поэтому ФИО2 и были проведены ремонтные работы на сумму <...> 50 коп., указанную в акте приема-передачи имущества. Также истец внесла <...> в качестве арендной платы. Полагает, что поскольку договор аренды расторгнут не был, соответствующего соглашения не имеется, понесенные истцом расходы на ремонт помещения подлежат зачету в счет арендной платы.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, считая, что оснований для признания договора аренды недействительным не имелось. Приводит доводы о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности не может являться основанием для ограничения прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях. Ссылаясь на правовую позицию ВАС РФ, полагает допустимым заключение договора аренды в отношении вновь построенного объекта недвижимого имущества до момента регистрации права собственности на него. Кроме того, полагает, что суд не дал должной оценки условиям договора о том, что спорное помещение нуждается в благоустройстве, а арендатору предоставлено право выполнять работы и нести материальные затраты на ремонт помещения, которые засчитываются в счет арендной платы. Повторно указывает на то, что акт приемки-передачи арендуемого помещения не содержит каких-либо замечаний и претензий со стороны арендатора о техническом состоянии объекта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ФИО1, его представителя ФИО5, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО2 ФИО3, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии со ст. 606 ГПК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, <...> между ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 130 кв.м., находящегося в нежилом строении по адресу: г. Омск, <...> имеющего на поэтажном плане первого этажа наименование «№ 1».

Согласно п. 1.4 договора имущество предоставляется в аренду сроком на 12 месяцев с даты заключения договора – до <...> Дата начала пользования недвижимым имуществом – <...> г.

По условиям договора арендная плата состоит из двух составляющих: платы за эксплуатацию жилых помещений и компенсации оплаты коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение и т.д.). При этом плата за эксплуатацию арендуемых помещений устанавливается в размере <...> за один квадратный метр и с учетом арендуемой площади составляет <...> в месяц. Компенсация оплаты коммунальных услуг определяется исходя из показаний приборов учета расходы воды и электроэнергии, установленных в помещении.

Судом установлено, что <...> стороны также подписали акт приема-передачи арендуемого помещения.

В соответствии с актом приема-передачи имущества (л.д. 49) ФИО1 получил от истца в счет арендной платы <...>

Обращаясь в суд с иском о признании указанного выше договора аренды недействительным, ФИО2 указала, что была введена ФИО1 в заблуждение относительно свойств объекта, что привело к невозможности использования его в тех целях, о которых был предупрежден арендодатель, а именно: в помещении требуется проведение капитального ремонта.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации все представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами районного суда, отклоняя доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Из пояснений истца следует, что договор аренды спорного помещения был заключен ею как индивидуальным предпринимателем в целях использования арендуемого помещения в качестве производственного цеха для изготовления мебели. То обстоятельство, что ответчик знал о целях заключения договора, им не оспаривалось.

В то же время из материалов дела следует, что ФИО2 в аренду было передано помещение, в состоянии изначально непригодном к эксплуатации.

Сторонами договора согласовано, что помещение нуждается в благоустройстве, в связи с чем арендатор может выполнять работы и нести материальные затраты на ремонт помещения (п. 2.2 договора). Также согласована обязанность ФИО1 предоставить помещение в состоянии, пригодном для немедленной эксплуатации (п. 3.2.1 договора).

Согласно пояснений истца в целях благоустройства помещения она приняла на себя обязательства по ремонту помещения.

В частности, ею были понесены следующие согласованные с ответчиком затраты на материалы и оборудование на сумму <...> 50 коп.: дверь – <...>, электрокотел, батареи, комплектующие, работа по их установке <...>, дополнительные комплектующие – <...> 50 коп., оплата работы сантехника – <...> Факт несения истцом данных затрат ответчиком не оспаривался, подтвержден его подписью в акте приемки-передачи, а также показаниями свидетелей.

В то же время истцом указано, что ФИО1 обязанность предоставить помещение в состоянии, пригодном для немедленной эксплуатации, не исполнил, а несение данных затрат не сделало помещение пригодным для эксплуатации в целях, из которых она исходила при заключении договора, поскольку в нем было очень холодно и сыро.

Данные утверждения истца подтверждены представленными в дело фотографиями, ответчиком не опровергнуты, доказательств того, что ФИО2 приступила к изготовлению мебели в спорном помещении, что свидетельствовало бы о возможности использования его по назначению, суду представлено также не было.

Таким образом, со стороны истца действительно были предприняты определенные сторонами договора меры по благоустройству помещения, однако данные меры оказались недостаточными для его эксплуатации, о чем, заключая договор, истец не знала и не могла знать, поскольку договорные отношения между сторонами возникли в сентябре 2013 г. (о чем имеется отметка в акте приема-передачи, л.д. 11, 49), а невозможность эксплуатации помещения выявилась в ходе ремонтных работ в ноябре 2013 года, уже после подписания акта приемки-передачи, по наступлению заморозков.

Доказательств того, что, заключая договор, истец знала или могла знать о выявленных позднее недостатках, суду представлено не было. Соглашаясь с выводами районного суда, судебная коллегия исходит из того, что, действуя с обычной осмотрительностью, истец в любом случае не могла предвидеть недостатков объекта, выявленных с приходом зимы.

Таким образом, заключая договор аренды, ФИО2 действительно заблуждалась относительно качеств арендуемого помещения, которые при её виде деятельности, безусловно, носят существенный характер, что является основанием для признания договора аренды недействительным и применения последствий недействительности сделки.

Отвергая довод апеллянта о том, что в акте приемки-передачи каких-либо претензий к качеству объекта арендатором не отражено, судебная коллегия исходит из того, что невозможность использования спорного помещения в предполагаемых целях выявилась позже, что подтверждено пояснениями сторон и показаниями свидетелей, а само по себе знание о нуждаемости в благоустройстве не свидетельствует о том, что арендатор был уведомлен о состоянии передаваемого имущества и имел о нем достоверную информацию.

Приводимые апеллянтом доводы не опровергают наличие заблуждения истца о качествах предмета сделки.

Не могут быть приняты во внимание и доводы стороны ответчика о том, что помещение было передано истцу в состоянии, соответствующем договору аренды, поскольку необходимость проведения ремонтных работ была предусмотрена самим договором.

Так, согласно ст. 616 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт. В свою очередь обязанность производить капитальный ремонт возложена действующим законодательством на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Исходя из буквального толкования пункта 2.2. договора, в котором не оговорена обязанность ФИО2 производить капитальный ремонт помещения (что включает в себя, среди прочего, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, в том числе систем отопления, водоснабжения), предусмотренное договором благоустройство расценивается лишь как проведение текущего ремонта спорного помещения.

Указанное согласуется и с пунктом 3.2.1 договора, а именно с принятой на себя ФИО1 обязанностью предоставить помещение в состоянии, пригодном для немедленной эксплуатации, то есть в состоянии, с учетом уведомления ответчика истцом о целях аренды помещения, обеспечивающем соблюдение минимальных санитарно-эпидемиологических требований: поддержание соответствующей температуры в зимнее время, наличие водоснабжения.

Изложенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы ФИО1 о том, что он передал спорное помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации, о том, что промерзания стен в указанном помещении не имело места, а также о том, что истец фактически приступил к производству мебели какими-либо достоверными доказательствами по делу, в том числе свидетельскими, не подтверждены. Напротив, допрошенные в судебном заседании свидетели со стороны истца подтвердили, что помещение находилось в непригодном для эксплуатации состоянии, системы отопления и водоснабжения в помещении устанавливались по заказу и за счет истца.

В соответствии с п. 6 ст. 178 ГК РФ сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Поскольку договор признан судом недействительным, истцу должны быть возвращены все понесенные им затраты, к которым относится и арендная плата. Более того, учитывая, что истец фактически к эксплуатации помещения не приступил, напротив производил в нем ремонтные работы, ответчик каких-либо убытков в виде неполучения арендной платы не претерпел.

Доводов о несогласии с размером взысканной судом суммы апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апеллянта о возможности заключения договора аренды в отношении вновь построенного объекта недвижимого имущества до момента регистрации права собственности на него судебная коллегия отклоняет, поскольку в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Ссылки подателя жалобы на судебную практику ВАС РФ учтены быть не могут в виду того, что приводимые судебные постановления преюдициального значения для рассмотрения данного спора не имеют.

В то же время суждения апеллянта в части правомочия ФИО1 сдавать спорное помещение в аренду и располагать производство в жилом помещении существенного значения для проверки законности вынесенного решения не имеют, поскольку иск удовлетворен по иному основанию.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам, установленным судом, представленные доказательства судом исследованы полно, всесторонне, им дана надлежащая оценка, соответствующая ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Председательствующий: Оганесян Л.С. Дело № 33-6024/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой В.П.,

судей Полыги В.А., Утенко Р.В.

при секретаре Куяновой Д.А.

рассмотрела в судебном заседании <...>

«Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор № <...> аренды недвижимого имущества – нежилого помещения 181 по <...> - от <...> между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 <...> 50 копеек».

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Председательствующий

Судьи: