Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Д.В., в лице представителя В.В. на решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 09 августа 2018 года которым постановлено:

«Иск Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Департаменту имущественных отношений <.......> - принудительно изъять у Д.В. путем выкупа для государственных нужд <.......> земельный участок площадью <.......> м2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, расположенный по адресу: <.......>, <.......><.......> тракт, первый километр, кадастровый <.......> по выкупной цене <.......> рублей.

Взыскать с ФИО14Д.В. в пользу

Муниципального образования городской округ город Тюмень государственную пошлину в размере <.......> рублей».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда ФИО13, пояснение представителя ответчика В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца А.И., просившей оставить решение без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Истец Департамент имущественных отношений <.......> обратился в суд с исковым заявлением к Д.В. в котором просил принудительно изъять у Д.В. путем выкупа для государственных нужд <.......> земельный участок площадью <.......> кв.м. по выкупной цене, установленной в отчете об оценке от 04.09.2017 года №187/17 в размере <.......> рублей.

Требования мотивированы тем, что <.......> в адрес Департамента поступило ходатайство Главного управления строительства <.......> об изъятии для государственных нужд <.......> земельного участка площадью <.......> кв.м., подлежащего образованию из земельного участка с кадастровым номером <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, расположенного по адресу: <.......>, город Тюмень, <.......> тракт, первый километр в целях строительства окружной автомобильной дороги города Тюмени на участке от автомобильной дороги <.......> до автомобильной дороги <.......> пусковой комплекс (2 этап).

В целях строительства Объекта постановлением Правительства Тюменской области от 29.06.2017 года №290-л принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка. 03.07.2017 года Постановление №290-п направлено в адрес ответчика и получено ответчиком 24.07.2017 года.

12.10.2017 года ответчиком получено письмо с приложением проекта соглашения об изъятии, отчета об оценке объекта от 04.09.2017 года и кадастрового паспорта земельного участка. 16.11.2017 года в адрес Департамента поступило предложение ответчика об установлении размера возмещения за изымаемый земельный участок в размере <.......> рублей с приложением отчета об оценке от 10.11.2017 года №229/17. Письмом истец уведомил ответчика об отклонении его предложения по причине несоответствия, представленного ответчиком отчета, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и положениям Земельного кодекса Российской Федерации в данной части.

Соглашения об изъятии земельного участка между сторонами не достигнуто, в связи с чем истец обратился в суд.

Представитель истца А.И. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Уточнила исковые требования в части выкупной цены в размере <.......> рублей.

В судебном заседании ответчик Д.В. в удовлетворении иска просил отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Д.В. в лице представителя В.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции. Полагает необходимым назначить повторную экспертизу, проведение которой просит поручить эксперту С.А., оценщику 1 категории, обладающему необходимыми знаниями по оценочной деятельности и квалификацией, подтвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации органом, имеющим стаж работы более 21 года по специальности оценщик, имеющий высшее юридическое, высшее экономическое образование и дополнительное профессиональное образование по оценке, Директору ООО «Палата профессиональной оценки». Либо просит учесть отчет об оценке ООО «Партнер-Эксперт» от <.......>г., заключение которого имеются в материалах данного гражданского дела.

В жалобе ссылается на несогласие с экспертным заключением, от 26.04.2018 г. сделанным Торгово-Промышленной Палатой Тюменской области, т.к. считает, что при оценке допущено множество нарушений научно-методических требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», кроме того полагает, что при применении затратного подхода оценщиком допущено множество нарушений установленной методики расчета, что повлекло существенное занижение суммы возмещения за изымаемый земельный участок в частности: не проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка; не произведен расчет убытков, причинённых изъятием земельного участка; не произведен расчет упущенной выгоды.

Кроме того, ответчик ссылается, что в целях расчета упущенной выгоды, п.п. 2.3.2 заключения эксперта, который не производил осмотр земельного участка в натуре (лист 8 Заключения: осмотр произведен издалека), при изъятии земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м., который образован из земельного участка с кадастровым номером <.......> общей площадью <.......> кв.м., не учтено существенное ухудшение возможности коммерческого использования земельного участка, сохраняющихся у правообладателя, с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м. по сравнению с возможностью коммерческого использования исходного земельного участка.

Отмечает, оставленным без внимания факт того, что земельный участок с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м, оставшийся в собственности разделен на два контура, которые остались в зоне затопления (низине) и будут затапливаться дальше, в связи с чем, дальнейшее использование по назначению данного участка не представляется возможным. Таким образом ответчик ссылается на отсутствие расчета убытков при использовании оставшейся части земельного участка в произведенном экспертном заключении.

Также ответчик, указывает на нарушения в заключении эксперта научно-обоснованных требований Федерального стандарта оценки №7, в соответствии с которым в заключении не проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; в заключении не проводится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки; а также при проведении оценки не описан объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Считает не обоснованным использование лишь части доступных эксперту объектов-аналогов.

Кроме того, представитель ответчика в апелляционной жалобе ссылается на множество неясностей и противоречий в заключении экспертизы от 26.04.2018г. № 042-03-00018 г., в частности:

1. Отобранные, на стр. 19 в Заключение Эксперта, объекты сравнения: под №№1,3, 4 (из 4-х), не могут использоваться для установления стоимости изымаемого земельного участка, так как не сопоставимы с ним по площади и не являются объектами-аналогами. Указанная оценщиком информация о кадастровых номерах и разрешенном использовании данных земельных участков вызывает сомнения в достоверности, что ставит под сомнение обоснованность итоговой величины рыночной стоимости установленной оценщиком в Заключение Эксперта.

2. При определении итоговой стоимости, на стр. 31, в табл. 2.23. в качестве объекта оценки указан иной, не поименованный в определении о назначении судебной экспертизы, земельный участок с кадастровым номером <.......>, общей площадью <.......> кв.м., что ставит под сомнения правильность и обоснованность данного заключения.

Вместе с тем, ответчик указывает на допущенные экспертом грубые нарушения порядка расчетов, которые ставят под сомнение достоверность установленной стоимости. Полагает, что отчет заключение эксперта № 042-03-00018 от 26.04.2018г. Союз Торгово-Промышленная Палата Тюменской области не основан, на строго научной и практической основе, а наоборот прямо нарушает требования ст. 11 Закона об оценке, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение.

Ответчик в своей жалобе обращает внимание на то, что между имеющимися заключениями экспертов изымаемого принадлежащего Д.В. имущества есть существенные противоречия относительно стоимости объекта оценки. Ссылается на кадастровую стоимость изымаемого земельного участка, которая составляет <.......> руб., удельный показатель кадастровой стоимости <.......> руб. за 1 кв.м. При этом не согласен с выводами суда, о том, что именно экспертное заключение от 30.07.2018 года №162, в котором рыночная стоимость земельного участка указана в размере <.......> рублей является допустимым доказательством. Полагая, что в заключении не указаны убытки и упущенная выгода.

Обращает внимание на несогласие с отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, считая, что суд при этом не дал правовой оценки.

Кроме того, считает, что судом нарушена подведомственность, ответчик является индивидуальным предпринимателем, намеревался использовать земельный участок с разрешенным использованием для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства в предпринимательских целях, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд общей юрисдикции необоснованно, дело подсудно арбитражному суду.

В возражениях на апелляционную жалобу за подписью директора Департамента имущественных отношений Тюменской области А.В., истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей истца, ответчика, показания эксперта, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не находит.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 31.05.2017 года в адрес Департамента поступило ходатайство Главного управления строительства Тюменской области об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка площадью <.......> м, подлежащего образованию из земельного участка с кадастровым номером <.......>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации, расположенного по адресу: Тюменская область, <.......> в целях строительства окружной автомобильной дороги города Тюмени на участке от автомобильной дороги <.......> пусковой комплекс (2 этап).

Строительство Объекта предусмотрено документацией по планировке территории, предназначенной для размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры регионального значения, утвержденной Постановлением Правительства Тюменской области от 22.05.2017 года №166-п.

Сообщение о планируемом изъятии Земельного участка было размещено на официальном портале органов государственной власти <.......> в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно Выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <.......> Земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику.

По результатам обследования, сведениям ЕГРН Земельный участок свободен от объектов недвижимости.

В целях строительства Объекта постановлением Правительства Тюменской области от 29.06.2017 года №290-п принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области Земельного участка.

30.06.2017 года Постановление №290-п опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации.

03.07.2017 года Постановление №290-п направлено в адрес ответчика и получено ответчиком 24.07.2017 года.

30.06.2017 года решение об изъятии Земельного участка направлено в Управление Росреестра по Тюменской области заказным письмом.

21.07.2017 года Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <.......>

11.04.2017 года между Департаментом и ООО «Аллегра» заключен государственный контракт №12 на оказание услуг по оценке.

Согласно Отчету об оценке объекта оценки от 04.09.2017 года №187/17 рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 23.08.2017 года с учетом принятых при проведении оценки допущений и округления составляет <.......> рублей.

12.10.2017 года ответчиком получено письмо с приложением проекта соглашения об изъятии, Отчета об оценке объекта оценки от 04.09.2017 года №187/17 и кадастрового паспорта земельного участка.

16.11.2017 года в адрес Департамента поступило предложение ответчика об установлении размера возмещения за изымаемый земельный участок в размере <.......> рублей с приложением Отчета об оценке от

10.11.2017 года №229/17.

Письмом от 11.12,2017 года №18342/15-1 истец уведомил ответчика об отклонении его предложения по причине несоответствия, представленного ответчиком отчета, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и положениям Земельного кодекса Российской Федерации в данной части.

По ходатайству ответчика Д.В. судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Торгово-промышленной палаты Тюменской области.

Согласно, заключения эксперта <.......> от <.......> размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд <.......> земельного участка, площадью <.......> кв.м. с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, город Тюмень, <.......> тракт, первый километр, составляет <.......> рублей.

По ходатайству представителя истца и ответчика судом назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Импульс».

Из заключения эксперта № 162/2018 от 30.07.2018 следует, что размер

возмещения в связи с изъятием для государственных нужд <.......> земельного участка, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <.......>, город <.......><.......> тракт, первый километр, на дату определения составляет <.......> рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка <.......> рублей, величина убытков, связанная с поиском другого земельного участка и установление прав на него <.......> рублей, величина убытков, которые несет собственник в связи с оформлением прав собственности <.......> рублей.

Разрешая исковые требования, суд принял в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО «Импульс» <.......> от <.......> и определил выкупную стоимость земельного участка, подлежащего принудительному изъятию Департаментом имущественных отношений <.......> у Д.В. в размере <.......> рублей.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона, подтверждены исследованными доказательствами, оценка которых произведена судом по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В силу пункта 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав) (пункт 4 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к несогласию с выводами экспертов в заключениях судебных экспертиз и мотивированы нарушением экспертами требований законодательства об оценочной деятельности, что, по мнению истца, существенно повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В целях установления размера возмещения истцом был заключен государственный контракт от 11 апреля 2017 г. № 12 с ООО «Аллегра» на оказание услуг по оценке. Отчетом об оценке ООО «Аллегра» от 04 сентября 2017 г. № 187/17 рыночная стоимость объекта оценки на 23.08.2017 с учетом округлений составляет <.......> рублей (т.1, л.д.55-98).

Собственником земельного участка Д.А. на предложение Департамента имущественных отношений Тюменской области заключить соглашение на основании указанного отчета ООО «Аллегра» от 04 сентября 2017 г. направлено предложение об установлении размера возмещения в сумме <.......> рублей на основании отчета об оценке ООО «Партнер-Эксперт» от 10 ноября 2017 г. № 229/17 (т.1, л.д.104-242).

В связи с наличием двух отчетов об оценке, представленных сторонами, в ходе производства по делу судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Торгово-промышленной палаты Тюменской области, перед экспертами поставлен вопрос об определении размера возмещения в связи с изъятием для государственных нужд Тюменской области земельного участка с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключения эксперта <.......> от <.......> размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд <.......> земельного участка, площадью <.......> кв.м. с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, город Тюмень, <.......> тракт, первый километр, составляет <.......> рублей (т.2 л.д.38-41).

Из заключения эксперта № 162/2018 от 30.07.2018 следует, что размер

возмещения в связи с изъятием для государственных нужд <.......> земельного участка, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <.......>, город Тюмень, <.......><.......>, первый километр, на дату определения составляет <.......> рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка <.......> рублей, величина убытков, связанная с поиском другого земельного участка и установление прав на него <.......> рублей, величина убытков, которые несет собственник в связи с оформлением прав собственности <.......> рублей (т.2 л.д.132-233).

Суд принял заключение эксперта ООО «Импульс» <.......> от <.......> в качестве достоверного доказательства, не усмотрев оснований не доверять выводам эксперта, исходя из данных выводов определил размер возмещения за изъятие земельного участка в сумме <.......> рублей.

Оспаривая выводы судебных экспертиз Торгово-промышленной палаты <.......> и ООО «Импульс», апеллянт указывает на грубые нарушения порядка расчетов, что ставит под сомнение достоверность установленной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для назначения повторной судебной экспертизы и в дальнейшем принятие в качестве допустимого доказательства заключения эксперта ООО «Импульс» по следующим основаниям.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении " ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из материалов дела, изымаемый земельный участок имеет следующие ценообразующие характеристики: площадь: <.......> кв.м.; местоположение: Тюменская область, <.......>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения торговых объектов, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ; территориальная зона: зона размещения производственных объектов IV-V классов опасности –П1; земельный участок не используется, коммуникации, ограждения на земельном участке отсутствуют.

Согласно содержанию судебных экспертиз выводы экспертов основаны на использовании сравнительного подхода.

Анализируя заключение экспертов Торгово-промышленной палаты Тюменской области, судебная коллегия считает, что экспертами были использованы для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение), не проведена корректировка на наличие санитарно-защитной зоны, плотности застройки, что противоречит требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7).

Такими образом, в соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд не имел оснований для признания заключения судебной экспертизы Торгово-промышленной палаты <.......> достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемый для государственных нужд спорный земельный участок и при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, правомерно удовлетворил ходатайства сторон о проведении повторной экспертизы.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы ООО «Импульс», суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенного расчета выкупной стоимости изымаемого земельного участка при использовании сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж семи объектов-аналогов, наиболее сходных по своим параметрам с объектом оценки: месторасположение, разрешенное использование, площадь. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, копии которых приложены к заключению. Экспертом проведен анализ ценообразующих факторов, оказывающих существенное влияние на формирование стоимости земельных участков, проведена корректировка по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен объектов-аналогов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Расчет выкупной стоимости произведен экспертом в соответствии с требованиями п.4 ст.56.8 Земельного кодекса РФ. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для принятий в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ООО «Партнер-Эксперт» от 10 ноября 2018 г. судебная коллегия не усматривает, поскольку оценщики не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, объекты-аналоги, выбранные оценщиками, не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразуемым факторам (местоположение, наличие улучшений в виде строений, ограждений и т.д.).

Заслушав в судебном заседании показания эксперта А.В., судебная коллегия не усмотрела оснований для назначения повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникшие сомнения в правильности или обоснованности экспертного заключения, а также наличие противоречий в заключениях нескольких экспертов.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с расчетом убытков, причиненных истцу изъятием земельного участка, не принимаются судебной коллегией в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было.

Аргументируя жалобу отсутствием в расчете оценщика убытков ответчика, связанных с ухудшением возможности коммерческого использования земельных участков, сохраняющихся у правообладателя после выдела изымаемого участка, с учетом уменьшения площади, необходимости устройства специального съезда, отсыпки от затопления и восстановления плодородного слоя, ответчик в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не предоставил суду достоверных, допустимых доказательств в подтверждение своих возражений.

Эксперт ООО «Импульс» при расчете убытков, причиненных правообладателю в связи с изъятием, принял во внимание отсутствие договоров по аренде земельного участка с третьими лицами, а также то, что собственник не осуществлял на оцениваемом земельном участке предпринимательскую деятельность, здания, строения на нем отсутствуют, поэтому убытки, связанные с упущенной выгодой равны нулю. В качестве убытков экспертом рассчитаны будущие расходы правообладателя по поиску другого земельного участка, по оформлению права собственности, что составляет 50250 рублей.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15, 281 ГК РФ, ст.56.8 ЗК РФ признает необоснованными доводы апеллянта, поскольку они не подтверждены соответствующими доказательствами, позволяющими усомнится в выводах судебной экспертизы.

Судебная коллегия находит необоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении судом правил подведомственности.

На основании ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 ст. 22 Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В ч. 1 ст. 27 АПК РФ предусмотрено, что к юрисдикции арбитражных судов относятся дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке; случаи рассмотрения арбитражным судом дела с участием гражданина, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, должны быть предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом РФ или федеральным законом.

Таким образом, одним из критериев отнесения дела к компетенции арбитражного суда является экономический характер деятельности и субъектный состав участников спора.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок ИП Д.В. в предпринимательских целях не использовался, доводы апеллянта о желании использовать земельный участок в будущем в соответствии с его разрешенным использованием под размещение торговых объектов, не являются основанием для отмены решения суда, правильно рассмотренному судом в порядке гражданского судопроизводства.

В целом доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение вынесенное судом решение, так как аналогичны доводам ответчика, которые были предметом исследования и оценки суда с соблюдением правил статей 12, 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По существу все доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств. Однако основания для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств отсутствуют, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правильной оценки представленным доказательствам, являются несостоятельными.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые могли бы привести или привели к принятию неправильного решения, не установлено.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 09 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Д.В., в лице представителя В.В. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: