Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» к Авеевой А.А. о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате имущества по апелляционной жалобе представителя ООО «Мегаполис» Павловой К.Э. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 июня 2015 г.

Заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя ООО «Мегаполис» Павловой К.Э., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя истицы – Муниевой Б.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – Общество) обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что <...> марта 2013 г. между Обществом и Авеевой А.А. (ранее Басхамджиева) заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому истец обязался в срок до <...> ноября 2013 г. построить многоквартирный жилой дом № <...> в <...> и после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность 2-х комнатную квартиру № <...>. Цена договора составляла <...> руб. В соответствии с п. <...> договора ответчик обязалась уплатить Обществу <...> руб. в течение <...> дней с момента государственной регистрации договора и <...> руб. – в срок не позднее <...> ноября 2013 г. Договор участия в долевом строительстве от <...> марта 2013 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия <...> марта 2013 г. Общество обязательство по договору исполнило, передав Авеевой А.А. квартиру, право собственности на которую зарегистрировано <...> января 2014 г. Ответчик же не исполнила существенное условие договора, денежные средства в размере <...> руб. за приобретение квартиры не уплатила ни в кассу, ни на банковский счет ООО «Мегаполис». В связи с этим <...> марта 2015 г. Авеевой А.А. направлено уведомление о расторжении договора.

Просило суд признать договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> марта 2013 г., заключенный между ООО «Мегаполис» и Авеевой А.А. (ранее – Басхамджиевой), расторгнутым в связи с нарушением ответчиком существенного условия договора – неуплатой денежных средств, обязать Авееву А.А. возвратить ООО «Мегаполис» квартиру № <...>, общей площадью <...> кв.м., в доме <...>, аннулировать запись от <...> января 2014 г. о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Авеевой А.А. на указанную квартиру, взыскать с Авеевой А.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб. <...> коп.

В судебном заседании представитель истца Павлова К.Э. исковые требования поддержала.

Ответчик Авеева А.А., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась.

Представитель Авеевой А.А. - Муниева Б.С. исковые требования не признала, пояснив, что денежные средства по договору долевого участия были уплачены.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по РК, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда от 17 июня 2015 г. в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Мегаполис» ФИО1 просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. Считает, что указание суда на то, что денежные средства по договору долевого участия уплачены, противоречит материалам дела, в том числе, пояснениям представителя ответчика ФИО2, которая признала факт неисполнения ответчиком данного условия договора. Истцом представлены доказательства непогашения участником долевого строительства задолженности по уплате им цены договора, а именно банковские выписки из лицевых счетов и отчеты по проводкам за 2013, 2014 года. Единственным основанием, по которому суд отказал в удовлетворении иска, является наличие справки от <...> октября 2013 г. № <...> для Управления Росреестра по РК об отсутствии задолженности по оплате за квартиру. Однако указанная справка выдана ФИО3 только для регистрации права собственности и получения в УПФР по г. Элисте средств материнского (семейного) капитала. Отказывая в иске о расторжении договора, суд оставил без внимания положения ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Мегаполис», суд исходил из того, что договор долевого участия сторонами исполнен, квартира передана ООО «Мегаполис» дольщику ФИО4, последняя вселилась в эту квартиру в 2013 г. вместе с мужем и детьми, продолжительное время проживала в ней до расторжения брака. Каких-либо финансовых претензий ООО «Мегаполис» к ФИО4 до расторжения брака <...> февраля 2015 г. не предъявлялось. Кроме того, Обществом не представлены доказательства причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба.

С такими выводами суда следует согласиться, поскольку они соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> марта 2013 г. между Обществом и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № <...>, согласно которому Общество обязалось в срок до <...> ноября 2013 г. построить многоквартирный жилой дом № <...> в <...> и после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ФИО3 в собственность 2-хкомнатную квартиру № <...>. Цена договора в соответствии с пунктами <...>, <...> определена в размере <...> руб., которую согласно п. <...> договора ответчик обязалась уплатить в следующем порядке: <...> руб. в течение 7 дней с момента государственной регистрации договора и <...> руб. – в срок не позднее <...> ноября 2013 г.

Договор участия в долевом строительстве от <...> марта 2013 г. № <...> зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК <...> марта 2013 г.

<...> июля 2013 г. между Обществом и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № <...> к договору участия в долевом строительстве № <...>, которое зарегистрировано Управлением Росреестра по РК <...> июля 2013 г.

Согласно акту приема-передачи квартиры от <...> октября 2013 г. ООО «Мегаполис» в лице генерального директора М.В.Г. передало, а дольщик ФИО5 приняла 2-хкомнатную квартиру № <...> в доме № <...> в <...>, общей площадью <...> кв.м. В п. <...> акта приема-передачи указано, что стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют.

<...> января 2014 г. ФИО3 было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Таким образом, судом установлено, что квартира, являющаяся предметом договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> марта 2013 г., фактически передана истцом ответчице и находится в ее собственности, т.е. договор участия в долевом строительстве Обществом, как застройщиком, исполнен.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> марта 2013 г. условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного (исполненного) сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Аналогичные положения имеются и в заключенном сторонами договоре долевого участия от <...> марта 2013 г. (пункт <...>).

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «Мегаполис» не предоставлено ни законом, ни договором участия в долевом строительстве право требовать от ответчика ФИО3 возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Что касается доводов представителя ООО «Мегаполис» о праве истца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора участия в долевом строительстве при существенном нарушении договора ответчиком, к которому им отнесена невыплата ФИО3 стоимости квартиры Обществу, то судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым только сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Также несостоятельна ссылка Общества в подтверждение своего довода о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора долевого участия в силу положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора не имелось.

По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

С доводом жалобы об отмене судебного решения со ссылкой на положения ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также нельзя согласиться.

Указанные положения закона (части 4 и 5 ст. 5 и части 3 и 4 ст. 9) предусматривают возможность расторжения договора, еще не исполненного застройщиком.

Между тем, договор долевого участия от <...> марта 2013 г., который истец просит признать расторгнутым, Обществом исполнен. В соответствии с пунктами <...> и <...> договора объект долевого строительства застройщиком построен и по акту приема-передачи соответствующая квартира передана участнику договора ФИО3

Кроме того, суд правильно сослался в решении на акт приема-передачи квартиры от <...> октября 2013 г., в котором указано, что стороны не имеют финансовых и иных претензий, а также на справку ООО «Мегаполис» от <...> октября 2013 г., представленную в Управление Росреестра по РК о том, что ФИО4 задолженности по оплате квартиры не имеет, и пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований Общества не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а :

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Л.Д. Коченкова

Судьи А.В. Андреева

ФИО6