Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 22 июня 2021 года по делу № 2-402/2021 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Вектра» о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, по оплате за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации, пени, и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Вектра» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., выслушав объяснения истца ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Вектра» о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, по оплате за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации, пени.

В обоснование иска с учетом уточнения указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Вектра» заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., в том числе используемой торговой площадью, подлежащей налогообложению ЕНВД-70 м. кв. Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1. договора размер арендной платы составлял 35000 рублей. Начиная с января 2020 года арендная плата ответчиком не вносилась. В беседе, состоявшейся в середине января 2020 года ответчик отказался от внесения арендной платы, а также от расторжения договора аренды нежилого помещения на добровольной основе и соответственно отказался освободить арендованное помещение. ДД.ММ.ГГГГ истец направил извещение о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения, извещение вручено ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил претензию ответчику, в которой потребовал погасить задолженность по арендной плате. Претензия вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., ДД.ММ.ГГГГ, просил освободить арендованное помещение, направить представителя ООО «Вектра» для передачи помещения собственнику и подписания акта приема-передачи. Кроме того, вновь потребовал внести просроченную арендную плату.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, также просил освободить арендованное помещение, направить представителя ООО «Вектра» для передачи помещения собственнику и подписания акта приема-передачи, потребовал внести арендную плату за период с января по апрель 2020 года. Уведомление вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил арендованное помещение, однако от встречи уклонился, арендованное помещение истцу не вернул, акт приема- передачи помещения не подписал, ключи не передал, арендную плату за январь-май 2020 года не внес.

Истец указывает, что невнесение платы по договору аренды нежилого помещения нарушает права собственника объекта недвижимости, приносит убыток. Задолженность по арендной плате в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 136612 рублей 90 копеек, пени за просрочку арендных платежей на ДД.ММ.ГГГГ составили 37555 рублей.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела было установлено, что ООО «Вектра» помимо арендных платежей, с момента заключения договора не вносило платежи за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации, предусмотренные п.2.1 договора аренды. Задолженность по платежам за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации, в пределах срока исковой давности, составляет 66051 рубль.

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 309, 310, 606, 614, 610, 622 ГК РФ истец просил:

1. Признать договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., заключенный между ФИО1 и ООО «Вектра» ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

2. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 арендную плату по договору аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., от ДД.ММ.ГГГГ в размере 136612 рублей 90 копеек.

3. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 задолженность по оплате за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 66051 рубль.

4. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 пени по договору аренды нежилого помещения за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вынесения судебного решения.

5. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 пени по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вынесения судебного решения.

6. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 пени в размере 0,1 процента суммы долга по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вынесения судебного решения.

7. Взыскать с ООО «Вектра» в пользу ФИО1 пени в размере 0,1 процента суммы долга по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вынесения судебного решения.

ООО «Вектра» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска ООО «Вектра», ссылаясь на ст. 610 ГК РФ указывает, что ООО «Вектра» получило уведомление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, договор аренды между сторонами должен быть расторгнут по истечении 3 месяцев, то есть последний день аренды помещения ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было направлено уведомление о согласии на расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, то есть договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ.

На момент расторжения договора ООО «Вектра» как арендатор выплатило ФИО1 1 479 820 рублей, согласно договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет за 38 месяцев 1 330 000 рублей. Переплата составляет 149 820 рублей. Данная сумма является неосновательным обогащением, в связи с чем на основании ст. 1102 ГК РФ, ООО «Вектра» просило взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение в размере 149820 рублей и судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4196 рублей 40 копеек.

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 22 июня 2021 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Признан расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., заключенный между ФИО1 и ООО «Вектра» ДД.ММ.ГГГГ.

С ООО «Вектра» в пользу ФИО1 взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей. В остальной части иска ФИО1 отказано.

Исковые требования ООО «Вектра» удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу ООО «Вектра» взыскано неосновательное обогащение в размере 118207 рублей 10 копеек, государственная пошлина в размере 3564 рублей 14 копеек. В остальной части иска ООО «Вектра» отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 22 июня 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные им исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО «Вектра» отказать. В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда о частичном удовлетворении заявленных им требований, а также о взыскании с него в пользу ООО «Вектра» неосновательного обогащения. Истец полагает обоснованным требование о взыскании компенсации за оплату технического обслуживания и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации, поскольку в договоре прямо указано, что в стоимость арендной платы не входит ремонт и обслуживание пожарной сигнализации, однако, арендатор данную услугу получал и принимал её исполнение. Относительно встречных исковых требований истец полагает, что правовые основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствовали, поскольку ответчик своими действиями подтвердил намерение оплачивать расходы за потребленную электроэнергию. Более того, в 2019 году между истцом и арендатором была проведена сверка в части, касающейся потребленной и оплаченной электроэнергии. Ответчик согласился с наличием задолженности и погасил её, сославшись в назначении платежа на акт сверки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником здания торгового павильона площадью 150,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Вектра» был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, для розничной торговли, общей площадью 150 м.кв., в том числе используемой торговой площадью, подлежащей налогообложению ЕНВД - 70 м.кв. Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-12).

Пунктом 2.1. договора размер арендной платы на момент заключения составляет 35000 рублей в месяц, с учетом всех коммунальных расходов, кроме пожарной и охранной сигнализации.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором наличным способом арендодателю ежемесячно, не позднее 10 числа.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что изменение п. 2.1 и 2.2 договора осуществляется по соглашению сторон в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения, которое прилагается к договору.

В силу п. 5.1. договора арендатор несёт ответственность в пользу арендодателя за несвоевременное внесение арендной платы и иных платежей, предусмотренных ч. 2 настоящего Договора, в виде пени в размере 0,1% суммы долга за каждый день просрочки.

Пунктом 3.1 договора срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, не оспаривается сторонами, в силу пункта 3.3. Договора, его действие было продлено на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 направил ответчику извещение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которое вручено ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14, 15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил претензию ответчику, в которой потребовал погасить задолженность по арендной плате, потребленной электроэнергии, (л.д. 16), которая была вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ООО «Вектра» уведомление об освобождении арендуемого нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и направлении представителя для передачи помещения собственнику и подписания акта приема-передачи, необходимости оплаты арендной платы (л.д. 20, 21).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ООО «Вектра» уведомление о повторном предупреждении о расторжении договора аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ, освобождении арендованного помещения, направлении представителя ООО «Вектра» для передачи помещения собственнику и подписания акта приема - передачи, внесении арендной платы за период января - апреля 2020 года (л.д. 19). Уведомление вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

Согласно представленному истцом расчету арендная плата по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 1 361 612 рублей 90 копеек.

В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истец осуществлял оплату аренды в размере 1479820 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Установив при рассмотрении дела, что истец ФИО1 реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренное вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ (по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора). При этом, принимая во внимание, что арендатор произвел оплату по договору аренды в полном объеме, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды и пени.

Суд первой инстанции также принял во внимание то, что пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения не установлена обязанность арендатора оплачивать в отношении арендуемого помещения коммунальные платежи, платежи за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации и пришел к выводу о том, что спорная задолженность не подлежит взысканию с ООО «Вектра».

Вопреки доводам апелляционной жалобы оплата коммунальных платежей входит в арендную плату и дополнительно не оплачиваются арендатором. Размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения является существенным условием данного договора. При заключении договора стороны согласовали размер арендной платы в сумме 35000 рублей с учетом всех коммунальных расходов.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как указано выше в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истец осуществил оплату аренды в размере 1479820 рублей и допустил переплату в размере 118 207 рублей 10 копеек.

Учитывая изложенные обстоятельства, установив, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истец осуществлял оплату аренды в размере 35000 рублей в месяц, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что требования истца по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения обоснованы, а потому подлежат частному удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации являются обоснованными, не может повлечь отмену решения суда.

Исходя из положений пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, представленные в материалы дела договоры на техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации создают права и обязанности только в отношениях между сторонами этих договоров и не могут являться основанием для возникновения обязанности арендаторов по оплате поставленных услуг непосредственно исполнителю.

В данном случае в отсутствие между истцом и арендатором спорного нежилого помещения прямого договора об участии в расходах за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации у арендатора отсутствует обязанность по несению данных расходов. Доказательств заключения арендатором спорного нежилого помещения с истцом договоров на несение расходов за техническое обслуживание и ремонт автоматических установок пожарной сигнализации истцом суду не представлено.

С учетом установленных обстоятельств суд обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО1 в части признания договора аренды расторгнутым.

Судебные расходы были взысканы судом в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судом, оценка которым дана судом в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, при этом в силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства во внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований не согласиться с проведенной судом первой инстанции оценкой исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 22 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Пименова А.Г.