Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Пуховой Е.В., судей Дьяконовой Н.Д., Осиповой А.А., при секретаре Захаровой А.Е., с участием прокурора Ефремова Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 17 декабря 2014 г., которым

по делу по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Мирнинского отделения (на правах отдела) Якутского отделения № ... к ФИО1 о выселении из жилого помещения, судом

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования ОАО «Сбербанк России» в лице Мирнинского отделения (на правах отдела) Якутского отделения № ... к ФИО1 - удовлетворить.

ФИО1 и проживающих с ней членов семьи выселить из жилого помещения по адресу: ...........

Взыскать с ФИО1 в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Мирнинского отделения (на правах отдела) Якутского отделения № ... уплаченную истцом государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Заслушав доклад судьи Дьяконовой Н.Д., объяснение представителя истца ФИО2, заключение прокурора Ефремова Д.В. полагавшего решение суда отменить, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Сбербанк России» в лице Мирнинского отделения (на правах отдела) Якутского отделения № ... обратилось в суд с иском к ФИО1 о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что между истцом – ОАО «Сбербанк России» и ответчиком – ФИО1 22 декабря 2013 г. заключен договор № ... срочного коммерческого найма жилого помещения. Согласно договору ОАО «Сбербанк России» - Наймодатель передает ФИО1 – Нанимателю, изолированное жилое помещение. В соответствии с п. 5.4.1 договора, Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с нанимателем в случае включения жилого помещения в план выбытия объектов недвижимости Сбербанка России на 2014 г. В связи с принятием ОАО «Сбербанк России» решения продать указанное жилое помещение в адрес нанимателя были направлены соответствующие уведомления о расторжении договора найма и было предложено освободить от проживания и личных вещей занимаемую жилплощадь. Требования об освобождении квартиры ответчиком не исполнены, ФИО1 продолжает незаконно пользоваться жилым помещением, принадлежащем истцу на праве собственности.

Ответчик ФИО1 иск не признала, суду пояснила, что готова выкупить квартиру по цене .......... рублей, обращалась к руководству банка, но ей предложили выкупить за большую цену.

Судом постановлено вышеуказанное решение на том основании, что сторонами было достигнуто соглашение, регулирующее вопрос расторжения договора найма по требованию одной из сторон, исходя из условий договора. ФИО1 была согласна на заключение договора на указанных в договоре условиях и сроке.

Не согласившись с данным решением суда, ФИО1 обратилась в суд с апелляционной жалобой. В жалобе просит отменить решение суда. Указывает на то, что судом не установлена правомерность заявленных требований, не предоставлены сведения о включении в План по выбытию объектов принадлежащих ОАО Сбербанку России, судом не было исследовано и не установлено, что истец действительно является собственником спорного жилого помещения.

Проверив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что согласно Свидетельству о государственной регистрации права № ... от 30 ноября 2005 г. зарегистрировано право собственности АК СБ РФ на спорное жилое помещение по адресу .......... (л.д. 9).

Договором № ... срочного коммерческого найма жилого помещения от 27 декабря 2013 г. ОАО «Сбербанк России» передал в срочное пользование спорную квартиру по адресу .......... ФИО1 Срок действия договора сторонами установлен с 31 декабря 2013 г. по 01 декабря 2014 г.

Главой 5 указанного договора, стороны определили основания и порядок расторжения договора. В соответствии с ним, расторжение договора допускается по соглашению сторон. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Наймодателя в случаях: возникновения у Нанимателя права проживания либо права собственности на другое жилье в г.Мирном, умышленной порче имущества, нарушении прав и интересов соседей, невнесении платежей в течение трех месяцев, при систематическом нарушении обязательств по договору, при расторжении трудового договора с Мирнинским отделением (на правах отела) Якутского отделения № ... ОАО «Сбербанка России», в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Пунктом 5.4.1 установлено, что Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнут Договор с нанимателем в случае включения жилого помещения в План выбытия объектов недвижимости Сбербанка России в 2014 году (л.д. 16).

Пунктом 5.3.1 определено, что Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Уведомлениями о расторжении договора срочного коммерческого найма жилого помещения от 19 августа 2014 г., 26 сентября 2014 г. ФИО1 поставлена в известность о расторжении договора и необходимости освободить жилое помещение (л.д.22, 23). Основанием для расторжения договора срочного коммерческого найма указано выполнение плана по выбытию объектов недвижимости в 2014 г., планируемой реализацией спорной квартиры.

Из списка наименований объектов, планируемых к выбытию следует, что планируемая стоимость реализации спорной квартиры по адресу .......... составляет .......... руб. (л.д. 18, 19).

05 ноября 2014 г. ФИО1 обратилась к руководству СБ РФ о согласии выкупить спорную квартиру по цене указанной в плане продажи, за .......... руб. (л.д. 50).

Письмом от 11 ноября 2014 г. управляющий Мирнинским отделением Якутского ГОСБ № ... Сбербанка России К. на обращение ФИО1 ответил, что спорное недвижимое имущество будет реализовываться не ниже рыночных цен. Указал, что в соответствии с отчетом об оценке № ... от 26.08.2014, составленным ООО «..........», рыночная стоимость спорной квартиры на 26 августа 2014 г. составляет .......... руб. (л.д. 67).

Письмом от 16 декабря 2014 г. Мирнинское отделение Якутского ГОСБ № ... Сбербанка России в ответ на просьбу ФИО1 от 08 декабря 2014 г. о продлении договора коммерческого найма ответило, что возможности пролонгировать договор найма от 22.12.2013 не имеется (л.д.71).

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами было достигнуто соглашение, регулирующее вопрос расторжения договора найма по требованию одной из сторон, исходя из условий договора.

Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции противоречат нормам материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Как установлено ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2 ст.30 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 671 ч. 1 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч. 7 ст. 31 Жилищного кодекса РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

В силу ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (ч. 3 ст. 687 ГК РФ): если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из материалов дела следует, что истец просит выселить ответчика из жилого помещения в связи с тем, что между сторонами по условиям договора найма достигнуто соглашение о праве Наймодателя в одностороннем порядке расторгнут договор срочного найма с Нанимателем в случае включения жилого помещения в План выбытия объектов недвижимости Сбербанка России на 2014 г.

Между тем вышеуказанными нормами гражданского и жилищного законодательства таких оснований для расторжения договора найма не предусмотрено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене

Кроме того необходимо отметить, что Сбербанк России в досудебном порядке требований к ФИО1 о расторжении договора найма в связи с истечением срока действия договора не предъявлял.

По соглашению сторон договор найма также расторгнут не был, на день рассмотрения дела в суде договор найма являлся действующим, потому проживание ФИО1 в квартире носит законный характер, поскольку договор найма от 27 декабря 2013 г. прекратил свое действие по истечении срока, на который он был заключен (01 декабря 2014 г.). А в дальнейшем договор найма жилого помещения в письменной форме между сторонами не пролонгирован. Однако ФИО1 осталась проживать в квартире, принадлежащей Сбербанку России, и оплачивает свое проживание, продолжает состоять в трудовых отношениях с Сбербанком России.

Таким образом, между сторонами считается заключенным договор найма жилого помещения в силу положений ст. 671 Гражданского кодекса РФ. При этом несоблюдение письменной формы не делает его недействительным, т.к. такое последствие законом не предусмотрено (ст. 162, 674 ГК РФ).

При этом данный договор считается заключенным на срок пять лет, т.к. в силу ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Так как сторонами не соблюдена письменная форма заключения договора, можно говорить о том, что срок сторонами не определен. Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того включение жилого помещения в План выбытия объектов недвижимости Сбербанка России, т.е. выставления его на торги не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения с ответчиком ФИО1 в силу ст. 675 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку в силу ст. 675 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда на основании п.4 ст.330 ГПК РФ с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 17 декабря 2014 г. по данному делу отменить.

В удовлетворении исковых требований ОАО «Сбербанк России» в лице Мирнинского отделения (на правах отдела) Якутского отделения № ... к ФИО1 о выселении из жилого помещения отказать.

Председательствующий: Е.В. Пухова

Судьи: А.А. Осипова

Н.Д. Дьяконова