Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 22 июля 2014 года по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4, Министерству обороны РФ о признании сделок недействительными, исключении сведений из ЕГРП на объекты недвижимости об удовлетворении исковых требований в части.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителя ФИО1ФИО2, объяснения представителя ФИО3ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО4, Министерству обороны РФ, указав, что он является собственником <...> городок в г. Омске. В настоящее время он является председателем правления ТСЖ «Звездочка» вышеуказанного дома. После избрания его председателем 01 марта 2013 года ему стало известно, что подвальные помещения дома, в которых находится инженерное оборудование, разводки коммуникаций жизнеобеспечения дома, находятся в собственности ответчика ФИО1 Данные помещения были приобретены в 2006 году ответчиком ФИО1 у войсковой части № 77142. 18 июля 2013 года Октябрьским районным судом г. Омска вынесено решение о признании недействительным договора между войсковой частью № <...> и ФИО1 от 04 октября 2006 года № <...> в части передачи ФИО1 нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение 1П): № 6, № 12, № 5, № 1, а также о признании недействительным договора купли-продажи от 22 апреля 2013 года между ФИО1 и ФИО4 на передачу нежилого помещения в части ранее указанных помещений. В настоящее время он полагает, что весь цокольный этаж, расположенный в многоквартирном доме по адресу: Омск, <...> городок, <...>, относится к общему имуществу вышеуказанного дома, поскольку в нем находятся коммуникации по обслуживанию дома. Просил признать недействительным договор от 04 октября 2006 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане 1П (1-16), общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: Омск, 16 Военный городок, <...>, заключенный между войсковой частью № <...> и ФИО1 в части передачи последнему нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение 1П) № 2, № 3, № 4, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 13, № 14, № 15, № 16, а также признать недействительным договор купли-продажи от 22 апреля 2013 года нежилого помещения номер на поэтажном плане 1П (1-16), общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: Омск, 16 Военный городок, <...>, заключенный между ФИО1 и ФИО4 в части передачи указанных нежилых помещений; исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО4 в отношении вышеуказанного нежилого помещения общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: Омск, 16 Военный городок, <...>.

ФИО3 в судебном заседании участия не принимал. Его представитель ФИО5 иск поддержала, по изложенным выше основаниям.

Ответчик ФИО1 иск не признал, пояснив, что он являлся собственником нежилого помещения 1П (1-16), расположенного во второй очереди <...> 16 Военном городке <...>, площадью 333, 1 кв.м., на территории которого расположен тепловой узел многоквартирного жилого дома и связанные с ним технические коммуникации. Спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку являются самостоятельными объектами гражданских прав. Совершенные сделки полностью соответствуют требованиям законодательства. Истец пропустил срок исковой давности, так как о наличии в его собственности нежилых помещений он знал с момента приобретения своей квартиры. Полномочия войсковой части № <...> по заключению договора с ним на передачу указанного нежилого помещения в собственность подтверждаются представленными в материалы дела доверенностями от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

Ответчик ФИО4, представитель Министерства обороны РФ в судебном заседании участия не принимали.

Представители третьего лица войсковая часть 43189 ФИО6, ФИО7 возражали против удовлетворения иска, просили применить срок исковой давности.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФГКУ «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, ООО «ИПК «Жилстрой», департамент жилищного обеспечения Министерства обороны РФ в судебном заседании участия не принимали.

Решением суда признан недействительным договор № 12/2, заключенный между войсковой частью № <...> и ФИО1 от 04.10.2006 года на передачу нежилого помещения общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: <...> военный городок, <...>, в части передачи ФИО1 нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение 1П): № 2, № 3, № 4, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 13, № 14, № 15, № 16; признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО4, от 22 апреля 2013 года на передачу нежилого помещения номер на поэтажном плане 1П (1-16), общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: <...> военный городок, <...>, в части передачи ФИО4 указанных нежилых помещений. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись о регистрации права собственности ФИО4 в отношении нежилого помещения номер на поэтажном плане 1П (1-16), общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: Омск, 16 Военный городок, <...>.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение суда отменить. Указывает на то, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям. Истцу было известно о том, что ФИО1 является собственником спорных нежилых помещений с момента приобретения квартиры в доме, то есть с 2008 года. Не соглашается с выводом суда о том, что командир войсковой части не имел право на распоряжение спорными объектами недвижимости. Полагает, что спорные объекты не являются общим имуществом, принадлежащим собственникам многоквартирного дома в силу закона.

О слушании дела по апелляционной жалобе стороны извещены надлежаще. Податель жалобы её доводы поддержал, представитель истца полагала решение суда правильным. Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статьей 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержит статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесены: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО4 является собственником нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение 1П) № 2, № 3, № 4, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 13, № 14, № 15, № 16, расположенных в подвальном помещении многоквартирного жилого <...> городок в г. Омске. Право собственности ФИО4 возникло на основании договора купли-продажи от 22 апреля 2013 года, в соответствии с которым ФИО1 продал ему данные помещения. 07 мая 2013 года за ФИО4 зарегистрировано право собственности на указанные помещения. ФИО1 являлся собственником данных нежилых помещений на основании договора купли-продажи от 04 октября 2006 года, заключенного с командиром войсковой части № <...> ФИО8

Истец является собственником <...> городок в г. Омске. С 01 марта 2013 года управление указанным многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Звездочка». ФИО3 является председателем ТСЖ, который общим собранием собственников помещений многоквартирного дома от 16 марта 2013 года уполномочен на представление интересов всех собственников помещений дома.

Обращаясь с иском, ФИО3 ссылался на то, что ФИО4, как ранее ФИО1, незаконно являются собственником нежилых помещений в подвале многоквартирного дома, так как в данных помещениях находится техническое оборудование, обслуживающее весь дом.

Из разрешения на ввод в эксплуатацию от 01 ноября 2006 года Департамента строительства Администрации г. Омска видно, что при введении в эксплуатацию жилой <...> городок в г. Омске состоял из 66 квартир и нежилых помещений площадью 333, 1 кв.м. Заказчиком строительства являлось Министерство обороны РФ.

При этом заключение 5 отдела государственной экспертизы проектов Министерства обороны РФ от 24 сентября 2004 года, письмо ОАО «ТПИ «Омскгражданпроект» от 16 июля 2013 года (гражданское дело № 2-2873/2013), свидетельствуют о том, что проектом не было предусмотрено размещение офисов в цокольном этаже многоквартирного <...> городок в г. Омске; размещение нежилых помещений под офисы в цокольном этаже дома исключено, ввиду наличия в таких помещениях технического оборудования, обслуживающего весь многоквартирный дом.

Из технического паспорта на указанный многоквартирный дом по состоянию на 18 января 2006 года следует, что общая площадь нежилого помещения 1П составляет 333,1 кв.м., является техническим подпольем. В его состав входит помещение № 2, 3, 4, подсобное помещение № 7,8,9,10, помещение № 11, помещение № 13, 14,15, 16.

Из плана технического подполья, фотографий подвала дома, представленных истцом (л.д.166-188 том 1), усматривается, что на всей площади технического подполья расположены инженерные коммуникации, по стенам и на потолке нежилых помещений проходят трубы, которые ведут к верхним этажам. По помещениям проходят трубы водоснабжения, установлены датчики уровня воды системы канализации, в данных помещениях расположены вентиляционные каналы. Помещения сдаются под офисы, трубопроводы скрыты под разборными отделочными материалами.

Из решения Октябрьского районного суда от 18 июля 2013 года (гражданское дело № 2-2873/2013) следует, что в собственности ФИО4 находились помещения № 1, 5,6,12 в нежилом помещении 1П в <...> городок в г. Омске. Помещения № <...> и № <...> являются тамбуром у входа в нежилое помещение с улицы, помещение № <...> является коридором технического подполья, помещение № <...> является местом размещения теплового узла. Сделки, предметом которых являлись указанные помещения, признаны судом недействительными по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса РФ ввиду несоответствия их закону.

Вследствие признания незаконным права собственности ФИО4 на данные помещения (№1,5,6,12), исключается и возможность пользования другими помещениями подвала, так как помещения № 2, 3, 4, 7,8,9,10, 11, 13, 14,15, 16 являются вспомогательными, не имеют отдельного входа. Более того, как было указано выше, представленные доказательства свидетельствуют о том, что в техническом подполье многоквартирного <...> городок в г. Омске расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещение технического подавала с техническим оборудованием, обслуживающим весь многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и не может быть передано в частную собственность других лиц.

На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что спорные объекты недвижимости незаконно переданы в собственность ФИО1, а им, в свою очередь, в собственность ФИО4

В силу статья 168 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи № 12/2, заключенный между войсковой частью № <...> и ФИО1 от 04 октября 2006 года на передачу нежилого помещения общей площадью 333,10 кв.м., расположенного по адресу: <...> военный городок, <...>, в части передачи ФИО1 нежилых помещений под номерами (согласно техническому паспорту на нежилое помещение 1П): № 2, № 3, № 4, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 13, № 14, № 15, № 16, и договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО4, от 22 апреля 2013 года обоснованно судом признаны недействительными как несоответствующие требованиям закона.

Возражая против иска, ответчики просили применить последствия пропуска срока исковой давности.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющейся стороной сделки со дня, когда это лицо узнала или должно было узнать о начале ее исполнения.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании недействительными договором купли-продажи спорных нежилых помещений от 04 октября 2006 года, от 22 апреля 2013 года исчисляется с момента, когда истец, не являющейся стороной сделки, узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки.

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного суда РФ от 10 сентября 2013 года № 2-КГ13-23.

Из представленных материалов следует, что истец является председателем ТСЖ «Звездочка», обслуживающим <...> городок в г. Омске, которое создано 01 марта 2013 года. Обратился в суд по поручению собственников помещений указанного многоквартирного дома. Кроме того, сам истец является собственником <...> данном доме с 2008 года.

Поскольку до марта 2013 года управление многоквартирным домом осуществляла управляющая компания, истцу как собственнику квартиры в доме не могло быть известно о том, что помещения технического подполья дома находилось в частной собственности ФИО1, затем ФИО4, а инженерные коммуникации, обслуживающие многоквартирный дом, расположены по всей площади подвала дома. Об указанных обстоятельствах истец мог узнать лишь после создания товарищества собственников жилья и избрания его председателем товарищества. Факт размещения в данном помещении офисов не свидетельствует об осведомленности истца о нахождении помещения подвала в частной собственности третьих лиц, не являющихся собственниками квартир в доме.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности ФИО3 по заявленным требованиям не пропущен.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны предыдущим доводам, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, основаниями к отмене решения не являются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда <...> от 22 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи