Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Клаузер О.Ф., подписанной представителем Зюзиным М.А., на решение Кировского районного суда г. Омска от 26 июня 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требованиях Клаузер О. Ф. к Администрации г. Омска о признании права собственности на объект недвижимости, отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Клаузер О.Ф. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска о признании права собственности на объект недвижимости. В обоснование заявленных исковых требований указала, что договором аренды от 01.11.2015 истице на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 5020 кв.м, расположенный относительно строения, имеющего почтовый адрес: г. <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для производственных целей под строения с целью реконструкции и достройки здания по <...> и достройки объекта незавершенного строительства - проходной по адресу: <...>, и последующего ввода указанных объектов в эксплуатацию. Земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства принадлежат на праве собственности ООО «Ремонт-Сервис». На момент заключения договора аренды на данный земельный участок было выдано разрешение на строительство от 30.10.2015 объекта «Реконструкция здания по <...><...> на имя собственника земельного участка - ООО «Ремонт-Сервис». Согласно пункту 6.6 договора аренды арендатор обязалась переоформить на свое имя разрешение на строительство от 30.10.2015 «Реконструкция здания по <...>». На имя истца 06.07.2016 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдано разрешение на строительство. В целях реконструкции здания был заключен договор строительного подряда № 0707/2016-1 от 07.07.2016. При строительстве объекта велась вся необходимая исполнительная документация, в том числе журналы работ, акты на скрытые работы, производился технический надзор за строительством. В связи с завершением строительства, истец обратилась в Госстройнадзор Омской области с заявлением о постановке на учет объекта строительства в целях последующего получения заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Письмом от 22.03.2017 Госстройнадзор Омской области уведомил истца об отказе в постановке на учет и выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации в связи с тем обстоятельством, что на момент проведения проверки работы по реконструкции здания завершены. В связи с отсутствием заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации письмом от 31.03.2017 департамент строительства Администрации г. Омска отказал истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ссылаясь на соответствие здания, расположенного по адресу: <...><...> всем необходимым требованиям с учетом уточнения просила признать за Клаузер О.Ф. право собственности на объект недвижимости административное здание общей площадью 1701,6 м.кв, (количество надземных этажей: 2-3; количество подземных этажей: 1; площадь застройки: 1020,5 м.кв.; объем здания: 7676 м.куб.), расположенное по адресу: <...> на земельном участке площадью 5020 кв.м, с кадастровым номером № <...>

В судебное заседание истец Клаузер О.Ф. не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Зюзин М.А., действующий на основании доверенности, представитель третьего лица ООО «Ремонт-Сервис» Клаузер С.В., действующая на основании устава, иск поддержали.

Ответчик Администрация г. Омска в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежаще, направил отзыв на исковое заявление, из существа которого следует, что спорное строение является самовольной постройкой, при этом условия согласно положениям ст. 222 ГК РФ, допускающие признание права собственности на объект самовольного строительства, отсутствуют.

В судебное заседание представители третьих лиц Госстройнадзора Омской области, департамента строительства Администрации г. Омска, Управления Росреестра по Омской области не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

От представителя Госстройнадзора Омской области Филюшина М.А., действующего на основании доверенности, поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому государственный строительный надзор в отношении спорного объекта строительства не осуществлялся, что является существенным нарушением требований ст.ст.52,54 ГрК РФ. Кроме того, спорный объект не соответствует проектной документации, поскольку истцом заявлено требование о признании права собственности на объект капитального строительства общей площадью 1701 кв.м, объем 7676 куб.м, а согласно положительному заключению негосударственной экспертизы проектной документации, разрешению на строительство общая площадь объекта должна составлять 1783,51 кв.м, объем 9594 куб.м. Полагает, что отсутствие надлежащего права на земельный участок является существенным основанием для отказа в признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Клаузер О.Ф. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Полагает, что, вопреки выводам суда, признаки самовольной постройки в отношении спорного здания отсутствуют, поскольку объект возведен на земельном участке, предоставленном для целей строительства административного здания, по проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, в соответствии с выданным разрешением на строительство, при этом построенный объект соответствует проектной документации, при его возведении не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Считает, что фактическое соответствие объекта требованиями ст. 55 ГрК РФ подтверждается документами, имеющимися в материалах дела, а отказ в выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и разрешения на ввод обьекта в эксплуатацию вызван формальными причинами и не свидетельствует о незаконности выполненной реконструкции. Находит выводы суда о том, что обязательным условием удовлетворения требований истца, является принадлежность земельного участка на праве собственности или пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, ошибочными, поскольку исходя из системного толкования положений законодательства возникновение права собственности на самовольную постройку возможно и в случае предоставления земельного участка на праве аренды под строительство объекта недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Госстройнадзора Омской области Филюшин М.А. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Клаузер О.Ф., представители Администрации г. Омска, Госстройнадзора Омской области, Департамента строительства Администрации г. Омска, Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Клаузер О.Ф.Зюзина М.А., директора ООО «Ремонт-Сервис» Клаузер С.В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ООО «Ремонт-Сервис» (арендодатель) в лице директора Клаузер С.В. предоставило в аренду Клаузер О.Ф. (арендатор) на основании договора аренды №1-А/ЗУ/15 от 01.11.2015 земельный участок площадью 5020 кв.м., кадастровый № <...>, расположенный: установлено относительно строения, имеющего почтовый адрес: г<...> в границах, указанных на кадастровом паспорте участка, категория земель: земли населенных пунктов - для производственных целей под строения с целью реконструкции и достройки здания <...><...> и достройки объекта незавершенного строительства - проходной по адресу: <...> последующего ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Земельный участок и расположенные на нем объекты незавершенного строительства принадлежат на праве собственности ООО «Ремонт-Сервис», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.05.2008, 30.09.2008. В отношении данного земельного участка имеется градостроительный план № RU № <...> от 13.03.2014, утвержденный распоряжением № 556-р от 13.03.2014.

На момент подписания договора аренды на данный земельный участок было выдано разрешение на строительство № <...>-ru№ <...> от <...> объекта «Реконструкция здания по <...> на имя собственника земельного участка - ООО «Ремонт-Сервис». Разрешение на строительство выдано по результатам экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Согласно пункту 6.6 договора аренды арендатор обязуется переоформить на свое имя разрешение на строительство № <...>-ru№ <...> от <...> «Реконструкция здания по <...> На имя истца 06.07.2016 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации <...> выдано разрешение на строительство № <...>-ru№ <...> «Реконструкция здания по <...> под административное здание».

В целях реконструкции здания был заключен договор строительного подряда № 0707/2016-1 от 07.07.2016, на сегодняшний день работы по реконструкции завершены.

Ссылаясь на выполнение реконструкции здания в соответствии с действующим законодательством, истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 218 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно нормам ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 55 ГрК РФ по окончании строительства (реконструкции) объект подлежит вводу в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. (пункт 1).

В силу п. 3 указанной статьи ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В соответствии с подп. «б» п. 2 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (далее – Положение) государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 8 Положения государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее - заключение о соответствии).

Проверке соответствия выполняемых работ, применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства и результатов таких работ требованиям технических регламентов, нормам и правилам, а также требованиям иных нормативных правовых актов и проектной документации подлежит соблюдение при реконструкции - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции в случае изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов), а также требований к выполнению работ по изменению параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 10 Положения).

Таким образом, при начале реконструкции истец должен был известить Госстройнадзор Омской области о начале и об окончании реконструкции.

Вместе с тем, согласно материалам дела истец в нарушение вышеуказанных требований законодательства обратился в Госстройнадзор Омской области с извещением о начале реконструкции спорного объекта по окончании работ по реконструкции административного здания, т.е. произвел реконструкцию в отсутствие госнадзора.

Как следует из письма Госстройнадзора Омской области от 22.03.2017 в связи с тем, что извещение о начале работ по реконструкции административного здания, с приложением документов, предусмотренных ч. 5 ст. 52 ГрК РФ, до начала его реконструкции, в Главное управление не поступало, государственный строительный надзор при выполнении вышеуказанных работ не осуществлялся. Письмом от 31.03.2017 департаментом строительства Администрации г. Омска в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция здания <...> общей площадью 1 701, 6 кв.м, расположенного по адресу: <...> было отказано.

Поскольку при возведении спорного объекта не были соблюдены все требования закона, а именно не осуществлялся государственный строительный надзора, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства получено не было, суд пришел к правильному выводу о том, что основания для признания права собственности на спорный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ отсутствовали. Доводы жалобы об обратном отклоняются, как противоречащие приведенным нормам права.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В обоснование принадлежности земельного участка под объектом строительства истцом был представлен договор аренды №1-А/ЗУ/15 от 01.11.2015.

Отказывая в признании права собственности, суд исходил из того, что законодателем установлен исчерпывающий перечень видов права на земельный участок лица, обращающегося в суд с требованием о признании права собственности на объект самовольного строительства, расположенный на данном участке, при этом право аренды к таковым не относится в силу положений ст. 222 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. Вместе с тем в обоснование законности использования земельного участка для возведения спорного объекта недвижимого имущества, судебная коллегия не может принять представленный договор аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу положений ст. 607 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, на договор аренды, заключенный сроком более одного года распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте ФНС РФ, ООО «Регион-Сервис» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 02.12.2002. Директором общества с 10.10.2013 является Клаузер С.В., а её дочь Клаузер О.Ф. является единственным участником учредителем с 29.10.2009 года. Решением ООО «Регион-Сервис» от 03.10.2015 полномочия директора Клаузер С.В. продлены с 03.10.2015.

Пунктом 4.1 договора аренды №1-А/ЗУ/15 от 01.11.2015 предусмотрено, что срок договора аренды устанавливается с 01.11.2015 по 01.10.2016. По истечении указанного срока договор может быть продлен в порядке, предусмотренном п. 4.2 договора неограниченное число раз. В случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор аренды, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Вместе с тем, как следует, из пояснений представителя ООО «Регион-Сервис» Клаузер С.В. и представителя Клаузер О.Ф.Зюзина М.А. в суде апелляционной инстанции, между Клаузер С.В. и ее дочерью, истцом Клаузер О.Ф., в связи с возникновением корпоративного спора в обществе, связанного с управлением юридического лица и опасениями относительно неправомерного вывода из общества имущества, была достигнута договоренность о том, что объект незавершенного строительства будет передан в собственность Клаузер О.Ф., а договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства будет подписан на 11 месяцев, а потом автоматически продлен на этот же срок, чтобы его не регистрировать в Росреестре, поскольку формально обязанности руководителя на тот момент в налоговом органе были указаны за иным посторонним лицом. При этом переход права собственности на объекты незавершенного строительства и договор аренды Клаузер С.В. и Клаузер О.Ф. зарегистрированы не были. Указание в дополнении к договору аренды от 7 июля 2016 года (л. д. 23 том 1) о том, что после завершения реконструкции водопроводной наносной станции и проходной право собственности на реконструируемые объекты приобретается истцом, не наделяет Клаузер О. В. правом на признание собственности в нарушение ст. 222 ГК РФ. Коллегия учитывает, что договор аренды, фактически заключенный сторонами после 1 ноября 2016 года на срок более 1 года, государственную регистрацию в установленном порядке не прошел, акт приемки выполненных работ от заказчика датирован 1 февраля 2017 года (том 1 л. д. 98). Мать и дочь Клаузер 1 ноября 2015 года, подписывая договор аренды земельного участка, последующие дополнения к нему, допускали, что он будет действовать сроком больше чем в 1 год, предполагали, что они не смогут его зарегистрировать в управлении Росреестра. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом изложенного, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ оснований для признания права собственности на спорный объект также не имеется.

Помимо прочего, в соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судебная коллегия, с учетом имеющихся в материалах дела документов, полагает, вопреки доводам жалобы, что истцом не была доказана неправомерность отказа в легализации спорной постройки.

Так, после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п. 16 Положения).

Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии (п. 17 Положения).

Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии (п. 18 Положения). Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке (п. 19 Положения), доказательств незаконности такого заключения и его обжалования, истом не представлено.

Как указывалось выше, письмом Госстройнадзора Омской области от 22.03.2017 выдать заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, не представилось возможным на том основании, что извещение о начале работ по реконструкции административного здания, с приложением документов, предусмотренных ч. 5 ст. 52 ГрК РФ, до начала его реконструкции, в Главное управление не поступало, государственный строительный надзор при выполнении вышеуказанных работ не осуществлялся.

Кроме того, как следует из отзыва Гостройнадзора Омской области, согласно разрешению на строительство от 06.07.2016 общая площадь объекта составляет 1 783, 51 кв.м, объем 9 594, 25 м. куб., тогда как истцом заявлены требования о признании права собственности на объект капитального строительства площадью 1 701 кв.м, объем 7676 м.куб., что свидетельствует о несоответствии проектной документации, получившей положительно заключение экспертизы, а также разрешению на строительство. Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о внесении в проектную документацию возводимого здания изменении в части уменьшения площади застройки, об обращении истцом за получением разрешения на отклонение от утвержденных параметров строительства, а также отказа уполномоченного органа государственной власти в согласовании изменений в проектную и разрешительную документацию спорного строения.

Таким образом, истец не подтвердил достаточными доказательствами создание уполномоченными органами препятствий в получении разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта. По существу требования истца сводятся к легализации в судебном порядке постройки за лицом земельный участок, которому не принадлежит на правах, указанных в ст. 222 ГК РФ в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что возведение спорного объекта не нарушает прав и законных интересов других лиц, не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда г. Омска от 26 июня 2017 года оставить без изменения; апелляционную жалобу Клаузер О.Ф. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: