Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лю-Шан-Ся Александра Анатольевича, Ждахина Дмитрия Игоревича, Павловича Сергея Борисовича, Ковалева Артема Александровича, Виноградова Михаила Сергеевича к ООО «Стин Вест» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционной жалобе истцов на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 10.12.2018.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения истца ВиноградоваМ.С., представителя истцов Павловича С.Б., Ждахина Д.И., Виноградова М.С. – Войтукевич Ю.А., представителя ответчика временного управляющего ООО Стин Вест» Лисициной Е.В. – Огорелышевой О.А., судебная коллегия

установила:

Лю-Шан-Ся А.А., Ждахин Д.И., Павлович С.Б., Ковалев А.А., ВиноградовМ.С. и ООО «ЗСК «Инвэст» обратились с иском к ООО «Стин Вест» о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование указали, что 04.12.2013 между сторонами заключен инвестиционный договор, согласно которому ООО «Стин Вест» на арендуемом земельном участке по адресу: ... с кадастровым номером №, осуществил строительство спорного объекта, готовностью 16%. Истцы считают, что поскольку возведение спорного объекта незавершенного строительства финансировалось полностью инвесторами (истцами), у них возникло право собственности на объект инвестирования. Полагают, что спорный объект недвижимости не поступал в собственность ответчика и не подлежит возврату в конкурсную массу должника. Инвесторы осуществляли целевое финансирование строительства объекта, в связи с чем, у них возникло право на соответствующие доли в объекте соразмерно внесенным денежным средствам на строительство объекта.

На основании мирового соглашения от 03.10.2017 за истцами зарегистрировано право собственности на спорный объект. С момента оформления права собственности инвесторами произведены работы, увеличившие степень строительной готовности объекта с 16 до 95%. С целью окончания строительства объекта истцы заключили договор с ООО «Сфера». Завершение строительства производится истцами как инвесторами.

В уточненном исковом заявлении истцы указали, что заключенный между истцами и ответчиком договор содержит все необходимые условия договора участия в долевом строительстве. При этом инвесторы обеспечили надлежащее исполнение своих обязательств по заключенному с ответчиком договору и осуществляли своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ. Инвесторами обеспечено финансирование строительства объекта в части, соответствующей готовности объекта незавершенного строительства – 16%. В свою очередь заказчик-застройщик обязанность по передаче объекта в собственность инвесторов в предусмотренный договором срок не исполнил. В определенный договором срок объект в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Выполнение истцами обязательств, предусмотренных договором, и нарушение ответчиком встречных обязательств повлекло возникновение у истцов права требовать от ответчика передачи и признания за истцами права собственности на спорный объект.

Определением суда от 10.12.2018 принят отказ ООО «ЗСК «Инвэст» от исковых требований к ООО «Стин Вест» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, производство по делу в данной части прекращено. ООО «ЗСК «Инвэст» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истцы Ждахин Д.И., Павлович С.Б., Виноградов М.С., Ковалев А.А., Лю-Шан-Ся А.А. просили суд признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект – здание складского назначения с АБК, общей площадью 1 498,7 кв.м, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., в следующих долях: Ковалев А.А. – 10%, Ждахин Д.И. – 5%, Лю-Шан-Ся А.А. – 40%, Виноградов М.С. – 40%, Павлович С.Б. – 5%.

Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «Стин Вест» Лисициной Е.В. с иском не согласился. В письменном отзыве указал, что фактические действия сторон свидетельствуют о том, что стороны приступили к исполнению инвестиционного договора. Согласно инвестиционному договору объект должен быть построен ответчиком и сдан истцам в установленный договором срок. Приемка завершенного строительством объекта осуществляется после выполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором. Объект оформляется в собственность инвестора по результату инвестиционной деятельности после передачи объекта инвестору по акту приема-передачи. Из фактического содержания заключенного между сторонами договора следует, что истцы приняли на себя обязательства по финансированию строительства, а ответчик должен был построить объект, получив все необходимые разрешения и осуществив предусмотренные законом действия и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию – передать объект в собственность инвестора.

В связи с этим ответчик считает, что договор заключен в отношении создаваемого в будущем имущества и является договором купли-продажи будущей вещи. Истцы, будучи инвесторами строительства объекта недвижимости, могли приобрести право собственности только после окончания строительства объекта и передачи им результатов выполненных ответчиком работ. Ни на дату подачи искового заявления, ни на дату судебного заседания в отношении объекта не получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, передача объекта истцам ответчиком не осуществлялась, право собственности на объект незавершенного строительства за ответчиком не зарегистрировано. Покупатель в такой ситуации вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. Право собственности на спорный объект недвижимости у истцов не возникло.

Дополнительно указано, что платежи по договору инвестирования истцами в полном объеме не произведены. Договором предусмотрена оплата в большей степени, нежели произведена истцами. Спорные правоотношения не подлежат регулированию Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 10.12.2018 иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением, истцы подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ввиду неправильного применения судом норм материального права. Указывают на то, что вывод суда о том, что в отношении спорного объекта не может быть заключен договор долевого участия в строительстве, так как законом установлен запрет привлечения денежных средств граждан в связи с возникновением права собственности только на жилые помещения в многоквартирных домах является несостоятельным. Считают, что судом неправомерно к спорным правоотношениям применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже и Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации». Настаивают на том, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве.

Указывают, что судом неправомерно сделан вывод о неисполнении обязанности инвесторов по оплате стоимости строительства объекта без учета его строительной готовности и оценки пропорциональности стоимости объекта произведенным выплатам. Считают, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Временный управляющий ООО «Стин Вест» Лисицина Е.В. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просила в ее удовлетворении отказать. Дополнительно указала, что в рамках дела о банкротстве ООО «СтинВест» истцами подано заявление о включении в реестр требований кредиторов о возврате уплаченных по инвестиционному договору денежных средств.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ВиноградовМ.С. и представитель истцов Войтукевич Ю.А. доводы апелляционной жалобы поддержали по указанным в ней основаниям.

Представитель временного управляющего ООО Стин Вест» ЛисицинойЕ.В. – Огорелышева О.А. в судебном заседании просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, согласно требованию части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает ввиду следующего.

Рассматривая настоящий спор, проанализировав условия заключенного сторонами 04.12.2013 договора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ № 39).

Исходя из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, суд пришел к выводу о том, что данный инвестиционный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, в связи с чем к спорным правоотношениям согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила о договоре купли-продажи.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с правильным применением норм материального права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы об обратном являются несостоятельными виду следующего.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из представленных материалов следует, что 04.12.2013 межу Лю-Шан-Ся А.А. и ООО «Стин Вест» заключен инвестиционный договор по строительству 2-й очереди производственной базы, расположенной по адресу: .... Из текста договора следует, что предметом договора является здание складского назначения с АБК, площадью не более 1500 кв.м, а именно 2-я очередь по строительству производственной базы, расположенной по адресу: .... Аналогичное наименование предмета договора имеется в дополнительных соглашениях к нему.

Указанный договор сторонами исполнялся без замечаний к его содержанию.

Согласно требованию статьи 431 Гражданского кодекса пРоссийской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В договоре аренды, заключенном 01.09.2008 между Администрацией г.Екатеринбурга и ООО «Стин Вест», указано, что арендуемый земельный участок по адресу: ... предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы и газовой котельной.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предметом договора является объект производственного назначения, а потому правоотношения регулируются ФЗ № 39.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с нормами Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 № 1488-1, статьи 6 ФЗ № 39 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

По смыслу закона, с учетом положения о равенстве прав инвесторов, следует вывод о возможном долевом участии участников инвестиционного процесса в объектах капитальных вложений и результатах осуществленных капитальных вложений, что не соотносится с возникновением прав на индивидуально-определенную вещь. Инвестиционный договор самостоятельно не образует прав на продукт вложений в виде индивидуально-определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 8 ФЗ № 39 отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») кодекса и т.д.

Таким образом, инвестиционные отношения не имеют самостоятельной природы, а в зависимости от характера могут классифицироваться как отношения из договора купли-продажи, подряда, простого товарищества и т.п.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание содержание условий заключенного инвестиционного договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что данные инвестиционные отношения следует относить к отношениям из договора купли-продажи в будущем.

В пункте 4 постановления № 54 разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 ФЗ № 39) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В данном случае спорным является незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который, в силу названных норм, подлежит государственной регистрации.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 постановления № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как усматривается из материалов настоящего дела, спорный объект недвижимости в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности об объект незавершенного строительства не произведена.

По этим же основаниям утверждение истцов о том, что произведена оплата по инвестиционному договору, не свидетельствует о возникновении у них права собственности, исходя из правовой природы договора, на который они ссылаются.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что ООО«СтинВест» осуществило строительство только 16% объекта. В настоящее время степень готовности объекта указывается истцами в размере 95%, строительство которых осуществлено ими с привлечением ООО«Сфера». Между тем ООО «Сфера» к участию в настоящем деле не привлекалось. Исковые требования заявлены истцами о признании права собственности на все 95% объекта, в то время, как ООО «Стин Вест» строительство объекта степенью готовности 95 % не осуществляло.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 10.12.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов – без удовлетворения.

Председательствующий В.П. Игнатьев

Судьи В.А. Зайцева

А.И. Орлова