Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 марта 2020 года апелляционную жалобу Б. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 31 июля 2019 года по делу по иску Б. к АО «Первая ипотечная компания - Регион» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,

объяснения представителя Б. по доверенности С.,

УСТАНОВИЛА:

Б. обратился в суд с иском к АО «Первая ипотечная компания - Регион» (далее «ПИК - Регион») в котором просит уменьшить цену квартиры по договору №<данные изъяты> участия в долевом строительстве жилого дома от 25.11.2016 г., взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены 350 000 руб., неустойку за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры в размере 350 000 руб., стоимость проведения строительно-технической экспертизы квартиры в размере 75 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., моральный вред в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 183,04 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от суммы присужденной судом.

Свои исковые требования Б. мотивировал тем, что 25.11.2016 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <данные изъяты>, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) и передать участнику следующий объект долевого строительства - <данные изъяты>. Указал, что 27.05.2018 г. истец в присутствии представителя ответчика произвел осмотр квартиры, неудовлетворительное состояние которой было подтверждено листом осмотра, однако, выявленные недостатки не устранены. Далее 26.08.2018 г. между истцом и ответчиком был подписан передаточный акт приема квартиры. В ходе эксплуатации квартиры истцом были выявлены существенные недостатки в выполненных застройщиком работах, которые требуют скорейшего устранения. Истцом была проведена независимая строительно-техническая экспертиза квартиры с целью подтверждения ранее выявленных недостатков и выявления новых скрытых недостатков. По результатам которой сотрудниками <данные изъяты> было составлено заключение, где зафиксированы несоответствия (строительные дефекты) выполненных строительно-монтажных работ требованиям СНиП. Согласно локальной смете стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире составляет 350 000 руб. Истец 07.11.2018 г. обратился к ответчику с претензией о добровольной (внесудебной) выплате стоимости ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, а также стоимости проведенного строительно-технического исследования квартиры, претензия получена ответчиком 12.11.2018 г., однако до настоящего времени требования истца в добровольном порядке исполнены не были, ответа на претензию не поступило. Считает, что ответчик нарушил условия договора, устанавливающего обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру с качеством, предусмотренным договором, что повлекло нарушение прав истца.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.

Представитель ответчика АО «ПИК - Регион» в судебном заседании иск не признал, в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 31 июля 2019 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Постановленное по делу судебное решение нельзя признать законным и обоснованным в силу следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25.11.2016г. между АО «ПИК - Регион» (застройщик) и Б. (участник долевого строительства) заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве жилого дома в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляется застройщиком по адресу: <данные изъяты>, и <данные изъяты> 1, соответствующий условиям настоящего договора и требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. №21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (с изменениями и дополнениями), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в размере 4 410 774,20 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д.9-25).

Стоимость квартиры оплачена истцом в полном объеме.

Согласно п.7.1.3 договора, застройщик обязуется построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в комплектации и с характеристиками, приведенными в приложении №2 к настоящему договору.

Согласно п.7.1.7 договора, застройщик обязуется не позднее 31.03.2018 г. передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи объекта долевого строительства при условии надлежащего и полного исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по настоящему договору. Акт приема-передачи объекта долевого строительства подписывается застройщиком и участником долевого строительства или их представителями, действующими на основании доверенности. В случае выявления недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для использования, по требованию участника долевого строительства застройщиком составляет акт с указанием выявленных недостатков и срока их устранения застройщиком. В течение 3 рабочих дней после устранения недостатков застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства с составлением акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п.9.1 договора, качество объекта долевого строительства, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства, должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, ГОСТов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям в области строительства.

Согласно п.9.2 договора, гарантийный срок на п. 9.2.1- объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства; на п. 9.1.2- технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства, составляет 3 гожа со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа со передаче объекта долевого строительства с любым из участников долевого строительства сданного в эксплуатацию дома; на п. 9.2.3- имущество, входящее в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества, на работы по установке данного имущества 1 год; на п. 9.2.4- застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его части, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

27.05.2018 г. между АО «ПИК - Регион» (компания) и Б. (приобретатель) подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, расположенной в жилом доме по указанному выше адресу в соответствии с которым компания организовала осмотр, а приобретатель произвел осмотр квартиры и оборудования, установленного в ней согласно условиям договора, и установил, что они находятся в состоянии пригодном к дальнейшему использованию и эксплуатации. Выявленные недостатки при приемке квартиры и оборудования в ней отражены в акте (л.д.26-27).

26.08.2018 г. между АО «ПИК - Регион» (застройщик) и Б. (участник долевого строительства) подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - <данные изъяты> Объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Претензий к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не имеет (л.д.28-29).

По инициативе Б.<данные изъяты> проведена экспертиза согласно заключению которой от 27.09.2018г. в квартире истца имеется ряд нарушений строительных норм и правил, устранение выявленных недостатков, возникших по вине исполнителя, требует значительных затрат. Предварительная стоимость устранения имеющихся недостатков составляет округленно 350 000 руб. (л.д.30-66).

07.11.2018 г. Б. направил в адрес АО «ПИК - Регион» претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, которая была получена адресатом 12.11.2018 г. (л.д.71-74).

Для решения спора судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта в квартире истца зафиксировано наличие недостатков, значительных дефектов выполненных работ. Анализ дефектов, указанных в акте осмотра от 26 августа 2018г., составленного между Б. и АО «ПИК- Регион» и фактически зафиксированных в ходе экспертного осмотра 27 мая 2019г. Зафиксированные дефекты и нарушения требований нормативной документации, являются нарушением условий договора участия в долевом строительстве жилого дома. Все зафиксированные дефекты, недостатки возникли в процессе проведения отделочных работ и монтажа конструкций остекления. Согласно классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, дефекты, зафиксированные при обследовании квартиры, классифицируются как значительные, так как влияют на долговечность выполненных отделочных работ. Наличие вышеуказанных недостатков привело к ухудшению качеству объекта. Качество выполнения строительно-монтажных работ, проведенных при строительстве квартиры не соответствует требованиям строительных норм и правил. Наличие выявленных недостатков (дефектов) в квартире не приводит к возникновению угрозы для жизни и здоровья участника долевого строительства - истца. Использование вышеуказанной квартиры при наличии выявленных недостатков (дефектов) для предусмотренного договором участия в долевом строительстве жилого дома возможно. Зафиксированные дефекты носят в основном косметический характер. Согласно классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, дефекты, зафиксированные при обследовании квартиры классифицируются как значительные, так как влияют на долговечность выполненных отделочных работ. Стоимость необходимых работ для устранения зафиксированных дефектов в помещениях квартиры составляет с учетом округления 140 444 руб., стоимость необходимых работ, для устранения зафиксированных дефектов окон в помещениях квартиры составляет с учетом округления 15 297 руб., стоимость необходимых работ по укрытие неремонтируемых поверхностей пленкой в помещениях квартиры составляет с учетом округления 618 руб. Стоимость необходимых работ по уборке в помещениях квартиры составляет с учетом округления 5236 руб., стоимость необходимых материалов для выполнения ремонтных работ помещениях квартиры составляет с учетом округления 29641 руб. Стоимость выполнения ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов), с учетом материалов и стоимость работ в помещениях квартиры составляет- 191 236 руб. Срок ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов), с учетом технологических перерывов, нанесения отделочных материалов составляет 10 рабочих дней (л.д.186-218).

Разрешая заявленный спор и отказывая истцу в иске, суд первой инстанции указал, что п.2 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) применяется только в том случае, если в объекте долевого строительства выявлены существенные недостатки, при наличии которых объект непригоден для использования по своему назначению, то есть в данном случае, для проживания. Выявленные недостатки квартиры истца не являются существенными, не приводят к угрозе его жизни и здоровья, поскольку в соответствии с условиями договора позволяют ему использовать данную квартиру для проживания.

Однако с данными выводами суда судебная коллегия не соглашается.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 указанного закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Таким образом, вывод суда о том, что норма части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, следовательно, истец вправе потребовать от застройщика уменьшения цены договора и устранения недостатков объекта, поскольку застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства соответствующий не только условиям договора, но и обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых в сторону ухудшения не могли быть установлены договором, заключенным с потребителем.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что требования истца о соразмерном уменьшении цены договора подлежат удовлетворению.

Так согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> стоимость необходимых работ, для устранения зафиксированных дефектов в помещениях квартиры составляет с учетом округления 140444 руб., стоимость необходимых работ, для устранения зафиксированных дефектов окон в помещениях квартиры составляет с учетом округления 15 297 руб., стоимость необходимых материалов для выполнения ремонтных работ помещениях квартиры составляет с учетом округления 29641 руб., всего 185 382 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку полная сумма по договору долевого участия оплачена истцом.

Поскольку истцом произведена оплата по договору долевого участия в размере 4 410 774,20 руб., указанная сумма подлежит уменьшению до 4 225 392 руб.

Согласно пункту 8 статьи 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" согласно которому за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Размер неустойки за период просрочки заявленной истцом с 11.07.2018 года по 25.02.2019 года ( 230 дней) составляет 426 378,60 руб. ( 185 382 руб. х 1%х 230) и не может превышать цену товара ( услуги).

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом в силу абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Судебная коллегия с учетом письменного ходатайства ответчика на основании ст. 333 ГК РФ считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 80 000 руб., поскольку заявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. с учетом принципа разумности и справедливости, поскольку причинение морального вреда ответчиком не повлекло тяжких последствий для истца.

На основании ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, который судебная коллегия также полагает возможным снизать на основании письменного ходатайства ответчика и в силу положений ст. 333 ГК РФ до 50 000 руб.

В соответствии со ст.ст.88, 94,98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы за подготовку заключения в размере 75 000 руб., почтовые расходы в сумме 183 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.

На основании изложенного и ст.330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска истца.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 31 июля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Б. к АО «Первая ипотечная компания - Регион» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве жилого дома от 25 ноября 2016 г., заключенного между Б. к АО «Первая ипотечная компания - Регион» на 185 382 рубля до 4 225 392 рублей.

Взыскать с АО «Первая ипотечная компания - Регион» в пользу Б. в счет уменьшения цены договора 185382 рубля, неустойку в размере 80 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, расходы за проведение экспертизы 75 000 рублей, почтовые расходы в сумме 183 рубля, расходы по оплате услуг представителя 10 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

Судьи