Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Мелешко Н.В.,
судей	Вашкиной Л.И.,
	Медведкиной В.А.,
при секретаре	Сидорова Д.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 апреля 2016 г. гражданское дело № 2-1945/15 по апелляционной жалобе Зугриной Л.Д. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 г. по иску Зугриной Л.Д. к Константинову В.Н., Константиновой Г.А., Константиновой Н.В., Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, Аристову Д.Л. о признании сделки и записи государственной регистрации перехода прав собственности недействительными, признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, признании подвальных помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения истца Зугриной Л.Д. и её представителя Попова С.Н., поддержавших доводы жалобы, ответчика Константинова В.Н., выступившего также в интересах ответчиков Константиновой Н.В. и Константиновой Г.А., представителя ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Стырикович М.А., возражавших по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Зугрина Л.Д. обратилась в суд с иском к Константинову В.Н., Константиновой Г.А., Константиновой Н.В., Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, Аристову Д.Л. и, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила: признать недействительным договор купли-продажи от 29 марта 2007 г. подвального помещения 17Н, расположенного <адрес>, заключенный между Аристовым Д.Л. и Константиновой Г.А.; признать недействительным право собственности Константиновой Г.А. на подвальное помещение 17Н; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Константиновой Г.А. за №... от 26 июня 2007 г. на подвальное помещение 17Н; признать за истцом право общей долевой собственности на подвальное помещение 17Н; признать недействительным договор купли-продажи от 26 июня 2007 г. подвального помещения 18Н, расположенного в доме <адрес>, заключенный между Аристовым Д.А. и Константиновой Г.А.; признать недействительным договор дарения от 21 октября 2008 г. подвального помещения 18Н, расположенного в доме <адрес>, заключенный между Константиновой Г.А. и Константиновой Н.В.; признать недействительным право собственности Константиновой Н.В. на подвальное помещение 18Н; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Константиновой Н.В. за № №... от 20 декабря 2008 г. на подвальное помещение 18Н; признать за истцом право общей долевой собственности на подвальное помещение 18Н; признать недействительным договор купли-продажи от 26 июня 2007 г. подвального помещения 19Н, расположенного в доме <адрес>, заключенный между Аристовым Д.Л. и Константиновой Г.А.; признать недействительным договор дарения от 21 октября 2008 г. подвального помещения 19Н, расположенного в доме <адрес>, заключенный между Константиновой Г.А. и Константиновым В.Н.; признать недействительным право собственности Константинова В.Н. на подвальное помещение 19Н; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Константинова В.Н. за № №... от 20 ноября 2008 г. на подвальное помещение 19Н; признать за истцом право общей долевой собственности на подвальное помещение 19Н; признать подвальные помещения дома <адрес>, обозначенные как помещения 17Н, 18Н, 19Н, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, принадлежащих им на праве общей долевой собственности; признать недействительной государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на помещения 17Н, 18Н, 19Н в многоквартирном доме <адрес>; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга за №... от 1 декабря 2005 г. на подвальное помещение 17Н; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга за №... от 1 декабря 2005 г. на подвальное помещение 18Н; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга за №... от 1 декабря 2005 г. на подвальное помещение 19Н.

В обосновании иска указала, что является собственником квартиры 85 в доме <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17 марта 2004 г., в указанной квартире зарегистрирована с 16 апреля 2001 г., в данном доме расположены подвальные помещения 17Н, 18Н, 19Н, общей площадью 148, 4 кв.м, назначение - нежилое. Собственником помещения 17Н является Константинова Г.А., собственником помещения 18Н - Константинова Н.В., собственником помещения 19Н - Константинов В.Н. По сведениям, полученным из Управления недвижимого имущества Центрального района КУГИ Санкт-Петербурга от 11 апреля 2014 г., указанные помещения использовались ООО «Фирма ДЭЛ» по договору аренды, заключенному КУГИ, и впоследствии были выкуплены арендатором по преимущественному праву. В подвальных помещениях проходят инженерные коммуникации, обслуживающие в целом весь дом и квартиру истца, что свидетельствует о том, что спорные помещения входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку направлены на обслуживание более одного помещения в доме; данные подвальные помещения не имеют самостоятельного назначения, что предполагает в отношении помещений применение режима общей домовой собственности собственников многоквартирного дома. На момент отчуждения данные помещения были обременены правами собственников многоквартирного дома, в том числе и правами истца, как собственника квартиры №..., в связи с чем, не могли быть переданы в собственность ответчиков, указанное обстоятельство влечет признание недействительными договоров купли-продажи подвальных помещений 17Н, 18Н, 19Н. Сделка по отчуждению спорных подвальных помещений является недействительной в силу положений ст. 168 ГК РФ, поскольку помещения были отчуждены без получения согласия всех участников долевой собственности, в том числе без согласия истца.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 г. в удовлетворении исковых требований Зугриной Л.Д. отказано.

В апелляционной жалобе Зугрина Л.Д. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылается на неприменение судом закона, подлежащего применению, необоснованное непринятие судом во внимание того обстоятельства, что в спорных подвальных помещениях 17Н, 18Н, 19Н проходят инженерные коммуникации, в которых установлена запорная арматура, обслуживающие в целом весь дом. В данных подвальных помещениях инженерные коммуникации не автономны от общедомовой системы инженерных коммуникаций, приборов учета: по электроснабжению (общий электрокабель), трубопроводов отопления и холодного, водоснабжения, канализационных стояков, вентиляционных каналов, запорной арматуры. Подвальные помещения 17Н, 18Н, 19Н не имеют самостоятельного назначения, поскольку расположенное внутри них оборудование (трубопроводы отопления и холодного водоснабжения, канализационные стояки, запорная арматура) предназначены для обслуживания более одного помещения доме. В отношении данных помещений 17Н, 18Н, 19Н применяется режим общедомовой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Зугрина Л.Д., как собственник жилого помещения в многоквартирном доме, никогда не принимала каких-либо решений относительно передачи подвальных помещений дома 17Н, 18Н, 19Н ответчикам. 7 апреля 1993 г. был заключен первый договор приватизации жилого помещения в доме. До 7 апреля 1993 г. в пространстве подвала дома не были учтены и сформированы помещения 17Н, 18Н, 19Н и не могли использоваться городом Санкт-Петербургом самостоятельно. Отсутствие в подвале закольцованной системы: электроснабжения, отопления и холодного водоснабжения, канализации, вентиляционных каналов, запорной арматуры - предопределяет его вспомогательное назначение и такой подвал использоваться как самостоятельный объект недвижимости не может, так как он включен в общедомовую систему. В дополнениях к апелляционной жалобе истец указывает, что передача подвальных помещений третьим лицам ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир в доме, в обоснование указанных обстоятельств ссылается на то обстоятельство, что в ночь с 29 ноября 2015 г. на 30 ноября 2015 г. в подвальном помещении 18Н произошел пожар в результате которого, пострадали собственники жилых помещений многоквартирного дома.

Ответчики Константинова Г.А., Константинова Н.В., Аристов Д.Л., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом: Константинова Г.А., Константинова Н.В., Аристов Д.Л. – телефонограммами, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу – по факсимильной связи, Аристов Д.Л. просил рассматривать дело в его отсутствие, на основании ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Зугрина Л.Д. является собственником квартиры <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права от 30 марта 2004 г.

Согласно справке о регистрации (форма 9) Зугрина Л.Д. имеет регистрацию в указанной квартире с 16 апреля 2001 г.

Согласно представленной выписке из ЕГРП от 10 апреля 2015 г. город Санкт-Петербург 1 декабря 2005 г. произведена регистрация права собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения 17Н, 18Н, 19Н, расположенные в доме <адрес>

С 12 января 2007 г. собственником помещений 17Н, 18Н, 19Н являлся Аристов Д.Л. на основании договора купли-продажи.

С 26 июня 2007 г. собственником помещений 17Н, 18Н, 19Н являлась Константинова Г.А. на основании договора купли-продажи от 29 марта 2007 года, заключенного с Аристовым Д.Л.

С 20 декабря 2008 г. собственником помещения 18Н является Константинова Н.В. на основании договора дарения от 21 октября 2008 г., заключенного с Константиновой Г.А.

С 20 ноября 2008 г. собственником помещения 19Н является Константинов В.Н. на основании договора дарения от 21 октября 2008 г., заключенного с Константиновой Г.А.

Согласно представленным архивным планам дома <адрес>, дом построен как жилой дом работников типографии им. Володарского, первоначальное назначение помещений первого и подвального этажей – книжный магазин, первоначальное предназначение помещения 17Н - кладовая книг, помещения 18Н - кладовая канцтоваров, помещения 19Н - кладовая книг.

Как усматривается из технического паспорта на дом <адрес>, 1977 года постройки, квалификация помещений 17Н, 18Н, 19Н - складская.

Согласно объяснениям представителя КИО Санкт-Петербурга спорные нежилые помещения 17Н, 18Н, 19Н были образованы в результате разделения составного нежилого помещения 3Н, 17Н, 18Н, 19Н общей площадью 801,8 кв.м с кадастровым номером 78:1048:0:8:4, право собственности Санкт-Петербурга на которое было зарегистрировано 12 марта 2001 г. на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 5 октября 2000 г. № 1745-р. После изготовления 22 февраля 2005 г. документов технического и кадастрового учета нежилые помещения 17Н, 18Н, 19Н были учтены в Реестре собственности Санкт-Петербурга 12 июля 2005 г. за реестровыми номерами №..., №..., №... соответственно. Право собственности Санкт-Петербурга на спорные нежилые помещения было зарегистрировано 1 декабря 2005 г., ранее спорные помещения передавались по договорам аренды, заключенным Комитетом. 12 января 2007 г. право собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения прекращено в связи с приватизацией в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно актам осмотра помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> пом. 17Н, 18Н, 19Н от 16 марта 2015 г. и 26 марта 2015 г., составленных ООО «Жилкомсервис № 2 Центрального района», в ходе осмотров установлено, что водомерный узел дома <адрес> располагается в подвале дома в общей доступности; водомерный узел в помещениях 17Н, 18Н, 19Н отсутствует; узел расположен в общем подвале дома, в спорных помещениях располагаются инженерные сети: стояки ХВ, отопления, канализации, розлив ХВС, Ц/О.

В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «СИНЭО», в соответствии с заключением № 138/2015-ЭСТ-2-1945/15 от 11 сентября 2015 г. эксперт пришел к выводу о том, что спорные подвальные помещения 17Н, 18Н, 19Н, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес> имеют отступления от действующих строительно-технических требований, предъявляемых к самостоятельным нежилым помещениям. В нежилых помещениях 17Н, 18Н, 19Н имеются инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме (шаровой кран отключения стояка отопления).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на спорные помещения произведена правомерно, так как представляет собой подтверждение ранее возникшего права собственности города как субъекта РФ на принадлежащее ему имущество и пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения обладают самостоятельными полезными свойствами и могут являться объектами гражданско-правовой сделки. Спорные объекты никогда не обслуживали нужды собственников квартир, расположенных в указанном доме; расположенные в спорных помещениях инженерные коммуникации носят транзитный характер. При этом суд учел, что данные помещения не являются техническими подвалами, доказательства того, что данные помещения требуют постоянного открытого доступа к указанному инженерному оборудованию истцом не представлены, данные помещения никогда не использовались исключительно в технических целях, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований Зугриной Л.Д. о признании сделки недействительной, признании недействительной записи государственной регистрации перехода прав собственности, признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, признании подвальных помещений общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Также суд указал на пропуск истцом срока на обращение в суд с заявленными требованиями.

Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения, и оснований считать их неправильными не имеется.

По правилам статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с п. 1 приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и п. 2 указанного Постановления объекты государственной собственности, включая жилищный и нежилой фонды, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского, районного Совета народных депутатов, относятся к муниципальной собственности городов, что также следует из ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению. Так правильно суд сослался на то обстоятельство, что спорные объекты недвижимого имущества находились в управлении исполнительных органов местных советов и, с 22 января 1992 г., даты вступления в законную силу Постановления ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, находятся с собственности Санкт-Петербурга. Поскольку представленными архивными планами дома первоначальное предназначение помещения 17Н значилось как кладовая книг, помещения 18Н - кладовая канцтоваров, помещения 19Н - кладовая книг (л.д. 108 т. 1), по техническому паспорту на дом квалификация помещений – складская (л.д. 99 т. 1), спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами технического учета, им присвоен кадастровый номер, коллегия полагает, что данные объекты нежилого фонда обоснованно отнесены к муниципальной собственности и в последующем приняты на учет имущества казны Санкт-Петербурга. Учитывая, что помещения имели самостоятельное целевое использование, является обоснованным вывод суда о том, что не имеется оснований считать, что спорные помещения использовались только для обслуживания жилой части дома, подвальные помещения дома являются неделимой вещью и передача их частей в собственность нескольких лиц невозможна.

Доводы жалобы Зугриной Л.Д. о том, что подвальные помещения 17Н, 18Н, 19Н не имеют самостоятельного назначения, поскольку расположенное внутри них оборудование (трубопроводы отопления и холодного водоснабжения, канализационные стояки, запорная арматура) предназначены для обслуживания более одного помещения в доме; в данных подвальных помещениях инженерные коммуникации не автономны от общедомовой системы инженерных коммуникаций, приборов учета: по электроснабжению (общий электрокабель), трубопроводов отопления и холодного, водоснабжения, канализационных стояков, вентиляционных каналов, запорной арматуры, опровергаются вышеизложенными установленными по делу обстоятельствами, из которых следует, что начиная с 1977 г. спорные подвальные помещения всегда являлись обособленными объектами, использовались сторонними организациями на основании возмездных договоров, не являются техническими помещениями, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, поскольку узлы отопления, горячего водоснабжения, ввод холодной воды и водомерный узел, шкафы управления энергоснабжением данного дома в спорных помещениях не располагаются. Кроме того, коллегия отмечает, что для определения правового режима названных нежилых помещений не имеет значения только наличие в них инженерных коммуникаций, так как они располагаются в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

С доводами жалобы о том, что на момент приватизации первого помещения в доме - 7 апреля 1993 г. в пространстве подвала дома не были учтены и сформированы помещения 17Н, 18Н, 19Н и не могли использоваться городом самостоятельно, коллегия согласиться не может, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на спорные помещения возникло в соответствии с п. 2 Постановления ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, на указанную дату согласно техническому паспорту спорные помещения уже были сформированы и использовались для складских целей. С 1 декабря 2005 г. город Санкт-Петербург стал собственником нежилых помещений 17Н, 18Н, 19Н, после чего КУГИ Санкт-Петербурга, являясь уполномоченным представителем собственника спорного объекта недвижимости - города Санкт-Петербурга, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» передало указанное имущество Аристову Д.Л. на основании возмездной сделки договора купли-продажи. Поскольку спорные объекты не входили в общее имущество дома, вывод суда об отсутствии оснований для признания недействительными договора купли-продажи от 12 января 2007 г. и последующих сделок по отчуждению спорных помещений, признании недействительным права собственности ответчиков на подвальные помещения, признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности ответчиков на подвальные помещения, признании за истцом права общей долевой собственности на подвальное помещение обоснован.

Доводы жалобы, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе о том, что передача подвальных помещений третьим лицам ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир в доме, а также ссылка на произошедший в помещении 18Н пожар, не принимаются во внимание судебной коллегии, поскольку указанные доводы не являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, на указанные обстоятельства истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ссылалась, что лишает ее права, ссылаться на указанные обстоятельства в суде апелляционной инстанции.

Иные доводы жалобы сводятся к несогласию Зугриной Л.Д. с постановленным по делу решением, повторяют позицию истца по иску, были предметом исследования суда, нашли свое отражение в решении и правомерно были признаны судом несостоятельными, указанные доводы не опровергают правильности выводов суда, в связи с чем, не принимаются судебной коллегией во внимание в качестве основания, предусмотренного ст. 330 ГПК РФ, для отмены обжалуемого решения суда, как необоснованные.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем исследовании собранных по делу доказательств о том, что спорные подвальные помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований у суда первой инстанции не имелось.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: