Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 апреля 2021 года, которым, с учетом определения Ленинского районного суда города Тюмени от 24 сентября 2021 года об исправлении описок, постановлено:

«Расторгнуть договор аренды №1 от 02.11.2019, заключенный между ФИО5 и ФИО4.

Обязать ФИО4, ИП ФИО6 освободить и передать ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. нежилое помещение, в части занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв. метров, находящееся по адресу: <.......>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. госпошлину в размере 450 рублей.

Взыскать с ИП ФИО6 в пользу ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. госпошлину в размере 150 рублей».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Хамитовой С.В.; объяснения ответчика ФИО4 и его представителя ФИО8, настаивавших на удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО7, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., обратилась в суд с иском к ФИО4, Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ИП ФИО6) об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Исковое заявление мотивировано тем, что ФИО5 на праве собственности принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером <.......>, находящееся по адресу: <.......>, при этом после смерти ФИО5 нотариусом нотариального округа города Тюмени Тюменской области ФИО9 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя ФИО10 и третьего наследника - ФИО5, в том числе на указанный объект недвижимости. Как следует из искового заявления, данное помещение наследодателем ФИО5 сдавалось в аренду ФИО4, однако соответствующего договора аренды не имеется либо он не зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом ФИО4 часть помещения сдал в субаренду ИП ФИО6, которая оказывает услуги парикмахерской. По утверждению истицы, с 05.10.2017 оплата за пользование данным объектом недвижимости не производится и ответчики его не освобождают. С учетом изложенного, ФИО7 просила истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 и ИП ФИО6 нежилое помещение с кадастровым номером <.......>, расположенное по адресу: <.......>.

В результате неоднократного изменения исковых требований, на день разрешения спора по существу ФИО7 просила расторгнуть договор аренды № 1 от 02 ноября 2009 года, заключенный между ФИО5 и ФИО4, а также возложить на ответчиков обязанности по освобождению и передаче части вышеуказанного помещения, занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв.м.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истицы ФИО11 на удовлетворении требований своей доверительницы настаивал по основаниям, изложенным в заявлениях.

Ответчик ФИО4 и представитель ответчицы ИП ФИО6 – ФИО12 в судебном заседании иск не признали.

Дело было рассмотрено в отсутствие истицы ФИО7, ответчицы ИП ФИО6 и третьего лица ФИО5, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Судом, с учетом определения об исправлении описок, постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований истицы в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По утверждению ответчика, спорное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО10, ФИО5, при этом доли истицы и ее несовершеннолетнего сына Т.В. в натуре не выделены, в связи с чем истребование имущества только в части, которая занята парикмахерской, противоречит действующему законодательству. ФИО4 считает, что постановленным решением суд нарушил права третьего собственника недвижимости - ФИО5 По мнению ответчика, судом неправильно применены к возникшим правоотношениям положения статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как помещение является нежилым. ФИО4 полагает, что по условиям совершенного договора аренды плату за коммунальные услуги должен вносить собственник недвижимости по полученным им счетам, при этом каких-либо претензий за 2018-2019 годы со стороны обслуживающих организаций не предъявлялось, однако этому судом не дана никакая оценка. Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, чего в рассматриваемом случае места не имело.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Удовлетворяя требования ФИО7, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., суд первой инстанции исходил из того, что ФИО4, являясь арендатором нежилого помещения по адресу: <.......> с кадастровым номером <.......>, общей площадью 88,60 кв.м., по договору аренды № 1 от 02.11.2009, заключенному с ФИО5, неоднократно нарушает срок внесения арендной платы, а потому суд счел, что истица, являющаяся наследником умершего арендодателя ФИО5, вправе требовать расторжения данной сделки, освобождения ответчиками и передачи ей указанного объекта недвижимости в части, занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв.м.

Между тем, с данными выводами суда согласиться нельзя.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом первой инстанции решение вышеуказанным требованиям не соответствует.

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.06.2009 ФИО5 являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером <.......>, общей площадью 88,60 кв.м., находящегося по адресу: <.......>.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 02 ноября 2009 года между ФИО5 (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор № 1, по условиям которого ФИО5 передал указанный объект недвижимости в аренду ФИО4 на срок до 02.10.2010. Сумма арендной платы в месяц составляет: Пивной бар (розничная торговля) помещение площадью 58 кв.м. – 50 000 руб.; парикмахерская «КиСа», помещение площадью 30 кв.м. (торговая площадь 23.76 кв.м.) - арендная плата производится в счет оплаты всех коммунальных платежей за помещение (88,6 кв.м.) на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг. Платежи вносятся Арендатором ежемесячно. Договор считается продленным (автоматически пролонгируется) на тот же срок и тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении. Количество пролонгаций договора не ограничено. Договор может быть расторгнут до окончания срока его действия по соглашению сторон (том 1 л.д. 192-195).

02.11.2009 между ФИО4 и ИП ФИО6 совершен договор субаренды нежилого помещения № 2, согласно которому ФИО4 сдал, а ИП ФИО6 приняла в субаренду нежилое помещение парикмахерская «КиСа», расположенное по адресу: <.......>, общей площадью 30 кв.м., торговой площадью 23,76 кв.м., для осуществления предпринимательской деятельности – парикмахерские услуги. Арендная плата за помещение производится ИП ФИО6 в счет оплаты всех коммунальных платежей за помещение (88,60 кв.м.) на основании счетов, выставленных поставщиком коммунальных услуг, ежемесячно. Договор действует до 02 октября 2010 года. Договор считается продленным (автоматически пролонгируется) на тот же срок и тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении (том 1 л.д. 198-201).

ФИО5 умер <.......>, что подтверждается свидетельством о смерти <.......> (том 1 л.д. 11).

На основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных 05 октября 2017 года нотариусом нотариального округа города Тюмени Тюменской области ФИО9 по реестру №№ 3-3377, 3-3378, 3-3373, ФИО7, несовершеннолетний Т.В. и ФИО5 являются собственниками на праве общей долевой собственности нежилого помещения, общей площадью 88,60 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, по 1/3 доли каждый (том 1 л.д. 12-27).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, с учетом изменения предмета иска, ФИО7 ссылалась на то, что ФИО4 свои обязательства по договору № 1 от 02.11.2009 надлежащим образом не исполняет, поскольку арендную плату своевременно и в полном объеме не вносит, в связи с чем образовалась задолженность.

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 данного кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из толкования указанных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, при этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как свидетельствуют материалы дела, 27.01.2021 истицей в адрес ответчика ФИО4 было направлено уведомление о расторжении договора № 1 от 02 ноября 2009 года и необходимости освобождения спорного нежилого помещения. Данное уведомление получено ответчиком 19.02.2021 (том 1 л.д. 168-170).

Между тем, само по себе неисполнение ФИО4 указанного уведомления к числу оснований для расторжения договора аренды № 1 от 02.11.2009 не относится, поскольку письменного предупреждения ФИО7 о необходимости исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в разумный срок оно не содержит.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции России и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных, доказательств, подтверждающих направление в адрес ФИО4 предусмотренного статьей 619 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в разумный срок, в материалах дела не имеется и истицей не предъявлено.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО7, не направив предупреждения и не предоставив ФИО4 реальную возможность по внесению арендной платы в разумный срок, не вправе требовать расторжения договора аренды нежилого помещения № 1 от 02 ноября 2009 года, заслуживают внимания судебной коллегии.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований ФИО7 в части расторжения договора аренды № 1 от 02.11.2009 у суда первой инстанции не имелось.

Ввиду того, что требования истицы о возложении на ФИО4 и ИП ФИО6 обязанностей по освобождению и передаче спорного помещения в части парикмахерской «КиСа» являются производными от основного, данные требования также не могли быть удовлетворены судом.

Поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, при этом нарушил нормы материального и процессуального права, постановленное решение признать законным и обоснованным нельзя, а потому оно подлежит отмене полностью с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 апреля 2021 года отменить полностью и принять по делу новое решение:

«В удовлетворении искового заявления ФИО7, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., к ФИО4, Индивидуальному предпринимателю ФИО6 о расторжении сделки, возложении обязанностей по освобождению и передаче имущества – отказать».

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 декабря 2021 года.