Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Кучинской Е.Н.
судейпри секретаре	Николаевой И.Н. и Хамитовой С.В.Щербакове М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Калинина Александра Анатольевича на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 апреля 2021 года, которым, с учетом определения Ленинского районного суда города Тюмени от 24 сентября 2021 года об исправлении описок, постановлено:

«Расторгнуть договор аренды №1 от 02.11.2019, заключенный между Бессоновым Виктором Владимировичем и Калининым Александром Анатольевичем.

Обязать Калинина Александра Анатольевича, ИП Самойлову Наталью Анатольевну освободить и передать Труховой Ирине Валентиновне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. нежилое помещение, в части занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв. метров, находящееся по адресу: <.......>.

Взыскать с Калинина Александра Анатольевича в пользу Труховой Ирины Валентиновны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. госпошлину в размере 450 рублей.

Взыскать с ИП Самойловой Натальи Анатольевны в пользу Труховой Ирины Валентиновны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Т.В. госпошлину в размере 150 рублей».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Хамитовой С.В.; объяснения ответчика Калинина А.А. и его представителя Соловьева Д.В., настаивавших на удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Трухова И.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., обратилась в суд с иском к Калинину А.А., Индивидуальному предпринимателю Самойловой Н.А. (далее – ИП Самойлова Н.А.) об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Исковое заявление мотивировано тем, что Бессонову В.В. на праве собственности принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером <.......>, находящееся по адресу: <.......>, при этом после смерти Бессонова В.В. нотариусом нотариального округа города Тюмени Тюменской области Жернаковой Н.Т. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на имя Труховой И.В., Т.В. и третьего наследника - Бессонова В.В., в том числе на указанный объект недвижимости. Как следует из искового заявления, данное помещение наследодателем Бессоновым В.В. сдавалось в аренду Калинину А.А., однако соответствующего договора аренды не имеется либо он не зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом Калинин А.А. часть помещения сдал в субаренду ИП Самойловой Н.А., которая оказывает услуги парикмахерской. По утверждению истицы, с 05.10.2017 оплата за пользование данным объектом недвижимости не производится и ответчики его не освобождают. С учетом изложенного, Трухова И.В. просила истребовать из чужого незаконного владения Калинина А.А. и ИП Самойловой Н.А. нежилое помещение с кадастровым номером <.......>, расположенное по адресу: <.......>.

В результате неоднократного изменения исковых требований, на день разрешения спора по существу Трухова И.В. просила расторгнуть договор аренды № 1 от 02 ноября 2009 года, заключенный между Бессоновым В.В. и Калининым А.А., а также возложить на ответчиков обязанности по освобождению и передаче части вышеуказанного помещения, занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв.м.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истицы Дружинин С.А. на удовлетворении требований своей доверительницы настаивал по основаниям, изложенным в заявлениях.

Ответчик Калинин А.А. и представитель ответчицы ИП Самойловой Н.А. – Калинина И.В. в судебном заседании иск не признали.

Дело было рассмотрено в отсутствие истицы Труховой И.В., ответчицы ИП Самойловой Н.А. и третьего лица Бессонова В.В., извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Судом, с учетом определения об исправлении описок, постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик.

В апелляционной жалобе Калинин А.А. просит об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований истицы в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По утверждению ответчика, спорное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности Труховой И.В., Т.В., Бессонову В.В., при этом доли истицы и ее несовершеннолетнего сына Т.В. в натуре не выделены, в связи с чем истребование имущества только в части, которая занята парикмахерской, противоречит действующему законодательству. Калинин А.А. считает, что постановленным решением суд нарушил права третьего собственника недвижимости - Бессонова В.В. По мнению ответчика, судом неправильно применены к возникшим правоотношениям положения статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как помещение является нежилым. Калинин А.А. полагает, что по условиям совершенного договора аренды плату за коммунальные услуги должен вносить собственник недвижимости по полученным им счетам, при этом каких-либо претензий за 2018-2019 годы со стороны обслуживающих организаций не предъявлялось, однако этому судом не дана никакая оценка. Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, чего в рассматриваемом случае места не имело.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Удовлетворяя требования Труховой И.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., суд первой инстанции исходил из того, что Калинин А.А., являясь арендатором нежилого помещения по адресу: <.......> с кадастровым номером <.......>, общей площадью 88,60 кв.м., по договору аренды № 1 от 02.11.2009, заключенному с Бессоновым В.В., неоднократно нарушает срок внесения арендной платы, а потому суд счел, что истица, являющаяся наследником умершего арендодателя Бессонова В.В., вправе требовать расторжения данной сделки, освобождения ответчиками и передачи ей указанного объекта недвижимости в части, занимаемой парикмахерской «КиСа», площадью 30 кв.м.

Между тем, с данными выводами суда согласиться нельзя.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом первой инстанции решение вышеуказанным требованиям не соответствует.

Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.06.2009 Бессонов В.В. являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером <.......>, общей площадью 88,60 кв.м., находящегося по адресу: <.......>.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 02 ноября 2009 года между Бессоновым В.В. (Арендодатель) и Калининым А.А. (Арендатор) был заключен договор № 1, по условиям которого Бессонов В.В. передал указанный объект недвижимости в аренду Калинину А.А. на срок до 02.10.2010. Сумма арендной платы в месяц составляет: Пивной бар (розничная торговля) помещение площадью 58 кв.м. – 50 000 руб.; парикмахерская «КиСа», помещение площадью 30 кв.м. (торговая площадь 23.76 кв.м.) - арендная плата производится в счет оплаты всех коммунальных платежей за помещение (88,6 кв.м.) на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг. Платежи вносятся Арендатором ежемесячно. Договор считается продленным (автоматически пролонгируется) на тот же срок и тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении. Количество пролонгаций договора не ограничено. Договор может быть расторгнут до окончания срока его действия по соглашению сторон (том 1 л.д. 192-195).

02.11.2009 между Калининым А.А. и ИП Самойловой Н.А. совершен договор субаренды нежилого помещения № 2, согласно которому Калинин А.А. сдал, а ИП Самойлова Н.А. приняла в субаренду нежилое помещение парикмахерская «КиСа», расположенное по адресу: <.......>, общей площадью 30 кв.м., торговой площадью 23,76 кв.м., для осуществления предпринимательской деятельности – парикмахерские услуги. Арендная плата за помещение производится ИП Самойловой Н.А. в счет оплаты всех коммунальных платежей за помещение (88,60 кв.м.) на основании счетов, выставленных поставщиком коммунальных услуг, ежемесячно. Договор действует до 02 октября 2010 года. Договор считается продленным (автоматически пролонгируется) на тот же срок и тех же условиях, если за один месяц до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении (том 1 л.д. 198-201).

Бессонов В.В. умер <.......>, что подтверждается свидетельством о смерти <.......> (том 1 л.д. 11).

На основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных 05 октября 2017 года нотариусом нотариального округа города Тюмени Тюменской области Жернаковой Н.Т. по реестру №№ 3-3377, 3-3378, 3-3373, Трухова И.В., несовершеннолетний Т.В. и Бессонов В.В. являются собственниками на праве общей долевой собственности нежилого помещения, общей площадью 88,60 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, по 1/3 доли каждый (том 1 л.д. 12-27).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, с учетом изменения предмета иска, Трухова И.В. ссылалась на то, что Калинин А.А. свои обязательства по договору № 1 от 02.11.2009 надлежащим образом не исполняет, поскольку арендную плату своевременно и в полном объеме не вносит, в связи с чем образовалась задолженность.

В силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 данного кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из толкования указанных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, при этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как свидетельствуют материалы дела, 27.01.2021 истицей в адрес ответчика Калинина А.А. было направлено уведомление о расторжении договора № 1 от 02 ноября 2009 года и необходимости освобождения спорного нежилого помещения. Данное уведомление получено ответчиком 19.02.2021 (том 1 л.д. 168-170).

Между тем, само по себе неисполнение Калининым А.А. указанного уведомления к числу оснований для расторжения договора аренды № 1 от 02.11.2009 не относится, поскольку письменного предупреждения Труховой И.В. о необходимости исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в разумный срок оно не содержит.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции России и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных, доказательств, подтверждающих направление в адрес Калинина А.А. предусмотренного статьей 619 ГК РФ письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по внесению арендной платы в полном объеме в разумный срок, в материалах дела не имеется и истицей не предъявлено.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что Трухова И.В., не направив предупреждения и не предоставив Калинину А.А. реальную возможность по внесению арендной платы в разумный срок, не вправе требовать расторжения договора аренды нежилого помещения № 1 от 02 ноября 2009 года, заслуживают внимания судебной коллегии.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований Труховой И.В. в части расторжения договора аренды № 1 от 02.11.2009 у суда первой инстанции не имелось.

Ввиду того, что требования истицы о возложении на Калинина А.А. и ИП Самойлову Н.А. обязанностей по освобождению и передаче спорного помещения в части парикмахерской «КиСа» являются производными от основного, данные требования также не могли быть удовлетворены судом.

Поскольку суд неправильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, при этом нарушил нормы материального и процессуального права, постановленное решение признать законным и обоснованным нельзя, а потому оно подлежит отмене полностью с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 26 апреля 2021 года отменить полностью и принять по делу новое решение:

«В удовлетворении искового заявления Труховой Ирины Валентиновны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего Т.В., к Калинину Александру Анатольевичу, Индивидуальному предпринимателю Самойловой Наталье Анатольевне о расторжении сделки, возложении обязанностей по освобождению и передаче имущества – отказать».

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 декабря 2021 года.