Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску товарищества собственников жилья «На Жолудева» к ФИО1 о признании договора продажи щитовой комнаты, договора о выплате паевых взносов за щитовую комнату незаключенными, признании зарегистрированного права собственности на щитовую комнату отсутствующим, применении последствий недействительности ничтожного правоустанавливающего документа путем признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на электрощитовую комнату

по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья «На Жолудева»

на решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 2 мая 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья «На Жолудева» отказано.

Заслушав доклад судьи Бабайцевой Е.А., пояснения представителя истца товарищества собственников жилья «На Жолудева» ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО4, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Товарищество собственников жилья «На Жолудева» (далее – ТСЖ «На Жолудева», товарищество) обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнений требований просило признать договор продажи щитовой комнаты, прилегающей к <адрес>, договор о выплате паевых взносов за щитовую комнату, прилегающую к <адрес>, между ТСЖ «На Жолудева» и ответчиком, незаключенными, признать зарегистрированное право собственности ответчика на щитовую комнату отсутствующим, применить последствия недействительности ничтожного правоустанавливающего документа – справки о выплате паевых взносов от 24 марта 2014 года, а именно, признать недействительной запись от 19 февраля 2016 года № <...> о государственной регистрации права собственности на электрощитовую комнату.

В обоснование требований указало, что 19 февраля 2016 года ответчик получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на <адрес> общей площадью 64 кв.м, включая, незаконно занимаемую щитовую комнату. Стороны по делу не заключали договор купли-продажи щитовой комнаты, оплата за нее не производилась. Электрощитовая комната в установленном законом порядке ФИО3 не передавалась. Право собственности на указанное недвижимое имущество возникло у собственников квартир жилого <адрес>, так как это помещение в соответствии с техническим паспортом на указанный жилой дом предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений нескольких подъездов жилого дома. 19 апреля 2012 года общее собрание ТСЖ «На Жолудева» не одобрило продажу указанного имущества, решение правления ТСЖ «На Жолудева» от 3 мая 2012 года, на основании которого ФИО3 24 марта 2014 года была выдана справка о выплате паевых взносов за квартиру с учетом щитовой комнаты, как и сама справка не соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства, уставу товарищества, содержит ложные данные о выплате паевых взносов за общедомовое имущество – щитовую комнату, при регистрации права собственности на щитовую комнату ФИО3 скрыла факт недостоверности обстоятельств о выплате паевых взносов, приведенных в справке, а также наличие вступившего в законную силу решения Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 7 июля 2009 года.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ТСЖ «На Жолудева» оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Определением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 13 февраля 2018 года произведена замена ответчика ФИО3 на ее правопреемника ФИО1

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях ответчика, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

По смыслу разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение названным требованиям не отвечает.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (п. 2 ст. 7 Закона СССР «О собственности в СССР», введенного в действие с 1 июля 1990 года).

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.п. 1-3 ст. 432 ГК РФ).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (абз. 2 п. 34, п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, в результате реорганизации ЖСК «Тракторный» в 1997 году был создан ЖЭК «Тракторный», который в 2004 году преобразован в ТСЖ «На Жолудева».

В 1981 году ФИО3 на основании обменного ордера вселилась в двухкомнатную квартиру №№ <...> жилой площадью 29,6 кв.м, находящуюся на первом этаже <адрес>, и была принята в члены ЖСК «Тракторный».

В 1994 году ФИО3 были полностью выплачены паевые взносы за данную квартиру.

28 сентября 1992 года ФИО3 обратилась в ПЖРТ Тракторозаводского района г. Волгограда с заявлением разрешить ей перенос прилегающей к квартире щитовой с первого этажа дома №<адрес> в полуподвальное помещение дома в тех же осях. На данном заявлении имеется резолюция председателя ЖСК «Тракторный»: «не возражаю».

ДД.ММ.ГГГГ председатель ЖСК «Тракторный» от имени правления обратился с заявлением в Государственный проектный институт «Волгоградгражданпроект» с просьбой дать техническое решение на перенос электрощитовой из помещения щитовой комнаты (на первом этаже) в подъезд к стене (под лестничный марш).

Такое техническое решение было разработано, о чем свидетельствует схема, составленная главным архитектором института «Волгоградгражданпроект» 26 октября 1992 года.

ФИО3 самовольно осуществила перенос электрощитовой из помещения щитовой комнаты (на первом этаже) в подъезд к стене (под лестничный марш), установила металлическую дверь в общедомовом коридоре перед принадлежащей ей квартирой, заняла щитовую комнату и стала использовать ее как жилое помещение.

При этом каких-либо разрешений на совершение данных действий ФИО3 не получалось.

Указанные обстоятельства следуют из решения Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 7 июля 2009 года, которым требования ТСЖ «На Жолудева» были удовлетворены, на ФИО3 возложена обязанность освободить незаконно занимаемую щитовую комнату, прилегающую к <адрес>, в удовлетворении ее требований о сохранении жилого помещения в реконструированном (перепланированном) виде отказано.

Указанное решение суда ФИО3 не было исполнено.

3 мая 2012 года на заседании правления ТСЖ «На Жолудева» было принято решение выдать ФИО3 справку для приватизации бывшей щитовой комнаты после оплаты ФИО3 услуг товарищества за использование данного помещения за 6 лет.

24 марта 2014 года ФИО3 председателем правления ТСЖ «На Жолудева» К выдана справка, о том, что она с марта 1979 года является членом ЖСК «Тракторный», и ей принадлежит на праве собственности квартира №№ <...> общей площадью 64 кв.м, в том числе жилой 40,4 кв.м, находящаяся по адресу: <адрес>, паевые взносы за квартиру внесены ФИО3 полностью в сентябре 1994 года в сумме 8300 рублей.

На основании предъявленных ФИО3 заявления и документов Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 19 февраля 2016 года произвело государственную регистрацию права собственности ФИО3 на квартиру №<адрес> общей площадью 64 кв.м.

Исходя из того, что справка от 24 марта 2014 года, подтверждающая закрепление за ФИО3 квартиры №№ <...> общей площадью 64 кв.м с учетом щитовой комнаты, была подписана лицами, имеющими полномочия на подписание документов от имени ТСЖ «На Жолудева» (председателем и бухгалтером), и выдана на основании решения правления ТСЖ «На Жолудева» от 3 мая 2012 года о выдаче справки собственнику <адрес> для приватизации бывшей щитовой комнаты, так как рассчитанная бухгалтерией товарищества задолженность по оплате за отопление, содержание и ремонт данного помещения в размере 7792 рублей был оплачена ФИО3 19 сентября 2012 года, тем самым выдача справки подтверждала принятие ФИО3 предложения ТСЖ «На Жолудева» и внесение указанных денежных средств товариществу за спорное помещение, исполнение тем самым сторонами обязательств по сделке, что отвечает требованиям ст. 153 ГК РФ, решение собрания правления от 3 мая 2012 года никем не оспорено, недействительным не признано, справка от 24 марта 2014 года отражает имевшие место в действительности обстоятельства, не опровергнутые истцом, элетрощитовая, предназначенная для обслуживания жилых и нежилых помещений нескольких подъездов жилого дома, находится за пределами квартиры с конца 1992 года, при наличии спора о праве на недвижимое имущество – элетрощитовую оспариванию подлежит само право (основания его возникновения), а не акт государственной регистрации права, решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 16 августа 2016 года истцу в удовлетворении исковых требований к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании недействительными оснований для регистрации права собственности на незаконно занимаемую ФИО3 щитовую комнату, прилегающую к <адрес> (справки от 24 марта 2014 года) отказано, суд принял решение об отказе в удовлетворении требований истца.

С таким решением судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции жилого дома, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе введении ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Спорный объект представляет собой нежилое помещение элетрощитовой, относящееся к общедомовому имуществу, которое находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Доли в общем имуществе, принадлежащие членам товарищества, не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения в кондоминиуме (п. 4.4. устава).

Распоряжение общим имуществом относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (13.7.3 устава).

Правление ТСЖ «На Жолудева» было не вправе распоряжаться общим имуществом товарищества.

Перенос оборудования из электрощитовой в иное место, перевод нежилого помещения электрощитовой в жилое и присоединение его к квартире истца, то есть фактически реконструкция квартиры, ФИО3 в установленном законом порядке оформлены не были.

Право собственности на реконструированную путем присоединения помещения элетрощитовой квартиру у ФИО3 могло возникнуть только на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Однако такого решения не принималось.

Спорное нежилое помещение ФИО3 не предоставлялось, и внесение ею паевого взноса за общедомовое имущество, как следует из справки от 24 марта 2014 года, учитывая изложенное выше, не влечет возникновение права собственности на данный объект и на реконструированную квартиру в целом в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 218 ГК РФ.

В рассматриваемом случае справка от 24 марта 2014 года не является относимым и допустимым доказательством закрепления за ФИО3 квартиры №№ <...> общей площадью 64 кв.м с учетом щитовой комнаты.

Между ТСЖ «На Жолудева» и ФИО3 какие-либо договорные отношения по поводу помещения электрощитовой отсутствуют.

Договор продажи щитовой комнаты, прилегающей к <адрес>, а также договор о выплате паевых взносов за щитовую комнату, как сформулировал истец, не заключались, в действительности отсутствуют.

Признания договоров, которые в действительности отсутствуют, незаключенными в судебном порядке не требуется.

Выплата ФИО3 денежных средств за щитовую не подтверждает сделку по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Что касается признания зарегистрированного права собственности ФИО3 на щитовую комнату отсутствующим, применения последствий недействительности ничтожного правоустанавливающего документа – справки о выплате паевых взносов от 24 марта 2014 года, а именно, признании недействительной записи от 19 февраля 2016 года № <...> о государственной регистрации права собственности ФИО3 на электрощитовую комнату, то у ФИО3 зарегистрировано право на квартиру общей площадью 64 кв.м, а не на электрощитовую комнату.

Кроме того, следует отметить, что способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

Выбор способа защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме на общедомовое имущество зависит от того, имеет ли место лишение владения этим общим имуществом или нарушение права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Учитывая отсутствие между ТСЖ «На Жолудева» и ФИО3 каких-либо договорных отношений по поводу отчуждения общего имущества – помещения электрощитовой или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, помещение электрощитовой является в силу закона собственностью всех собственников помещений в доме, данное имущество выбыло из владения собственников, спор о возврате имущества собственникам подлежит разрешению по правилам ст. 301 ГК РФ, а не путем признания права отсутствующим.

Между тем о возврате общедомового имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 301 ГК РФ истец не просил.

Именно указанные юридически значимые обстоятельства и приведенные правовые нормы являются основанием для отказа в удовлетворении требований ТСЖ «На Жолудева» о признании договора продажи щитовой комнаты, договора о выплате паевых взносов за щитовую комнату незаключенными, признании зарегистрированного права собственности на щитовую комнату отсутствующим, применении последствий недействительности ничтожного правоустанавливающего документа путем признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на электрощитовую комнату, что судом первой инстанции при рассмотрении дела учтено не было, в связи с чем решение подлежит отмене.

Отменяя решение суда, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения иска и полагает необходимым в удовлетворении требований ТСЖ «На Жолудева» отказать в полном объеме по приведенным выше основаниям.

Доводы апелляционной жалобы ТСЖ «На Жолудева» о том, что суд первой инстанции не дал правовой оценки факту распоряжения общим имуществом, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме, несоблюдению порядка отчуждения общедомового имущества, отсутствию договора о его отчуждении, неправильно применил нормы материального права, признаны судебной коллегией состоятельными.

Данные доводы повлекли отмену решения, но основанием для удовлетворения иска служить не могут, поскольку об истребовании имущества из чужого незаконного владения товарищество не просило.

Утверждение подателя жалобы о невозможности предъявления виндикационного иска ввиду наличия решения Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 7 июля 2009 года, которым на ФИО3 возложена обязанность освободить незаконно занимаемую щитовую комнату, а также необходимости истребования не всего объекта – квартиры, а лишь ее части – электрощитовой, судебной коллегией отклоняются.

Наличие решения Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 7 июля 2009 года не является препятствием для подачи виндикационного иска, поскольку фактические обстоятельства изменились, ФИО3, присоединив к квартире спорную электрощитовую, стала собственником нового объекта недвижимости. Включение электрощитовой в состав квартиры также не препятствует истцу обратиться в суд с виндикационным иском.

Зарегистрированное право собственности ФИО3 на щитовую комнату не может быть признано отсутствующим. Как было указано ранее, у ФИО3 зарегистрировано право на квартиру общей площадью 64 кв.м, а не на электрощитовую комнату.

При таких данных решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда об отказе в удовлетворении иска товарищества нельзя признать законным и обоснованным, оно постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а потому подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска ТСЖ «На Жолудева».

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 2 мая 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска товарищества собственников жилья «На Жолудева» к ФИО1 о признании договора продажи щитовой комнаты, договора о выплате паевых взносов за щитовую комнату незаключенными, признании зарегистрированного права собственности на щитовую комнату отсутствующим, применении последствий недействительности ничтожного правоустанавливающего документа путем признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на электрощитовую комнату отказать.

Председательствующий

Судьи