Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 октября 2013 года гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Проект» о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства, по апелляционным жалобам представителя ООО «Проект» ФИО4 и представителя ООО «Управляющая компания МДМ» ФИО5 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Трейд Кэпитал» ФИО6 на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 13 мая 2013 года,

заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., объяснения представителя истцов ФИО7,

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО8, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Проект» о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве Бизнес-центра. Данный договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.1.1 договора Застройщик взял на себя обязанность в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости - нежилое функциональное помещение № общей площадью 33,30 кв.м на 3 этаже Бизнес-Центра и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предать его дольщику в собственность, а истец внести сумму по договору в установленные сроки. На основании п.3.3 договора предварительная стоимость строительства определена в размере <данные изъяты> Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 3.3 договора внесены изменения, цена договора определена в размере <данные изъяты>. Согласно п.1.2. Договора срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен: 4 квартал 2008 года. Между тем, ответчик строительства здания не завершил, объект в эксплуатацию не введен. Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 г. в отношении застройщика-дольщика ООО «Проект» введена процедура банкротства – наблюдение. В нарушение п. 1.2, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5 ООО «Проект» строительство здания Бизнес-центра и гостиницы 2 очереди не осуществляет. Нежилое помещение истцам не передано. Просили суд признать право собственности на указанный ими объект незавершенного строительства, в равных долях.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 13 мая 2013 года исковые требования ФИО3, ФИО2 удовлетворены в полном объеме. За истцами признано право собственности по 37/100 000 доли за каждым в незавершенном строительством объекте недвижимости нежилом здании Бизнес-Центр и гостиницы в <адрес>

В апелляционной жалобе представитель ООО «Проект» ФИО4 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на не подведомственность спора суду общей юрисдикции, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Проект» Арбитражным судом Приморского края введена процедура банкротства – наблюдение. В соответствии с п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику о признании права собственности в отношении недвижимого имущества. Кроме того, спор носит экономический характер, а истцы предполагают извлечение коммерческой выгоды от использования спорного помещения, т.е. предпринимательских целях. Кроме того указывает, что решение суда нарушает права конкурсных кредиторов ООО «Проект», требований которых обеспечены залогом всего строящегося здания, о чем в ЕГРИП внесены соответствующие изменения. Тогда как законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства. Суд не дал оценки тому факту, что здание частично расположено на другом земельном участке, право аренды которого принадлежит ЗАО «Сатурн», неправильно применил ФЗ«Об инвестиционной деятельности», тогда как правоотношения сторон регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Кроме того, данное решение не влечет восстановления прав истцов, поскольку с одной стороны является неисполнимым, а с другой признание права на долю не влечет для истцов ни какого положительного эффекта

В апелляционной жалобе представитель ООО «Управляющая компания МДМ» ФИО5 паевым инвестиционным фондом недвижимости «ТрейдКэпитал» - ФИО6 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что производство по делу подлежит прекращению в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, поскольку 04.04.2013 г. Арбитражным судом Приморского края ООО «Проект» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 г. требования ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал» в размере <данные изъяты>., были включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Проект» как обеспеченные залогом всего строящегося объекта капитального строительства, а также земельного участка, принадлежащего ООО «Проект» на праве аренды Полагает, что обжалуемым решением нарушены права конкурсных кредиторов ООО «Проект», права которых обеспечены залогом всего строящегося здания, о чем в ЕГРИП внесены соответствующие изменения. Тогда как законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по доводам жалобы.

Судом установлено, что между ООО «Проект » и ФИО3, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь). Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предать его дольщику в собственность, а истец должен внести сумму по договору в установленные сроки. Объектом строительства является нежилое функциональное помещение № общей площадью 33,3 кв. метров на 3 этаже Бизнес-центра и гостиницы в <адрес> На основании п.3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты>. Согласно п. 1.2. Договора срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартале 2008 года.

Однако данное обязательство Застройщиком не исполнено. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края 07.12.2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО «Проект» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО1

В соответствии с п. 10 ст.1 ГК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено, в том числе незавершенное строительство, право собственности на которое, регистрируется в порядке ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и которое в силу ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст.1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч.4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истцы, надлежащим образом исполнившими свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Представленный истцами договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, истцы как участники долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных ими денежных средств.

Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, расположенный по <адрес> принадлежит ООО «Проект» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый номер земельного участка №

Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г.Хабаровска от 05.04.2004 года № 396 «О предоставлении ООО «Проект» земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе г. Хабаровска, разрешение на строительство № 140-06 от 19.10.2006 года.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен. В качестве объекта незавершенного строительством поставлен на учет в КГУП «Хабкрайинвентаризация»: число этажей 27, общая площадь здания <данные изъяты>.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, ФИО3, ФИО2, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, требовать защиты своих прав путем признания права на оплаченный ими результат строительства в судебном порядке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес - центра и гостиницы) фактически возведен, построено 27 этажей, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями «Проект» и градостроительной документации, подключении коммуникаций. Согласно техническому паспорту на функциональное помещение № в том числе объект долевого строительства (нежилое функциональное помещение №) общей площадью 33,3 кв. метров на 3 этаже, объект обозначен ориентировочно, так как никаких стен или перегородок не возведено, то есть в натуре данный объект никаким образом не выделен.

Вместе с тем, имеется паспорт объекта незавершенного строительства, составленный ХКГУП «Хабакрайинвентаризация» - строение по <адрес> Согласно техническому описанию объекта, общая площадь здания по «Проект» и фактически составляет <данные изъяты>, число этажей - 27.

По договору долевого участия в строительстве истцам должен быть передан объект площадью 33,3 кв. метров.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке.

При таком положении суд пришел к правильному выводу о том, что доля истцов может быть определена пропорционально площади подлежащих передаче истцам помещений к проектной площади всего объекта недвижимости, то есть в размере 33,3/44889,8 (что соразмерно доле 74/100 000, по 37/100 000 на каждого); и что при определении долей самостоятельно по каждому договору долевого строительства исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, так как признается право пропорционально оплаченным ими объектам строительства.

Судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранные по делу доказательства всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права судом допущено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия считает несостоятельным. В соответствии со статьей 22 ГПК РФ к подведомственности судов общей юрисдикции отнесено, в том числе, рассмотрение и разрешение исковых дел с участием граждан и организаций о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод, законных интересов по спорам, возникающим из гражданских правоотношений (подпункт 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ).

В силу положений части 3 статьи 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают определенные последствия, в частности, требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Статьей 2 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

В соответствии со статей 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)" все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" устанавливает, что к отношениям, связанным с банкротством градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий, а также к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения настоящего Федерального закона, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено главой IX Закона.

Между тем, нормы параграфа 7 главы 1Х Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе статья 201.8 не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости; банкротство ООО «Проект» производится по общим положениям данного Закона.

Требование истцов о признании права собственности на объект незавершенного строительства не является требованием об исполнении денежного обязательства, в связи с чем, вопрос о его подведомственности подлежит разрешению с учетом общих правил разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и арбитражным судом, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом судебной проверки и в решении им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания МДМ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Трейд Кэпитал», основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истцов на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на строительство спорного помещения, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст.12.1, ч.1 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости». А поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность истице помещение построено и имеется в наличии, признание за ней права собственности на долю, исчисленную пропорционально оплаченному объекту строительства, не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.

При таком положении состоявшееся по делу судебное постановление является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 13 мая 2013 года по делу по исковому заявлению ФИО3, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Проект» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ООО «Проект» ФИО4 и представителя ООО «Управляющая компания МДМ» ФИО5 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Трейд Кэпитал» ФИО6 – без удовлетворения.

Председательствующий: Куликова И.И.

Судьи: Федорова Г.И.

Позднякова О.Ю.