Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО4, действующего в лице представителя по доверенности ФИО5, на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 30 июля 2015 года, которым постановлено:

«ФИО4 в удовлетворении иска к Департаменту имущественных отношений Тюменской области отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения представителя ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО6, полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

установила:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ответчику Департаменту имущественных отношений Тюменской области с требованиями о признании решения Департамента о прекращении договора аренды земельного участка <.......> незаконным, обязании продлить срок аренды участка на три года.

Исковые требования мотивированы тем, что <.......> на основании решения Департамента от <.......><.......>-з между Департаментом и ФИО7 был заключен Договор аренды земельного участка <.......> сроком действия с <.......> по <.......>, по условиям которого ФИО7 в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <.......>, площадью 6127 кв.м., расположенный в районе Велижанского тракта города Тюмени, категория - земли населенных пунктов, для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. <.......> между ФИО7 и ООО «Труд» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. <.......> между истцом ФИО4 и ООО «Труд» заключено соглашение <.......> о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды. С момента перехода истцу прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка истцом проведен ряд работ по его освоению, а именно, утвержден градостроительный план, определено местоположение точек на местности по заданным координатам, выполнены работы по инженерно-геодезическим изысканиям на участке, осуществлена отсыпка 60% участка. При этом при выполнении отсыпки, подрядчики столкнулись с труднодоступностью и заболоченностью отдельных частей участка, в связи с чем дальнейшие работы по инженерно-геодезическим изысканиям и 100% его отсыпке перенесены на весенний период 2015 года. В связи с незавершенностью работ по отсыпке участка истец не имеет возможности установить соответствующее ограждение. За весь период аренды ответчиком ни к одному из арендаторов каких-либо претензий по вопросу ненадлежащего исполнения условий договора аренды <.......> не предъявлялось. <.......> истцом от ответчика получено уведомление <.......> о прекращении договора аренды <.......> по причине несоблюдения истцом пунктов 1.1., 1.4. и 7.2. указанного договора. Истец считает решение ответчика о прекращении договора аренды <.......> необоснованным и незаконным.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО5 на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснили, что в период действия договора аренды земельного участка истец понес расходы по его освоению.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО6 в удовлетворении иска просила отказать. Суду пояснила, что истец в соответствии с действующим земельным законодательством РФ не лишен права участвовать в дальнейшем освоении земельного участка, приняв участие в аукционе и одержав в нем победу.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец ФИО4

В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности ФИО5 просит решение суда отменить, принять по делу новое судебное решение об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В доводах жалобы ссылается на то, что пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ установлено, что наряду с основаниями, указанными в пункте 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, к которым, в частности, относится ненадлежащее использование участка, выраженное в неиспользовании участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, при этом как следует из акта обследования от <.......> участок свободен от строений и сооружений, строительство на участке не ведется, произведена частичная отсыпка участка (заболоченная территория), территория участка не огорожена, частично заросла сорной травой, разрешение на строительство отсутствует. Считает, что суд необоснованно поддержал позицию Департамента и сделал вывод о том, что надлежащим использованием участков, предоставленных для строительства, является осуществление строительной деятельности, включая получение необходимой разрешительной документации, поскольку действующим законодательством не установлены конкретные критерии, при наличии которых надлежит сделать вывод о неиспользовании участка в целях строительства. По мнению представителя истца, суд без надлежащей мотивировки исключил произведенные истцом работы по отсыпке участка из процесса строительства, в связи с чем пришел к неверному выводу о неиспользовании земельного участка в целях строительства. Полагает, что вывод ответчика и суда первой инстанции о том, что отсутствие разрешения на строительство свидетельствует об отсутствии строительной деятельности на участке противоречит п. 10 ст. 1, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановлению Правительства Тюменской области от 10.04.2012 года №131-п «Об утверждении перечня случаев, для которых получение разрешения на строительство не требуется». Кроме того, как утверждает ФИО5, актом обследования участка от <.......> установлено, что он частично заболочен, и при таких условиях для использования участка в рамках целевого назначения необходимо проведение дополнительных работ, в связи с чем период, необходимый для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, не может быть включен в трехгодичный срок, отведенный для строительства. Также представитель считает, что при рассмотрении настоящего спора судом не применен закон, подлежащий применению, а именно, п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, согласно которому в трехгодичный срок, предусмотренный для строительства, не включается период, необходимый для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Поясняет, что арендодатель, передав в аренду участок, на котором невозможно производить строительные работы без проведения подготовительных работ, и требуя прекращения договора аренды по мотиву несвоевременного строительства, злоупотребляет своими правами, что действующим законодательством не допускается (ст. 1, ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ), в то время как истец ФИО4 добросовестно исполняет свои обязанности по договору, использует участок по назначению, своевременно оплачивает арендные платежи. Кроме того, ФИО5 ссылается на то, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно, в основу принятого решения суда положен закон, вступивший в силу уже после вынесения оспариваемого решения ответчика, - статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, которые были введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года (ст. 35), при этом данным законом не установлена обратная сила, в связи с этим указанные нормы подлежат применению к отношениям, возникшим после вступления их в силу.

В отзыве на апелляционную жалобу директор Департамента имущественных отношений Тюменской области ФИО8, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Заслушав объяснения сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, а также проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца ФИО4

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, <.......> на основании решения Департамента от <.......><.......>-з между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка <.......> сроком действия с <.......> по <.......>, по условиям которого ФИО7 в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <.......>, площадью 6 127 кв.м., расположенный в районе Велижанского тракта города Тюмени, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

<.......> между ФИО7 и ООО «Труд» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

<.......> между истцом ФИО4 и ООО «Труд» заключено соглашение <.......> о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

<.......> истец ФИО4 обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды.

Согласно акту обследования <.......> от <.......> комиссией Департамента установлено, что произведена частичная отсыпка участка (заболоченная территория), территория не огорожена, частично заросла сорной травой, участок свободен от строений и сооружений, строительство не ведется, разрешение на строительство отсутствует.

<.......> истцом получено уведомление Департамента <.......> о прекращении договора аренды <.......>. В качестве оснований прекращения договора указано на не соблюдение истцом пунктов 1.1., 1.4. и 7.2. данного договора и не использование участка в целях строительства в течение трех лет.

Разрешая спор и отказывая истцу ФИО4 в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что факт аренды земельного участка истцом в апреле 2014 года и не обладание информацией о выполнении предыдущими арендаторами участка работ по его освоению, не свидетельствует о наличии для него иного срока освоения участка, и не продляет срок установленный договором аренды. Суд пришел к выводу, что истец ФИО4, заключая в 2014 году на участок договор аренды, не мог не знать о времени окончания срока действия договора аренды и, реализуя свои права в отношении участка мог и должен был объективно оценить свои возможности по его освоению, включая получение необходимой разрешительной документации.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, полагая их ошибочными, основанными на неверной оценке обстоятельств дела, имеющих юридическое значение, неправильном применении норм материального права.

Согласно договору аренды и дополнительных соглашений к нему, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе и земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 610 кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и кодексом.

На основании п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из материалов дела следует, что ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок, что подтверждается договором аренды от <.......>, соглашение о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды от <.......>, соглашением от <.......> о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Соглашение от <.......> о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО4 было зарегистрировано <.......>, что стороны не отрицают.

В указанном соглашении указано, что ФИО4 принимает все права и обязанности по указанному договору аренды со дня государственной регистрации настоящего соглашения (пункт 2.5).

Срок действия договора аренды установлен сторонами до <.......>.

ФИО4 представлены в качестве доказательств использования участка следующие документы: договор подряда <.......> от <.......> года на выполнение работ по инженерно-геологическим и инженерно-геодезическим изысканиям, договор подряда <.......> от <.......> на проведение работ по определению местоположения точек на местности по заданным координатам, технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям ООО Агентство «ВЕЛЕС», программа производства инженерных изысканий, договор подряда <.......> от <.......> на проведение работ по отсыпке и планировке участка, дороги до участка.

<.......> Приказом Департамента <.......>-гпзу утвержден градостроительный план спорного земельного участка, разработанный по обращению ФИО4

Кроме того, судебной коллегией установлено, что при выполнении геологических и геодезических работ на участке подрядчики столкнулись с труднодоступностью и заболоченностью отдельных частей земельного участка, в результате чего дальнейшие работы по освоению участка и отсыпке перенесены на весенний период 2015 года, что подтверждается письмами ООО «Патрик-Транзит» от <.......>, ООО «Велес» от <.......>.

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что общий срок, нахождения спорного земельного участка в аренде у ФИО4 на момент обследования участка составил с <.......> по <.......> – 7 месяцев.

На основании анализа имеющихся и представленных сторонами доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что истец добросовестно выполняет условия договора аренды, предпринимает меры по освоению участка, использует его с апреля 2014 года по назначению, в частности, произвел частичную отсыпку участка, но в связи с тем, что часть участка является заболоченной, не смог окончить работы по освоению участка. Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что решение ответчика о прекращении аренды земельного участка является законным.

При этом не получение истцом разрешительной документации на строительство не является основанием для прекращения договора аренды. Кроме того, начать строительство истец и не имел возможности, поскольку земельный участок до настоящего времени частично заболочен и его отсыпка в полном объеме не произведена, что свидетельствует о том, что ответчиком передан в аренду участок, который невозможно было использовать для строительства, поскольку необходимы мероприятия для его освоения.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом осуществляются все возможные мероприятия по освоению спорного земельного участка для его дальнейшего использования по назначению.

Заслуживают внимания судебной коллегии и доводы истца о том, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно, в основу принятого решения суда положен закон, вступивший в силу уже после вынесения оспариваемого решения ответчика, - статьи 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, которые были введены в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Изменение положений Земельного кодекса РФ в силу п. 2 ст. 422 ГК РФ после заключения договора не влечет изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу изложенного судебная коллегия полагает, что не имелось оснований для применения положений ст. 39.6, 39.8 Земельного Кодекса РФ, на которые сослался суд при постановке судебного решения об отказе в иске, поскольку данная норма права применяется к тем правоотношениям, которые возникли после 1 марта 2015 г.

Таким образом, указание Департамента имущественных отношений Тюменской области на не использование участка по назначению как основание для отказа в продлении договора аренды земельного участка противоречит имеющимся доказательствам. Основания, препятствующие ответчику продлению договора аренды земельного участка с истцом на новый срок, отсутствовали. Отказ в продлении срока договора аренды и его прекращение являются незаконными, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении требований истца подлежит отмене согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильной оценкой обстоятельств дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу истца ФИО4, действующего в лице представителя по доверенности ФИО5- удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 30 июля 2015 года отменить, принять по делу новое решение.

«Исковые требования ФИО4 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области -удовлетворить.

Признать решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 29 декабря 2014 года о прекращении договора аренды земельного участка <.......> от <.......> незаконным.

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 6127 кв.м., расположенного в районе Велижанского тракта города Тюмени, по договору аренды земельного участка <.......> от <.......> на три года».

Председательствующий:

Судьи коллегии: