Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 27 июня 2019 года гражданское дело по иску Ф.И.О. к Ф.И.О. о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения

по апелляционной жалобе Ф.И.О. на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения представителя Ф.И.О. – Ф.И.О., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ф.И.О. обратился в суд с иском к Ф.И.О., в котором, с учетом уточнения исковых требований, просил: расторгнуть предварительный договор о передаче прав на строящийся объект от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ф.И.О. и Ф.И.О.; взыскать с Ф.И.О. неосновательное обогащение в размере 1 600 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 200 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О. и Ф.И.О. был заключен предварительный договор о передаче прав на строящийся объект, по условиям которого ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить соглашение о передаче права на строящийся объект: долю в индивидуальном многоквартирном доме, находящемся по строительному адресу: <адрес>. Объект расположен на мансардном этаже 3- этажного жилого кирпичного дома, общей площадью 53 кв.м. слева от центрального входа, по счету №.

По условиям предварительного договора истец уплатил ответчику 1 600 000 рублей. Полагает, что указанная сумма, полученная ответчиком, является неосновательным обогащением.

После обращения в суд, истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении заключенного договора, который по мнению истца, является не предварительным договором, а договором купли-продажи будущей вещи.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Ф.И.О. просит решение отменить полностью, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводами суда о том, что расторгаемый договор является по своей правовой природе предварительным и на него распространяются нормы о предварительном договоре.

По мнению апеллянта, заключенный между истцом и ответчиком договор, поименованный как предварительный, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и регламентируется положениями ГК РФ о сделке купли-продажи.

Из буквального толкования условий договора, ответчик обязался передать истцу в собственность долю в индивидуальном многоквартирном доме. При этом, как установлено судом, ответчик являлся собственником трехэтажного жилого дома, долю в котором он обязался передать в собственность истца после ввода 4-ого мансардного этажа в эксплуатацию. Объект, подлежащей передаче в собственность истца, в договоре идентифицирован достаточным образом. Более того, объект был фактически достроен и передан во владение и пользование истцу и его семье. Истец и его дочь были ответчиком прописаны в жилом доме. Истец оплатил сделку купли-продажи полностью.

Таким образом, истец исполнил договор купли-продажи полностью. Ответчик исполнил договор частично, он передал объект во владение и пользование истцу, однако не передал на него право собственности по причине невозможности ввода в эксплуатацию 4-ого мансардного этажа в связи с ограничением возможностей строительства в данной территориальной зоне.

Между тем, ответчик предпринимал меры к оформлению 4-ого мансардного этажа. Вплоть до 2018 года Ф.И.О. пытался исполнить свои договорные обязательства по передаче права собственности на объект недвижимости по договору. Однако по независящим от него причинам не смог оформить право собственности на построенный объект и исполнить свои обязательства по передаче его в собственность истцу.

Также апеллянт указывает, что после вынесения решения ему стало известно, что мэрия г. Новосибирска обратилась с иском в Кировский районный суд г. Новосибирска о признании спорного жилого дома самовольной постройкой, что подтверждают доводы истца о невозможности исполнения ответчиком своих договорных обязательств и наличии оснований для расторжения договора.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГФ.И.О. (Продавец) и Ф.И.О. (Покупатель) заключили предварительный договор о передаче прав на строящийся объект (далее – Договор).

Согласно условиям Договора Продавец и Покупатель обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить соглашение о передаче права (требования) на строящийся объект, на условиях, предусмотренных настоящим Договором (п. 1.1 Договора).

По соглашению Продавец обязуется передать, а Покупатель принять право (Требование) на строящийся объект: долю в индивидуальном многоквартирном доме, находящемся по строительному адресу: <адрес> (Объект), и уплатить за уступленное право денежную сумму в размере 1 600 000 рублей (п. 2.1 Договора).

Объект имеет следующие технические параметры: расположен на мансардном этаже 3-этажного жилого кирпичного дома, общей площадью 53 кв.м, слева от центрального входа, по счету № (п. 2.2 Договора).

В счет оплаты за уступленное право и обеспечение выполнения условий Договора Покупатель обязуется передать Продавцу денежную сумму, указанную в п. 2.1 Договора, в размере 1 600 000 рублей в день подписания Договора (п. 2.6.1 Договора).

Денежные средства в сумме 1 600 000 рублей были переданы Ф.И.О.Ф.И.О. в качестве аванса в день заключения Договора, что подтверждается распиской последнего, содержащейся в тексте Договора.

После окончания строительства указанного в Договоре дома, данному дому был присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 62). Ф.И.О. вселился в квартиру, обозначенную в договоре, по настоящее время проживает в ней и состоит на регистрационном учете по адресу: <адрес>.

Возведенный ответчиком дом, согласно технической документации, является объектом индивидуального жилищного строительства – 3-х этажным жилым домом общей площадью 565,5 кв.м (л.д. 62-64, 69-74).

В связи с тем, что переданная Ф.И.О. квартира расположена на 4 (мансардном) этаже, Ф.И.О. не имеет возможности зарегистрировать право собственности и передать в собственность Ф.И.О. эту квартиру.

Отказывая Ф.И.О. в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что Договор, заключенный сторонами, является предварительным, срок исполнения обязательства по заключению основного договора истек ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что с данного момента прошло более 3-х лет и ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске судом срока исковой давности и по данному основанию отказал в удовлетворении иска.Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года (здесь и далее положения ГК РФ приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 457 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду первой инстанции, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. 3 ст. 487 ГК РФ.

Договором, заключенным между Ф.И.О. и Ф.И.О., хотя бы и поименованным предварительным договором о передаче прав на строящийся объект, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома и передача истцу квартиры в данном доме. Денежные средства в размере стоимости квартиры были переданы истцом ответчику при заключении Договора. После истечения указанного в Договоре срока заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), указанная в Договоре квартира была передана истцу ответчиком и последний предпринимал меры к регистрации права собственности на эту квартиру.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между Ф.И.О. и Ф.И.О. был фактически заключен договор купли-продажи будущей вещи. При этом, поскольку срок исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру Договором определен не был, то срок исполнения данного обязательства должен определяться по правилам ст. 314 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В настоящем случае обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком исполнено ненадлежащим образом, поскольку несмотря на фактическую передачу квартиры, истец лишен возможности зарегистрировать на неё право собственности. Следовательно, действие Договора не прекращено, выводы суда первой инстанции об истечении срока исковой давности основаны на неправильном применении норм материального права, а потому Ф.И.О., в соответствии с положениями статей 450 и 487 ГК РФ вправе требовать расторжения Договора, заключенного с Ф.И.О., и взыскания с последнего уплаченной по Договору денежной суммы.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным о обоснованным, а потому оно подлежит отмене, как постановленное с существенным нарушением норм материального права, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Ф.И.О.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов (ч. 3 ст. 98 ГПК РФ).

Поскольку судом апелляционной инстанции исковые требования Ф.И.О. удовлетворены, то в силу указанных выше положений закона с Ф.И.О. в пользу Ф.И.О. подлежат взысканию понесённые последним расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 200 рублей.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2019 года отменить и постановить новое решение, которым расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ф.И.О. и Ф.И.О. Взыскать с Ф.И.О. в пользу Ф.И.О. 1 600 000 рублей. Апелляционную жалобу Ф.И.О. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи