Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО5 и ФИО6 на решение Кинельского районного суда Самарской области от 21 января 2014г., которым постановлено:

«В удовлетворении иска ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ООО АПК «Красный ключ» о признании недействительным договора купли-продажи 1А жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, п. <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и о применении последствий недействительности сделки отказать.»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., возражения ФИО8.(представителя ООО «АПК «Красный ключ») на доводы апелляционной жалобы,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истцы - ФИО5 и ФИО6 обратился в суд с иском ФИО7 и ООО АПК «Красный ключ» о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома/квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с. <адрес>, <адрес>), и о применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на следующее.

П-вы ДД.ММ.ГГГГ году получили свою квартиру в доме-коттедже в качестве жилья от организации, в которой работали.

Действовавший на тот момент Жилищный кодекс РСФСР относил это жилье к категории ведомственного (производственного) общественного жилого фонда.

Жилые помещения П-вы, как работники агрофирмы «<данные изъяты> (впоследствии - ООО <данные изъяты>») получили по ордеру, на основании приказа руководителя данного предприятия и решения профсоюзного органа.

Это предприятие являлось подразделением государственного, на тот момент, предприятия «<данные изъяты>

Директор агрофирмы «<данные изъяты>» имел генеральную доверенность от руководства «<данные изъяты>» на распоряжение имуществом предприятия, в том числе, на сдачу жилья в наём, продажу или безвозмездную передачу в собственность.

Руководством предприятия с П-выми были заключены договора найма жилых помещений. Тогда же их домам были присвоены почтовые адреса.

Впоследствии истцы были зарегистрированы (прописаны) в этих домах.

В соответствии с условиями договоров найма жилых помещений, через ДД.ММ.ГГГГ лет истцы имели право на приобретение данных домов в собственность.

ДД.ММ.ГГГГ руководством «<данные изъяты>» был подписан приказ № о передаче данных жилых домов в муниципальную собственность.

В администрацию Кинельского района руководством предприятия было подано заявление о передаче домов в муниципальную собственность.

Правительством РФ на тот момент уже был установлен фактически заявительный порядок передачи жилья в муниципальную собственность, то есть муниципалитеты обязаны были принимать передаваемое им жильё по заявлению собственников без всяких условий, но этого не произошло.

Так, из-за халатного отношения муниципальных чиновников к своим обязанностям, дома не были приняты муниципалитетом.

Сельскохозяйственное предприятие «<данные изъяты> само по себе являлось успешным предприятием. Кроме того, из областного бюджета данному предприятию выделялись значительные денежные дотации, однако данное предприятие было обанкрочено.

По мнению истцов, данное банкротство было фиктивным, производилось для сокрытия присвоенных бюджетных средств. Всё имущество предприятия в ходе банкротства перешло под контроль ответчика - ООО «АПК «Красный Ключ».

ООО «АПК «Красный Ключ» было создано непосредственно перед банкротством ООО <данные изъяты>», и зарегистрировано также по адресу (местонахождению) данного предприятия. Сам факт появления и регистрации непосредственно перед этим банкротством в маленьком сельском посёлке предприятия, которое не имело в собственности ничего кроме крупного банковского счёта, образованного за счёт средств одного физического лица, и то, что это предприятие не совершало никаких иных сделок, кроме приобретения имущества обанкроченного ООО «<данные изъяты>», доказывает(по мнению истцов) преднамеренность этого банкротства.

В ДД.ММ.ГГГГ году дома, в которых проживали, в том числе П-вы, были проданы с аукциона предприятием ООО <данные изъяты>» новому владельцу - предприятию ООО «АПК «Красный Ключ»(ответчику).

Новый собственник попытался выселять нанимателей в судебном порядке, однако решением Кинельского районного суда ему в этом отказано.

Тогда ООО «АПК «Красный Ключ» начало фиктивно продавать дома физическим лицам.

Новые собственники начали выселять жильцов в судебном порядке.

После этого, бенефициар (фактический собственник) ООО «АПК «Красный Ключ» - ФИО1 переоформил свои права на свою дочь ФИО7.(ответчицу), которая в настоящее время является владельцем данного предприятия.

ФИО7 (ответчица) приобрела жилые дома, в том числе дом ФИО9 у ООО «АПК «Красный Ключ» в свою собственность, то есть фактически просто переложила своё имущество из одного кармана в другой и теперь пытается выселить нанимателей в судебном порядке.

При этом, ответчики - ООО «АПК «Красный Ключ» и ФИО7 заявляют, что готовы продать квартиру истцов не менее чем за 900 000 рублей, а производят продажу данного объекта друг другу всего за 62 000 рублей.

Истцы считают данные действия незаконными по следующим основаниям.

Исходя из требований действующего законодательства П-вы осуществляли пользование указанной квартирой на основании договора по условиям социального найма с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время, подобное пользование является их жилищным правом.

Договор по условиям социального найма с ними в судебном порядке расторгнут не был, законные основания для такого расторжения отсутствовали, поскольку они надлежащим образом исполняли все обязанности нанимателей.

От своего права пользования спорным жилым помещением, истцы не отказывались и не были намерены отказываться в будущем, поскольку для них это единственное жилое помещение, то есть место, где они постоянно, проживают. Никакого другого жилого помещения ни на праве собственности, ни на праве пользования, не имеют.

В то время как ФИО7 в проживании в данном помещении не заинтересована, она проживает в другом месте.

Истцы считают что, собственники ООО «<данные изъяты>» и ООО «АПК Красный Ключ» вправе были распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать его, однако такое распоряжение имело определенные ограничения, поскольку право собственности этого юридического лица имело обременение в виде соблюдения прав истца.

Когда проводился аукцион и по его результатам между ООО «<данные изъяты>» и ООО «АПК «Красный Ключ» был заключен договор купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. (предметом которого является жилой дом, в котором зарегистрированы истцы), ООО «<данные изъяты> просто проигнорировал свои обязательства по договору найма с истцами, и ООО «<данные изъяты>» незаконно произвел отчуждение объектов недвижимости с нарушением принятых на себя ранее обязательств по предоставлению данного жилья истцам на условиях найма с последующим правом на оформление его в собственность истцов.

В этом смысле само проведение аукциона с выставлением на продажу соответствующих объектов недвижимости истцы считают незаконным.

Так, в договоре купли-продажи указано, что в продаваемом доме зарегистрированы жители. При этом, в п. 1.3. договора указано, что продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от любых притязаний третьих лиц, а именно никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит, никаких иных сделок Продавцом в отношении этих объектов не заключено.

Хотя фактически на момент продажи данный дом был сдан продавцом в наём и договор(сделка) найма жилого помещения фактически был сторонами (нанимателем и наймодателем) заключен и исполнялся на протяжении длительного времени.

Кроме того, данное обстоятельство на основании требований ст. 675 ГК РФ обуславливал преимущественное право истцов на приобретение данного помещения, так как данное условие было указано в договоре найма, заключенного между истцами и предыдущим собственником - агрофирмой «Кинель».

Хотя оба участника сделки осознавали, что данный дом предназначен для сдачи внаём третьим лицам, но в соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества лишь те действия, которые не противоречат закону или иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

По мнению истцов, ООО «<данные изъяты>» и ООО «АПК «Красный Ключ» никак не информировали истцов о предстоящей продаже данных жилых домов, а также об условиях и содержании оспариваемого договора.

В упомянутом договоре отсутствует указание на права истцов на пользование продаваемым жилым помещением.

Кроме того, в данном договоре отсутствует упоминание о преимущественном праве истцов на приобретение данного жилья, установленное договором найма, заключенного ранее между ними и первоначальным собственником.

ДД.ММ.ГГГГг. заключен оспариваемый истцами договор купли-продажи между ООО «АПК «Красный Ключ»(продавцом) и ФИО7(покупателем).

В пункте 1.4 оспариваемого договора было всего лишь указано, что истцы зарегистрированы в данном доме в соответствии со справкой администрации сельского поселения <адрес> муниципального района <адрес>.

Таким образом, не выполнено существенное условие для договоров подобного рода, предусмотренного ст. 558 ГК РФ. Справка администрации о регистрации не является указанием на права доверителей на проживание в данном помещении. На основании оспариваемого договора купли - продажи была произведена регистрация права собственности нового собственника.

В соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на недвижимое имущество, при наличии обременении на данное имущество, должно быть зарегистрировано с обязательным указанием на имеющиеся обременения.

Однако обременения (проживание в приобретаемом жилье нанимателей, имеющих право на бессрочное проживание на условиях аналогичных условиям социального найма, и право на выкуп жилья) зарегистрированы не были, поскольку не были указаны в оспариваемом договоре.

Данное обстоятельство, во-первых, является прямым правовым последствием оспариваемого договора, во-вторых, делает возможным дальнейшее нарушение прав истца. Поскольку собственник имеет право, а следовательно может, произвести дальнейшую продажу, полный или частичный демонтаж (снос), перепланировку (полную или частичную), перевод строения в нежилое и иные действия, которые сделают невозможным дальнейшее проживание истца в данном помещении.

В свидетельствах о праве собственности, выданных ООО «АПК Красный Ключ» и ФИО7, указано, что какие-либо обременения проданного жилья в пользу истцов отсутствуют.

Само упоминание истцов в договоре (пункт 1.4 договора) как лиц зарегистрированных (а не проживающих, как требует ст. 558 ГК РФ) не является соблюдением требований ст. 558 ГК РФ и не гарантирует соблюдения их прав.

Данной сделкой нарушены права истцов.

Истцы считает, что их права на бессрочное проживание в предоставленном до ДД.ММ.ГГГГ жилом помещении государственного (ведомственного, общественного) жилого фонда должно быть сохранено и после введения в действие нового ЖК РФ, поскольку закон обратной силы не имеет.

Жилой дом, в котором проживает истцы, был построены ещё в тот период, когда первоначальный собственник данных домов являлся государственным предприятием.

Фактически дома уже были построены ещё в ДД.ММ.ГГГГ году и являлись государственной собственностью. Поэтому жилое помещение истцов подлежат передаче в ведение органов местного самоуправления и последующей приватизации, то есть бесплатной передаче в их собственность.

Как следует из приказа генерального директора «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года, дома были построены как объекты производственного назначения, существовали как жилые помещения уже в ДД.ММ.ГГГГ году и находились на балансе государственного предприятия «<данные изъяты>» государственного газового концерна «<данные изъяты>».

ООО «<данные изъяты>» было зарегистрировано как коммерческое предприятие, являющееся подразделением РАО «<данные изъяты>» только в ДД.ММ.ГГГГ году (произошла регистрация устава предприятия).

Но передача государственного имущества в уставной капитал РАО <данные изъяты>» была утверждена (законодательно оформлена) государством только в ДД.ММ.ГГГГ году Распоряжением Минимущества РФ №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Решение учредителя (государства) № о передаче государственного имущества в уставной капитал ООО «<данные изъяты>» было принято ДД.ММ.ГГГГ, акт приёма имущества в уставной капитал был составлен ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация данной передачи имущества была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чём в ЕГРП была сделана запись регистрации.

На момент указанных событий, дом в котором расположена квартира истцов уже был введён в эксплуатацию Постановлениями Главы Кинельского района Самарской области, и дому был присвоен почтовый адрес, и истцы были зарегистрированы (прописаны) в этом доме по этому адресу.

Через значительный промежуток времени ДД.ММ.ГГГГ (когда это недвижимое имущество фактически было государственным) и.о. Главы <адрес> района ФИО2 постановлением № выдаётся разрешение на строительство на все уже давно построенные объекты комплекса по выращиванию свиней и переработке мяса, в том числе на все объекты инфраструктуры и жилые дома, а уже на следующий день - ДД.ММ.ГГГГ тем же должностным лицом издаётся постановление № о вводе всех этих объектов в эксплуатацию. При этом указывалось, что они построены не государственным предприятием «<данные изъяты>», а коммерческим предприятием ООО «<данные изъяты>».

На основании этих документов все эти объекты были зарегистрированы не как государственное имущество, а как имущество частного коммерческого предприятия ООО «<данные изъяты>

Впоследствии данное имущество, которое только по балансовой стоимости оценивалось в 285 000 000 рублей, было продано за 13 000 000 рублей ООО «АПК «Красный Ключ».

Приобретя его за такую сумму ООО «АПК «Красный Ключ» только кредитов под залог данного имущества получило на 170 000 000 рублей.

Кроме того, о притворности данной сделки свидетельствуют то, что после заключения данной сделки, ответчик ООО АПК «Красный Ключ» продолжает присылать истцам квитанции по оплате ему коммунальных платежей и оплаты за наём этого жилья.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, при разрешении настоящего спора является преюдициальным апелляционное определение Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ., которым отменено решение Кинельского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ., и вынесено новое решение по аналогичным правовым основаниям об удовлетворении аналогичных исковых требований и признании недействительным совершенно аналогичного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «АПК Красный Ключ» и ФИО3., применении последствий недействительности сделки.

Истцы просили суд признать недействительным договор купли - продажи жилого дома/квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>, с. <адрес> <адрес>), заключенного между ответчиками - ООО АПК «Красный Ключ» и ФИО7 - и применить последствия недействительности сделки: обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке и произвести соответствующие регистрационные действия.

Представитель ответчицы ФИО7 - иск не признал.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителем ФИО5 и ФИО6 ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что дело следует рассмотреть в отсутствии истцов и их представителя, а также в отсутствии представителя ФИО7, так как они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела; оснований для отложения дела не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

На основании ст. 166 ГК РФ (в редакции действовавшей в момент заключения договора), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ (в редакции действовавшей в момент заключения договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 170 ГК РФ (в редакции действовавшей в момент заключения договора), мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ (в редакции действовавшей в момент заключения договора) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, при этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, а заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 ст. 167 настоящего Кодекса.

В силу ст. 179 ГК РФ(в редакции действовавшей в момент заключения договора), сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из вышеуказанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

В силу требований ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ), а согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу требований п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Судом установлено, в ДД.ММ.ГГГГ.г. истцы П-вы вселились в спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, п<адрес>, <адрес>), получив данную квартиру как работники организации - Агрофирмы «<данные изъяты>» в которой работали, что сторонами не оспаривается.

Суд первой инстанции правильно признал, что не имеется правовых оснований считать, что истцы приобрели право пользования спорным жилым помещением на основании договора социального найма, по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации Ленинского района города Самары от ДД.ММ.ГГГГ. № был зарегистрирован Устав предприятия по транспортировке и поставкам газа «<данные изъяты>» Российского акционерного общества «<данные изъяты>

Приказом генерального директора предприятия «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № № создано структурное подразделение агрофирма «<данные изъяты> в состав которой включены строящийся мясоперерабатывающий цех, свинокомплекс, жилой сектор в поселке <адрес> <адрес>.

Распоряжением администрации Кинельского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден акт приемки в эксплуатацию трех 2-х квартирных жилых домов в селе «Красный Ключ», заказчиком которых выступало предприятие «<данные изъяты>

Распоряжением администрации Кинельского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года №№ разрешен ввод в эксплуатацию пяти одноэтажных двухквартирных жилых домов в поселке «Красный ключ» Кинельского района, Самарской области принадлежащих агрофирме «<данные изъяты> предприятия <данные изъяты>

Ордер, имеющийся у ФИО9, выдан на основании Приказа № Агрофирмы «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. на основании решения профкома совместно с Агрофирмой «<данные изъяты>

Доводы истцов ФИО9 о том, что они осуществляют пользование данной спорной квартирой на основании договора по условиям социального найма, судом проверены и не нашли своего подтверждения, по следующим основаниям.

Так, в момент вселения ФИО9 в спорное жилое помещение действовал ЖК РСФСР, в соответствии со ст.5 которого жилищный фонд включал:

1)жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

2)жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

3)жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик к этим домам применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда.

24 декабря 1992г. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 был введен в действие Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

Статьей 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1 были установлены виды жилищного фонда, и к частному жилищному фонду были отнесены:

1) фонд, находящийся в собственности граждан...

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счёт их средств...

Не соответствует действительности утверждения стороны истцов о том, что Агрофирма «Кинель» на момент вселения ФИО9 в спорное жилое помещение, являлась структурным подразделением государственного, на тот момент, предприятия <данные изъяты>».

Так, наймодателем по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.(на основании которого истцы вселены в спорное жилое помещение) является Агрофирма <данные изъяты>» (структурное подразделение предприятия «<данные изъяты>»). Спорный дом построило предприятие <данные изъяты>» в период ДД.ММ.ГГГГ г.г. в тот период, когда уже не являлось государственным.

Таким образом, между сторонами - ФИО5, членами его семьи ФИО6, ФИО10 и Агрофирмой «<данные изъяты>» - не возникли правоотношения, основанные на договоре социального найма, поскольку такой договор мог быть заключен только в отношении государственного или муниципального жилья.

Статья 47 ранее действующего ЖК РСФСР устанавливала, что на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Ордер истцам не выдан на основании решения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда.

Истцами не представлен договор найма жилого помещения, заключенный между П-выми и Агрофирмой «<данные изъяты>

Наличие ордера, предоставленного истцами, подтверждает тот факт, что правоотношения между П-выми и Агрофирмой «<данные изъяты>» не регулируются нормами о договоре найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Так, данные правоотношения по возмездному пользованию спорным жилым помещением соответствуют критериям, установленным статьёй 671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения, поскольку стороной в данном договоре явилась негосударственное предприятие Агрофирма «<данные изъяты>», а предметом договора был жилой фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счёт их средств.

Кроме того, судом также установлено (что не оспаривалось истцами), что условием приобретения данного жилого помещения в собственность П-выми - был выкуп.

Так в рамках настоящего дела, в своем исковом заявлении истцы сами утверждают, что на основании договора найма истцам было предоставлено первоочередное право приобретения нанимаемого ими жилья, что данное право было закреплено в разделе 3 договора найма, что наниматель вправе выкупить жильё и после выплаты суммы приобретает право собственности на жильё.

Судом установлено, что П-вы и собственники данного жилого помещения неоднократно пытались заключить договор купли-продажи данного жилого помещения, однако не достигали соглашения о цене.

Таким образом, сами истцы признают, что они имели право выкупить спорное жилье, связи с чем, не обоснованны их утверждения о том, что по договору социального найма они имеют право на бессрочное проживание в спорном помещении, что они имеют право получить спорное жилье в порядке приватизации.

После прекращения деятельности Агрофирмы «<данные изъяты>», жилой <адрес> п<адрес> вошел в состав основных средств ООО «<данные изъяты> и являлся частной собственностью этого юридического лица.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ., ООО <данные изъяты>» признано несостоятельным(банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>в лице Конкурсного управляющего ФИО4 и покупателем-ООО «Агропромышленный комплекс «Красный Ключ» заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого, в собственность ООО «АПК «Красный Ключ» перешёл двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, пос<адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГг. заключен оспариваемый истцами договор № купли-продажи между ООО «АПК «Красный Ключ»(продавцом) и ФИО7(покупателем).

В п. 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что в данном доме зарегистрированы: ФИО5 ФИО6, ФИО10,.

Доводы истцов о том, что указание в договоре о регистрации ФИО9 в спорном жилье нарушает требования ст. 558 ГК РФ, суд обоснованно не принял во внимание, так как данные доводы истцов не являются основаниям для удовлетворения иска.

Так, действительно на основании ст. 675 ГК РФ на оба типа договоров найма жилого помещения (социального и коммерческого) в равной мере распространяется принцип неизменности договора, а именно, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Суд правильно признал, что права истцов указанным договором от ДД.ММ.ГГГГ не нарушены, поскольку в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник указанного помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Доводы истцов о том, что в договор не внесено условие о праве проживания истцов в спорном помещении, что это умалило право истцов на приватизацию данного жилого помещения, суд обоснованно не принял во внимание, так как данные доводы не являются основанием для удовлетворения иска, поскольку приватизации подлежат лишь жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, а в данном случае, спорное жилое помещении не является муниципальной либо федеральной собственностью, и поэтому приватизации не подлежит.

Кроме того, стороны не оспаривают, что данный жилищный фонд не был предан в муниципальную собственность.

Истцы не представили доказательства того, что спорная квартира находится в муниципальной собственности.

Доводы истцов о том, что в договоре, в качестве существенного условия, должно быть указано преимущественное право ФИО9 на выкуп данного помещения, суд правильно не принял во внимание, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки продаваемой доли принадлежит участнику долевой собственности.

П-вы участниками долевой собственности в жилом <адрес> п. <адрес> не является, им также не принадлежит доля в земельном участке, на котором расположен данный дом.

Кроме того, П-вы отказались от покупки спорного жилого помещения по предлагаемой им цене.

Доводы истцов о преюдициальности апелляционного определения Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ., которым постановлено другое решение - об удовлетворении иска, и признан недействительным совершенно аналогичный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «АПК Красный Ключ» и ФИО3., применены последствия недействительности сделки, суд обоснованно не принял во внимание, так как в другом деле спор разрешался между другими лицами.

Таким образом, не установлено обстоятельств, которые являются правовыми основаниями для признания оспариваемой сделки ничтожной, так как договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГг. соответствует требованиям закона, а иное не доказано.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им

надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске следует отказать, так как, истцами не представлены относимые, достоверные и достаточные доказательств в обоснование своих исковых требований.

Решение суда является законным и обоснованным. Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО9 о несогласии с решением суда, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили в решении суда правильную правовую оценку.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Кинельского районного суда Самарской области от 21 января 2014 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО5 и ФИО6 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: