Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Васёва П.А. Карпулина А.Н., финансового управляющего имуществом Васёва П.А. Пермогорского А.В. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15.07.2019, которым с Васёва П.А. в пользу администрации города Вологды взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в размере 4 572 166 рублей 62 копейки, пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 в размере 350 000 рублей;

в удовлетворении остальной части заявленных требований и требований к финансовому управляющему Васёва П.А. – Пермогоскому А.В., администрации города Вологды отказано;

в удовлетворении встречного иска Васёва П.А., финансового управляющего Васёва П.А. – Пермогорского А.В. к администрации города Вологды о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказано;

с Васёва П.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 99 083 рубля 84 копейки.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Викторова Ю.Ю., объяснения представителя Васёва П.А. – Карпулина А.Н., представителя финансового управляющего имуществом Васёва П.А. Пермогорского А.В. – Едемской Т.Н., представителя администрации города Вологды Чебыкиной Ю.Ю., представителя Васёвой Г.Ю. – Смирновой О.Б., судебная коллегия

установила:

на основании постановления администрации города Вологды от 31.10.2013 №... с письменного согласия Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области от 20.09.2013 №... Администрацией города Вологды по договору от 20.12.2013 №... (далее – договор аренды) предоставлены в аренду индивидуальному предпринимателю Васёву П.А. муниципальные нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №...; I этаж - №...; II этаж - №...; III этаж - №...).

20.05.2015 Васёв П.А. обратился к администрации города Вологды с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в удовлетворении которого отказано.

16.12.2015 решением Арбитражного суда Вологодской области по делу №... признаны незаконными действия администрации города Вологды по отказу Васёву П.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на администрацию города Вологды возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей Васёва П.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений, имеющих кадастровый номер №..., общей площадью 722,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <адрес>, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Васёву П.А. проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением администрации от 14.06.2016 № 662 «Об условиях приватизации нежилого помещения но адресу: <адрес>» принято решение продать нежилое помещение, общей площадью 722,8 кв.м (кадастровый номер №...), этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <адрес>, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, предложить арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49 819 000 рублей без учета НДС, равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

17.06.2016 администрацией города Вологды в адрес Васёва П.А. направлено предложение о заключении договора №..., к которому приложен проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49 819 000 рублей без учета НДС.

18.07.2016 Васёвым П.А. в адрес администрации города Вологды направлено письмо о несогласии с заключением договора купли-продажи по предложенной цене, предложил заключить договор по предложенной им цене, от которого администрация города Вологды отказалась.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 по делу №... удовлетворены требования Васёва П.А. об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилых помещений с кадастровым номером №... общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №...; I этаж №...; II этаж - №...; III этаж - №...), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>, путем установления выкупной цены договора, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 рублей, а также возложения на администрацию города Вологды обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 рублей.

Постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 указанное решение оставлено без изменения.

После вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 по делу №... между администрацией города Вологды и Васёвым П.А. заключен договор купли - продажи муниципального недвижимого имущества от 30.11.2017 №..., переход права на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2017, запись об аренде погашена.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 решение от 08.05.2017 и постановление от 06.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.08.2018, в удовлетворении иска Васёву П.А. отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 решение от 17.05.2018 и постановление от 29.08.2018 по делу №... оставлены без изменения.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 13.04.2017 по делу №... с Васёва П.А. в пользу администрации города Вологды взыскана задолженность по арендной плате за вышеуказанные нежилые помещения за период с 05.05.2017 по 30.11.2017 в размере 2 249 050 рублей 35 копеек.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.04.2017 по делу №... Васёв П.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом назначен Пермогорский А.В.

31.01.2019 финансовый управляющий Васёва П.А. Пермогорский А.В. обратился к администрации города Вологды с заявлением о передаче нежилых помещений с кадастровым номером №... общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №...; I этаж -№...; II этаж - №...; III этаж - №...), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>.

31.01.2019 указанные помещения переданы администрации города Вологды по актуприема-передачи, между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 20.12.2013 №....

Со ссылкой на неисполнение Васёвым П.А. обязанностей по внесению арендной платы за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 администрация города Вологды обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ответчика Васёва П.А. задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в сумме 4 572 166,62 рублей, задолженность по пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 в размере 1 604 602,24 рублей.

Не согласившись с исковым заявлением Администрации города Вологды Васёв П.А., финансовый управляющий имуществом Васёва П.А. - Пермогорский А.В. обратились в суд со встречным иском, в котором со ссылкой на то, что на стороне Администрация города Вологды имеется неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений муниципального имущества в размере 30 022 671 рублей, объем и стоимость которых установлены заключением экспертизы от 07.11.2016 №..., произведенной на основании определения Арбитражного суда Вологодской области от 18.10.2016 по делу №..., просили взыскать с администрации города Вологды в пользу Васёва П.А. сумму неотделимых улучшений по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером №... по адресу: город Вологда, улица Мира, дом 5, в размере 30 022 671 рублей, произвести зачет требований.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации города Вологды по доверенности Чебыкина Ю.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, возражала относительно удовлетворения встречного иска, указав, что в соответствии с пунктом 5 договора неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Васёв П.А. в суд не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности Карпулин А.Н. поддержал встречный иск, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Финансовый управляющий имуществом Васёва П.А. Пермогорский А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности Едемская Т.Н. поддержала встречный иск, просила его удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общества с ограниченной ответственностью ТД «Агроторг» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Васёва П.А. Карпулин А.Н. просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. Указывает, что в своем письме от 19.09.2017 администрация города Вологды выразила согласие на проведение ИП Васёвым П.А. реконструкции и реставрации арендуемых помещений, стоимость которых по состоянию на 20.05.2015 составила 30 022 671 рубль, при этом арендатор, заключая договор аренды, имел намерение в последующем выкупить арендованное имущество, но в этом ему было отказано в связи с утратой им статуса индивидуального предпринимателя, что привело к тому, что Васёв П.А. лишился преимущественного права покупки арендуемых объектов недвижимости, а также права на компенсацию его затрат по реставрации и ремонту переданного имущества, а также к неосновательному обогащению администрации города Вологды.

В своих дополнениях к апелляционной жалобе представитель Васёва П.А. Карпулин А.Н. обращает внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что арендатором проводились работы не по созданию неотделимых улучшений арендуемых помещений, а по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, в связи с чем условия договора аренды о безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю к возникшим правоотношениям не применимы. При этом суд первой инстанции, вопреки положениям статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, данным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», не вынес на обсуждение сторон вопрос о квалификации правоотношений. Кроме того, судом не учтено, что в настоящее время Васёв П.А. признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем ненадлежащее исследование судом всех обстоятельств дела может привести к нарушению прав кредиторов. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к таковым объектам не относятся нежилые помещения, указанным нормативным актом к объектам культурного наследия отнесены здания и сооружения в целом. Кроме того на лицо, подписавшее охранное обязательство, возлагается лишь обязанность по поддержанию объекта культурного наследия в надлежащем состоянии, обязанность по восстановлению объекта культурного наследия за счет собственных денежных средств не предусмотрена. Полагает, что условия подписанного охранного обязательства не соответствуют нормам действующего законодательства, так как не согласованы с уполномоченным органом по охране объектов культурного наследия Вологодской области, к тому же в договоре аренды имеется ошибка в дате его составления. Кроме того администрацией города Вологды пропущен срок исковой давности относительно признания права собственности на затраты, понесенные в связи с проведением ремонтно-реставрационных работ, так как данные затраты арендатором не передавались, поскольку на момент их несения он обладал преимущественным правом выкупа спорных помещений, намеревался их приобрести. К тому же на протяжении всего срока аренды нежилых помещений арендатору не предоставлялись льготы по арендной плате, предусмотренные нормами действующего законодательства, несмотря на то, что им проведены работы по проведению восстановительных работ нежилых помещений, расположенных в объекте культурного наследия, переданного ему в неудовлетворительном состоянии.

В апелляционной жалобе финансовый управляющий имуществом Васёва П.А. Пермогорский А.В. просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска Васёва П.А. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. В обоснвоание указывает, что суд не дал оценку судебным акта, вступившим в законную силу в рамках дела №..., так как Васёв П.А. при заключении договора аренды имел намерение в последующем приобрести арендуемое имущество в собственность, вместо этого ответчик лишился преимущественного права покупки предоставленных ему по договору аренды объектов недвижимости и права на компенсацию неотделимых улучшений.

В своих возражениях на апелляционные жалобу представитель администрации города Вологды Чебыкина Ю.Ю. просит решение суда оставить без изменения.

Оценив собранные по делу доказательства, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его изменения либо отмены.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 договора аренды от 20.12.2013 № 49/9 и исходил из того, что условиями договора аренды затраты арендатора на неотделимые улучшения, произведенные в арендованном имуществе, возмещению не подлежат, поэтому Васёв П.А. не вправе требовать с администрации города Вологды выплаты соответствующей компенсации.

Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку он сделан на основании действующего законодательства, соответствует обстоятельствам дела и является правильным.

Согласно пункту 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пункте 5 договора аренды стороны указали, что неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Согласно пунктам 9.6, 9.7 договора аренды арендатор обязан регулярно за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений, в том числе фасадов, сантехнического оборудования, нести расходы на оплату ремонта и материалов, поддерживать помещения в исправном техническом состоянии, производить за свой счет ремонтно-реставрационные работы арендуемых помещений и безвозмездно передать затраты на этот ремонт в муниципальную собственность.

В пункте 9.11 договора аренды указано, что по истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю затраты на реконструкцию, перепланировку, устройство входных групп, и все произведенные в арендуемых помещениях перестройки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещений.

В пункте 24 договора аренды также содержится условие о том, что реконструкцию, перепланировку арендуемых помещений арендатор осуществляет за свой счет.

Согласно части 1 статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).

Содержащиеся в договоре аренды условия, регулирующие взаимоотношения сторон на случай осуществления арендатором расходов на содержание, ремонт или реконструкцию арендуемых помещений, позволяют сделать однозначный вывод о том, что такие расходы, в чем бы они не заключались, не возмещаются арендодателем ни при каких-обстоятельствах, что соответствует практике заключения договоров недвижимого имущества, по которым в качестве арендодателя выступает орган местного самоуправления.

Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что ремонтно-реставрационные работы носили капитальный характер и осуществлялись арендатором для сохранения объекта культурного наследия, поводом для вмешательства в принятое судом решение не является, поскольку оснований считать, что данные работы нельзя отнести к неотделимым улучшениям и на них в этой связи не распространяются пункты 5, 9.6, 9.7, 9.11, 24 договора аренды, не имеется, а цель, ради которой такие работы проводились, на юридическую квалификацию возникших между сторонами правоотношений не влияет.

Осуществляя капитальный ремонт арендуемых помещений в объемах больших, чем это предусмотрено обязательствами, вытекающими из договора аренды, и в отсутствие заранее достигнутого соглашения о выкупе данных помещений по определенной цене, Васёв П.А. действовал на свой страх и риск, за который арендодатель ответственности не несет, и, следовательно, ссылка в апелляционной жалобе на нарушение принятым судебным решением баланса интересов сторон не может быть признана обоснованной.

Что касается доводов апелляционной жалобы с указанием на возбужденную в отношении Васёва П.А. процедуру банкротства, несоответствие условий охранного обязательства требованиям закона, судебные решения арбитражных судов, то они не свидетельствуют о наличии юридически значимых обстоятельств, являющихся основанием для возложения на администрацию города Вологды обязанности по компенсации Васёву П.А. затрат на содержание и ремонт арендуемых помещений.

Доводов, которые бы могли повлиять на правильность принятого судом решения, апелляционные жалобы не содержат, поэтому оснований для их удовлетворения не имеется.

Все значимые для рассматриваемого спора обстоятельства, доводы сторон, а также представленные ими доказательства судом первой инстанции должным образом исследованы и оценены.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 15.07.2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Васёва П.А. Карпулина А.Н., финансового управляющего имуществом Васёва П.А. Пермогорского А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: