Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, поданной полномочным представителем ФИО1,

на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 27 мая 2014 года

по иску ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ООО «Русская горка» о признании торгов – аукциона, проведенного 07 апреля 2014 года на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м., недействительным; признании недействительным договора аренды указанного нежилого помещения между Комитетом и ООО «Русская горка»; обязании Комитета заключить с истцом договор аренды указанного нежилого помещения по цене и на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий,

заслушав доклад судьи Турлаева В. Н.,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, ООО «Русская горка» о признании недействительными: торгов – аукциона, проведенного 07 апреля 2014 года на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м., и договора аренды указанного нежилого помещения № … от 18.04.2014 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Русская горка»; обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с ним договор аренды указанного нежилого помещения по цене и на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий.

Свои требования истец мотивировал тем, что 16.12.2013 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя был проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м. Данный аукцион был признан несостоявшимся, и решением комиссии ему, как единоличному участнику аукциона, было предложено заключить договор аренды от 27.12.2013 года. Проект указанного договора был получен им 14.01.2014 года. Поскольку условия предложенного проекта договора аренды спорного нежилого помещения противоречил законодательству РФ, им был подготовлен протокол разногласий на проект договора аренды, который был направлен в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя. В частности, он не был согласен с датой договора аренды - 27.12.2013 года, поскольку таким образом сотрудники комитета пытались возложить на него обязанность оплачивать аренду помещения, которое физически им не было получено. Также в п. 6.2 предложенного проекта договора аренды имелась опечатка, в результате чего возникают существенные правовые последствия. Более того, в извещении о проведении аукциона по спорному помещению не был опубликован проект договора. Проекты договоров аренды были опубликованы на сайте комитета, однако, они относились к другим объектам недвижимости. Помимо прочего предложенный проект договора аренды отличается от опубликованного на сайте. Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 24.02.2014 года протокол разногласий был возвращен ему без подписания. Данное письмо было получено его представителем 06.03.2014 года. В то время, когда между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя велись письменные переговоры, в газете «Вечерний Ставрополь» № 41 от 06.03.2014 года было опубликовано извещение о проведении аукциона 07.04.2014 года в 10 часов 00 минут, лот № 3 – нежилое помещение по адресу: <...>. При этом в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 26.03.2014 года ему было предложено в срок до 25.04.2014 года принять решение о передаче спора на рассмотрение суда либо об отказе от заключения договора аренды на предложенных условиях. 07.04.2014 года был проведен аукцион, победителем которого признано ООО «Русская горка». Считает, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя незаконно уклонился от заключения с ним договора аренды спорного нежилого помещения и провел по нему аукцион.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 27 мая 2014 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

Суд признал недействительными торги - аукцион, проведенный 07 апреля 2014 года на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м., и договор аренды указанного нежилого помещения № … от 18.04.2014 года, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Русская горка».

Этим же решением суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с ФИО2 договор аренды указанного нежилого помещения сроком на 5 лет, по начальной (минимальной) цене, указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона в размере … рублей, на условиях, соответствующих законодательству РФ и указанных в протоколе разногласий – пункты 1.2, 1.4, 2.1.2, 2.3.5, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.18, 3.1, 3.5, 6.2, 6.3, 6.8, с исключением из договора аренды вышеуказанного имущества при его заключении сторонами пунктов 2.3.11, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.16, 5.4 и с добавлением в договор аренды указанного имущества пунктов 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 4.7, 5.7, 6.4, 6.4.1, 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.4., 2.4.5, указанных в протоколе разногласий от 22.01.2014 года.

В удовлетворении остальных требований ФИО2 в части пунктов, указанных в протоколе разногласий от 22.01.2014 года, отказано.

В апелляционной жалобе полномочный представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя – ФИО1 просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что результат торгов может быть оспорен только его участником, коим истец не является. Более того, ФИО2 не указал, какие конкретно его права и законные интересы, как арендатора, нарушены проведением оспариваемого аукциона и заключением по его результатам договора аренды, и каким образом удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению его предположительно нарушенных прав. Истец заявку на участие в торгах 07.04.2014 года не подавал, задаток не вносил, участия в торгах не принимал, в связи с чем, суд первой инстанции сделал неверный вывод о доказанности истцом своей заинтересованности при предъявлении настоящего иска. Доводы истца о том, что договор аренды спорного нежилого помещения противоречит действующему законодательству РФ, несостоятельны. Несогласие истца с датой договора аренды опровергается тем, что сотрудники комитета применили условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, что предусмотрено ст. 425 ГК РФ.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО2 и его представитель ФИО3, а также представитель ответчика ООО «Русская горка» не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав полномочного представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего их удовлетворить, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в части обязания Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с ФИО2 договор аренды муниципального имущества – спорного нежилого помещения, на условиях, указанных в протоколе разногласий, в связи с нарушением норм материального права.

Порядок проведения публичных торгов регулируется ст. ст. 447, 448 ГК РФ.

В соответствии с общими правилами торги (проводимые в форме аукциона или конкурса), в которых участвовал один участник, признаются несостоявшимися. По правилам проведения торгов в определенных случаях, для участия в торгах необходимо внести задаток.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Согласно п. 15 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным.

Пунктом 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года № 67, предусмотрено, что в случае если торги признаны несостоявшимися по причине подачи единственной заявки на участие в торгах либо признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией о торгах, а также с лицом, признанным единственным участником торгов, организатор торгов обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в торгах и документацией о торгах, но по цене, не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении торгов.

Также согласно п. 28 Правил размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с Правилами является публичной офертой, предусмотренной ст. 437 ГК РФ.

Заявка на участие в торгах подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ (п. п. 50, 120 вышеуказанных Правил).

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Таким образом, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с единственным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах. При этом заключение такого договора, является последствием признания торгов несостоявшимися.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на официальном сайте была размещена информация о назначенном к проведению на 10 часов 16.12.2013 года открытом аукционе на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя, в том числе, нежилых помещений № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м., расположенных по адресу: <...> этаж (лот № 2).

Организатором торгов являлся Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (л. д. 24-45).

Согласно протоколу № 94 от 16.12.2013 года аукцион на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя (лот № 2), признан несостоявшимся в связи с участием в аукционе одного участника (л. д. 26-27).

В этом же протоколе решением комиссии указано «заключить договор аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Ставрополя, сроком на 5 лет с ФИО2 по начальной цене предмета аукциона в размере ежегодного платежа за право пользования муниципальным имуществом, составляющей … рублей».

Истцу, как единственному участнику аукциона, Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя был направлен проект договора аренды спорного недвижимого имущества № … от 27.12.2013 года, на который ФИО2 подготовил протокол разногласий, направив его ответчику.

Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя № … от 24.02.2014 года протокол разногласий был возвращен ФИО2 без подписания.

При этом письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя № … от 26.03.2014 года истцу было предложено в срок до 25.04.2014 года принять решение о передаче спора на рассмотрение суда либо об отказе от заключения договора аренды спорного недвижимого имущества на предложенных условиях.

06.03.2014 года в газете «Вечерний Ставрополь» № 41 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя было опубликовано извещение о проведении 07.04.2014 года аукциона, где в качестве лота № 3 указаны спорные нежилые помещения по адресу: <...>. По итогам проведения данного аукциона победителем признано ООО «Русская горка», с которым 18.04.2014 года заключен договор аренды спорного нежилого помещения № ….

Удовлетворяя требования ФИО2 в части признания недействительными торгов - аукциона, проведенного 07 апреля 2014 года на право заключения договора аренды муниципального имущества – нежилых помещений № 2-8, 10, 11, 85 по адресу: <...> этаж, и договора аренды указанных нежилых помещений № … от 18.04.2014 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО «Русская горка», суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, на основании анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик незаконно уклонился от обязательства заключить договор аренды спорного имущества с ФИО2, неправомерно повторно проведя при этом торги в отношении спорного имущества.

Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции правильным и обоснованным и соглашается с ним в полной мере.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что никаких нарушений прав истца допущено не было, поскольку он не являлся участником аукциона, проведенного 07.04.2014 года, необоснованны, поскольку отказом в заключении договора аренды спорного имущества по результатам торгов, проведенных 16.12.2013 года, где ФИО2 являлся единственным участником, права истца безусловно нарушены, поэтому подлежат защите.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для обязания Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с ФИО2 договор аренды спорных нежилых помещений, на условиях, указанных в протоколе разногласий от 22.01.2014 года.

Так, удовлетворяя указанные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством запрещено лишь изменение условий договора аренды муниципального имущества о размере арендной платы (цене договора), другие условия такого договора, подлежащего заключению по итогам аукциона, могут быть изменены сторонами. Суд посчитал, что поскольку в данном случае протоколом разногласий от 22.01.2014 года условие о размере арендной платы сторонами не изменяется, то иные предусмотренные этим протоколом изменения условий могут быть внесены в такой договора аренды.

Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу ч. 5 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения вышеуказанных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Согласно п. 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года № 67, договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

В пп. 16 п. 114 названных Правил установлено, что документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Из системного анализа названных положений нормативных правовых актов следует, что договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, указанных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. Последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Между тем, из содержания составленного истцом протокола разногласий от 22.01.2014 года усматривается, что приведенные в нем пункты существенным образом изменяют условия предоставления ему, как арендатору, во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации и в первоначальном проекте договора аренды, соответствующим аукционной документации.

Так, например, указанным протоколом разногласий от 22.01.2014 года, с которым согласился суд первой инстанции, предусмотрено изменение ответственности арендодателя за недостатки передаваемых в аренду помещений, его права на осуществление контроля за соблюдением условий договора аренды, изменение условий порядка распределения расходов на осуществление текущего и капитального ремонта спорных помещений, производства их перепланировки и реконструкции, срока возврата помещений в случае досрочного расторжения договора аренды и т. д.

Таким образом, обязание ответчика заключить договор аренды спорных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя, на условиях протокола разногласий, приведет к существенному изменению условий предоставления муниципального имущества в аренду по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении открытого аукциона, и повлечет нарушение установленного законом порядка предоставления муниципального имущества во временное владение и пользование, обеспечив истцу более выгодные условия пользования муниципальным имуществом по сравнению с тем, как эти условия были сформулированы при проведении открытого аукциона.

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о необходимости внесения изменений в договор аренды, не касающихся размера арендной платы, в том варианте, как это изложено в составленном истцом протоколе разногласий от 22.01.2014 года, не соответствует положениям п. 98, пп. 16 п. 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года № 67 и сделан без учета того, что по смыслу ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» государственное и муниципальное имущество может быть передано в аренду только на условиях, соответствующих условиям проведенного конкурса или аукциона.

Соответственно, обжалуемое решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 27 мая 2014 года в части обязания Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить с ФИО2 договор аренды муниципального имущества – нежилого помещения расположенного по адресу: <...> этаж, помещения № 2-8, 10, 11, 85 общей площадью 149, 7 кв. м., на условиях, указанных в протоколе разногласий от 22 января 2014 года – пункты 1.2, 1.4, 2.1.2, 2.3.5, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.18, 3.1, 3.5, 6.2, 6.3, 6.8, с исключением из договора аренды указанного имущества при его заключении сторонами пунктов 2.3.11, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.16, 5.4 и с добавлением в договор аренды указанного имущества пунктов 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 4.7, 5.7, 6.4, 6.4.1, 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, 2.4.4., 2.4.5, указанных в протоколе разногласий от 22 января 2014 года – отменить.

Принять по делу в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований ФИО2 отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменений.

Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи