Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к отделу по Управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района, ФИО2, ФИО3, о понуждении заключения договора аренды,

и по встречному исковому заявлению отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района Воронежской области

на решение Богучарского районного суда Воронежской области от 08.06.2017 года

(судья райсуда ФИО4)

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района о понуждении заключения договора аренды земельного участка, площадью 1000000 кв.м (пашни), из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 600 м по направлению на юго-восток от ориентира п. Вишневый, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область Богучарский район земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала. В обоснование иска ФИО1 указала, что она является единственным наследником арендатора спорного земельного участка ФИО5, арендовавшего землю сельхозназначения по договору аренды от 08.02.2012 года на 49 лет. После смерти мужа ФИО5, наступившей 22.05.2013 года, она, истица, обрабатывает земельный участок, но ответчик отказал в заключении с нею договора аренды.

Не согласившись с заявленным иском, Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района Воронежской области предъявил встречное требование к ФИО1 о расторжении договора аренды № от 08.02.2012г. с исключением из Единого государственного Реестра прав на недвижимое имущество соответствующую запись № от 21.02.2012г. об указанном праве аренды. В обоснование требования о расторжении договора, - арендодатель сослался на длительное невнесение арендной платы ФИО1 и невозможность последней наследовать право аренды умершего индивидуального предпринимателя ФИО5 в силу ФЗ «О защите конкуренции».

Решением Богучарского районного суда Воронежской области от 08.06.2017 года постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, представителю Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района о понуждении заключения договора аренды удовлетворить:

обязать Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района заключить с индивидуальным предпринимателем - главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 1 000 000 кв.м (пашни), из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 600 м по направлению на юго-восток от ориентира п.Вишневый, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область Богучарский район земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала.

В удовлетворении встречных исковых требований Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды №014 от 08.02.2012 года земельного участка площадью 1 000 000 кв.м ( пашни), из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 600 м по направлению на юго-восток от ориентира п.Вишневый, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область Богучарский район земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района и Индивидуальным предпринимателем - главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО5, и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи №36-36-04/005/2012-099 от 21.02.2012 года о праве аренды главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО5 на указанный земельный участок - отказать.

В апелляционной жалобе Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района Воронежской области ставится вопрос об отмене решения районного суда как незаконного и необоснованного, поскольку выводы районного суда противоречат фактическим обстоятельствам дела. ФИО6 земельный участок лично не обрабатывала, отчетность по использованию земли в МКУ «Управление сельского хозяйство» не сдавала, арендную плату не оплачивала. Также заявитель указывает, что право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области ФИО7, ФИО1 и ее адвоката Бобкова Е.А., судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения №014 от 08.02.2012 года, заключенному между ФИО5 и Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района. ИП-глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 1000000 кв.м, пашни, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 36:03:5200013:104 по адресу: участок находится примерно в 600 м по направлению на юго-восток от ориентира н.п. Вишневый, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область Богучарский район земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, на срок с 08.02.2012 года по 08.02.2061 г.

Право аренды зарегистрировано в ЕГРПН 21.02.2012 года.

22.05.2013 года ФИО5 умер. В реестр предпринимателей 04.07.2013 года внесена запись об отсутствии ИП-главы КФХ ФИО5 в связи со смертью.

ФИО1 является наследником всего имущества ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство умершего 22 мая 2013 года супруга.

На момент обращения с иском, ФИО1 в списках глав КФХ, осуществляющих свою деятельность на территории Богучарского района, не значилась, отчетность не предоставляла; арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения от ФИО5 не поступала в бюджет района за 2014, 2015 и 2016 годы.

Однако, на момент рассмотрения спора, а именно, с 26 мая 2017 года ФИО1 зарегистрировалась в качестве ИП - главы КФХ. Судом также установлено, что еще до подачи как первоначального, так и встречного исков, - 29.11.2016 года членом семьи ФИО1 сыном ФИО2 внесена арендная плата по спорному договору аренды земельного участка №014 от 08.02.2012 в размере 72 038 руб.40 коп. получателю - финансовому отделу администрации Богучарского муниципального района, тем самым ликвидирована образовавшаяся по договору задолженность по внесению арендной платы. Таким образом, обязательства по договору аренды были исполнены третьим лицом в силу ст.313 Гражданского кодекса РФ и приняты кредитором.

Согласно требованиям ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В соответствие с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании п.2 ст.617 названной правовой нормы, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В данном случае предметом договора аренды является земля сельскохозяйственного назначения. Умерший арендатор был главой КФХ. Использование арендуемой земли согласно пунктам 1.1, 6.1.1. договора предполагалось для сельскохозяйственного производства. Как установлено судом первой инстанции, что нашло подтверждение и в суде апелляционной инстанции, - арендуемые земли и при жизни и после смерти ФИО5 использовались именно в целях сельскохозяйственного производства: засеивались зерновыми, подсолнечником и другими сельхозкультурами. ФИО1, будучи наследником арендатора, арендованные земли лично не обрабатывала, договор субаренды заключить не могла ввиду того, что арендатором числился умерший муж, однако, распорядилась наследственными правами, передав по факту предмет аренды в пользование члену своей семьи - сыну, который и занимался с ее согласия производством сельскохозяйственной продукции.

Поскольку предметом спорного договора являются земли сельскохозяйственного назначения, следовательно, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, - регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ (ст.1 названного ФЗ).

Основным принципом при обороте земель сельскохозяйственного назначения согласно пункту 3 (пп.1) ст.1 Федерального закона №101-ФЗ - является сохранений целевого использования земельных участков.

Наследник умершего арендатора ФИО1 в настоящее время является также как и прежний арендатор главой КФХ, спорный земельный участок (как указано выше) сохранил свое целевое назначение.

Пунктом 6 ст.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что к отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных Федеральных законов.

Ограничения для наследников земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ст.11 Федерального закона №101-ФЗ, спорный случай к таковым не относится.

Передача в аренду земель сельскохозяйственного назначения регулируется статьями 9, 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельным кодексом РФ.

Как правильно указал суд первой инстанции, изложенные нормы закона не содержат ограничений во вступлении наследников в права аренды земельным участком, который находился в аренде у наследодателя сроком на 49 лет.

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ, напротив, в п.2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора.

При этом правовое значение имеет обладание наследодателем имущественными правами на день смерти. В случае установления факта универсального правопреемства права и обязанности наследодателя переходят к наследникам по договору, заключенному с наследодателем.

Из приведенных выше норм материального права следует, что права и обязанности гражданина, арендующего земельный участок, в случае его смерти переходят к наследнику, который вправе вступить в договор на оставшийся срок его действия. Таким образом, новый договор аренды в данном случае не заключается, меняется лишь арендатор.

На момент смерти ИП ФИО5 в мае 2013 года срок действия договора аренды земельного участка, установленный до 08.02.2061 года, - однозначно не истек, доказательств того, что действие договора было прекращено, либо он претерпел какие-либо изменения, не представлено. Следовательно, договор продолжает действовать на прежних условиях, что фактически подтверждает арендодатель, предъявив требования о расторжении договора.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу исходя из содержания договора аренды земельного участка N014 от 08.02.2012 года, указав, что его заключение не было обусловлено личными качествами арендатора индивидуального предпринимателя ФИО5, и обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО1

С учетом выше изложенного, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на ФЗ «О защите конкуренции», - судебная коллегия находит несостоятельными, т.к. спорные правоотношения не подпадают под сферу действия названного ФЗ.

Вместе с тем, отказывая Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района Воронежской области во встречном иске о расторжении договора, районный суд не учел, что заявителем встречного иска не соблюден порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный ст.619 ГПК РФ, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения досудебного порядка по иску о расторжении договора, что нашло подтверждение также в пояснениях сторон в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды №014 от 08.02.2012 года земельного участка площадью 1000000 кв.м ( пашни), из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства подлежит отмене в силу п.4 ч.1 ст.330 ГПКРФ с оставлением названных исковых требований без рассмотрения.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Богучарского районного суда Воронежской области от 08.06.2017 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды - отменить.

Исковые требования Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Богучарского муниципального района Воронежской области к ФИО1 о расторжении договора аренды – оставить без рассмотрения.

В остальной части решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: