Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконными действий по отказу в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка, по встречному исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лилия» о признании недействительными договора аренды земельного участка и договора замены стороны в обязательстве, применении последствий недействительности сделки по апелляционным жалобам администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом г. Саратова на решение Ленинского районного суда г. Саратова от
25 апреля 2017 года, которым исковые требования по первоначально поданному исковому заявлению удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ООО «Лилия» ФИО3, возражавших относительно удовлетворения жалоб и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова, в котором просил суд признать незаконными действия ответчиков по отказу в использовании земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для размещения объектов общественного питания (рестораны, кафе, закусочные, бары и т.п.) вместо вида разрешенного использования – для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности (ЦТП), а также признать незаконным требование администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11 ноября
2016 года о расторжении договора аренды земельного участка от <дата>, обязать ответчиков повторно рассмотреть заявление истца об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В обоснование требований истец указал, что на основании договора замены стороны в обязательстве от <дата> является арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> вид разрешенного использования участка - для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности (ЦТП). 18 октября 2016 года истец обратился в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением, в котором просил разрешить ему использовать земельный участок для размещения объектов общественного питания (рестораны, кафе, закусочные, бары и т.п.). Ответчиком было отказано истцу в изменении условий договора аренды в связи с непредставлением доказательств, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды участка. 11 ноября 2016 года от администрации муниципального образования «Город Саратов» поступило предложение расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с внесением прокуратурой г. Саратова представления из-за допущенного при предоставлении земельного участк. нарушения требований действующего законодательства.

Истец, ссылаясь на положения ст. 37 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, полагает отказ в изменении вида разрешенного использования незаконным, так как изменение вида разрешенного использования не противоречит градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» для территориальной зоны Ж-1, в которой расположен участок, и относится к основным видам разрешенного использования земельного участка. Истец намерен в будущем зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, осуществить на участке строительство здания под кафе. Отказ ответчиков в изменении вида разрешенного использования нарушает право истца на свободное использование своих способностей для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от части требований о признании незаконным требования администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11 ноября 2016 года о расторжении договора аренды земельного участка от 27 октября 2015 года, отказ от части требований был принят судом, производство по делу в данной части требований прекращено, о чем вынесено отдельное определение.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась к ФИО4, ООО «Лилия» со встречным исковым заявлением, в котором просила суд признать недействительными договор аренды земельного участка от
27 октября 2015 года и договор замены стороны в обязательстве от 26 сентября
2016 года, заключенный между ООО «Лилия» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения в ЕГРН права аренды ФИО1 на земельный участок.

Администрация муниципального образования «Город Саратов», ссылаясь на положения статей 166, 167, 168 ГК РФ, указала, что договор аренды земельного участка был заключен с нарушением положений ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку земельный участок подлежал предоставлению на торгах, а был предоставлен
ООО «Лилия» без проведения торгов. Договор замены стороны в обязательстве является недействительным в связи с недействительностью договора аренды.

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2017 года исковые требования ФИО1 удовлетворены, признаны незаконными действия ответчиков, выразившиеся в отказе ФИО1 в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на вид для размещения объектов общественного питания (рестораны, кафе, закусочные, бары и т.п.) вместо вида разрешенного использования – для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности (ЦТП), на комитет по управлению имуществом г. Саратова возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» и комитет по управлению имуществом г. Саратова не согласились с решением суда, представителем ответчиков были поданы апелляционные жалобы, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначально предъявленных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований.

Автор жалоб полагает, что решение суда принято с существенным нарушением норм материального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению автора жалоб,
ФИО1 как арендатор участка не вправе в одностороннем порядке изменять договор аренды и требовать от органа местного самоуправления изменения вида разрешенного использования участка по своему выбору. Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ФИО1 согласился с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды. Доказательств наличия оснований для изменения договора аренды, указанных в ст. 451 ГК РФ, истцом не представлено. Автор жалоб считает, что у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении встречных исковых требований о признании сделок недействительными, так как при предоставлении земельного участка нарушен предусмотренный законом порядок предоставления участка.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь
ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Статья 421 ГК РФ (п. 1) предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором
(п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 1 ст. 607 ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В п. 1 ст. 614 ГК РФ закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По смыслу приведенных норм по договору аренды арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями, указанными в договоре аренды и согласованными сторонами. Одностороннее изменение условий договора аренды законом не предусмотрено. Право стороны требовать в судебном порядке изменения условий договора может быть обусловлено только при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Обязанность доказывания наступления таких обстоятельств лежит на стороне договора, обратившейся в суд с исковым заявлением об изменении условий договора аренды.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 27 октября 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и
ООО «Лилия» был заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Договор заключен сроком на 10 лет. В договоре указано, что участок предназначен для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности (ЦТП). Земельный участок был передан арендатору в пользование 10 ноября 2015 года. В договоре указано, что арендатор обязан использовать участок на условиях, предусмотренных договором, все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 15 декабря 2015 года.

<дата> года между ООО «Лилия» и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого Фартуков А.С принял на себя обязанности и права по договору аренды №№ в объеме, который был предусмотрен договором аренды для ООО «Лилия». Договор зарегистрирован в ЕГРП 06 октября 2016 года.

12 октября 2016 года ООО «Лилия» направило в адрес арендодателя уведомление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды
№№ ФИО1

18 мая 2016 года (до заключения договора замены стороны в обязательстве) представитель ООО «Лилия» обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования участка. Арендатором была представлена декларация о выбранном виде разрешенного использования участка, в которой указан вид – «объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.)» вместо ранее указанного вида «для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности (ЦТП)», а также ответ из комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» о видах разрешенного использования участков, находящихся в территориальной зоне Ж-1, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №.

На основании декларации органом кадастрового учета были внесены изменения в сведения о земельном участке в разделе «вид разрешенного использования участка» на вид использования, указанный в декларации.

18 октября 2016 года ФИО1 обратился в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением, в котором просил разрешить ему использовать арендуемый земельный участок с кадастровым номером № для размещения объектов общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.).

В ответе от 09 ноября 2016 года на заявление истца комитет по управлению имуществом г. Саратова указал, что изменение условий договора возможно по соглашению сторон либо в связи с существенным изменением обстоятельств, документов, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, заявителем не представлено.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ФИО1, указал, что с момента заключения договора аренды ООО «Лилия» не могло использовать земельный участок по назначению, так как на участке располагался мини-магазин, который снесен во исполнение решения Арбитражного суда Саратовской области только в 2017 году. Суд пришел к выводу о том, что предоставление земельного участка с расположенным на нем объектом препятствовало строительству арендатором котельной и является существенным изменением обстоятельств, влекущим изменение договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с подобным выводом суда, так как он основан на неправильном толковании норм материального права.

Из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что участок первоначально был предоставлен в 2001 году для размещения на нем временного мини-магазина сроком на 5 лет.

При заключении ООО «Лилия» договора аренды арендатор ознакомился с состоянием земельного участка и не мог не видеть размещенный на участке
мини-магазин, который по решению Арбитражного суда Саратовской области от
10 сентября 2015 года подлежал сносу.

ФИО1 при заключении договора замены стороны в обязательстве также ознакомился с участком, его состоянием, и ему было известно о нахождении на участке мини-магазина.

Невозможность использования арендованного земельного участка по назначению может служить основанием для расторжения договора либо для уменьшения арендной платы, но не для изменения условий договора, касающихся вида разрешенного использования участка (ст. ст. 613, 620 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 фактически заявил требования о понуждении арендодателя к изменению условий договора аренды, однако им в ходе судебного разбирательства в соответствии со
ст. 451 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, соглашение об изменении условий договора между сторонами не достигнуто.

Судебная коллегия критически относится к доводам истца о том, что арендодатель согласился с изменением вида разрешенного использования, так как в настоящее время начисление арендной платы производится им исходя из вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН (объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.). В соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды начисление арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости участка, указанной в ЕГРН, которая определяется в зависимости от вида разрешенного использования участка (соответствующие данные предоставляются арендодателю Управлением Росреестра по Саратовской области). Изменения в ЕГРН в сведениях об участке в графе «вид разрешенного использования участка» внесены не по заявлению арендодателя, а по заявлению арендатора при отсутствии соглашения сторон об изменении условий договора аренды и не могут свидетельствовать о наличии волеизъявления стороны на изменение условий договора.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в соответствии с
п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Строительство объектов общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.) не относится к случаям, указанным
в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в связи с чем изменение условий договора аренды в обход установленных законом процедур приведет к созданию для истца преференций, не предусмотренных действующим законодательством, к нарушению прав арендодателя на распоряжение земельным участком и к нарушению прав неопределенного круга лиц на участие в торгах по предоставлению земельного участка для строительства объектов общественного питания.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку судом первой инстанции были нарушены нормы материального права (ст.ст. 450, 451 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований, предъявленных ФИО1, с принятием в данной части требований нового решения об отказе в их удовлетворении.

В остальной части решение суда не подлежит отмене либо изменению, так как соответствует положениям действующего законодательства.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения.

Буквальное толкование приведенной нормы позволяет прийти к выводу о том, что в статье речь идет о предоставлении юридическим лицам без проведения торгов участков, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения. При этом закон не ставит возможность предоставления земельного участка без торгов для размещения указанных объектов в зависимость от того, относятся ли они к объектам федерального, регионального или местного значения.

Договор аренды был заключен между сторонами в соответствии с положениями пп. 4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для строительства отдельно стоящей котельной небольшой мощности, т.е. для строительства объекта теплоснабжения, в связи с чем проведения торгов при предоставлении участков не требовалось, и встречные исковые требования о признании сделок недействительными не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Саратова от 25 апреля 2017 года отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и в части возложения на комитет по управлению имуществом г. Саратова обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 66 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Принять в данной части требований новое решение, которым в удовлетворении указанных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи