Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Котласского городского суда Архангельской области от 15 сентября 2014 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО5 к ФИО4 об освобождении самовольно занятого земельного участка удовлетворить.

Обязать ФИО4 освободить часть земельного участка, расположенного по адресу: в г.Котласе, принадлежащий ФИО5 на правах субаренды, путем вывоза павильона для розничной торговли за свой счет в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 государственную пошлину в порядке возврата в размере ххх рублей».

Заслушав доклад судьи Котова Д.О., судебная коллегия

установила:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4 об обязании освободить земельный участок, площадью ххх кв.м, с кадастровым номером ххх по адресу: в г.Котласе, путем вывоза павильона для розничной торговли за счет собственных средств.

В обоснование иска указал, что является субарендатором указанного выше земельного участка по договору субаренды № ххх от хх.хх.хххх года, заключенному с ОАО «РЖД» сроком до хх.хх.хххх года. На данном земельном участке незаконно находится павильон для розничной торговли, принадлежащий ответчику. В добровольном порядке по требованию истца ответчик земельный участок не освободила, что нарушает права истца, в связи с чем заявлен вышеуказанный иск в суд.

В суд первой инстанции истец не явился, извещен надлежащим образом, его представитель иск поддержал.

Ответчик и ее представитель против иска возражали.

Представитель третьего лица открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») в итоговое судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании полагал требования истца подлежащими удовлетворению.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласилась ответчик и в апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на его незаконность и необоснованность. Полагает, что судом не учтено, что в соответствии с пунктом 2.2. договора купли-продажи торгового павильона от хх.хх.хххх года, заключенного между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем), она как покупатель приобрела право пользования спорным земельным участком, на котором расположен павильон, на тех же условиях, что и продавец. Тем самым истец выразил ответчику согласие на размещение торгового павильона на спорном земельном участке. Вместе с тем суд необоснованно признал данное условие договора ничтожным, ссылаясь на то, что арендатор (ОАО «РЖД») не выражал согласия на передачу части земельного участка в субаренду ответчику, соответствующий договор субаренды между ними не заключен.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, извещались о времени и месте судебного заседания в установленном процессуальном порядке.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в порядке ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании договора субаренды от хх.хх.хххх года № ххх, заключенному между ОАО «РЖД» в лице филиала - Сольвычегодского отделения Северной железной дороги (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО5, последнему предоставлена в субаренду часть земельного участка площадью ххх кв.м, расположенного по адресу: в г.Котласе.

Данный земельный участок является составной частью земельного участка ххх общей площадью ххх кв.м. из земель населенных пунктов, который находится в федеральной собственности, и передан в аренду ОАО «РЖД» сроком до хх.хх.хххх года для производственной деятельности его филиалов.

Право субаренды зарегистрировано в Росреестре хх.хх.хххх года, земельный участок передан во владение ФИО5 фактически.

Данный договор заключен сроком на три года, в дальнейшем неоднократно на основании дополнительных соглашений срок его действия продлевался и в настоящее время право субаренды ФИО5 действует до хх.хх.хххх года, все изменения в договор зарегистрированы в установленном порядке. Договор субаренды не расторгнут, право субаренды у ФИО5 никем не оспорено, сведений о его прекращении на момент рассмотрения спора в материалы дела не предоставлено.

На момент рассмотрения спора статус индивидуального предпринимателя у истца прекращен.

На указанном участке расположен торговый павильон, не являющийся объектом недвижимости, что никем не оспаривалось, доказательств обратного суду не предоставлено. Указание о наличии торгового павильона на земельном участке носит информационный характер, особенностей вещных прав на землю не порождает.

На основании договора купли-продажи от хх.хх.хххх года истец продал данный торговый павильон ответчику, на момент рассмотрения спора ответчик продолжала оставаться собственником данного павильона.

В пункте 2.2. данного договора купли-продажи содержится условие о том, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым торговым павильоном площадью ххх кв.м. на тех же условиях, что и продавец.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что указанное условие является ничтожным и не предоставляет ответчику права на использование земельного участка. Каких-либо доказательств правовых оснований для размещения торгового павильона на земельном участке, находящемся в субаренде у истца, ответчик не предоставила, в добровольном порядке по требованию истца земельный участок от павильона не освободила, в связи с чем удовлетворил иск.

С данными выводами судебная коллегия полагает возможным согласиться с учетом нижеследующего.

В соответствии с п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По смыслу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок более одного года подлежат государственной регистрации.

К порядку заключения договоров аренды и субаренды земельных участков применяются правила специального законодательства о земельных правоотношениях.

Согласно положений пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, применимых к договору субаренды с ФИО5, заключенному на срок три года, арендатор вправе, по общему правилу, передать свои права и обязанности арендатора третьему лицу (в том числе, отдать в залог, передать в уставный капитал юридического лица, в виде паевого взноса - то есть, фактически уступка прав с заменой арендатора) или сдать в субаренду третьему лицу (то есть, поднайм без замены арендатора) без согласия арендодателя, но при условии лишь его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ к договорам субаренды земельных участков применяются правила о договорах аренды земельных участков и на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ, то субарендатор также вправе передавать третьим лица свои права субарендатора вышеуказанным образом – то есть без согласия арендатора с его уведомлением, если иное не установлено договором субаренды.

Вместе с тем пунктом 5.4.9. договора субаренды земельного участка, заключенным между ОАО «РЖД» и ФИО5, субарендатору запрещено без письменного разрешения арендатора (ОАО «РЖД») заключать сделки в отношении земельного участка, влекущие какие-либо обременения предоставленных субарендатору имущественных прав на земельный участок, включая, в частности переход их к другому лицу.

В силу требований абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда, а, следовательно, и субаренда в силу тождественности правовой природы, вытекающей из положений п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, относятся к обременениям и ограничениям, стесняющим правообладателя в осуществлении прав владения и пользования имуществом.

Из существа условия пункта 2.2. договора купли-продажи торгового павильона во взаимосвязи с досудебной перепиской между истцом и ответчиком следует, что отношения по использованию земельного участка носили возмездный характер, иного в материалах дела не содержится. При этом ФИО5 не имел намерения отчуждать права субарендатора в пользу ответчика, поскольку не выразил фактически в установленной законом форме волеизъявления о передаче прав субарендатора ответчику, не уведомлял арендатора о таком переходе, неоднократно продлевая свой договор субаренды и оставаясь в статусе субарендатора после заключения договора купли-продажи павильона. В права субарендатора во взаимоотношениях с ОАО «РЖД» ответчик не вступала, сведений об уплате арендных платежей и иные необходимые юридические действия не совершала. Эти обстоятельства в совокупности позволяют сделать вывод о намерениях сторон урегулировать правоотношения по поводу использования земельного участка ответчиком в порядке вторичной субаренды.

Однако из вышеизложенных норм закона и запретов, указанных в договоре субаренды от хх.хх.хххх года, следует, что истец как субарендатор не имел права без согласия арендатора предоставлять ответчику право использования земельного участка на тех же условиях, что и пользовался сам, то есть предоставлять право вторичной субаренды, а также иным образом осуществлять переход прав субарендатора.

Материалами дела не подтверждается согласие арендатора ОАО «РЖД» на передачу ответчику прав субаренды на спорный земельный участок или предоставление ответчику иного права использования земельного участка.

Поскольку торговый павильон не является недвижимым имуществом, то в связи с его продажей к ответчику также не перешло право пользования соответствующей частью земельного участка.

В связи с этим условие п.2.2. договора купли-продажи является ничтожным в силу статей 168, 167, 180 ГК РФ (в редакциях, действовавших на момент заключения данного договора), в этой части не влечет юридических последствий с момента заключения и согласием истца на размещение ответчиком торгового павильона на земельном участке не является.

Кроме того, в соответствии с положениями ст. 609, абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ договор субаренды земельного участка на срок более года должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, однако такой договор между истцом и ответчиком не заключен и, как следствие, право субаренды не возникло.

Таким образом, у ответчика в установленной законом форме не возникло право использования земельного участка.

Поскольку торговый павильон размещен ответчиком на земельном участке без правовых оснований, что юридически является самовольным размещением движимого объекта, то истец был вправе в порядке ст. 305 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ требовать от ответчика освобождения земельного участка от торгового павильона.

Учитывая, что ответчик в добровольном порядке требования истца не выполнила, сохраняя самовольное размещение торгового павильона на земельном участке без законных оснований, то суд правомерно удовлетворил иск.

Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными, поскольку апеллянтом не учитываются вышеприведенные нормы права и неправильно толкуются условия договора купли-продажи павильона, ошибочно оцениваются обстоятельства спора. Мотивы конфликта между сторонами находятся за рамками спора. Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, в апелляционной жалобе не содержится.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Котласского городского суда Архангельской области от 15 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Гаркавенко

Судьи

ФИО2

Д.О. Котов