Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ижевске 31 марта 2014 года дело по апелляционной жалобе ООО «ЮЛ» на решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2013 года, которым постановлено удовлетворить исковые требования К.А.П. к Обществу с ограниченной ответственностью фирма «ЮЛ» о государственной регистрации перехода права собственности; зарегистрировать переход права собственности от ООО фирма «ЮЛ» к К.А.П. на недвижимое имущество и на часть земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью, необходимый для ее использования: здание магазина площадью 274,7 кв.м.; этажность 1, инвентарный номер 9682; расположенное по адресу: <адрес>, согласно выписке из технического паспорта ГУП «ЮЛ», составленный по состоянию на 15.11.2000 г. кадастровый номер/условный/ номер объекта 18:09:029012:0016:9682013:2; отказать в удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью фирма «ЮЛ» к К.А.П. о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества;

заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняк А.В., заслушав объяснения представителя ООО фирма «ЮЛ» С.И.А. (протокол №08 от ДД.ММ.ГГГГ г.), доводы жалобы поддержавшей, объяснения представителя К.А.П. – О.О.В. (доверенность от 09.08.2013 г. сроком на 1 год), не согласившегося с доводами жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Истец К.А.П. обратился в суд с иском к ответчику ООО фирма «ЮЛ» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: здание магазина площадью 274,7 кв.м.; этажность 1, инвентарный номер 9682; расположенное по адресу: УР, <адрес>, согласно выписке из технического паспорта ГУП «ЮЛ», составленный по состоянию на 15.11.2000 г., кадастровый (условный) номер объекта 18:09:029012:0016:9682013:2, приобретённое у ООО фирма «ЮЛ» по договору купли-продажи недвижимого имущества №44 от 15.06.2012 г.

Данные требования мотивированы тем, что между сторонами 15.06.2012 г. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Стороной истца обязательства по данному договору были исполнены в полном объеме, при этом стороной ответчика обязательства, предусмотренные п.4.1.2. договора предусматривающего государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, до настоящего времени не исполнены. Истцом на регистрацию в Управление Росреестра по УР были сданы соответствующие документы, однако, в связи с уклонением ответчика от подачи заявления о переходе права собственности на спорный объект недвижимого имущества, государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена. Правовым основанием иска указаны положения ст.ст.165, 551 ГК РФ, ст.16 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик ООО фирма «ЮЛ» обралось в суд со встречным иском к К.А.П. о признании незаключенным договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> от 15 июня 2012 г. №44 между ООО фирма «ЮЛ» и К.А.П. в связи с отсутствием согласования его существенных условий. Требования мотивированы тем, что 15.06.2012 г. между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №44, согласно которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество и часть земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью, необходимой для ее использования: задание магазина площадью 274,7 кв.м., этажность1 инвентарный номер 9682: расположенное по адресу: УР, <адрес>, согласно выписке из технического паспорта ГУП «ЮЛ», составленный по состоянию на 15.11.2000 г., кадастровый (условный) номер объекта 18:09:029012:0016:9682013:2. Между тем, указанный договор является незаключенным, поскольку в договоре не определены уникальные характеристики объекта недвижимого имущества, а именно не указан номер дома, а также не определено место его расположения, а именно не указан кадастровый номер земельного участка и его площадь. Кроме того, на момент заключения договора не определен характер права на земельный участок под зданием магазина, отсутствует указание на правоустанавливающий документ, которым обладал в отношении земельного участка продавец. В нарушение требований п.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» К.А.П. при подаче документов на регистрацию сведений о земельном участке предоставлено не было. Договор купли-продажи по независящим от истца причинам не прошел государственную регистрацию, что повлекло для истца дополнительные расходы по содержанию спорного объекта недвижимости. С учетом понесенных истцом расходов по содержанию спорного объекта недвижимости, в настоящее время истец не согласен с условиями договора в части определения цены продаваемого имущества, считая, что цена объекта недвижимости увеличилась. Кроме того, поскольку государственная регистрация договора купли-продажи не совершена, договор считается незаключенным, а объект недвижимости находится в собственности у истца. Правовыми основаниями заявленных требований истец указывает на положения ст.ст.168, 179, 554, 555, 558 ГК РФ.

В судебном заседании К.А.П. и его представитель О.О.В., действующая на основании доверенности исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Представитель ООО фирма «ЮЛ» - С.И.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала.

Третье лицо К.Н.В. в судебном заседании полагала необходимым в удовлетворении исковых требований К.А.П. отказать, встречные исковые требования ООО фирма «ЮЛ» - удовлетворить.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по УР, ООО «Сервис», надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Суд рассмотрел дело в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО фирма «ЮЛ» просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное без учета обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, суд не учел отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2012 г. условия о земельном участке, что свидетельствует о его незаключенности, а также отсутствие доказательств уклонения ООО фирма «ЮЛ» от государственной регистрации указанного договора.

В возражениях на апелляционную жалобу К.А.П. выражает несогласие с доводами жалобы, считая ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 15.06.2012 года К.А.П. и ООО фирма «ЮЛ» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №44, согласно которому предметом договора является здание магазина площадью 274,7 кв.м.; этажность 1, инвентарный номер 9682; расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>; кадастровый номер/условный/ номер объекта 18:09:029012:0016:9682013:2. Передаваемое недвижимое имущество расположено на земельном участке по адресу: УР, <адрес>.

Пунктом 2.1. договора определена цена договора, которая составляет 120000 рублей, в том числе НДС 18305 руб. 09 коп, является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно счет-фактуре №00021 от 15.06.2013 года следует, что К.А.П. перечислил на расчетный счет ООО фирма «ЮЛ» 120000 рублей, в том числе НДС 18305 руб. 09 коп.

Из акта о приеме-передаче здания (сооружения) №0000006 от 15.06.2012 года, передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости №44 от 15.06.2012 года следует, что К.А.П. принял, а ООО фирма «ЮЛ» передала объект - магазин (здание) по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, общей площадью 274,7 м2, условный (кадастровый номер) 18:09:029012:0016:9682013:2. Данные документы подписаны сторонами.

Из уведомления о расторжении договора №13-ю от 09.07.2013 года следует, что ООО фирма «ЮЛ» уведомляет К.А.П.., что договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2012 года №44 подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК РФ). Нарушение условия о государственной регистрации сделки влечет за собой недействительность сделки.

Согласно письменного ответа К.А.П. №1 от 15.07.2013 года на уведомление о расторжение договора №13-ю от 09.07.2013 года следует, что К.А.П. считает действия ООО фирма «ЮЛ» несоответствующими действующему законодательству, что оснований для расторжения договора купли-продажи №44 от 15.06.2012 года не имеется. Кроме того, указал, что со стороны Продавца, то есть ООО фирма «ЮЛ», не исполнен пункт 4.1.2., об обязанности Продавца обеспечить подачу заявлений и иных документов в Управление федеральной регистрационной службе по Удмуртской Республике для государственной регистрации прав собственности Покупателя на имущество.

Согласно письменного уведомления №2 от 17.07.2013 года следует, что К.А.П. извещает ООО фирма « ЮЛ» о том, что им были сданы соответствующие документы на государственную регистрацию недвижимого имущества по договору купли-продажи №44 от 15.06.2012 года. Просит в кратчайший срок обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР с соответствующим заявлением.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР от 02.08.2013 года видно, что государственная регистрация права собственности на магазин, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, условный (кадастровый номер)18:09:029012:0016:9682013:2, документы на которую были поданы К.А.П. 17.07.2013 года, приостанавливается на основании решения государственного регистратора на срок до 31.08.2013 года, начиная со 02.08.2013 года, по причине отсутствия среди представленных на регистрацию документов заявления одной из сторон договора - «Продавца», о переходе права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Кроме того, судом установлено, что 23 апреля 2004 года между Администрацией Игринского района и ООО Фирма «ЮЛ» был заключен договор аренды № 634 на земельный участок площадью 73534 кв.м с кадастровым номером 18:09:029012:16, для обслуживания производственной базы ООО Фирма «ЮЛ» по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

Согласно постановления главы Администрации Игринского района № 981 от 28 июля 2006 года в связи с переходом права собственности на некоторые объекты недвижимости ООО «Зура-Лен» вышеуказанный земельный участок был разделен на два самостоятельных земельных участка: площадью 64886 кв.м., необходимый ООО фирма «ЮЛ» для содержания и обслуживания производственных объектов; и площадью 8648 кв.м. для предоставления в аренду ООО «Зура Лен» для содержания и обслуживания производственных объектов.

На земельный участок площадью 8648 кв.м с кадастровым номером 18:09:029012:4 между Администрацией Игринского района и ООО «Зура-Лен» заключен договор аренды № 614 от 28 июля 2006 года сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка № 634 от 23 апреля 2004 года общей площадью 73534 кв.м. по адресу: УР, <адрес>, кад.№:18:09:029012:0016 расторгнут, о чем свидетельствует Уведомление о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права от 08 февраля 2013 года №08/002/2013-332.

Согласно ответа Администрации МО «Игринский район» решения о предоставлении земельного участка площадью 64886 кв.м с кадастровым номером 18:09:000000:496 иным собственникам объектов недвижимости, расположенных на данном участке, Администрацией Игринского района по состоянию на 13 марта 2014 года не принимались.

Согласно уведомлений Управления Росреестра по УР от 07.03.2014 года, данные о переходе прав на земельные участки: площадью 73534 кв.м с кадастровым номером 18:09:029012:16 по адресу: УР, <адрес>; с кадастровым номером 18:09:029012:5 по адресу: УР, <адрес>; с кадастровым номером 18:09:029012:6 по адресу: УР, <адрес>, отсутствуют.

Согласно выписок из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ г.:

- собственником магазина площадью 274,7 кв.м. инв.№9682 по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> с 26.05.2004 г. значится ООО фирма «ЮЛ»;

- собственником здания трассовой мастерской, расположенной по адресу: <адрес> с 24.05.2006 г. является ООО «Зура Лен»;

- собственником здания пилорамы, расположенного по адресу: УР, <адрес> с 10.06.2009 г. является ООО фирма «ЮЛ»;

- собственником здания столярного цеха, расположенного по адресу: УР, <адрес> с 21.02.2013 г. является ООО «Сервис».

Данные обстоятельства следуют из объяснений сторон, подтверждаются письменными доказательствами.

Удовлетворяя исковые требования К.А.П., суд исходил из того, что ООО фирма «ЮЛ» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости, чем нарушает права покупателя. Поскольку сделка совершена сторонами в надлежащей форме, с соблюдением требований законодательства, правовых оснований для признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным не имеется.

Данные выводы в целом являются правильными, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и материалам дела, основаны на правильном применении норм материального права.

Так, из содержания договора купли-продажи и объяснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что предметом договора купли-продажи являлось здание магазина, стоимость которого стороны определили в 120 000 рублей.

Данный договор заключен в установленной законом письменной форме в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.(ст.550 ГК РФ).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи, заключенном сторонами, достаточно определенно и в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество определено недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю: здание магазина площадью 274 кв.м., этажность 1, инвентарный номер 9682, расположенное по адресу: УР, <...> согласно выписке из технического паспорта ГУП «ЮЛ», составленной по состоянию на 15 ноября 2000 г., кадастровый номер объекта 18609:029012:0016:9682013:2.

Согласно акту приема-передачи покупателем К.А.П. в соответствии с договором купли-продажи принято указанное здание магазина, находящегося по адресу: УР, <адрес>, а также согласно счет-фактуре произведена оплата стоимости приобретенного магазина в размере 120 000 руб..

Таким образом, в части купли-продажи здания магазина между сторонами отсутствовали и отсутствуют сомнения, касающиеся объекта, подлежащего передаче, или иных существенных условий договора.

В части, касающейся купли-продажи части земельного участка, на котором расположен магазин, договор является недействительным, поскольку ООО фирма «ЮЛ» не является собственником земельного участка и не обладает полномочиями по его распоряжению согласно ст.209 ГК РФ.

Однако, данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина, поскольку волей сторон, как следует из объяснений представителей сторон, охватывалось купля-продажа здания магазина, а указание в договоре на приобретение земельного участка, занятого отчуждаемой недвижимостью, обусловлено наличием в действующем законодательстве правового регулирования, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (часть 1 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку земельный участок, на котором расположен магазин, не находится в собственности продавца, то продавец не имеет право на распоряжение земельным участком, однако, это не препятствует ему как собственнику распоряжаться принадлежащим ему зданием магазина, в том числе продавать ему иным лицам.

Поскольку намерением сторон охватывалась купля-продажа здания магазина независимо от принадлежности земельного участка; при этом обстоятельств, свидетельствующих о наличии правовых и (или) фактических препятствий для продажи здания магазина без оформления права собственности продавца на землю в ходе рассмотрения дела не выявлено и не указано участниками процесса, то необоснованное указание в договоре купли-продажи на продажу части земельного участка, занятого отчуждаемой недвижимостью, не могло повлиять и не повлияло на исполнение сторонами сделки по продаже здания магазина. Сделка купли-продажи магазина могла быть совершена сторонами и без продажи земельного участка, который продавцу и не принадлежит.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что условие о предмете договора купли-продажи – здании магазина – между сторонами согласовано и достаточно определено с учетом требований ст.554 Гражданского кодекса РФ. Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания его незаключенным и для удовлетворения соответствующих требований ООО фирма «ЮЛ».

Доводы ответчика о неопределенности индивидуальных признаков земельного участка, на котором располагается магазин, его кадастрового номера и площади, значения не имеют, поскольку на основании договора купли-продажи №44 от 15.06.2012 года истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на магазин, описание которого как предмета сделки купли-продажи приведено в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП и позволяющими идентифицировать отчуждаемый объект.

Проверяя доводы апелляционной жалобы в части отсутствия доказательств уклонения ООО фирма «ЮЛ» от государственной регистрации права, судебная коллегия приходит к выводу об их необоснованности на основании следующего.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Правила о купле-продажи недвижимого имущества не содержали и не содержат требований о государственной регистрации самого договора купли-продажи.

Согласно ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации лишь переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 4.1.2 Договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2012 г. установлено, что продавец обязуется обеспечить подачу заявлений и иных документов в Управление федеральной регистрационной службы по УР для государственный регистрации прав собственности покупателя на имущество, в случае исполнения покупателем своих обязательств по оплате первого платежа, предусмотренного п.п.2.1. настоящего договора, в течение одного календарного месяца с момента поступления денежных средств.

Из материалов дела следует, что ООО фирма «ЮЛ» в Управление Росреестра по УР с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на магазин к К.А.П. не обращалось, что явилось причиной приостановления государственный регистрации права собственности К.А.П. на здание магазина.

Более того, в период, определенный сторонами для государственный регистрации права собственности на магазин, ООО фирма «ЮЛ» направила К.А.П. уведомление от расторжении договора купли-продажи, заключив в последующем договор купли-продажи магазина за меньшую стоимость с гр.К.Н.В..

Каких-либо уважительных причин, препятствующих ответчику зарегистрировать переход права собственности на магазин к К.А.П., в ходе судебного разбирательства не установлено, а приведенные ответчиком причины отказа от государственной регистрации не могут быть признаны уважительными, поскольку не препятствовали ответчику исполнить обязательство и обязанности, связанные с регистрацией перехода прав.

Указанные обстоятельства дают основание полагать, что ООО фирма «ЮЛ» необоснованно уклоняется от государственный регистрации перехода права собственности на магазин к покупателю К.А.П., что является основанием для удовлетворения соответствующих исковых требований.

Заявление ответчика о расторжении договора правового значения не имеет, поскольку одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости ни законом, ни договором не предусмотрено; в судебном порядке договор не был расторгнут.

Доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, судом 1 инстанции допущено нарушение положений части 3 ст.196 ГПК РФ, предусматривающих возможность принятия судом решения только по заявленным истцом требованиям.

Истцом не заявлялись требования о государственной регистрации перехода права собственности ни на земельный участок, ни на его часть, занятую отчуждаемым магазином, при таких обстоятельствах из решения суда подлежит исключению указание на государственную регистрацию перехода права собственности к К.А.П. на часть земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью, необходимой для её использования. В остальной части решение суда изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2013 года об удовлетворении исковых требований К.А.П. к Обществу с ограниченной ответственностью фирма «ЮЛ» о государственной регистрации перехода права собственности от ООО фирма «ЮЛ» к К.А.П. на здание магазина, площадью 274,7 кв.м., этажность 1, инвентарный номер 9682; расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, согласно выписке из технического паспорта ГУП «ЮЛ», составленный по состоянию на 15.11.2000 г. кадастровый (условный) номер объекта 18:09:029012:0016:9682013:2 по договору купли-продажи недвижимого имущества №44 от 15.06.2012 года; и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью фирма «ЮЛ» к К.А.П. о признании незаключенным указанного договора купли-продажи недвижимого имущества - оставить без изменения.

Исключить из решения Игринского районного суда Удмуртской Республики от 26 ноября 2013 года указание на удовлетворение исковых требований К.А.П. к Обществу с ограниченной ответственностью фирма «ЮЛ» о государственной регистрации перехода права собственности от ООО фирма «ЮЛ» к К.А.П. на часть земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью, необходимый для её использования.

Апелляционную жалобу ООО фирма «ЮЛ» – оставить без удовлетворения.

Председательствующий: А.В.Солоняк

Судьи: Д.В.Рябов

М.Р.Константинова