АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:
председательствующего судьи | Кирюхиной М.А., |
судей | Адаменко Е.Г., Харченко И.А., |
при секретаре | Марушко В.В., |
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Симферополе гражданское дело по иску Пономаренко Натальи Дмитриевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Роскошный отдых», третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании права собственности на объект недвижимого имущества, по апелляционной жалобе Пономаренко Натальи Дмитриевны и апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Роскошный отдых» на решение Керченского городского суда Республики Крым от 2 мая 2017 года,
УСТАНОВИЛА:
1 марта 2017 г. Пономаренко Н.Д. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Роскошный отдых», в котором просит признать за ней право собственности на хозяйственно-технический блок лит. «А» площадью 453,0 кв.м., кадастровый №, и на здание сторожки лит. «Д» площадью 15,1 кв.м., кадастровый №, расположенные в городе <адрес>
Исковые требования обоснованы тем, что она с 10 января 2011 г. является собственником земельного участка площадью 0,5368 га., расположенного в <адрес> и предназначенного для обслуживания культурно-оздоровительного комплекса. Еще до приобретения указанного земельного участка на основании договора от 26.08.2008 г. она являлась инвестором строительства на данном земельном участке объектов недвижимости. В соответствии с инвестиционным договором она профинансировала строительство ответчиком культурно-оздоровительного комплекса по указанному адресу с последующим получением в собственность отдельных этапов строительства. Ответчик осуществил строительство трехэтажного здания хозяйственно-технического блока с бассейном общей площадью 453,0 кв. м. и здания сторожки общей площадью 15,1 кв. м. и сдал их в эксплуатацию по декларации о готовности объекта к эксплуатации, а 26.12.2012 г. передал ей законченный объект по передаточному акту. Однако в регистрации права собственности на данные объекты недвижимости ей было отказано. В связи с этим она вынуждена обратиться в суд с данным иском, т.к. полагает, что приобрела право собственности на указанное недвижимое имущество на законных основаниях.
Решением Керченского городского суда Республики Крым от 2 мая 2017 года в удовлетворении исковых требований Пономаренко Н.Д. отказано.
В апелляционной жалобе Пономаренко Н.Д. просит данное решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушение норм материального права.
При этом указывает, что суд ошибочно квалифицировал отношения сторон как договор простого товарищества в силу самого предмета договора по инвестированию строительства объекта недвижимости от 26.08.2008 г., поскольку согласно пунктам 2.1.-2.4. указанного договора его предметом являются отношения сторон по строительству объекта недвижимости, при которых истец финансирует, а ответчик осуществляет строительство соответствующего этапа комплекса с передачей его в собственность истца. Согласно пункту 1.1.2. договора применительно к истцу таким этапом является первая очередь строительства - здание хозяйственно-технического блока с бассейном общей площадью 453,0 кв. м., расположенных на земельном участке площадью 0,5368га в <адрес>. Иные этапы строительства применительно к истцу предметом правоотношений не являются, равно как и иные инвесторы не являются сторонами данного договора. Таким образом, применительно для истца предметом данного договора является строительство конструктивно обособленного объекта недвижимости, по окончанию строительства которого право собственности на него приобретает только истец. Кроме того, в реализацию инвестиционного договора истец вкладывает только финансовые средства, в связи с чем такой договор нельзя квалифицировать как договор простого товарищества, поскольку такому виду правоотношений более отвечают признаки договора купли-продажи будущей вещи.
Суд не принял во внимание разъяснения п. 4 Постановления Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласного которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам Глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Суд не учел разъяснения пункта 59 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласного которым иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицом, права и сделки которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу закона о регистрации. Таким образом, согласно законодательству Российской Федерации существенными условиями для признания права собственности на оконченный строительством объект, являются момент и обстоятельства, при которых соответствующее право возникло ранее. Права истца на объект недвижимого имущества возникают в порядке реализации инвестиционного договора, государственная регистрация которого в соответствии с гражданским законодательством Украины не требовалась. При этом согласно пункту 2.4.2 указанного договора после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик - ответчик по настоящему делу - передает объект истцу по акту приема-передачи, на основании которого последний оформляет права собственности в установленном законодательством порядке.
Суд не принял во внимание, что предметом иска является требование о признании права собственности на объект недвижимого имущества, созданный в порядке реконструкции ранее существующего объекта, права на которые зарегистрированы за ответчиком, в связи чем требование о признании права собственности за истцом по сути является требованием о государственной регистрации перехода прав собственности на объект, созданный ответчиком посредством реконструкции принадлежащего ему же на праве собственности недвижимого имущества. Таким образом, указанная позиция согласуется с пунктом 5 Постановления Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в которой указано, что если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребование имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 23 ст. 551 ГК РФ). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 ст. 551 ГК РФ.
ООО «Роскошный отдых» в апелляционной жалобе также просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение в соответствии с требованиями законодательства, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
При этом указывает, что суд не учел, что первоначально с 10.09.2007 г. ответчик является собственником объекта недвижимого имущества - одноэтажного нежилого здания лит. «К», площадью 132,7 кв. м., которое расположено на земельном участке площадью 0,5368га по <адрес>. Указанное право собственности было зарегистрировано в Едином реестре прав. Следовательно, регистрация права собственности за ответчиком на объект с указанными техническими характеристиками является юридически действительной, а выводы суда относительно отсутствия такой регистрации не соответствуют обстоятельствам дела.
Суд не учел, в соответствии с проектной документацией, прошедшей все необходимые согласования, и на основании разрешения на строительство ООО «Роскошный отдых» была выполнена реконструкция указанного здания. При этом право собственности на указанное здание в технических характеристиках, определенных до начала выполнения работ, не было прекращено. Но вследствие реконструкции технические характеристики данного объекта изменились. В частности, на момент рассмотрения спора общая площадь объекта составляла 453,0 кв.м. в 3-х этажах, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации. В соответствии с подзаконным нормативным актом, действующим на момент ввода объекта в эксплуатацию, права на объекты недвижимого имущества, которые созданы в новых характеристиках в результате реконструкции исходных объектов недвижимого имущества, подлежали регистрации органами местного самоуправления за застройщиком (ответчиком). Регистрация прав осуществлялась без учета обстоятельств перехода таких прав на третьих лиц (истца), если таковые предусматривались соответствующим договором (в данном случае инвестиционным договором от 26.08.2008 г.). Однако, в период действия законодательства Украины, когда право на оконченный строительством объект регистрировалось за застройщиком (ответчиком), последнему было отказано в такой регистрации.
Суд не дал правовой оценки тому обстоятельству, что Постановлением Керченского городского суда от 23 ноября 2012 г. по делу № г. решение исполнительного комитета Керченского городского совета об отказе в регистрации права собственности за ООО «Роскошный отдых» было признано противоправным и отменено. Однако 01.01.2013 г. вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Согласно указанному закону возможность государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, реконструкция которого осуществлялась с привлечением финансовых средств инвестора, признавалась за таким инвестором при наличии у него вещных прав на земельный участок, в границах которого располагался соответствующий объект. По указанной причине все регистрационные действия после этого момента истец осуществлял самостоятельно, поскольку ООО «Роскошный отдых» утратило возможность осуществлять какие-либо регистрационные процедуры вследствие перехода прав на земельный участок по договору купли-продажи, который был заключен во исполнение пункта 2.4.1.2. инвестиционного договора.
В судебном заседании представитель истца Пономаренко Н.Д. - Брусенцов В.В. поддержал апелляционную жалобу истца по указанным в ней основаниям.
Истец Пономаренко Н.Д., представитель ответчика – ООО «Роскошный отдых», представитель третьего лица - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.
Судебная коллегия считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку это не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав судью-докладчика, объяснения представителя истца, исследовав материалы дела и проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что апелляционные жалобы истца и ответчика являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Частью 1 ст. 330 ГПК РФ установлено, что основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
Согласно части 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2, 3) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 ст. 1, часть 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Пономаренко Н.Т., суд первой инстанции исходил из того, что строительство объекта в целом еще не окончено и государственная регистрация права собственности на объект реконструкции за ответчиком не произведена.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
Судом установлено, что с 10.09.2007 г. ООО «Роскошный отдых» являлось собственником нежилого здания лит. «К» по <адрес> г., <адрес> на основании решения Керченского городского суда АР Крым от 10.08.2007 г.
11.10.2007 г. ООО «Роскошный отдых» были переданы в аренду два земельных участка - площадью 2,9466 га. с расположенным на нем строением лит. «К» и площадью 0,5368 га. из земель Керченского городского совета для обслуживания культурно-оздоровительного комплекса по адресу <адрес> ул. ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, Войковская селитебная экономико-планировочная зона К 3-1.
На основании решения исполнительного комитета Керченского городского совета № 470 от 02.06.2008 г. ООО «Роскошный отдых» была разрешена разработка проекта реконструкции зданий под культурно-оздоровительный комплекс по ул. ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> на земельных участках площадью 0,5368 га. и 2,9466 га., которые ранее на основании договоров аренды были предоставлены в пользование.
Строительство было рассчитано в три этапа:
- первая очередь - административно-хозяйственный блок с бассейном на земельном участке площадью 0,5368 га.;
- вторая очередь - оздоровительный комплекс, расположенный на земельном участке площадью 0,5368 га.;
- третья очередь - благоустройство парковой зоны и укрепление береговой линии, принадлежащей к земельным участкам.
ГПИ «КрымНИИпроект» был разработан проект реконструкции зданий под культурно-оздоровительный комплекс.
26.08.2008 г. между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор строительства объекта недвижимости - культурно-оздоровительного комплекса по указанному адресу, состоящего из двух отдельно размещенных блоков. Данным договором предусмотрены этапы строительства: первый этап - хозяйственно-технический блок и бассейн для обслуживания культурно-оздоровительного комплекса на земельном участке 0,5368 га; второй этап - культурно оздоровительный корпус общей площадью строений 3266,85 кв.м., размещенный на земельном участке 2,9466 га; третий этап - благоустройство береговой и парковой зоны.
Согласно данному договору инвестор вносит инвестиции для строительства комплекса, а ответчик после завершения строительства и ввода в эксплуатацию первой очереди строительства комплекса передает инвестору объект инвестирования по акту приема-передачи, на основании которого инвестор оформляет право собственности на объект инвестирования в установленном законом порядке (п.2.4.2 договора).
В то же время пунктом 3.2.3 указанного договора было предусмотрено, что после ввода комплекса в эксплуатацию инвестор совместно с застройщиком обязан оформить право частной собственности на соответствующий блок, который принадлежит ему в Комплексе.
24.02.2009 г. и 28.07.2009 г. решением Керченского горсовета земельный участок площадью 0,5368 га. был передан ответчику в собственность путем выкупа для обслуживания культурно-оздоровительного комплекса по вышеуказанному адресу.
01.07.2010 г. ответчику был выдан государственный акт на право собственности на указанный земельный участок с целевым назначением - для обслуживания культурно-оздоровительного комплекса.
10.01.2011 г. ООО «Роскошный отдых» продало земельный участок площадью 0,5368 га. Пономаренко Н.Д. При этом целевое назначение земельного участка не изменилось.
В настоящее время ООО «Роскошный отдых» построило предусмотренный первой очередью строительства хозяйственно-технический блок лит. «А», что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной 14.09.2012 г.
Данный объект ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 26.12.2012 г.
Согласно справке, выданной ООО «Роскошный отдых», инвесторами строительства культурно-оздоровительного комплекса кроме Пономаренко Н.Д. являются ее муж ФИО6 и ее дочь ФИО7, внесшие инвестиции на строительство культурно-оздоровительного комплекса по другому инвестиционному договору.
Однако в настоящее время ответчиком строительство второй очереди объекта не ведется, культурно-оздоровительный комплекс в целом не построен и в эксплуатацию не сдан.
В соответствии с разъяснениями пункта 4 Постановления Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам Глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Культурно-оздоровительный комплекс, для строительства которого стороны объединили свои усилия на основании инвестиционного договора от 26.08.2008 г., является единым недвижимым комплексом, несмотря на то, что его строительство предусмотрено в три очереди. Вследствие этого комплек не подлежит разделу, и, соответственно, за его сособственниками не может быть зарегистрировано право собственности на его отдельные части (объекты).
Поскольку в настоящее время строительство культурно-оздоровительного комплекса в целом не завершено, оснований для признания за истцом права собственности на его часть в виде хозяйственно-технического блока лит. «А» площадью 453,0 кв.м., кадастровый №, и на здание сторожки лит. «Д» площадью 15,1 кв.м., кадастровый № не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Пономаренко Н.Д. о признании права собственности на часть незаконченного строительством недвижимого комплекса.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований не дают.
С учетом изложенного судебная коллегия оставляет решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы истца и ответчика - без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Керченского городского суда Республики Крым от 2 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Пономаренко Натальи Дмитриевны и ООО «Роскошный отдых» - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: