Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Оконешниковского районного суда Омской области от 17 августа 2021 года по гражданскому делу по иску Бесчастных А. АлексА.а к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, признании права собственности отсутствующим и по встречному иску ФИО5 к Бесчастных А. АлексА.у, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договора аренды земельного участка незаключенным.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, признании права собственности отсутствующим.

В обоснование требований указал, что согласно договору аренды земельного участка от <...>, заключенному между ним и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ему был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером № <...>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельхозпроизводства. Договором предусмотрена обязанность арендодателей по обеспечению возможности реализации арендатором преимущественного права на продление договора аренды, а также права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. <...> ему стало известно, что <...> была осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО5 на указанный выше земельный участок на основании возмездной сделки купли-продажи, стоимость земельного участка составила <...>. Извещение о намерении продать спорный земельный участок ФИО2, ФИО3, ФИО4 ему не направляли, таким образом, арендодателями нарушено принадлежащее ему преимущественное право на приобретение земельного участка, установленное договором аренды.

Просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка, заключенному между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, признать право собственности ФИО5 на указанный выше земельный участок отсутствующим, взыскать с ответчиков расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании незаключенным договора аренды земельного участка от <...>, формы договора аренды несоблюденной, указав, что договор не был подписан всеми арендодателями, подпись в договоре от имени ФИО2 выполнена иным лицом, что свидетельствует об отсутствии соглашения по поводу аренды земельного участка, в том числе об условиях преимущественного права покупки у арендатора.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО6 исковые требования поддержали, встречный иск просили оставить без удовлетворения.

ФИО5 и его представитель ФИО7 в судебном заседании требования ФИО1 не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участие не принимала, ее представитель ФИО8 первоначальные исковые требования не признал, встречный иск посчитал обоснованным, отрицал факт подписания договора ФИО2

Ответчики ФИО2, ФИО4 в судебных заседаниях участия не принимали, извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании не участвовал, извещался надлежащим образом.

Решением Оконешниковского районного суда Омской области от 17 августа 2021 года постановлено:

«Исковые требования Бесчастных А. АлексА.а к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от <...>, признании права собственности ФИО5 на земельный участок отсутствующим оставить без удовлетворения.

Денежные средства в общей сумме 910 350,00 рублей, находящиеся на лицевом счете № <...> Управления Судебного департамента в Омской области, зачисленные ИП главой КФХ Бесчастных А. АлексА.ем по платежному поручению № <...> от <...> и по платежному поручению № <...> от 28.065.2021 через Омское отделение № <...> ПАО Сбербанк г. Омск, с назначением платежа «обеспечение иска, подаваемого в Оконешниковский р/с <...>, истец ФИО1», по вступлению настоящего решения в законную силу перечислить на счет ИП главы КФХ Бесчастных А. АлексА.а№ <...>, Омское отделение № <...> ПАО Сбербанк г. Омск.

Встречные исковые требования ФИО5 к Бесчастных А. АлексА.у, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании незаключенным договора аренды земельного участка от <...>, признании несоблюденной формы данного договора аренды (несогласованным условия о преимущественном праве покупки) оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ФИО1 просит отменить решение в части отказа в удовлетворении его исковых требований, принять новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Ссылается на принцип свободы при заключении договора аренды и включении в него условия о преимущественном праве арендатора на выкуп земельного участка. Полагает, что к правоотношениям сторон могут быть применены по аналогии нормы Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве выкупа земельного участка муниципальным образованием (п. 1 ст. 8 Федерального закона), нарушение которого влечет ничтожность сделки по отчуждению земельного участка. Судом не учтено, что спорное условие являлось для арендатора существенным, без него договор аренды не был бы заключен. Стороны договора намеренно предусмотрели преимущественное право выкупа земельного участка арендатором, поскольку правило преимущественной покупки долей арендаторами, предусмотренное ст. 12 Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в рассматриваемом случае не применяется по причине отсутствия требуемого количества участников долевой собственности.

Истцом представлены доказательства тому, что оспариваемая сделка посягает на его права, так как читая буквально договор аренды, который регулировал отношения между истцом и арендодателями, последние обязаны были обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или право выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами, поэтому истец нес значительные затраты на улучшение качества почвы.

ФИО2, ФИО4, ФИО3 договор аренды не оспаривали, при его заключении передали земельный участок арендатору, который своевременно вносил арендную плату, оплачивал налоги, арендодатели принимали исполнение, что давало истцу основание полагаться на действительность сделки.

Вопреки мнению суда, условие о выкупе земельного участка, размере выкупной стоимости, порядке и сроках ее внесения не могли быть согласованы при заключении договора аренды, поскольку в 2016 году ответчики не продавали земельный участок, а в целях защиты прав арендатора в связи с изменением рыночных цен в договоре было предусмотрено условие о его преимущественном праве на выкуп земельного участка.

Полагает, что в отношении преимущественного права покупки, по аналогии возможно применить положения ст.ст. 250, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирующие сходные отношения.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, выслушав представителя ФИО1 по доверенности ФИО6, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ФИО5 по доверенности ФИО7, который полагал, что основания для апелляционного вмешательства отсутствуют, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодателями) и ИП ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 46 га, категория земель – земли сельхозназначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Омская область, Оконешниковский район, территория Оконешниковской поселковой администрации, сроком на 10 лет.

В разделе 5 договора сторонами согласована обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

<...> между ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице ФИО9 и ФИО5 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, право собственности покупателя ФИО5 зарегистрировано в установленном порядке <...>, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером № <...> – аренда на основании договора аренды от <...> сроком с <...> по <...>, лицо, в пользу которого установлено обременение – ФИО1

Полагая, что ФИО2, ФИО3 и ФИО4 были нарушены условия договора аренды в части реализации арендатором его преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером № <...>, поскольку предложений приобрести за плату земельный участок ФИО1 не поступало, последний обратился в суд за защитой своих прав, требуя перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от <...>, а право собственности ФИО5 на земельный участок признать отсутствующим.

Разрешая спор по существу и оставляя исковые требования ФИО1 без удовлетворения, районный суд исходил из того, что законом не предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого объекта, соглашений о выкупе земельного участка между арендодателями и арендатором не заключалось, условий о выкупе, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения договор аренды не содержит, в этой связи, руководствуясь принципом свободы договора и недопустимости понуждения к его заключению, оснований для перевода прав покупателя по договору купли-продажи на ФИО1 суд не усмотрел.

С решением районного суда коллегия соглашается, оснований для переоценки выводов, изложенных в решении, не находит, считает их правильными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам. Позиция суда в достаточной степени мотивирована, основана на правильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 2 этой же статьи указано, что, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Оценив условия договора аренды от <...> и дав им соответствующее толкование, судебная коллегия полагает, что раздел 5 договора не предоставляет арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, в нем предусмотрено лишь обязанность арендодателей обеспечить арендатору возможность выкупа земельного участка перед другими лицами при равных условиях.

Между тем, при заключении договора аренды условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка стороны не согласовали, таким образом, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

Кроме того, из объяснений ФИО1 в судебном заседании <...> (<...>) следует, что порядок реализации условий о выкупе земельного участка сторонами договора аренды не оговаривался, выкупная стоимость не устанавливалась. Фактически владея земельным участком, ФИО1 в его выкупе заинтересован не был, свое право преимущественного выкупа связывает с существенными для него экономическими затратами, понесенными в связи с культивацией земли, обеспечением плодородности почвы. При этом указал, что намеренно заключил с ответчиками не договор купли-продажи, а договор аренды земельного участка, поскольку в тот же период заключал иные договоры аренды, был заинтересован именно в аренде имущества, возможности нести расходы по оплате выкупной стоимости не имел (<...>).

Не могут быть признаны состоятельными и доводы жалобы о применении к спорным отношениям положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве участника общей долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой иным правообладателем.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 4 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу пунктов 1 - 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договоре аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

Иная позиция подателя жалобы основана на ошибочном субъективном толковании норм материального права и подлежит отклонению.

Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (<...>), которое от его реализации отказалось <...>).

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Оконешниковского районного суда Омской области от 17 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 22.11.2021.

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи_______________

секретарь судебного заседания

____________ Н.О. Тимченко

«____» ______________ 20___г.