Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Степанченко Д. А. к индивидуальному предпринимателю Гусейнову И. Ч. оглы о взыскании денежных средств за аренду здания и компенсации затрат по аренде земельного участка, по апелляционной жалобе ИП Гусейнова И.Ч. оглы на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 20 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Сосновского А.В., объяснения представителя ответчика ИП Гусейнова И.Ч. оглы – Фасахова Д.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Степанченко Д.А. обратился в суд с иском к ИП Гусейнову И.Ч. оглы и с учетом уточнений просил взыскать с ответчика денежные средства за аренду здания за период с 25.08.2015 года по 31.01.2019 года в размере 2 438 475 руб., компенсацию затрат по аренде земельного участка за период с 25.08.2015 года по май 2019 года в сумме 716 226,62 рублей.

В обоснование исковых требований Степанченко Д.А. указал, что на основании договора купли-продажи от 12.08.2015 года приобрел в собственность ? доли в праве собственности на магазин непродовольственных товаров площадью 414,7 кв.м., остальная часть указанного объекта недвижимости (? доли) принадлежит на праве собственности ООО «Юнити». На момент регистрации за истцом права собственности на указанную ? долю, здание магазина было передано ответчику в аренду на основании договора № от 01.05.2015 заключенного с ООО «Юнити». На основании ст. 617 ГК РФ арендодателями по договору аренды здания № от 01.05.2015 года являются ООО «Юнити» (с долей ?) и истец (с долей ?). 01.05.2015 года между ООО «Юнити» и ответчиком было заключено Соглашение о компенсации ответчиком ООО «Юнити» затрат по оплате электроэнергии в соответствии с показаниями приборов учета; по оплате холодного, горячего водоснабжения и водоотведения согласно приборам учета; по оплате отопления здания; аренды земельного участка согласно выставленным счетам; по оплате услуг по вывозу твердых бытовых отходов; по уборке прилегающей территории. В связи с переходом к Степанченко Д.А. права собственности на часть здания, он на ? доли стал правопреемником по Соглашению о компенсации затрат от 01.05.2015 года. Полагая, что рыночная стоимость аренды по договору аренды здания № от 01.05.2015 года занижена, истцом была проведена рыночная оценка аренды. Согласно отчета № стоимость аренды, принадлежащей истцу части здания составляет 59 475 руб. в месяц.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22 мая 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 20 июня 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С ФИО2 Чингиза оглы в пользу ФИО1 взысканы денежные средства за аренду здания в размере 170 000 руб. за период с апреля 2016 года по январь 2019 года, компенсация затрат по аренде земельного участка в размере 304 068 руб. 30 коп. за период с марта 2016 года по октябрь 2017 года, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 548 руб..

Не согласившись с указанным судебным постановлением, ИП ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Взыскать со ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 150 рублей за подачу апелляционной жалобы. В обоснование доводов жалобы ИП ФИО2 ссылается на необоснованное взыскание с него платежей по арендной плате за период до 2017 года, т.е. до момента его уведомления истцом о смене собственника ? доли арендованного объекта недвижимости. Дополнительно ИП ФИО2 указал, что фактическая площадь используемого и обслуживаемого им земельного участка составляет 800 кв.м.. Истец мер по уменьшению площади земельного участка до фактически используемой объектом недвижимости площади не предпринимал.

В письменных возражениях ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без уведомления.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Юнити», извещавшееся надлежащим образом по известному суду адресу, а также истец ФИО1, ответчик ИП ФИО2, представитель истца ПАО «Сбербанк России», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска извещенные надлежаще о времени и месте слушания по делу, - не явились, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 113, 119, 167 ГПК РФ рассмотрела дело в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчика ИП ФИО2 онглы – ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержал. Указал, что ответчик узнал о смене собственника ? арендованного здания в 2018 году, до этого производил оплату ООО «Юнити» за все здание.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что 01.05.2015 года между ООО «Юнити» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по которому арендодатель передал ответчику за плату во временное пользование нежилое здание общей площадью 420 кв.м., с кадастровым № расположенное по <адрес>, примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, <адрес>, имущественный состав и технические характеристики которого приведены в акте приема-передачи (приложение № к договору) на срок 10 месяцев, и возможностью его пролонгации.(п. 2.3).

Согласно п.3.1. договора арендная плата по договору составляет 20 000 рублей за период аренды.

01.05.2015 между ООО «Юнити» и ИП ФИО2 заключено соглашение о компенсации ответчиком затрат, связанных с обслуживанием и функционированием указанного здания, в том числе затрат по оплате электроэнергии в соответствии с показаниями приборов учета; по оплате холодного, горячего водоснабжения и водоотведения согласно приборам учета; по оплате отопления здания; аренды земельного участка после заключения договора аренды земельного участка между обществом и администрацией города Хабаровска, согласно выставленным счетам; по оплате услуг по вывозу твердых бытовых отходов в случае, если предприниматель не заключит соответствующий договор, минуя общество (напрямую с третьими лицами); по оплате уборки прилегающей территории в случае, если предприниматель не производит уборку прилегающей территории собственными силами.

12.08.2015 года между ООО «Юнити» и ФИО1 заключен договор купли-продажи 103,675 кв.м. или 25 % нежилого здания, общей площадью 414,7 кв. м. по <адрес>, примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН от 01.04.2019, правообладателями на праве долевой собственности вышеуказанного нежилого здания являются ООО «Юнити» в размере 3/4 доли, ФИО1 в размере 1/4 доли.

14.01.2019 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о переходе к нему права собственности на 1/4 долю арендованного ответчиком имущества и необходимости выплаты арендной платы в размере 195 000 руб., компенсации затрат по аренде земельного участка в размере 631 608,12 руб..

Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника ? доли арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ООО «Юнити» перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком в указанной части.

В силу пункта 3 статьи 382 Кодекса, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Оценив указанные обстоятельства и представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что после приобретения истцом 25.08.2015 года права собственности на ? долю нежилого здания, общей площадью 414,7 кв. м. по <адрес>, примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, <адрес>, договор аренды от 01.05.2015 года продолжал действовать на тех же условиях.

Установив, что с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости арендная плата за пользование нежилым зданием в нарушение статей 309 и 614 ГК РФ не вносилась, суд сделал верный вывод о необходимости ее взыскания в судебном порядке за период с апреля 2016 года по январь 2019 года, применив срок исковой давности, в отсутствии доказательств исполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, как предыдущему собственнику всего здания, так и ФИО1, являющему с августа 2015 года собственником ? доли арендного имущества.

Представленные ответчиком в материалы дела квитанции подтверждают лишь факт исполнения ответчиком обязательств по соглашению о компенсации затрат, и были направлены на оплату коммунальных платежей, электроэнергии и вывоза мусора. Представленные в материалы дела акты сверки задолженности, по договору аренды, составленные между ответчиком и директором ООО «Юнити» ФИО5 судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат друг другу. Так из актов, представленных при рассмотрении настоящего дела следует, что ответчиком в 2015 году платежи по договору аренды не производились (л.д. 108), в 2016 году имелась переплата в размере 40 000 руб. (л.д. 109), тогда как из актов, представленных при рассмотрении иного дела по иску ФИО3 к ООО «Юнити», третьем лицом по которому являлся ИП ФИО2 задолженность за 2015 год отсутствует (л.д. 199), в 2016 году переплаты не имелось (л.д. 200). Таким образом, при отсутствии первичных финансовых документов устранить данные противоречия не представляется возможным. Ответчиком указанные документы ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не предоставлены.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств по возмещению истцу затрат по аренде земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в виду фактического использования ответчиком меньшей площади, судебная коллегия исходит из условий заключенного между ответчиком и ООО «Юнити» соглашений. Так согласно п. 2 Соглашения стороны договорились, что ответчик компенсирует затраты по аренде земельного участка после заключения договора аренды земельного участка между обществом и администрацией г. Хабаровска согласно выставленным счетам. При этом исполнение данных обязательств ответчиком в зависимость от площади фактического использования им земельного участка, не ставилось.

Согласно заключению ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток» от 20.10.2017, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных нор и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка, нормативный размер участка, необходимый для эксплуатации нежилого здания магазина: местоположение: <адрес>, составляет 1852 кв.м.

Из выписки с лицевого счета департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска следует, что общий размер начисленной истцу платы за фактическое использование земельным участком за период с 01.01.2016 по 01.06.2019, а также за период с 25.08.2015 по 01.01.2016 составил 707 956,9 рублей. Истцом фактически произведена плата за пользование ? земельного участка в сумме 394 695,80 руб.

Таким образом у ИП ФИО2 возникла обязанность возместить ФИО1 указанные расходы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам при этом не допустил нарушений норм процессуального и материального права и вынес справедливое и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 20 июня 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 Чингизу оглы о взыскании денежных средств за аренду здания и компенсации затрат по аренде земельного участка оставить - без изменения, а апелляционную жалобу ИП ФИО2 Чингиза оглы – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия. Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы до 01.10.2019 года в президиум Хабаровского краевого суда, а с 01.10.2019 года в Девятый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: А.В. Сосновский

Судьи: С.П. Пороховой

ФИО6