Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 мая 2016 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Выборгского районного суда Санкт –Петербурга от 19 ноября 2016 года по иску ФИО4 к ООО «ЛП» о признании договора договором долевого участия, обязании передать документы для государственной регистрации договора, заключить договор страхования, взыскании компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., выслушав объяснения представителя истца – ФИО5, представителя ООО «ЛП» - ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском, в дальнейшем уточненным, в котором указала, что 12.09.2007 года заключила с ответчиком предварительный договор, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства по строительству многоквартирного дома и заключению с нею после окончания строительства основного договора купли-продажи, а также передаче ей квартиры, эти обязательства ответчик до настоящего времени не выполнил, она, в свою очередь, приняла обязательства по оплате, которые выполнила в полном объеме. Просит признать предварительный договор купли-продажи от 12.09.2007 года договором долевого участия, так как он обладает всеми признаками договора об участии в долевом строительстве; возложить на ответчика обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения по договору долевого участия; обязать ответчика предоставить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 12.09.2007 года, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2015 года в удовлетворении заявленных истцом требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 12.09.2007 года между сторонами заключен предварительный договор, по которому ответчик, являясь инвестором и лицом, обладающим правом требования на квартиру, принял на себя обязательства после окончания строительства дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, регистрации за собой права собственности на квартиру, заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры и передать квартиру истцу, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию установлен 4 квартал 2008 года, редакция основного договора купли-продажи квартиры приведена в пункте 4 предварительного договора. Истец по заключенному предварительному договору приняла на себя обязательства по оплате ответчику денежных средств в размере, равном продажной стоимости квартиры.

Истец в период с 12.09.2007 года по 06.09.2008 года уплатила ответчику предусмотренные договором денежные средства. В настоящее время дом не построен, квартира истцу ответчиком не передана.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив условия договора от 12.09.2007 года, пришел к выводу, что названный договор не содержит всех необходимых для квалификации его как договора о долевом участии условий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, при заключении стороны самостоятельно квалифицировали этот договор как предварительный договор купли-продажи, в связи с чем сложившиеся между сторонами правоотношения не могут регулироваться Законом об участии в долевом строительстве, а поэтому не имеется оснований считать договор от 12.09.2007 года договором долевого участия.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, а доводы апелляционной жалобе истца о несогласии с отказом считать договор от 12.09.2007года договором долевого участия, заслуживающими внимания.

В соответствии со статьей 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье 4 Закона дано определение договора долевого участия; указаны требования к форме договора (письменная форма договора, обязательная государственная регистрация); условия, которые в обязательном порядке должен содержать договор (конкретизация объекта строительства, срок, цена, гарантийный срок на объект)

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве следует, что данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценивая условия договора от 12.09.2007 года, судебная коллегия приходит к выводу, что договор содержит условия, предусмотренные статьей 4 Закона и обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве условия. Правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме 12.09.2007 года, то есть после 1 апреля 2005 года, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи в период после 1 апреля 2005 года (12.09.2007 – 06.09.2008) были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры, разрешение на строительство ответчиком получено в августе 2012 года.

Указанные обстоятельства позволяют считать договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений, и при отсутствии доказательств, что получаемые от истца ответчиком денежные средства не были направлены на строительство дома, фактически договором участия в долевом строительстве, поэтому вывод суда первой инстанций о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, нельзя признать правильным.

Вместе с тем, в разъяснениях, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 года, указано, что в случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Меры ответственности застройщика и основания, при наличии которых наступает такая ответственность, указаны в ч. 3 ст. 3, ч. 2 ст. 6, статьях 7, 9, 10 Закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент заключения договора.

Истцом требований, основанных на указанных положениях закона, не заявлено, а предъявлены требования о возложении на ответчика обязанности заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения по договору долевого участия; обязании ответчика предоставить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию договора.

Заявляя требования об обязании ответчика заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения по договору долевого участия, истец ссылается на то, что в силу ст. 25.1 Закона о государственной регистрации застройщик для государственной регистрации договора долевого участия обязан представить договор страхования, указанный в пункте 4 названной статьи Закона.

Статья 15.2 Закона о долевом участии в строительстве, предусматривающая обязанность застройщика застраховать гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, принята Законом № 294-ФЗ от 30.12.2012 и начала свое действие с 01.01.2014 года. До введения в действие Закона № 294-ФЗ от 30.12.2014 года способы обеспечения обязательств по договору были закреплены в ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ, такими способами являлись либо залог, либо поручительство, они определялись по выбору застройщика, что прямо закреплено в статье 12.1 Закона, страхование ответственности застройщика, как способ обеспечения обязательств по договорам долевого участия, отсутствовало.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика обязанности застраховать ответственность, так как такой способ обеспечения обязательств, как страхование ответственности, к договору от 12.09.2007 года применен быть не может, вид способа обеспечения обязательств, предусмотренных ст. 12.1 Закона, должен быть определен по выбору застройщика.

Разрешая вопрос об обоснованности решения суда первой инстанции в части отказа обязать ответчика предоставить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию договора от 12.09.2007 года, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком 12.09.2007 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно статьи 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По предварительному договору стороны, в силу ст. 429 ГК РФ, обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости, согласно ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен также в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Установленное статьей 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, а поэтому государственной регистрации предварительный договор купли-продажи квартиры не подлежит, его действительность не связана с его государственной регистрацией.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования истца признать предварительный договор купли-продажи от 12.09.2007 года договором долевого участия связаны только лишь в связи с тем, чтобы на ответчика была возложена обязанности заключить договор страхования и обязанность предоставить в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию договора, о привлечении ответчика к иным мерам гражданско – правовой ответственности истец не просит, то, оснований для удовлетворения требований в том объеме, в котором они заявлены, у суда не имеется. Соответственно, не подлежат и удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, как требования, вытекающие из первоначальных.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 19 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: