Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60 о признании договора аренды земельного участка продленным,

общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» к индивидуальному предпринимателю (главе крестьянского (фермерского) хозяйства) ФИО61, ФИО62, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО24, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО36, ФИО37, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60 о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 3 июня 2022 года,

заслушав доклад судьи Синельниковой Л.В.,

установила:

ООО «Карла Маркса» обратилось в суд с иском к собственникам земельного участка с кадастровым № № о признании договора аренды земельного участка продленным, указав, что (дата) между истцом и ответчиками был заключен договор аренды земельного участка № 2. Согласно пункту 1.1 договора арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок категории – земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м. по адресу: (адрес).

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях. В случае если не ранее чем за пять месяцев, но не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, то договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. Срок действия договора составляет пять лет с (дата) по (дата).

В установленный договором период с (дата) по (дата) уведомлений от арендодателя о намерении прекратить действие договора аренды не поступало. Истец продолжает использовать арендованный земельный участок в определенных договором и назначением участка целях. Срок действия договора аренды земельного участка от (дата) считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до (дата).

В предусмотренном договором аренды порядке истец (дата) опубликовал в газете «***» сообщение, которым известил о непоступлении от арендодателя уведомления о намерении прекратить действие договора, в связи с чем договор аренды считается продленным на тех же условиях по (дата). Данным сообщением общество уведомило, что в случае прекращения действия договора № 2 аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от (дата) года по любым предусмотренным законом или договором основаниям, в том числе в связи с истечением срока его действия, общество имеет намерение реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При таких обстоятельствах договор № 2 от (дата) года аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности считается продленным до (дата) года.

Вместе с тем, истцу стало известно, что (дата) состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором было принято решение заключить договор аренды земельного участка с КФХ ФИО61 Считает, что указанное решение было принято собственниками участка с нарушением требований закона и условий договора.

Истец просил суд признать договор № 2 от (дата) аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с кадастровым № №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м., по адресу: (адрес), продленным на тех же условиях до (дата).

На основании определения Бузулукского районного суда от 13.05.2022 гражданское дело объединено с находящимся в производстве Бузулукского районного суда гражданским делом по иску ООО «Карла Маркса» к ИП (КФХ) ФИО61, ФИО62, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО24, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО36, ФИО37, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60 о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, в котором истец указывает, что считает договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от (дата), заключенный с ИП (КФХ) ФИО63, ничтожным, ссылаясь на злоупотребление ответчиками правом при заключении этого договора. Считает ранее заключенный с ООО «Карла Маркса» договор аренды земельных участков № 2 от (дата) продленным на новый срок до (дата).

Истец просил суд признать договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (кадастровый номер: № категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м., адрес: (адрес)), заключенный (дата) с ИП (КФХ) ФИО63, недействительным в силу ничтожности.

Представители истца ФИО64, ФИО65, ФИО66 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 3 июня 2022 года в удовлетворении исков ООО «Карла Маркса» о признании договора аренды земельного участка продленным и о признании договора аренды земельного участка недействительным отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Карла Маркса» просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что вывод суда о соблюдении арендодателями порядка уведомления арендатора о своем намерении прекратить действие договора аренды не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Извещение в СМИ о проведении собрания собственников не фиксировало их решение относительно договора аренды, а носило информационный характер и лишь свидетельствовало о намерении провести общее собрание. При этом собрание состоялось (дата), за пределами установленного договором срока для предупреждения об отсутствии намерения продлить договор аренды. В публикации формулировка повестки общего собрания не позволяла прийти к выводу о намерении арендодателей прекратить договор аренды земельного участка. Извещение о прекращении договора было опубликовано (дата), с нарушением сроков, установленных договором. Не согласно с выводом суда о том, что публикация в СМИ является надлежащим способом уведомления арендатора о прекращении договора аренды. Вывод суда о выборе истцом неверного способа защиты права находит ошибочным, не соответствующим требованиям закона.

Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 14 Федерального закона, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. (ч.3 ст. 14 Федерального закона).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (ч.2).

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ч.5).

В силу ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорных договоров земельный участок с кадастровым № № площадью *** кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: (адрес) принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО1 – *** доли, ФИО2 – *** доли, ФИО3 – *** доли, ФИО4 – *** доли, ФИО67 – *** доли, ФИО6 – *** доли, ФИО7 – *** доли, ФИО8 – *** доли, ФИО9 – *** доли, ФИО68 – *** доли, ФИО12 – *** доли, ФИО69 – *** доли, ФИО13 – *** доли, ФИО14 – *** доли, ФИО15 – *** доли, ФИО16 – *** доли, ФИО17 – *** доли, ФИО18 – *** доли, ФИО19 – *** доли, ФИО20 – *** доли, ФИО21 – *** доли, ФИО22 – *** доли, ФИО12 – *** доли, ФИО24 – *** доли, ФИО70 (его наследнику ФИО25) – *** доли, ФИО26 – *** доли, ФИО27 – *** доли, ФИО28 – *** доли, ФИО29 – *** доли, ФИО30 – *** доли, ФИО31 - *** доли, ФИО32 – *** доли, ФИО33 – *** доли, ФИО71 – *** доли, ФИО34 - *** доли, ФИО35 – *** доли, ФИО36 – *** доли, ФИО37 – *** доля, ФИО11 – *** доли, ФИО38 – *** доли, ФИО39 – *** доли, ФИО40 – *** доли, ФИО41 – *** доли, ФИО42 – *** доли, ФИО43 – *** доли, ФИО44 – *** доли, ФИО45 – *** доли, ФИО46 – *** доли, ФИО47 – *** доли, ФИО72 – *** доли, ФИО49 – *** доли, ФИО50 – *** доли, ФИО51 – *** доли, ФИО52 – *** доли, ФИО53 – *** доли, ФИО54 – *** доли, ФИО55 – *** доли, ФИО56 – *** доли, ФИО57 – *** доли, ФИО58 – *** доли, ФИО59 – *** доли, ФИО60 – *** доли, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

(дата) между собственниками земельного участка с кадастровым номером № в лице ФИО12, действующего на основании Протокола общего собрания № 2 с, и ООО «Карла Маркса» был заключен договор № 2 аренды указанного земельного участка, находящегося в долевой собственности, общей площадью *** кв.м, расположенного по адресу: (адрес), кадастровый № №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования.

Право аренды было зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1.2 договора аренды договор заключен сроком на пять лет с (дата) года по (дата) года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 7.4 договора аренды, арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях. В случае если не ранее чем, за пять месяцев, но не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок и на тех же условиях. Письменная форма уведомления о намерении прекратить действие настоящего договора считается соблюденной, если арендатор направит уведомление в порядке, предусмотренном подпунктом 7.5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 7.5 договора аренды, в случае если, в соответствии с действующим законодательством или настоящим договором арендатор обязан уведомить арендодателей о каких-либо фактах или событиях, надлежащим уведомлением признается публикация соответствующего сообщения в средствах массовой информации, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области.

Обращаясь в суд с указанным иском, ООО «Карла Маркса» указывает на то, что общество продолжает использовать спорный земельный участок в соответствии с договором аренды № 2 от (дата). Арендодатели в нарушение договора аренды не уведомили арендатора о намерении прекратить спорный договор аренды по истечении срока его действия, что является нарушением договорных отношений и основанием для продления договора аренды на тех же условиях и на тот же срок.

Условия договора и решение о его заключении утверждены общим собранием собственников, что подтверждается протоколом № 1 общего собрания собственников земельных долей – участников общей долевой собственности на спорный земельный участок от (дата) года.

(дата) в газете «***» № № администрацией МО Шахматовский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области было опубликовано сообщение о проведении (дата) общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. В пункте 3 повестки дня указано, что на рассмотрение вынесен вопрос об избрании уполномоченного лица, имеющего право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности при заключении договора аренды данного земельного участка, объем и срок таких полномочий. В пункте 4 повестки дня предполагалось обсуждение условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.Из протокола общего собрания собственников земельных долей участка с кадастровым номером № от (дата) следует, что по четвертому вопросу повестки дня слушали предложения ООО «Карла Маркса», ИП ГКФХ ФИО61, ООО «Возрождение» о заключении договора аренды, каждым из потенциальных арендаторов предлагались различные условия договора аренды.

По итогам собрания было принято решение заключить договор аренды земельного участка с КФХ ФИО61

В качестве представителя собственников земельных долей избран ФИО62, которому предоставлено право подписать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и выполнить все необходимые для регистрации действия.

(дата) года между собственниками долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и индивидуальным предпринимателем (главой крестьянского (фермерского) хозяйства) ФИО61 заключен договор аренды сроком на пять лет с (дата) по (дата).

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

(дата) в газете «***» № № ответчики - собственники земельных долей на земельный участок с кадастровым номером № опубликовали извещение об отсутствии намерения продлевать (пролонгировать) договор аренды № 2 от (дата) года с ООО «Карла Маркса».

Также ответчиками представлена копия извещения без даты, от имени 1/3 числа собственников земельных долей, подписанная только шестью такими собственниками, адресованного руководителю ООО «Карла Маркс», в котором содержится предложение с (дата), по истечении срока действия договора аренды № 2 от (дата), вернуть земельный участок по акту приема-передачи и не обременять его незавершенным производством на 2021 сельскохозяйственный год. Доказательств, подтверждающих направление, либо вручение данного извещения арендатору в материалы дела не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании договора аренды продленным и о признании недействительным договора аренды от (дата), сославшись на то, что ответчики в надлежащей форме сообщили арендатору о своем нежелании продолжать действие договора аренды спорного земельного участка.

С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующих обстоятельств.

Условиями договора аренды №2 от (дата) (пункт 7.4) установлено, что в случае, если не ранее чем за пять месяцев, но не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что сторонами установлены четкие сроки для письменного уведомления друг друга об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды на новый срок. При отсутствии такого письменного уведомления в установленный соглашением сторон срок, договор считается продленным на новый срок на тех же условиях.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является поступление арендатору от арендодателя в период с (дата) по (дата) (т.е. не ранее чем за пять месяцев, но не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора) письменного уведомления об отсутствии намерения продлять договор аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что в указанный срок от арендодателя арендатору такого письменного уведомления не поступало.

Представленная ответчиками копия извещения от имени 1/3 числа собственников земельных долей, подписанная только шестью такими собственниками, адресованного руководителю ООО «Карла Маркс», в котором содержится предложение с (дата), по истечении срока действия договора аренды № 2 от (дата), вернуть земельный участок по акту-приема передачи и не обременять его незавершенным производством на 2021 сельскохозяйственный год, доказательством направления соответствующего извещения, предусмотренного пунктом 7.4 договора не является, поскольку доказательств, подтверждающих направление либо вручение данного извещения ООО «Карла Маркса», ответчиками не представлено. Кроме того, на извещении отсутствует дата, подписано оно не всеми собственниками, а некоторыми из них (ФИО56, ФИО9, ФИО68, ФИО43, ФИО59, ФИО60), составлено оно от имени 1/3 числа всех собственников, то есть не может свидетельствовать о выражении согласованной воли арендодателя при множественности лиц на стороне арендодателя. Для определения согласованной воли арендодателя при множественности лиц (более пяти) на этой стороне, законом предусмотрен способ выражения таким арендодателем своей воли, а именно, путем проведения общего собрания и принятия соответствующего решения.

При этом общее собрание от (дата), на котором было принято решение о заключении договора аренды с иным лицом, состоялось позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора аренды № 2 от (дата), срок действия которого был установлен до (дата). Соответственно, и уведомление о нежелании пролонгировать действие договора было направлено не в установленные договором сроки, а также позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Иного в материалы дела не представлено.

Таким образом, исходя из пункта 7.4 договора аренды № 2 от (дата), данный договор на момент проведения общего собрания от (дата) уже являлся продленным на тех же условиях и на тот же срок – на 5 лет, то есть до (дата).

При проведении собрания (дата) собственники участка с кадастровым номером № не могли решать вопрос о пролонгации договора аренды от (дата) на период с (дата) по (дата), поскольку данный договор, в силу его условий, уже был пролонгирован на этот срок. На этом собрании решение о пролонгации спорного договора могло быть принято только на следующий период, то есть после даты (дата).

То обстоятельство, что представитель истца присутствовал на общем собрании от (дата), не свидетельствует о том, что порядок уведомления его о прекращении срока действия договора был соблюден, поскольку собрание проводилось уже по истечении установленного договором срока, предусмотренного для уведомления арендатора о намерении прекратить договор.

Кроме того, из буквального толкования условия п.7.4 и 7.5 договора аренды №2 от (дата) следует, что право размещения сообщений о каких-либо фактах или событиях посредством СМИ принадлежит только арендатору. Арендодатели же сообщения о каких-либо фактах или событиях должны направлять в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом положения п. 2 ст. 165.1 юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Таким образом, арендодатели свою обязанность по уведомлению арендатора в установленный законом срок в письменном виде о своем намерении прекратить действие договора аренды от (дата) не исполнили.

Доказательств направления письменного уведомления о намерении прекратить действие договора аренды в установленный договором срок на юридический адрес ООО «Карла Маркса» ответчиками не представлено.

Опубликование администрацией МО Шахматовский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области (дата) объявления о проведении общего собрания не может считаться уведомлением арендодателем арендатора об отказе от пролонгации договора, так как администрация арендодателем не является, в объявлении и повестке дня указанного общего собрания не ставился вопрос о непродлении либо прекращении договора аренды, кроме того, на эту дату волеизъявление арендодателя еще не было выражено, так как на общем собрании такое решение до этого не принималось. Из содержания опубликованного объявления нельзя сделать вывод о том, что арендодатель уведомляет арендатора о непродлении договора на новый срок. То обстоятельство, что на общее собрание было вынесен вопрос об обсуждении условий договора аренды и избрании уполномоченного лица, не свидетельствует об уведомлении арендодателя об отказе от пролонгации ранее заключенного договора, поскольку, как уже указывалось выше, на этом собрании мог решаться вопрос об условиях договора аренды, но только уже на следующий после даты (дата) период, так как к моменту проведения собрания ранее заключенный договор уже являлся пролонгированным.

Из протокола общего собрания собственников земельных долей от (дата) также не следует намерение собственников спорного земельного участка прекратить договор аренды от (дата). По итогам проведения собрания от (дата) не было принято решение о прекращении договора аренды №2 от (дата).

Напротив, в соответствии с п.п. 7.4, 7.5 Договора аренды ООО «Карла Маркса» в газете «***» от (дата) разместило сообщение о продлении спорного договора аренды.

Согласно условиям обязательства, возникшего из спорного договора, юридически значимым в данном случае является обстоятельство заявления стороной о намерении прекратить договор, которое должно быть совершено не ранее чем за пять месяцев и не позднее чем за три месяца до даты окончания срока его действия. Такое условие договора не противоречит императивным нормам, регулирующим отношения из договора данного вида. В указанный срок арендатору от собственников земельных долей сообщение о намерении прекратить действие договора аренды не направлялось. Объявление в газете было опубликовано арендодателем (дата), что в указанный срок не попадает. Таким образом, в соответствии с условиями договора последствия такого заявления для арендатора не наступили. Договор не прекратил свое действие за истечением срока, на который был заключен, так как был пролонгирован.

Все письменные сообщения также были направлены арендодателем в адрес арендатора уже по истечении установленного договором срока для уведомления арендатора об отказе от пролонгации договора.

Из установленных судебной коллегией обстоятельств следует, что ответчики в предусмотренный законом срок, а именно не ранее чем за пять месяцев и не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора, письменно не заявили о своем намерении отказаться от данного договора, в связи с чем исковые требования истца о признании срока действия договора аренды земельного участка № 2 от (дата) продленным на тех же условиях до (дата) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вывод суда о том, что надлежащим способом защиты прав истца является требование о переводе прав и обязанностей арендатора, не обоснован, так как данная норма закона регулирует правоотношения о преимущественном праве аренды на заключение договора аренды на новый срок перед другими арендаторами на новых условиях, а договором между истцом и собственниками земельных долей была предусмотрена пролонгация договора на новый срок на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды. Так как договор аренды от (дата) был пролонгирован на тех же условиях, основания для предъявления иска о переводе прав и обязанностей арендатора на новых условиях не имеется; истцом заявлен надлежащий способ защиты своих прав.

Из материалов дела и пояснений сторон также следует, что договор аренды от (дата) после продления его действия на новый срок также исполняется сторонами, земельный участок находится в пользовании арендатора ООО «Карла Маркса».

С выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды от (дата) заключенного ответчиками с КФХ ФИО61, судебная коллегия не соглашается, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Правомочием владения является фактическое обладание вещью. Правомочие пользования выражается в извлечении полезных свойств вещи, получении от нее плодов, продукции и доходов.

Договор аренды от (дата), заключенный между истцом и ответчиками, на момент заключения договора аренды с КФХ ФИО61 уже считался пролонгированным, так как на дату (дата) истек предусмотренный договором срок сообщения о намерении прекратить его действие, и в указанный срок такие сообщения истцу не поступили.

Таким образом, правомочия ответчиков по владению и пользованию земельным участком были переданы истцу в порядке пролонгации договора аренды от (дата).

Между тем, в отношении этого же объекта аренды – земельного участка №, собственниками был заключен договор аренды от (дата) с КФХ ФИО61, что нарушает права и законные интересы ООО «Карла Маркса», поскольку правомочия владения и пользования земельным участком принадлежит ему как действующему арендатору. Также указанный договор и внесенная в ЕГРН запись о том, что с (дата) арендатором является КФХ ФИО61 нарушают права действительного арендатора – ООО «Карла Маркса» на недопустимость выдела земельного участка одним из сособственников, без согласия арендатора, так как в Росреестре отсутствует запись о пролонгации договора и такой выдел мог быть зарегистрирован при отсутствии согласия действительного арендатора. Соответственно, требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка от (дата) являются обоснованными, так как оспариваемой сделкой нарушены его правомочия арендатора земельного участка, а законом не предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, перевод прав и обязанностей по договору аренды в данном случае не применим по указанным выше в апелляционном определении основаниям.

Исходя из изложенных обстоятельств, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ООО «Карла Маркса».

Соответственно, из ЕГРН подлежат исключению записи о договоре аренды от (дата), заключенном между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ИП (КФХ) ФИО63 (запись № №) и подлежат внесению сведения о продлении срока действия договора № 2 от (дата) аренды земельного участка, заключенного с ООО «Карла Маркса».

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 3 июня 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым иски общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО12, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО11, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60 о признании договора аренды земельного участка продленным,

Признать договор № 2 от (дата) аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, с кадастровым № №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м., по адресу: (адрес), продленным на тех же условиях до (дата).

Признать договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (кадастровый номер: № категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м., адрес: (адрес)), заключенный (дата) с ИП (КФХ) ФИО61, недействительным.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о договоре аренды от (дата), заключенном между собственниками земельного участка с кадастровым номером № и ИП (КФХ) ФИО61 (запись № №).

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о продлении срока действия договора № 2 от (дата) аренды земельного участка с кадастровым № №, находящегося в долевой собственности, заключенного между собственниками данного участка и ООО «Карла Маркса», до (дата).

Председательствующий Л.В. Синельникова

Судьи Л.М. Самохина

Е.Н. Ярыгина

В окончательной форме апелляционное определение принято 29.09.2022.