Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по искуДепартамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Филатову ФИО18, Гончарову ФИО19, Романовой ФИО20, Князевой ФИО21, Князевой ФИО22 о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

по апелляционной жалобе Филатова Геннадия Александровича

на решение Коминтерновского районного суда города Воронежа от22 октября 2014 года

(судья районного суда Рязанцева А.В.),

У С Т А Н О В И Л А :

Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к Филатову Г.А., Гончарову С.В., Романовой С.Ю., Князевой М.И., Князевой Е.П. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес>, а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: <адрес> погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей: об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А, А1 по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 42 № от ДД.ММ.ГГГГ г.; в отношении залога права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ г.; погашении записи о государственной регистрации: договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, ООО "Стрэйт-Финанс" № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), договора участия в долевом строительстве № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу<адрес>, ФИО5 № № от 24.07.2008), договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: бульвар Победы, 42, ФИО1 № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> ФИО1 № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, ФИО3 № № от 23.06.2007), договора участия в долевом строительстве, соглашения уступки прав (цессии) № (соглашение № № от ДД.ММ.ГГГГ по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес>, ФИО4 № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> ФИО5 № № от ДД.ММ.ГГГГ г.), договора участия в долевом строительстве: № (договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> ФИО12 № № от ДД.ММ.ГГГГ г.); соглашения об уступке права требования № (соглашение без номера от ДД.ММ.ГГГГ по договору о долевом участии в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13), договора об уступке права требования № (договора об уступке прав требования без номера от ДД.ММ.ГГГГ по договору о долевом участии в строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2).

Свои требования мотивирует тем, что между администрацией города Воронежа (арендодателем) и ООО «АДОНИС» (арендатором) заключен договор аренды № <адрес> от 01.01.2003 г. земельного участка, площадью 5000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до 12.08.2009 г. В соответствии с договором перенайма от 19.02.2004 г. право аренды по договору № № от 01.01.2003 г. перешло обществу с ограниченной ответственностью «СтройМонтаж 2004». Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 г. разрешение на строительство № № от 15.04.2008 г. <адрес> было признано недействительным. Решением Коминтерновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (ФИО14) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № о государственной регистрации права собственности ООО «СтройМонтаж 2004» от 21.04.2009 г. на объект незавершенного строительства готовностью 40%, площадь застройки 2981.9 кв.м, инвентарный номер 911-Ф, литер А-А1. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 г. по иску Департамента имущественных и земельных отношении Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 42, заключенный с ООО «СтройМонтаж 2004». Поскольку права бывшего застройщика ООО «СтройМонтаж 2004» на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены, основания для залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчиков, как участников долевого строительства, отсутствуют. Государственная регистрация обременения в виде залога в пользу ответчиков, основания для которой на сегодняшний день отсутствуют, препятствует осуществлению полномочий Департамента по распоряжению данным земельным участком (л.д. 13-24, 25-37 т. 1, 82-84 т. 2).

По заявлению об обеспечении иска Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 01.07.2014 г. определением судьи Коминтерновского районного суда города Воронежа от 02.07.2014 г. приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Воронежской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, и в отношении принадлежащих ответчикам прав на объекты долевого строительства лит. А, А1 по тому же адресу с поручением его немедленного исполнения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (л.д. 200-201, 203-204 т. 1).

Решением Коминтерновского районного суда города Воронежа от 22.10.2014 г. исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Филатову Г.А., Гончарову С.В., Романовой С.Ю., Князевой М.И., Князевой Е.П. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним постановлено удовлетворить (л.д. 160-174 т. 2).

В апелляционной жалобе Филатов Г.А. просит отменить указанное решение суда, ссылаясь на его незаконность и противоречие нормам действующего гражданского законодательства. Утверждает о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, что повлекло неправильное толкование и применение закона, не подлежащего применению, а именно – нормы, закрепленной в ст. 352 ГК Российской Федерации, о прекращении залога в результате гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, а также ст. 419 ГК Российской Федерации о прекращении обязательства ликвидацией юридического лица. Кроме того, считает, что в полномочия Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области не входит распоряжение правом требования участников долевого строительства к застройщику, поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований для применения п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22, поскольку данное постановление применяется в случае защиты прав собственника путем предъявления иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, но не в случае предъявления иска о погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 183-186 т. 2).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Филатова Г.А. – Квасов П.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Князева М.И. выразила согласие с решением суда первой инстанции, судебной коллегии пояснила, что как участник долевого строительства она желает получить квартиру в указанном доме и ее не устроит, если квартиру предоставят в другом месте, где нет соответствующей инфраструктуры.

Другие участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, что подтверждается судебными повестками и телеграммами (л.д. 7-42 т. 3).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, потому судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Филатова Г.А. – Квасова П.В. по доверенности № <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44 т. 3), судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по настоящему гражданскому не имеется, потому судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В силу п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии со ст. 407 ГК Российской Федерации обязательство прекращается полностью либо частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 419 ГК Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка от 01.01.2003 г. № №, с учетом соглашения № 1 от 19.02.2004 г. и дополнительного соглашения от 05.05.2005 г. к договору аренды земельного участка № № от 01.01.2003 г., Администрацией города Воронежа для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями был предоставлен ООО "СтройМонтаж 2004" в аренду земельный участок, площадью 5000 кв.м, расположенный по адресу: г<адрес>, с кадастровым номером №, сроком до 12.08.2009 г. Постановлением администрации городского округа г. Воронежа N 1357 от 06.09.2004 г. ООО "СтройМонтаж 2004" разрешено проектирование и строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями на предоставленном земельном участке. ООО «СтройМонтаж 2004» было предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке. В дальнейшем на основании соглашения от 27.04.2007 г. права и обязанности арендодателя были переданы Главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. № 59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», которое Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. № 160-у преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. (л.д. 114-118, 119-120, 121-140 т. 1).

Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением Администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. № и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для издания Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> приказа от ДД.ММ.ГГГГ № о продлении срока действия договора аренды земельного участка № № от 01.01.2003 г. до 12.08.2014 г. (л.д. 141 т. 1).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчики являются участниками долевого строительства жилья на основании следующих договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенных с ООО «СтройМонтаж 2004»:

- Филатов Г.А. – на основании договора участия в долевом строительстве № № от 24.07.2008 г., заключенного в отношении квартиры № общей проектной площадью 35,92 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1-ой комнаты, в блок-секции № 3 на 6 этаже строящегося дома по адресу: <адрес>, а также на основании договора участия в долевом строительстве № № ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,92 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1-ой комнаты, в блок-секции № на 6 этаже строящегося дома по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 2-8, 62-68 т. 2);

- ФИО1 – на основании договора участия в долевом строительстве № № от 15.12.2008, заключенного в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,28 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1-ой комнаты, в блок-секции № на 10 этаже строящегося дома по адресу: <адрес>, бульвар Победы, а также на основании договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,28 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1-ой комнаты, в блок- секции № на 10 этаже строящегося дома по адресу: <адрес> (л.д. 11-16, 45-50 т. 2);

- ФИО3 – на основании договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,92 кв.м без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1-ой комнаты, в блок-секции № на 5 этаже строящегося дома по адресу: <адрес> (л.д. 19-25 т. 2);

- ФИО4 – на основании соглашения уступки прав (цессии) № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО4 и ООО «Стрейт-Финанс», договора долевого участия в строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительных соглашений в отношении <адрес>, общей проектной площадью 73,89 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 2 комнат, в блок-секции № на 2 этаже строящегося дома по адресу: <адрес>, бульвар Победы, 42, а также на основании договора долевого участия в строительстве жилого комплекса № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,92 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции № на 2 этаже строящегося дома по адресу: <адрес> (л.д. 28-30, 53-59 т. 2);

- ФИО2 – на основании договора об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного в отношении <адрес>, общей проектной площадью 35,94 кв.м, без учета площади лоджий и балконов, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции № на 6 этаже строящегося дома по адресу: <адрес>, соглашения об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО13 и ФИО12, договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО» СтройМонтаж 2004» и ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-43 т. 2).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ жилого <адрес> по бульвару Победы было признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением Коминтерновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (ФИО14) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ООО «СтройМонтаж 2004» на объект незавершенного строительства готовностью 40%, площадь застройки 2981.9 кв.м, инвентарный номер 911-Ф литер А-А1 (л.д. 142-146, 148-152 т. 1).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 г., вступившим в законную силу 10.04.2012 г., по иску Департамента имущественных и земельных отношении Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с ООО «СтройМонтаж 2004», с возложением на ООО «СтройМонтаж 2004» обязанности по возврату земельного участка ДИЗО Воронежской области (л.д. 153-161 т. 1).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2013 г. завершено конкурсное производство в отношении ООО «СтройМонтаж 2004», признанного несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.03.2012г. (л.д.162-165 т. 1).

На основании п. 3 ст. 149 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника.

В соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на объект незавершенного строительства Лит.А,А1 по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 42, с момента государственной регистрации права собственности на него за ООО «СтройМонтаж 2004» у ответчиков – участников долевого строительства возникло право залога. С момента государственной регистрации соглашений об уступке права требования по договорам долевого участия, заключенных ответчиками, у них возникло право залога в отношении земельного участка по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, 42, принадлежащего застройщику на праве аренды.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, готовностью 40%, находящихся по адресу: <адрес>, в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве: Филатова Г.А., Гончарова С.В., Романовой С.Ю., Князевой М.И., Князевой Е.П. (л.д. 46-81 т. 1)

Установив в ходе судебного разбирательства, что зарегистрированное право аренды земельного участка и зарегистрированное право на объект незавершенного строительства у застройщика ООО «СтройМонтаж 2004» прекращены, сам застройщик ликвидирован, руководствуясь статьями 352, 407, 419 ГК Российской Федерации, п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для сохранения залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчиков.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в целях защиты прав и законных интересов граждан Российской Федерации - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми лицами, осуществлявшими строительство указанных домов с привлечением денежных средств граждан, не исполнены обязательства в соответствии с заключенными договорами по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность, а также создания условий для осуществления права указанных граждан на жилище принят Закон Воронежской области от 06.11.2013 г. N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность".

Согласно указанному закону, решения о включении незавершенного строительством многоквартирного дома в реестр проблемных объектов и о включении пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, принимается контролирующим органом.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что Решением инспекции государственного строительного надзора Воронежской области от 10.01.2014 г. № 1 строительный объект, расположенный по адресу: г<адрес>, включен в реестр проблемных объектов по основаниям, предусмотренным Законом Воронежской области от 06.11.2013 г. N 163-03, по заявлениям граждан в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства и чьи права нарушены, включены в числе других и ответчики. До вступления в силу Закона учет граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, осуществлялся рабочей группой правительства Воронежской области, куда была передана информация застройщика об участниках долевого строительства по адресу: <адрес> (л.д.114-127 т.2).

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта, возводимого на данном земельном участке, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на материалах дела и действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения, при этом само решение суда принято соблюдением норм материального и процессуального права на основании представленных сторонами по делу доказательств, которым судом дана оценка в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку и субъективное толкование конкретных обстоятельств, аналогичны приведенным в ходе судебного разбирательства, учитывались и оценены судом при принятии решения, выводов которого не опровергают и не могут повлечь отмены обжалуемого судебного постановления, которое является законным и обоснованным.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены постановленного решения суда первой инстанции в данном случае не имеется.

По иным основаниям, а также другими участвующими в деле лицами, указанное решение суда не обжаловано.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Коминтерновского районного суда города Воронежа от 22 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Филатова ФИО23 – без удовлетворения.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ –

СУДЬИ КОЛЛЕГИИ –