Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грицай Л.В. к администрации г. Оренбурга, Кудинову А.И., Департаменту градостроительства и земельных отношений о признании распоряжения незаконным, признании договора и дополнительного соглашения к нему недействительными, применении последствий недействительности сделок

по апелляционной жалобе Грицай Л.В. на решение Ленинского районного суда Оренбургской области от 20 июля 2012 года.

Заслушав доклад судьи Салащенко О.В., объяснения представителя Грицай Л.В. Большаевой И.Ю., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителей Кудинова А.И. Карабановой Г.Н. и Саитова Р.Р., представителя администрации г. Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга Самариной Н.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда

установила:

Грицай Л.В. обратилась в суд с иском к администрации г.Оренбурга и Кудинову А.И., в котором просила признать незаконным распоряжение Главы г.Оренбурга № от 9 июля 2002 года и применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды № от 31 декабря 2002 года в виде исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № от 19 января 2006 года.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что постановлением Администрации г. Оренбурга от 21 сентября 1992 года № ей предоставлен под индивидуальное строительство земельный участок по адресу: (адрес).

Распоряжением от 14 марта 2001 года № указанный земельный участок у неё изъят. Решением Ленинского районного суда от 6 июля 2011 года данное распоряжение признано незаконным.

После обращения в Управление Росреестра по Оренбургской области для регистрации права собственности выяснилось, что на основании распоряжения Главы г. Оренбурга от 9 июля 2002 года № администрация г. Оренбурга заключила договор аренды спорного земельного участка № от 31 декабря 2002 года, который 19 января 2006 года прошёл государственную регистрацию в УФРС по Оренбургской области за №.

Указала, что считает распоряжение от 9 июля 2002 года и договор аренды незаконными.

Впоследствии Грицай Л.В. уточнила заявленные требования и окончательно просила суд признать незаконным распоряжение № от 9 июля 2002 года «Об отводе земельного участка и разрешении строительства индивидуального жилого дома в (адрес)»; признать договор аренды земельного участка № от 31 декабря 2002 года и дополнительное соглашение от 17 января 2012 года ничтожными; применить последствия недействительности сделки - исключить записи регистрации № от 19 января 2006 года и № от 16 февраля 2012 года из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Оренбургской области.

Определением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 7 февраля 2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга.

В судебном заседании представитель истца Большаева И.Ю. уточнённые исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Кудинова А.И. Карабанова Г.Н. иск Грицай Л.В. не признала, просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что администрация г. Оренбурга была вправе распоряжаться земельным участком, право на который зарегистрировано не было. Заявила о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности. Считала, что Грицай Л.В. знала и должна была знать об изъятии земельного участка, она должна была оплачивать налог и нести иные расходы на содержание и обслуживание данного земельного участка. До 2002 года она должна была знать о том, что земельный участок предоставлен третьему лицу.

Представитель администрации г. Оренбурга и Департамента градостроительства и земельных отношений Самарина Н.А. просила отказать в удовлетворении иска, поясняя, что на момент предоставления Кудинову А.И. земельного участка, право собственности на него Грицай Л.В. зарегистрировано не было. Земельный налог она не оплачивала. Когда участок предоставили ответчику, он был свободен и Кудинов А.И. пользовался им, производя соответствующую оплату. Заявила о пропуске срока исковой давности.

Грицай Л.В. и Кудинов А.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Ленинского районного суда Оренбургской области от 20 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований Грицай Л.В. отказано.

В апелляционной жалобе Грицай Л.В. просит судебное решение отменить как незаконное и необоснованное.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 61 Земельного кодекса РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Статьей 60 Земельного кодекса РФ установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок (п.1 ч.1). Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 Гражданского процессуального кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что постановлением администрации г.Оренбурга № от 21 сентября 1992 года Грицай Л.В. под строительство индивидуального дома отведён земельный участок площадью *** кв.м. в (адрес).

Распоряжением Главы г. Оренбурга от 14 марта 2001 года № данный земельный участок у Грицай Л.В. изъят и переведен в реестр муниципальных земель.

Распоряжением Главы г. Оренбурга от 9 июля 2002 года № «Об отводе земельного участка и разрешении строительства индивидуального жилого дома в (адрес)» расположенный по указанному адресу земельный участок площадью *** кв.м. с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома, предоставлен Кудинову А.И. на условиях договора аренды сроком до 1 июля 2005 года.

На основании данного распоряжения 31 декабря 2002 года Комитет по управлению имуществом г.Оренбурга в лице заместителя его председателя (арендодатель) и Кудинов А.И. (арендатор) подписали договор аренды земельного участка № предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: (адрес).

Согласно условиям договора арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер № для строительства индивидуального жилого дома согласно чертежу границ и характеристики земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 января 2006 года, номер государственной регистрации №.

Дополнительным соглашением к договору, подписанным его сторонами 17 января 2012 года, срок аренды земельного участка продлен до 1 декабря 2014 года. Запись о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2012 года, номер регистрации №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 31 мая 2012 года по иску Грицай Л.В. признано незаконным распоряжение Главы города Оренбурга от 14 марта 2001 года № «Об изъятии земельных участков в (адрес)» в части решения об изъятии у неё земельного участка площадью *** кв.м. в (адрес), признания пункта 70 постановления администрации города от 21 сентября 1992 года № в части отвода земельного участка – утратившим силу; перевода вышеуказанного земельного участка в реестр муниципальных земель. Апелляционная жалоба Кудинова А.И. оставлена без удовлетворения.

Для разрешения вопроса о действительности заключенного договора аренды и дополнительного соглашения к нему необходимо установление объема правомочий в отношении спорного земельного участка, которыми обладала администрация г. Оренбурга к моменту издания распоряжения о предоставлении участка в аренду.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По гражданскому делу, рассмотренному судом апелляционной инстанции 31 мая 2012 года, судом установлено, что спорный земельный участок был изъят у Грицай Л.В. в 2001 году в нарушение действовавшего в тот период законодательства.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 21 сентября 1992 года № вид права, на котором земельный участок был предоставлен Грицай Л.В. определен не был.

Вместе с тем статьёй 19 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 25 апреля 1991 года N 1103-1 (в первоначальной редакции) предусматривалось, что к компетенции городских Светов народных депутатов в области регулирования земельных отношений относилось предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование и передача их в собственность и аренду (п.1), а также регистрация права собственности на землю, права землевладения, землепользования (п.2).

В силу абз. 3, 4 ст. 30 Земельного кодекса РСФСР принятое решение (либо выписка из него) о предоставлении земельного участка выдается гражданину в семидневный срок с момента его принятия. При передаче всего земельного участка в собственность бесплатно решение Совета народных депутатов является основанием для отвода земельного участка в натуре и выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю.

Земельный кодекс РСФСР не предусматривал отдельного обращения гражданина с заявлением о государственной регистрации прав на землю помимо подачи заявления о предоставлении земельного участка.

На момент принятия постановления от 21 сентября 1992 года № 85-п администрация г. Оренбурга являлась исполнительным органом городского совета народных депутатов, то есть органом, уполномоченным осуществлять распорядительные функции в отношении земельных участков.

Руководствуясь изложенными нормами и учитывая, что оспариваемым постановлением администрации г. Оренбурга удовлетворено ходатайство Грицай Л.В. об отводе земельного участка под строительство индивидуального дома, судебная коллегия приходит к выводу, что право Грицай Л.В. на землю является возникшим и юридически действительным.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" основные нормы Земельного кодекса РСФСР, регулирующие основания возникновения прав граждан на земельные участки, были признаны утратившими силу, Земельный кодекс РФ был введен в действие в октябре 2001 года, в связи с чем на момент принятия решения об изъятии земельного участка в марте 2001 при определении вида права, на котором спорный земельный участок был предоставлен Грицай Л.В., необходимо руководствоваться действовавшим на территории Оренбургской области Законом Оренбургской области от 19 мая 1997 года N 65/14-ОЗ "О правах на земельные участки на территории Оренбургской области".

Названным законом было установлено, что право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок возникает, среди прочего, из актов государственных органов и органов местного самоуправления о земельных правах и обязанностях (распоряжения, постановления и др.) (ст. 2). Закон предусматривал существование следующих прав граждан на землю: права собственности, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права аренды на условиях договора аренды и права временного пользования на срок до трех лет.

Земельный участок был отведен Грицай Л.В. на основании постановления органа местного самоуправления без определенного срока, договор аренды с ней не заключался, в связи с чем постановление администрации г. Оренбурга от 21 сентября 1992 года № являлось для Грицай Л.В. правоустанавливающим документом на спорный земельный участок, на основании которого ей принадлежало право собственности на землю.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

На момент принятия постановления об отводе земельного участка Кудинову А.И. на условиях договора аренды 9 июля 2002 года на территории РФ введен в действие Земельный кодекс РФ. Согласно п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в первоначальной редакции) государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенные нормы закона, администрация г. Оренбурга не имела необходимых полномочий на распоряжение земельным участком, ранее отведенным Грицай Л.В. на праве собственности, без соблюдения установленной законом процедуры изъятия земельного участка, в связи с чем распоряжение Главы г. Оренбурга от 9 июля 2002 года № «Об отводе земельного участка и разрешении строительства индивидуального жилого дома в (адрес)» Кудинову А.И. является незаконным.

Установив, что на момент заключения договора аренды администрация г. Оренбурга не обладала полномочиями на распоряжение спорным земельным участком, в том числе путем передачи его в аренду Кудинову А.И., судебная коллегия приходит к выводу, что данное обстоятельство является основанием для признания договора аренды, который заключен на основании незаконного распоряжения администрации и дополнительного соглашения к нему, недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Из статьи 168 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

В силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, законодатель определил не только условия виндикации собственником своего имущества из незаконного владения приобретателей его по сделкам, но и условия признания самих этих сделок-приобретений недействительными и последствия их незаконности. Из этих норм следует вывод о том, что сделки с чужим имуществом, предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ, являются оспоримыми, а не ничтожными. Недействительность их ставится в зависимость от определенных условий, в том числе от условия недобровольного выбытия имущества из владения собственника.

Поскольку земельный участок выбыл из владения Грицай Л.В. помимо её воли в связи с незаконным принятием постановления об изъятии участка, а Кудинову А.В. земельный участок передан в аренду администрацией г. Оренбурга, которая к этому моменту права распоряжаться им (в том числе передавать в аренду) не имела, сделка, совершенная с таким нарушением, является оспоримой и может быть признана недействительной в течение одного года с момента, когда Грицай Л.В. узнала о нарушении своего права.

Указанный вывод следует также из анализа п. 1 ст. 13 и ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу представленных документов и проверку законности сделки, является актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество, единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Эти положения согласуются с предусмотренным ст. 13 Гражданского кодекса РФ способом защиты - признанием акта государственного органа (акта госрегистрации) недействительным. Следовательно, прошедшие государственную регистрацию оспариваемые договор аренды и дополнительное соглашение к нему, как сделки с недвижимостью, послужившие основанием для регистрации права аренды на земельный участок, могут быть только оспоримыми, а незаконными (недействительными) они могут быть признаны лишь по решению суда.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Грицай Л.В., суд первой инстанции указал, что ею пропущен трехлетний срок исковой давности, установленный согласно ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства дела, судебная коллегия полагает указанный вывод суда первой инстанции ошибочным, при этом считает, что при разрешении настоящего спора необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В суде апелляционной инстанции представитель Грицай Л.В. пояснила, что о передаче спорного земельного участка в аренду Кудинову А.И. её доверитель узнала в июле 2011 года – после обращения в администрацию г.Оренбурга. В суд с настоящим иском она обратилась в октябре 2011 года, то есть в течение срока исковой давности. Доказательства того, что Грицай Л.В. узнала о передаче в аренду Кудинову А.И. предоставленного ей земельного участка более чем за один год до обращения в суд с настоящим иском ответчиками не представлены.

В п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 года содержится разъяснение о том, что сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Оценив в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ относимость, допустимость и достоверность доказательств, представленных сторонами в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что достаточных доказательств пропуска истцом срока исковой давности не имеется. Такое обстоятельство как наличие в ЕГРП записи о регистрации договора аренды при условии, что Грицай Л.В. не запрашивала и не получала сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок и, учитывая, что Кудинов А.И. не приступил к освоению земельного участка, строения и сооружения на земельном участке им не возводились, - не свидетельствует о том, что Грицай Л.В. должна была знать о заключенном в отношении её участка договоре аренды. Иное толкование данного обстоятельства основано на предположениях, в связи с чем не может быть положено в основу решения суда.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права при разрешении заявленных Грицай Л.В. исковых требований, что является основанием для отмены постановленного судебного решения.

Принятием незаконных распоряжений от 14 марта 2001 года и 9 июля 2002 года были нарушены права Грицай Л.В. на спорный земельный участок, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ею исковых требований и восстановления положения, существовавшего до нарушения права в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 20 июля 2012 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Грицай Л.В. удовлетворить.

Признать незаконным распоряжение Главы г. Оренбурга от 9 июля 2002 года № «Об отводе земельного участка и разрешении строительства индивидуального жилого дома в (адрес)».

Признать договор аренды земельного участка от 31 декабря 2002 года №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга и Кудиновым А.И. недействительным.

Признать дополнительное соглашение от 17 января 2012 года к договору аренды земельного участка от 31 декабря 2002 года №, заключенное между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Кудиновым А.И. недействительным.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области обязанность внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права аренды Кудинова А.И. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № от 19 января 2006 года и № от 16 февраля 2012 года.

Председательствующий:

Судьи: