Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 24 июля 2013 года по делу по иску ФИО1 к закрытому акционерному обществу ***10 о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,

Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., мнение ФИО1, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав, что (дата) между ЗАО ***10 и ЗАО ***12 заключен договор № участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области (дата) №.

По условиям договора ЗАО ***10 в качестве заказчика обязалось в предусмотренный законом срок с привлечением генерального подрядчика и других лиц построить жилой дом на земельном участке площадью *** м. кв., с кадастровым номером №, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство жилого дома. ЗАО ***12 в качестве участника обязалось финансировать строительство жилого дома, блок вставки с *** общей проектной площадью *** кв.м, по адресу (адрес). По условия договора заказчик передает участнику в данном объекте *** квартир, нежилое помещение в подвале (адрес), а также блок вставку с *** общей проектной площадью *** кв.м. в том числе: 1этаж - ***., 2этаж - ***.,3 этаж - ***.м., мансарда -***. (далее - спорный объект недвижимости).

Впоследствии по договорам от (дата), (дата), от (дата) произошла уступка прав по договору участия в долевом строительстве от (дата) в части спорного объекта недвижимости от ЗАО ***12 к ООО ***15 от ООО ***15 - к ***8, а от последнего – к истцу ФИО1.

Строительство дома осуществлялось на основании всех необходимых документов: договора аренды земельного участка № от (дата), заключенного между администрацией (адрес) и ЗАО ***10 разрешения на строительство.

Согласно п.3.3 договора № участия в долевом строительстве, ЗАО ***10 обязалось построить, ввести в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект недвижимости не позднее (дата). Однако, до настоящего времени спорный объект недвижимости в эксплуатацию не введен и не передан участнику долевого строительства, отдельные виды работ не завершены до конца, а часть работ выполнены с нарушением требований СНиП и требований технических регламентов.

В настоящее время ЗАО ***10 признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства (дело № (адрес)), мер для ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не предпринимает, а конкурсный управляющий отказывается подписывать передаточный акт.

При обращении в управление градостроительства и архитектуры г.Оренбурга о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию второго этапа (строительства пристроенное здание с магазином) получен ответ, в котором сообщается, что разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть выдано в связи с тем, что ЗАО ***10 как застройщик не подавало заявление на ввод в эксплуатацию данного объекта с приложением всех необходимых документов. Письменные обращения его, истца, и ***8 к конкурсному управляющему ЗАО ***10 ФИО2 с просьбой подать заявление в Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Оренбурга заявление на ввод в эксплуатацию объекта остались без ответа и объяснений, а такового заявления на данный момент не поступало.

Он, истец, как правопреемник по договору уступки прав (цессии) желает зарегистрировать свое право на спорный объект недвижимости в Управлении Росреестра, но не имеет возможности, так как объект не введен в эксплуатацию. От своего имени обратиться с заявлением в Управление архитектуры и градостроительства на ввод в эксплуатацию он не может, так как не является застройщиком объекта недвижимости, а ЗАО ***10 как застройщик, в нарушение условий договора и закона, по необъективным причинам препятствует вводу в эксплуатацию данного объекта и передаче его участнику долевого строительства на протяжении 6 лет (с (дата) года).

Истец просит суд признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости: блок-вставку с *** площадью *** кв.м., расположенный по адресу: (адрес).

Истец ФИО1, представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО ***10 - конкурсный управляющий ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен.

Решением Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 24 июля 2013 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

С указанным решением не согласился ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и вынести новое решение.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что (дата) между ЗАО ***10 и ЗАО ***12 заключен договор № участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по (адрес) (дата) № По его условиям ЗАО ***10 выступило в качестве заказчика и обязалось в предусмотренный законом срок с привлечением генерального подрядчика и других лиц построить (создать) жилой дом на земельном участке площадью *** м. кв., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительства жилого дома. ЗАО ***12 в свою очередь, выступило в качестве участника и обязалось осуществлять финансирование строительства пяти секционного трех этажного жилого дома на *** квартир общей проектной площадью *** кв.м., блок вставка с *** общей проектной площадью *** кв.м. по адресу (адрес) (строительный адрес). По условиям договора заказчик передает участнику в данном объекте 20 квартир, нежилое помещение в подвале (адрес) общей проектной площадью *** кв.м., а также ( далее - спорный объект недвижимости) блок вставку с *** – общей проектной площадью *** кв.м. в соответствии с условиями настоящего договора. Заказчик за счет привлеченных средств участника обязуется построить и ввести в эксплуатацию объект в установленный срок (не позднее (дата)) (п.3.2.). Предоставляет участнику долевого строительства право на оформление (после завершения строительства объекта) в собственность квартир (п. 3.4). Участник обязуется оплатить строительство жилого дома, принять вышеназванные помещения в объекте по акту приема – передачи (п. 4.1.1 п. 4.1.2.).

(дата) между ЗАО ***12 (Цедент) и ООО ***15 (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) №, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по (адрес) (дата) №. Согласно условиям указанного договора предметом уступки прав (Инвестора) является: 1-23 подвал – *** кв.м. по адресу (адрес); блок вставка с *** общей проектной площадью *** кв.м. в том числе ( 1 этаж -*** кв.м., 2 этаж – *** кв.м., 3 этаж – *** кв.м., мансарда – *** кв.м., подвал – *** кв.м.) по адресу (адрес).

(дата) заключено соглашение о внесении изменений в вышеуказанный договор уступки прав, которым подвал площадью *** кв.м. был исключен из числа помещений, включенных в предмет договора, в связи с чем, общая проектная площадь блок вставки с *** стала составлять *** кв.м.

(дата) ООО ***15 (Цедент) и ***8 (Цессионарий) заключили договор уступки прав (цессии) №, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по (адрес) (дата) № По условиям договора предметом уступки прав является блок вставка с *** общей проектной площадью *** кв.м. в том числе ( 1 этаж -*** кв.м., 2 этаж – *** кв.м., 3 этаж – *** кв.м., мансарда – *** кв.м.) по адресу (адрес).

(дата) между ***8 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) №, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по (адрес) (дата) №. Предметом указанного договора является: блок вставка с *** общей проектной площадью *** кв.м. в том числе (1 этаж -*** кв.м., 2 этаж – *** кв.м., 3 этаж – *** кв.м., мансарда – *** кв.м.) по адресу (адрес).

По условиям договора № участия в долевом строительстве от (дата), застройщик ЗАО ***10 обязалось построить, ввести в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объект недвижимости не позднее (дата). Судом установлено, что спорный объект в эксплуатацию до настоящего времени не введен, ЗАО ***10 признано банкротом и в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции указал, что истец фактически преследует цель зарегистрировать право собственности, что будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, до государственной регистрации прав собственности участников инвестиционной деятельности на созданные объекты недвижимости между сторонами не прекращены обязательственные правоотношения по поводу данного имущества. Поскольку требования истца вытекают из обязательственных правоотношений по инвестиционному договору, такие требования не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности. Истец не лишен возможности права требовать от стороны инвестиционного договора исполнения соответствующих обязательств и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме того, истцом не представлены доказательства, подтверждающие в соответствии со ст.ст. 8, 218, 219 Гражданского кодекса РФ факт возникновения у ЗАО ***10 права собственности на спорный объект недвижимости.

Однако, с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ является признание права.

Статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 Гражданского кодекса РФ является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Исходя из приведенных норм Гражданского кодекса РФ, истец, исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за спорный объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика. При неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

При установлении того обстоятельства, что истцом были выполнены в полном объеме обязательства по договору, а срок передачи застройщиком объекта долевого строительства истек, учитывая положения ст. 130 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 17, 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые допускают государственную регистрацию объектов незавершенного строительства, в силу ст. ст. 12, 218 Гражданского кодекса РФ за истцом может быть признано право собственности на незавершенный строительством объект.

Вместе с тем, настоящие исковые требования ФИО1 не могут быть удовлетворены, поскольку блок вставка с магазином, аптекой, офисными помещениями, подвалом представляет собой незавершенный строительством объект. Право собственности истца на такой объект в настоящем споре не может быть признано, поскольку отсутствуют условия для признания такого права собственности, а именно, истцом не доказано и не представлено документов, подтверждающих соответствие возведенного объекта установленным нормам и правилам, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод спорного объекта строительства в эксплуатацию отсутствует.

В письме Инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области от (дата) указано, что последний акт проверки объекта капитального – 2 этап строительства – пристроенного здания с ***, расположенного по адресу (адрес), составлялся (дата). При этом были установлены нарушения строительных норм и правил (СНиП 35-01-2001, СНиП 21-01-97, СНиП 31-01-2003, ПУЭ п. 2.1.39), а также не соответствие объекта проекту ( л.д. 61). До настоящего времени извещения об устранении нарушений в инспекцию не поступало. Принято решение о консервации данного объекта в связи с приостановлением строительства ЗАО ***10

Из указанного письма следует, что определить, соответствует либо нет объект капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, можно только после фактического окончания строительства объекта капитального строительства и устранения всех нарушений, допущенных при строительстве, оформления исполнительной документации.

Иных доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, санитарно – эпидемиологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, суду не представлено.

Кроме того, из отзыва администрации (адрес) следует, что договор аренды земельного участка под строительство объекта №, заключенный с ЗАО ***10 расторгнут с (дата) по соглашению сторон. Строительство объекта в указанный срок не закончено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, влекущих отмену решения суда, не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г.Оренбурга от 24 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи