Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Город в городе» в лице представителя Шурубура Е. И. на решение Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Полковниковой И. В. к Акционерному обществу «Город в городе» о возложении обязанности предать объект долевого строительства, акт приема-передачи и дополнительное соглашение, взыскать излишне оплаченные денежные средства в связи с уменьшением покупной цены, неустойку за просрочку передачи объекта и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Кузовковой И.С., объяснения Полковниковой И. В., которая возражала в удовлетворении жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Истец Полковникова И.В. обратилась в Центральный районный суд с иском к АО «Город в городе», просила возложить обязанность на ответчика передать в собственность истца в порядке, определенном договором, объект долевого строительства - нежилое помещение (кладовая), проектной площадью № кв.м., расположенное на – 1 этаже в подъезде (секции) №, условный проектный №, многоквартирного жилого (по проекту) по строительному адресу: (стр.) в , передать истцу оригинал акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о внесении изменений в п.1.2. договора и приложение №, содержащего условия об изменении площади передаваемого объекта, взыскать с ответчика излишнее оплаченную стоимость помещения пропорционально уменьшенной площади в размере 57 357 рублей, неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 583 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому, застройщик взял на себя обязанность в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику нежилое помещение (кладовая), проектной площадью № кв.м., расположенное на -1 этаже в подъезде (секции) №, условный проектный №, многоквартирного жилого (по проекту) по строительному адресу: .

Согласно договору, застройщик обязан передать объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени объект не передан.

Решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Полковниковой И.В. удовлетворены частично, судом постановлено:

Взыскать с Акционерного общества «Город в городе» в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уменьшением площади объекта в размере 57 357 рублей, неустойку (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 583,33 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей, штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в сумме 34 470,17 рублей.

Производство по делу по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Город в городе» в части исковых требований о возложении обязанностей передать в собственность истца в порядке определенном договором объект долевого строительства – нежилое помещение (кладовая), проектной площадью 3,39 кв.м., расположенное на минус первом этаже в подъезде (секции) №, условный проектный №, многоквартирного жилого (по проекту) по строительному адресу: (стр.) в , акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о внесении изменений в п.1.2. Договора и Приложения №, содержащего условия об изменении площади передаваемого помещения – прекратить.

Взыскать с Акционерного общества «Город в городе» государственную пошлину в доход бюджета в размере 3 568,21 рублей.

С данным решением не согласился ответчик АО «Город в городе», в апелляционной жалобе представитель ФИО2 просит решение суда изменить, во взыскании денежных средств в размере 57 357 рублей отказать.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указал о том, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в установленном законом порядке, заключенным между истцом и ответчиком были внесены изменения в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ о проектной площади передаваемого объекта - кладовой под номером №, которая составляет № кв.м., устранило противоречие между п.1.2 договора и информацией индивидуализирующей кладовую № на плане, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика разницы между площадью кладовой, указанной в п.1.2 договора до его редактирования сторонами и площадью №, которую стороны условились считать верной.

Площадь кладовой не уменьшалась, факт уменьшения площади объекта долевого строительства материалами дела не подтвержден.

Цена договора, установленная в п. 3.1 договора участия в долевом строительстве установлена в твердой денежной сумме в размере 100 000 рублей и не имеет привязки к стоимости за 1 кв.м., об изменении цены договора стороны дополнительного соглашения не заключали.

Иные заинтересованные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в том числе, посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 67, 195 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям и когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между акционерным обществом «Город в городе» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве.

По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный составе объекта «Многоквартирные дома с помещениями общественного назначения, автостоянками, объектом дошкольного образования. Распределительный пункт с трансформаторной подстанцией» на земельном участке по строительному адресу: (стр.) в и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу объект – нежилое помещение (кладовая), проектной площадью № кв.м, расположенное на минус первом этаже в подъезде (секции) №, условный проектный № (п. 1.2 договора).

Цена договора по соглашению с участником долевого строительства определена как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику на возмещение затрат на строительство помещения и составляет 100 000 рублей, НДС не облагается. Указанная стоимость помещения согласована сторонами, является окончательной, изменению не подлежит (п. 3.1 договора).

помещения после обмена специалистами органа, уполномоченного на проведение технической инвентаризации может отличаться в ту или иную сторону от проектной, что не повлечет изменение цены договора, определенной в пункте 3.1 договора ( п.3.2).

Согласно приложению № к договору следует описание проектной характеристики и планировки объекта, по которому объектом передачи по договору является – помещение, расположенное на минус первом этаже в подъезде (секции) №, условный проектный №, проектной площадью № кв.м.

Из приложения № следует, что сумма в размере 100 000 рублей уплачивается за счет собственных средств участника долевого строительства в течении 10 рабочих дней от даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по НСО.

Из приложения № к договору следует, что в проектном плане, объект, расположенный на минус первом этаже в подъезде (секции) №, условный проектный № имеет технические характеристики: ширина №, дина – №, что составляет № кв.м.

Согласно условиям договора стороны согласовали, что срок передачи объекта участнику долевого строительства определен – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1 Договора).

С данными условиями договора участник ФИО1 ознакомлена и согласилась, о чем свидетельствует ее подпись.

Оплата по договору участия в долевом строительстве истцом произведена в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства. Вместе с тем, в установленный договором срок, свои обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства застройщик не исполнил.

Из материалов дела следует, что решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 об обязании исполнить обязательство по передаче нежилого помещения, проектной площадью № кв.м., взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Судом постановлено взыскать с АО «Город в городе» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору в размере 8 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 4 000 рублей.

При этом, судом в ходе рассмотрения указанного дела было установлено, что правовые основания для передачи объекта долевого строительства с характеристиками, соответствующими условиям договора, отсутствуют, учитывая отсутствие у ответчика принадлежащих ему на праве собственности каких-либо нежилых помещений в указанном доме, принимая во внимание конфигурацию подземного этажа, на котором расположены кладовые, с учетом введения дома в эксплуатацию, постановки его на кадастровый учет, регистрации объектов недвижимости иными участниками долевого строительства своего права собственности в отношении объектов недвижимости, пришел к выводу о том, что возложение на ответчика обязанности по передаче конкретной кладовой №, площадью № кв.м. является неисполнимым, в связи с чем, в данной части истцу в иске отказал.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в п.1.2. договора сторонами были внесены изменения в площадь объекта долевого строительства, которая изменилась с № кв.м. на № кв.м.

При этом, объект по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, площадью № кв.м. был передан истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается передаточным актом №.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 150, 309, 310, 314, 333, 424, 555, 1099-1100 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 07.02.1992 N2300-1 218-ФЗ "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями содержащимися в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходил из того, что нашел свое подтверждение факт уменьшения проектной площади объекта долевого строительства, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 57 357 рублей.

Кроме того, суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что поскольку договорные обязательства ответчиком своевременно не исполнены, то на него возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи гражданину - участнику долевого строительства - объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере 11 583,33 рубля, удовлетворив также требования истца о компенсации морального вреда в размере 3 000 рублей, а также взыскал с ответчика штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 34 470,17 рублей.

На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскал с ответчика в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 568,21 рублей.

При этом, производство по делу по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Город в городе» в части исковых требований о возложении обязанностей передать в собственность истца в порядке определенном договором объект долевого строительства – нежилое помещение (кладовая), проектной площадью 3,39 кв.м., расположенное на минус первом этаже в подъезде (секции) №, условный проектный №, многоквартирного жилого (по проекту) по строительному адресу: (стр.) в , акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения о внесении изменений в п.1.2. Договора и Приложения №, содержащего условия об изменении площади передаваемого помещения – прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.

Решение суда обжалуется АО « Город в городе» только в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 57 357 рублей.

Судебная коллегия полагает указанные доводы жалобы заслуживающими внимания, поскольку вывод суда первой инстанции о наличии факта уменьшения проектной площади объекта долевого строительства был сделан без учета значимых по делу обстоятельств, при ошибочном применении норм материального и процессуального права.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь помещения, поскольку именно площадью в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом и застройщиком, пунктами 3.1, 3.2 предусмотрено, что цена договора по соглашению с участником долевого строительства определена как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику на возмещение затрат на строительство помещения и составляет 100 000 рублей, НДС не облагается. Указанная стоимость помещения согласована сторонами, является окончательной, изменению не подлежит (п. 3.1 договора).

Таким образом, сторонами договора участия в долевом строительстве, цена договора была установлена в твердой денежной сумме в размере 100 000 рублей и не имеет привязки к стоимости 1 кв.м., как в части его уменьшения, так и в части превышения площади помещения, что не противоречит требованиям закона.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны изложили п. 1.2 договора и приложение № к договору, в следующей редакции:

« объект долевого строительства, именуемый в дальнейшем помещение – нежилое помещение (кладовая), проектной площадью № кв.м., расположенное на минус первом этаже в подъезде ( секции) №, условный проектный № многоквартирного жилого ( по проекту) по строительному адресу: обл. Новосибирская, ( стр.) в , подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома».

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны договорились уточнить площадь объекта, указанного в договоре участия в долевом строительстве с указанной в договоре площади № кв.м. на площадь - № кв.м., соответствующей проектной, с учетом приложения № к договору.

С условиями договора истец была ознакомлена и согласна, что подтверждается ее подписью.

Вместе с тем, условия, касающиеся изменения его цены, указанное дополнительное соглашение не содержит.

В силу ч. ч. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истцом не представлено доказательств, что при заключении дополнительного соглашения она заблуждалась относительно природы данной сделки. При заключении соглашения соблюдены предусмотренные ст. 421 Гражданского кодекса РФ принципы свободы договора.

Текст дополнительного соглашения не допускает неоднозначного толкования условий договора и согласуется с п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о необходимости заключения данного дополнительного соглашения только для регистрации права собственности ошибочным, поскольку само по себе не опровергает факт заключения между сторонами названного дополнительного соглашения, установившего другую площадь нежилого помещения, следовательно, являющегося соглашением сторон об изменении первоначального договора.

Учитывая то, что стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям, судебная коллегия приходит к выводу о том, что переданный истцу объект долевого строительства соответствует условиям договора и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу пп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Однако, учитывая вышеприведенные условия заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве, во исполнение которого стороны добровольно заключили дополнительное соглашение об окончательной площади объекта, факт передачи истцу помещения в площади меньшей, чем определено условиями договора, своего подтверждения не нашел, в связи с чем, оснований полагать права истца нарушенными передачей ей помещения меньшей площади у суда не имелось.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части взыскания денежных средств, оплаченных по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с уменьшением площади объекта и постановке нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Решение суда в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, отмена решения суда в части взыскания в пользу истца денежных средств, оплаченных по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 57 357 рублей влечет изменение решения суда первой инстанции в части размера взыскиваемого штрафа, госпошлины.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При таком положении, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 7 291,67 рублей (11 583,33 + 3 000 : 2). Оснований для снижения штрафа по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ судебной коллегией не установлено.

В силу ст. 103 ГПК РФ с АО «Город в городе» подлежит взысканию пошлина в доход местного бюджета в сумме 763,33 рубля.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части взыскания денежных средств, оплаченных по договору в связи с уменьшением площади объекта.

Принять в данной части новое решение, которым в иске ФИО1 к АО «Город в городе» о взыскании денежных средств, оплаченных по договору от ДД.ММ.ГГГГ в связи с уменьшением площади объекта отказать.

Решение Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания штрафа, госпошлины изменить, взыскав с АО « Город в городе» в пользу ФИО1 штраф в сумме 7 291,67 рублей, в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 763,33 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя Акционерного общества «Город в городе» - ФИО3 удовлетворить.

Председательствующий

Судьи