Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лопатина Андрея Викторовича к Писареву Сергею Юрьевичу о взыскании задолженности по арендной платы, пени, коммерческий кредит по апелляционной жалобе Лопатина Андрея Викторовича на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 января 2019 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лопатин А.В. обратился в суд с иском к Писареву С.Ю. о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей и коммерческий кредит в размере 421 800 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между Лопатиным П.А. и Писаревым С.Ю. 01 февраля 2018 года был заключен договор субаренды помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Стоимость аренды по договору составляла 120 000 рублей в месяц, арендная плата, в соответствии с п. 2.1 договора, должна была уплачиваться не позднее 16 числа текущего месяца за последующий месяц.

К договору аренды было заключено Дополнительное соглашение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.02.2018 об арендной плате в размере 100 000 рублей в месяц, в случае если Субарендатор вносит арендную плату раньше срока, указанного в Договоре.

В нарушение п. 2.1 договора Писарев С.Ю., не внес арендную плату своевременно за август 2018г.

В соответствии с п. 6.2 договора, неустойка за несвоевременную оплату по договору составляет 1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки. Общая сумма неустойки составляет 134 400 рублей.

В соответствии с п. 2.6, 2.7 договора, в случае невозможности произвести своевременную оплату, Арендатору предоставляется отсрочка платежа на условиях коммерческого кредита. Плата за пользование данным кредитом составляет 1% от суммы неоплаченного долга за каждый день просрочки и по соглашению сторон не является пеней, штрафом, неустойкой или иной санкцией за нарушение сторонами обязательств.

Коммерческий кредит предоставляется с 1 числа каждого неоплаченного месяца. Общая сумма коммерческого кредита составляет 107 400 рублей.

20.07.2018г. Писареву С.Ю. была направлена досудебная претензия, где предлагалось ему внести плату за август месяц, написать заявление о расторжении договора, а также передать помещение по акту прима-передачи. Поскольку со стороны Писарева С.Ю. каких-либо действий предпринято не было, договор был расторгнут в одностороннем порядке 14.09.2018г.

15 сентября 2018 года Лопатиным П.А., по договору уступки права требования долга, право требования долга с Писарева С.Ю. было передано Лопатину А.В., ввиду чего Лопатин А.В., действующий как цессионарий, обратился в суд с настоящим иском, и просил суд взыскать сумму задолженности с Писарева С.Ю. в размере 421 800 рублей.

Ответчик Писарев С.Ю. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 января 2019 года суд отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе Лопатин А.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на следующие основания.

По мнению апеллянта, суд сделал необоснованный вывод о том, что фактический возврат имущества арендодателю был произведен в июле 2018, и это повлекло прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы после указанной даты.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды, а в нашем случае арендатор.

Односторонний акт арендатора об освобождении помещения представляет собой ненадлежащий возврат помещения, не подтверждающий прекращение арендных отношений.

Судом необоснованно принят во внимание довод ответчика о правомерности одностороннего отказа от договора субаренды и досрочном прекращении аренды. Вывод суда не подтверждается установленными в судебном заседании обстоятельствами дела, и не основан на нормах закона.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Лопатина А.В. – Казакевич А.А., судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Установлено, что 01.02.2018г. между ИП Лопатиным П.А. (Арендатор) и Писаревым СЮ. (Субарендатор) был заключен договор субаренды помещения, по условиям которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает в аренду домовладение площадью 352,4 кв.м. с бассейном и сауной, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (п. 1.1. Договора).

Согласно п. 1.2. Договора Арендуемое помещение передано Арендатору на основании договора аренды жилого помещения от «15» января 2018 г., заключенного между ИП Лопатиным П. А. и Благодаревой Г.П., которой помещение принадлежит на праве собственности.

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. Договора Арендная плата за арендуемое помещение составляет 120 000 рублей в месяц, стоимость потребленных коммунальных услуг составляет 25 000 тысяч рублей в месяц. Субарендатор вносит арендную плату ежемесячно до 16 числа текущего месяца за последующий месяц.

Согласно п. 2.6, 2.7. Договора в случае если Субарендатор не произвел оплаты в сроки, указанные в п. 2.1., 2.2. настоящего договора, субарендатору предоставляется отсрочка платежа сроком до 100 дней на условиях коммерческого кредита.

Плата за пользование коммерческим кредитом составляет 1% от суммы долга за каждый день пользования кредитом, начиная с 1 числа неоплаченного месяца. Стороны однозначно трактуют, что плата за пользование кредитом не является пеней, штрафом неустойкой либо иной санкцией за нарушение обязательств и указанная отсрочка используется исключительно по личному усмотрению Арендатора.

Помещение было передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2018г.

Дополнительным соглашением от 01.02.2018г. стороны внесли изменения в текст договора субаренды помещения, дополнив пунктом 2.8., согласно которому, если субарендатор соблюдает 4.2.3. и вносит арендную плату раньше срока, указанного в договоре, то действует скидка, и арендная плата составит 100 000 рублей в месяц.

Сторонами не оспаривался факт того, что Писарев С.Ю., в нарушение п. 2.1 договора, не внес арендную плату своевременно за август 2018 года. Задолженность до настоящего времени не погашена. С 15.09.2018г. помещение занимают другие арендаторы.

15.09.2018г. между ИП Лопатиным П.А. (Цедент) и Лопатиным А.В. (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования долга, в соответствии с п. 1.1. которого Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования долга по договору субаренды помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с арендатора Писарева С.Ю., по договору аренды указанного недвижимого имущества от 01 февраля 2018 года в размере 421 800 рублей.Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что арендная плата по договору субаренды помещения от 01.02.2018г. до июля 2018 года вносилась Писаревым С.Ю. своевременно, и в полном объеме. Претензий по внесению арендных платежей за указанный период истец не имеет.

В июле 2018 года Писарев С.Ю. передал арендодателю ключи от помещения, и в дальнейшем помещением не пользовался.

Учитывая представленные по делу доказательства и пояснения сторон, суд пришел к выводу о том, что фактический возврат имущества арендодателю был произведен в июле 2018 года, что повлекло прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы после указанной даты.

При этом, суд отклонил доводы истца о том, что акт приема-передачи имущества является единственным доказательством надлежащего исполнения обязательства по возврату арендованного имущества. По мнению суда, при наличии доказательств фактического возврата арендодателю арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер, и не является основанием для возложения на арендатора негативных последствий неисполнения обязательств по договору. В ходе рассмотрения дела, истец не оспаривал факта передачи ему ответчиком ключей от помещения и выезда из занимаемого помещения в июле 2018 года.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы после прекращения пользования ответчиком арендованным имуществом с июля 2018 года, и фактическим возвращением помещения во владение истца.

Решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований истца, по следующим основаниям.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Данная правовая позиция и в настоящее время отражена в постановлениях Верховного Суда РФ, в частности, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.04.2018 N 305-ЭС17-19895 по делу N А40-56967/2017.

С учетом изложенного, вывод суда о том, что фактическое досрочное освобождение арендуемого помещения влечет за собой прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы, находится в прямом противоречии с позицией Верховного Суда РФ, что нельзя признать правильным.

Как усматривается из материалов дела, договор субаренды помещения от 01.02.2018 был заключен сторонами на определенный срок, в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить наличие в заключенном договоре субаренды соответствующего условия.

Раздел 5 договора от 01.02.2018 определяет основания досрочного расторжения договора субаренды.

В силу п. 5.4. изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

В силу п. 4.2.10. письменно сообщить арендатору не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении.

В силу п. 4.2.18. в случае освобождения помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, передать его по акту сдачи-приемки, а также произвести в арендуемом помещении косметический ремонт или оплатить его стоимость.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), в данном случае субарендатор арендатору, а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта, как на то указывает ст. 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Как усматривается из условий договора от 01.02.2018 года, это предусмотрено п. 4.2.11 Договора (л.д. 4-6).

В судебном заседании с достоверностью было установлено, что акт приема-передачи помещения сторонами подписан не был, ответчиком были возвращены только ключи от домовладения.

С учетом приведенных выше норм, а также анализируя условия договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при одностороннем отказе ответчика от договора субаренды, и досрочном освобождении имущества, обязанность по внесению арендной платы у Писарева А.В. не прекращается.

Таим образом, с достоверностью установлено, что ответчик допустил просрочку платежа, и в соответствии с п. 2.6, 2.7. Договора в случае если Субарендатор не произвел оплаты в сроки, указанные в п. 2.1., 2.2. настоящего договора, субарендатору предоставляется отсрочка платежа сроком до 100 дней на условиях коммерческого кредита.

Расчет задолженности в размере 421 800 рублей, приведенный истцом, является правильным (л.д. 8), и со стороны ответчика не опровергнут.

Таким образом, с Писарева С.Ю. в пользу Лопатина А.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате, пени за просрочку платежей и сумму коммерческого кредита в общей сумме 421 800 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 января 2019 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Лопатина Андрея Викторовича к Писареву Сергею Юрьевичу о взыскании задолженности по арендной платы, пени, коммерческого кредита.

Взыскать с Писарева Сергея Юрьевича в пользу Лопатина Андрея Викторовича задолженность по арендной плате, пени за просрочку платежей и сумму коммерческого кредита в общей сумме 421 800 рублей.

Взыскать с Писарева Сергея Юрьевича государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 7 418 рублей.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст определения составлен 25 апреля 2019 года.