Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании сделки недействительной, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 1 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Юдаковой Ю.Ю., пояснения представителя истца ФИО1- ФИО5, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 с указанным иском, указав в обоснование заявленных требований, что она на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию является собственником 3/4 долей в общей долевой собственности на квартиру, площадью 42,1 кв.м., находящуюся на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №. Вместе с ФИО1 собственником 1/4 доли в общей долевой собственности на указанную выше квартиру по завещанию стала ФИО2

17.02.2021 неизвестное лицо сообщило, что является собственником 1/4 доли жилого помещения ранее принадлежавшего ФИО2, предоставив копии договора купли-продажи доли квартиры от 5.02.2021.

Из документов стало известно, что долю в квартире продала не ФИО2, а неизвестное ей лицо ФИО3 Из выписки из ЕГРП следует, что 28.10.2020 был зарегистрирован переход права собственности на долю в квартире от ФИО2 к ФИО4, и затем переход права собственности на долю в квартире от ФИО4 к ФИО3

Ни одним из способов извещение о продажи доли третьему лицу от второго участника долевой собственности ФИО1 вручено не было.

Телеграмма была направлена с указанием ошибки в фамилии адресата, по адресу по которому участник долевой собственности не проживал в момент направления и доставки телеграммы.

Текст телеграммы содержит условия продажи, отличающиеся от фактических, в связи с чем данная сделка между ФИО4 и ФИО3 является недействительной.

16.03.2019 ФИО6 заключила брак с ФИО7, после заключения брака ей присвоена фамилия ФИО8. С 2.10.1998 ФИО1 зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>. Согласно тексту телеграммы 1/4 доля в праве на квартиру продается за цену «700 000 тысяч рублей» - что соответствует 700 000 000 рублей, при этом в договоре купли-продажи указана стоимость доли в размере 700 000 рублей. Условия оплаты указаны без рассрочки оплаты, при этом в пункте 3 договора купли-продажи доли указано, что по соглашению сторон расчеты будут проводиться в следующем порядке: 200000 рублей Покупатель оплатил до подписания договора; 500000 рублей в срок до 31.03.2021 (в рассрочку).

Условия сделки в извещении отличаются от условий, по которым Сторона заключали договор купли-продажи доли от 5.02.2021.

О сделке по продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 42,1 кв.м, находящуюся на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, в результате которой был 28.10.2020 зарегистрирован переход права собственности на долю в квартире от ФИО2 к ФИО4 у истца информация полностью отсутствует.

Каких-либо извещений о намерении ФИО2 продать 1/4 долю в праве третьему лицу Истец не получала. При заключении 28.10.2020 договора купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру были нарушены права истца, а также порядок отчуждения доли в праве собственности, поскольку она не была поставлена в известность об условиях продажи доли.

Истец просила признать договор купли-продажи, заключенный 5.02.2021 между ФИО3 и ФИО4 в отношении 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № ничтожной сделкой. Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 в отношении 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Перевести права и обязанности покупателя ФИО4 на ФИО1 по договору купли-продажи заключенному 27.10.2020 между ФИО2 и ФИО4, на ФИО1, признав ее по данному договору покупателем 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: площадью 42,1 кв.м, находящуюся на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №. Заменить покупателя ФИО4 на ФИО1 в указанном договоре купли-продажи и в записи о праве в ЕГРП №. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4, денежные средства уплаченных им по договорам купли-продажи в размере 200 000 рублей. Взыскать с ФИО4, ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы.

Определением суда от 26.05.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 1 июля 2021 года исковые требования удовлетворены. Постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 5.02.2021 между ФИО3 и ФИО4 в отношении 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО4 на ФИО1 по договору купли-продажи, заключенному 27.10.2020 между ФИО2 и ФИО4, признав ФИО1 по данному договору покупателем 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 произвести ФИО4 выплату денежных средств по договору от 27.10.2020 в сумме 650 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения о покупателе по договору купли-продажи от 27.10.2020 в записи о правах в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскано в равных долях с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6400 рублей, то есть по 2133 рубля 33 копейки с каждого.

Не согласившись с решением, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение суда в части перевода прав и обязанностей по сделке между ФИО2 и ФИО4 на ФИО1 и в части взыскания с ФИО2 судебных расходов отменить, в виду незаконности, необоснованности. В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что судом нарушены нормы материального права. Судом не было учтено и не дана оценка тому, что ФИО2 известила ФИО8 надлежащим образом о продаже доли по последнему известному ей месту жительства. Суд незаконно признал недействительной по признаку ничтожности и применил последствия, не подлежащие применению – осуществив двустороннюю реституцию. Требования о признании сделки между ФИО4 и ФИО3 недействительной удовлетворению не подлежало. Требование о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО4 на ФИО8 являлось незаконным. При определении суммы, подлежащей внесению истцом на депозит судебного департамента, не учтен размер доходов размер расходов, которые она должна покрыть в случае удовлетворения требований. Судом не были учтено, что истцом не были исполнены требования о внесении на депозит суммы, достаточной для подтверждения его платежеспособности. Вынесенным решением не обеспечена гарантия продавцу получения причитающейся суммы денежных средств с покупателя по договору купли-продажи в установленный в договоре срок.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

Стороны процесса на рассмотрение дела в суд не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Хабаровского краевого суда http://kraevoy.hbr.sudrf.ru/, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, в связи с чем дело рассмотрено без участия сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца ФИО5, поддержавшего доводы возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражений (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по этим доводам.

Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что 16 марта 2019 года ФИО6 заключила брак с ФИО7, после заключения брака жене присвоена фамилия ФИО8, что подтверждается свидетельством о заключении брака.

ФИО1 является собственником 3/4 долей в общей долевой собственности на квартиру, площадью 42,1 кв.м., находящуюся на четвертом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №. Собственником доли в общей долевой собственности стала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, что подтверждается записью в ЕГРП № от 28.10.2016 года. Вместе с ФИО1 собственником 1/4 доли в общей долевой собственности на указанную выше квартиру по завещанию до заключения договора от 27.10.2020 года являлась ФИО2.

Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 27 октября 2020 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО4, являлась 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42.1 кв.м. (л.д. 187) Цена договора определена сторонами в сумме 650 000 рублей. Расчет между сторонами произведен. Договор от 27.10.2020 года удостоверен нотариусом и зарегистрирован в установленном законом порядке. Из п. 15 договора следует, что Продавец в присутствии нотариуса заявляет, что надлежащим образом известил сособственника о предстоящей продаже вышеуказанного недвижимого имущества, что подтверждается извещением от 16.08.2020 года.

Из представленной в суд телеграммы от 16.08.2020 года следует. что она направлена по адресу: <адрес> ФИО6 с предложением приобрести 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42.1 кв.м. за 600 000 рублей. Телеграмма не доставлена, в уведомлении указано, что квартира закрыта, адресат не является.

05 февраля 2021 года между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42.1 кв.м. (л.д. 187) Цена договора определена сторонами в сумме 700 000 рублей. Расчет между сторонами в полном объеме не произведен. Из отзыва ответчика ФИО4 и его представителя следует, что им получена по договору сумма в размере 200 000 рублей, дальнейший расчет между сторонами не произведен в связи с оспариванием договора. Договор от 05.02.2021 года удостоверен нотариусом и зарегистрирован в установленном законом порядке. Из п. 16 договора следует, что Продавец в присутствии нотариуса заявляет, что надлежащим образом известил сособственника о предстоящей продаже вышеуказанного недвижимого имущества, что подтверждается извещением от 02 декабря2020 года.

Из представленной в суд телеграммы от 02.12.2020 года следует, что она направлена по адресу: <адрес> ФИО6 с предложением приобрести 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42.1 кв.м. за 700 000 рублей. Телеграмма не доставлена, в уведомлении указано, что квартира закрыта, адресат по извещению не является.

Как установлено судом первой инстанции, из представленного в суд паспорта и пояснений истца следует, что она постоянно зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, где истец зарегистрирована с 02 октября 1998 года.

Ответчик ФИО2 по указанному месту жительства и регистрации истца, уведомление о продаже 1/4 доли не направляла, исходя из пояснений сторон, наличия неприязненных отношений и ранее спора в суде, не была лишена возможности установить место жительство и регистрации ФИО1

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру должно быть составлено продавцом доли в письменной форме по числу других долевых собственников. В уведомлении следует указать продаваемую долю и цену ее продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Продавец может направить уведомление другим сособственникам, через нотариуса или по почте. Нотариус передает уведомление вместе с сопроводительным письмом. Нотариус выдаст свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин, а после подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Бесспорным подтверждением направления уведомления о продаже доли в квартире являются (п. 2.5 Приложения, утв. Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3): свидетельство нотариуса о передаче или о направлении уведомления (извещения) сособственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Направление уведомления в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 2.3, 2.4, 2.6 Методических рекомендаций; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам (п. 3.1 Методических рекомендаций).

При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило сособственнику, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он с ним не ознакомился (например, уклонился от получения уведомления в отделении связи). Если корреспонденция была возвращена нотариусу по истечении срока хранения, датой доставки уведомления считается день его поступления в отделение связи по месту жительства адресата, который определяется, в частности, по календарному штемпелю на конверте (п. п. 3.2, 3.3, 3.4 Методических рекомендаций; п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25).

Из представленного в суд паспорта и пояснений истца следует, что она постоянно зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, где истец зарегистрирована с 02 октября 1998 года.

Суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей по договору подлежат удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем уведомлении ФИО1 о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю и соответственно к выводу о том, что нарушено преимущественное право покупки. Суд приходит также к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем уведомлении ФИО1 о намерении ФИО4 продать принадлежащую ему долю.

Разрешая заявленные истцом требования и, удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 8,1, 130, 200, 218, 244, 250 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, постановление от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п.п.63-68), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 14,57) и, проверив доводы сторон, дав оценку собранным по делу доказательствам, пришел к выводу о нарушении права истца, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Принимая такое решение, суд первой инстанции указал на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем уведомлении ФИО1 о намерении ФИО2 продать принадлежащую ей долю и соответственно к выводу о том, что нарушено преимущественное право покупки. Также в материалах дела отсутствуют сведения о надлежащем уведомлении ФИО1 о намерении ФИО4 продать принадлежащую ему долю.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда по существу спора как постановленными на основании исследованных доказательств при правильном применении норм материального права.

При этом направление ФИО2 телеграммы по адресу, который ФИО1 признавала своим местом жительства исходя из представленного в дело мирового соглашения об определении порядка пользования жилым помещением по делу № 2-2179/2018 при утверждении его судом 24.07.2018 в полной мере не подтверждает факт проживания истицы на момент осуществление сделок купли-продажи доли жилого помещения в 2020 и 2021 годах.

Удовлетворяя исковые требования, суд признал установленным и исходил из того, что поскольку при продаже ФИО2 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, было нарушено преимущественное право покупки сособственника указанной квартиры ФИО1, её право собственности подлежит защите путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома от 27.10.2020 и признания недействительными последующей сделки с указанным имуществом по мотиву их ничтожности, как несоответствующих требованиям закона.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.

Делая вывод о состоятельности заявленных истцом требований о переводе прав покупателя по спорному договору, суд исходил из того, что в судебном заседании бесспорно установлен факт нарушения прав истца, как сособственника в праве общей долевой собственности на квартиру, поскольку она не был надлежащим образом извещена о намерениях ФИО2 по продаже доли третьему лицу.

Давая оценку доводам ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным им требованиям, суд правильно руководствовался положениями п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Придя к выводу об отсутствии оснований для применения к заявленным требованиям исковой давности, суд правильно принял во внимание установленные по делу фактические обстоятельства и представленные сторонами доказательства, из которых усматривается, что о совершении сделки купли-продажи стало известно 17.02.2021, в суд она обратилась согласно почтовой квитанции 01.03.2021, т.е. в пределах предусмотренного законом трехмесячного срока.

Всем представленным сторонами доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, оснований сомневаться в правильности которой у судебной коллегии не имеется, не содержится их и в апелляционной жалобе.

Доводы жалобы о необоснованном неприменении судом исковой давности не могут свидетельствовать о незаконности решения суда, как направленные на переоценку установленного судом при отсутствии каких-либо достоверных данных, с бесспорностью подтверждающих ошибочность судебной оценки доказательств.

Принимая решение о признании недействительными последующих сделок дарения и купли-продажи спорного имущества, суд исходил из того, что они противоречат закону, нарушая право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, закрепленное в ст. 35 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ, в силу которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Одним из способов защиты нарушенных гражданских прав в силу ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вывод суда о ничтожности оспариваемых сделок и необходимости признания их недействительными правильно основан на том, что поскольку право собственности ФИО4 возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с нарушением требований закона о преимущественном праве покупки, решением суда права покупателя по нему переведены на истца, то последующие договоры с ФИО3 подлежат признанию недействительными, как совершенные лицами, не обладающими правом распоряжаться ранее проданным предметом договоров.

Необходимость признания спорных договоров недействительными при удовлетворении требований истца о переводе прав покупателя основана также на том, что преимущественное право покупки предполагает вступление в действующий договор купли-продажи на стороне покупателя, являясь по существу заменой лица в обязательстве, что невозможно при наличии не признанных недействительными последующих договоров отчуждения спорного имущества, прекративших право собственности на спорное имущество ФИО4, являвшегося покупателем по первоначальному договору.

В целом доводы жалобы повторяют правовую позицию ответчика, выраженные в суде первой инстанции, которые являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Они фактически сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, оснований для которой у судебной коллегии не имеется. Иная оценка обстоятельств дела стороной ответчика не свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции и не опровергает их.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, и влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 1 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: