Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Захарова А.В.
судей	Койпиш В.В.
	Морозовой И.Ю.
при секретаре	Лащенко И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Сливкова Павла Сергеевича к Государственному областному автономному учреждению культуры «Мурманский областной драматический театр» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании расходов по оплате услуг оценщика,

по апелляционным жалобам представителя истца Сливкова Павла Сергеевича – Леонова Александра Николаевича и Государственного областного автономного учреждения культуры «Мурманский областной драматический театр» на решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 21 ноября 2018 года, которым постановлено:

«в удовлетворении иска Сливкова Павла Сергеевича к Государственному областному автономному учреждению культуры «Мурманский областной драматический театр» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании расходов по оплате услуг оценщика отказать».

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца Сливкова П.С. – Кениг Л.В. и представителей ГОАУК «Мурманский областной драматический театр» Колыбиной Ю.Е., Манушкиной А.О., Мальцева Н.А., Костиной Н.С., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

установила:

Сливков П.С. обратился в суд с иском к Государственному областному автономному учреждению культуры «Мурманский областной драматический театр» (далее - ГОАУК «МОДТ») о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании расходов по оплате услуг оценщика.

С учетом уточнения заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2017, заключенного между ним и АО «***», является собственником нежилого здания - кинотеатр «Атлантика», расположенного по адресу ....

На основании договора аренды от 01.06.2017 № *, заключенного между прежним собственником АО «***» и ГОАУК «МОДТ», ГОАУК «МОДТ» арендовало часть нежилых помещений, принадлежащих истцу. Срок договора аренды составил с 01.06.2017 по 30.04.2018. При этом стоимость арендных платежей фактически осталась прежней, как и в ранее заключенных договорах аренды, и составила 4130000 рублей за 11 месяцев, с учетом коммунальных платежей.

15.12.2017 между АО «***» и ГОАУК «МОДТ» вновь был заключен договор аренды № *. Стоимость аренды составила 191 рубль за 1 кв.м, что составило 356253 рубля 20 копеек ежемесячно, с учетом коммунальных услуг.

22.12.2017 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 15.12.2017 № * между ГОАУК «МОДТ» и Сливковым П.С. При этом, какие-либо изменения в условия договора аренды, касающиеся арендной платы, арендуемой площади, не вносились.

Арендатор ГОАУК «МОДТ» на постоянной основе арендовал помещения в кинотеатре «Атлантика», договора заключались сроком на 11 месяцев, с последующим продлением.

Полагает, что его право на изменение стоимости арендной платы возникло с 01.06.2018, то есть по истечении года с момента заключения договора аренды от 01.06.2017 № *.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 15.12.2017 № *, а также дополнительному соглашению № 1 к нему, размер арендной платы составляет 191 рубль за кв.м ежемесячно, в том числе НДС.

Пункт 2.4 договора предусматривает возможность изменения стоимости арендной платы по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в одностороннем порядке. При этом, согласно пункту 2.5 договора, обязанность по внесению платежей по новым ценам, возникает у арендатора с даты, указанной в уведомлении.

12.04.2018 в адрес ГОАУК «МОДТ» было направлено уведомление о повышении размера арендной платы до 800 рублей за 1 кв.м с 01.06.2018, которое было оставлено ответчиком без внимания.

21.06.2018 и 05.07.2018 в адрес ответчика были направлены два дополнительных соглашения к договору от 15.12.2017 № * о повышении арендной платы, которые также были проигнорированы ответчиком.

С целью установления рыночной стоимости арендной платы в здании кинотеатра «Атлантика» истец обратился в ООО «***». Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость аренды одного квадратного метра нежилых помещений в здании кинотеатра «Атлантика» ежемесячно составляет 1077 рублей, в том числе НДС.

Поскольку ответчик уклонился от исполнения обязанности производить платежи по новой ставке, у него возникла задолженность по арендной плате за период времени с 01.06.2018 по 13.11.2018, что в силу пункта 7.2.4 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора.

Уточнив требования (л.д. 112-113) просил суд расторгнуть договор аренды от 15.12.2017 № * года, взыскать с ГОАУК «МОДТ» задолженность по арендной плате в размере 5680 734 рубля, расходы по оплате услуг оценщика в сумме 25000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 730 рублей.

Истец Сливков П.С. в судебное заседание не явился, его представитель Леонов А.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ГОАУК «МОДТ» Костина Н.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что требование истца об изменении арендной платы в нарушение пункта 3 статьи 614 ГК РФ предъявлено до истечения года с момента ее установления по договору аренды от 15.12.2017 № *.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица Комитета по культуре и искусству Мурманской области Мальцев Н.А. в судебном заседании поддержал позицию ответчика.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Сливкова П.С. – Леонов А.Н. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы приводит доводы, изложенные в исковом заявлении.

Находит несостоятельным вывод суда о том, что поскольку соглашение об арендной плате сторонами достигнуто при заключении договора аренды 15.12.2017, то право на изменение стоимости арендной платы в одностороннем порядке возникает у истца не ранее, чем по истечении года с момента заключения договора от 15.12.2017 № *.

Указывает, что с момента передачи арендуемого имущества в пользование ответчика по настоящее время, условия всех договоров аренды в части арендных платежей оставались неизменными.

Стоимость арендных платежей фактически осталась прежней, изменилась лишь форма платежа, так как до смены собственника занимаемого ответчиком помещения, плата за пользование арендуемым помещением заключалась в оплате стоимости аренды по определенной договором ставке, а также коммунальных платежей, а со сменой собственника стала составлять 191 рубль за кв.м.

Отмечает, что перезаключение договора аренды от 01.06.2017 № * на договор аренды от 15.12.2017 № * до истечения срока действия договора было обусловлено сменой собственника здания.

Указывает, что новая стоимость аренды была выведена путем расчета фактических расходов ответчика за пользование арендуемым помещением и преобразована в фиксированную сумму.

Таким образом, настаивает на том, что право истца на изменение стоимости арендной платы возникло с 01.06.2018, то есть по истечении года с момента заключения договора аренды от 01.06.2017 № *.

В апелляционной жалобе директор ГОАУК «МОДТ» Вешнякова Т.И. просит изменить решение суда первой инстанции в мотивировочной части, определив дату возникновения права у истца на изменение арендной платы в одностороннем порядке не ранее, чем по истечении года с даты передачи имущества и возникновения обязанности по оплате аренды в новом твердом размере - 01.01.2018 года, то есть 02.01.2019 года, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Считает, что датой наступления права истца на изменение арендной платы следует считать истечение года не с даты заключения договора аренды № * от 15.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2017), а с даты начала срока действия указанного договора аренды (пункт 6.1) и передачи имущества по акту от 01.01.2018, то есть с даты возникновения обязательств арендатора по оплате аренды в новом твердом размере арендной платы.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя истца Сливкова П.С. – Леонова А.Н. директор ГОАУК «МОДТ» Вешнякова Т.И., председатель Комитета по культуре и искусству Мурманской области Ершов С.Б. просят оставить жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Сливков П.С., представитель третьего лица Комитета по культуре и искусству Мурманской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, неявка которых согласно части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.3. ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 17 октября 2017 г., заключенного с АО «***», Сливковым П.С. приобретено в собственность нежилое здание - кинотеатр «Атлантика», расположенное по адресу: ..., что подтверждается выпиской из ЕГРПН (регистрационная запись № *-* от 22.12.2017).

С 2015 года часть нежилых помещений, расположенных в здании кинотеатра «Атлантика» находится в пользовании ГОАУК «МОДТ» на основании договоров аренды, заключаемых ежегодно с прежним собственником АО «***».

01 июня 2017 г. между АО «***» и ГОАУК «МОДТ» был заключен очередной договор аренды № * части нежилых помещений, общей площадью 1865,5 кв. м, расположенных в здании кинотеатра «Атлантика», на срок с 01 июня 2017 г. по 30 апреля 2018 г.

Пунктом 2.1.1 договора установлено, что арендная плата за временное владение и пользование помещением не взимается.

Арендатор ежемесячно возмещает арендодателю эксплуатационные услуги за помещение, из расчета 99,00 рублей за один квадратный метр. Потребление электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения оплачивается арендатором дополнительно, согласно показаниям приборов учета, пропорционально занимаемой площади. Основанием для оплаты является выставленный арендодателем счет на оплату (пункты 2.1.2, 2.1.4 договора).

Соглашением сторон от 20 декабря 2017 г. договор аренды № * от 01 июня 2017 г. расторгнут.

15 декабря 2017 г. между АО «***» и ГОАУК «МОДТ» вновь заключен договор аренды № * части нежилых помещений, общей площадью 1865,5 кв. м, расположенных в здании кинотеатра «Атлантика», на срок с 01 января 2018 г. по 30 апреля 2020 г.

Согласно пункту 2.1 договора цена арендной платы по настоящему договору оставляет 191,00 рубль за квадратный метр ежемесячно, в том числе НДС. В стоимость арендной платы включена плата за эксплуатационные услуги, а также за потребление электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.

В силу пункта 2.4 договора изменение стоимости арендной платы, указанной в п. 2.1, возможно по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в одностороннем порядке.

Пунктом 7.2.4 предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд либо сумма задолженности арендатора по арендным платежам равна или превышает сумму арендной платы за два месяца.

В связи со сменой собственника здания, 22 декабря 2017 г. между Сливковым П.С. и ГОАУК «МОДТ» заключено дополнительное соглашение № * к договору аренды от 15.12.2017 №*.

Оно повторило условия договора от 15.12.2017 в части размера арендной платы (191 руб. за кв.м.) и в части права арендодателя на изменение стоимости арендной платы не чаще одного раза в год (пункты 2.1, 2.4).

12 апреля 2018 г. истец направил директору ГОАУК «МОДТ» уведомление о повышении размера арендной платы с 01 июня 2018 г. до 800 рублей за квадратный метр, указав, что арендная ставка установленная договором от 15.12.2017 №* значительно ниже рыночного размера арендной платы.

Письмом от 18 апреля 2018 г. директор ГОАУК «МОДТ» сообщила о несогласии с изменением арендной платы.

28 мая 2018 г. в адрес ответчика направлен счет на оплату № * от 28 мая 2018 г., который был возращен истцу 05 июня 2018 г. без оплаты.

21 июня 2018 г. истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение № 2 от 21 июня 2018 г. к договору аренды от 15.12.2017 №* об изменении размера арендной платы до 800 рублей за квадратный метр, которое ответчиком не подписано.

С целью определения рыночной стоимости месячной арендной платы за один квадратный метр объекта недвижимости, расположенного по адресу: ..., общей площадью 1865, 5 кв.м истец обратился в ООО «***». Согласно отчету № * от 05 июля 2018 г. указанная стоимость аренды составляет 1077 рублей в месяц.

10 июля 2018 г. истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение № * от 05 июля 2018 г. к договору аренды от 15.12.2017 №* и дополнительному соглашению № * от 21 июня 2018 г. об изменении размера арендной платы на основании отчета ООО «***» № * от 05 июля 2018 г., на которое письмом от 31 июля 2018 г. директор ГОАУК «МОДТ» также ответила о безосновательности повышения арендной платы.

18 октября 2018 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в связи с наличием задолженности в размере 4544587 рублей 20 копеек, возникшей у арендатора за период с момента возникновения у него обязанности производить платежи по новой ставке, а именно с 05 июня 2018 г. по 18 октября 2018 г., и об обязанности погасить задолженность.

Обращаясь с иском в суд истец, ссылаясь на положения пункта 7.2.4 договора аренды, просил расторгнуть договор аренды от 15.12.2017 № * в связи с тем, что у арендатора возникла задолженность с момента возникновения у него обязанности производить платежи по новой ставке, то есть с 1 июня 2018 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд перовой инстанции обоснованно исходил из отсутствия у собственника (арендодателя) права требования расторжения договора по заявленному основанию.

Судебная коллегия находит такие выводы суда правильными, основанными на верном применении норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, а доводы апелляционной жалобы представителя истца Леонова А.Н. в данной части подлежащими отклонению в связи со следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как установлено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного нарушения договора другой стороной.

Для договоров аренды законом предусмотрены специальные основания для его расторжения по инициативе одной из сторон.

Так, в соответствии с положениями пункта 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обращаясь в суд, истец указывал на то, что с июня 2018 г. ответчик продолжил вносить арендную плату в прежнем размере (из расчета 191 руб. за кв.м.), тогда как арендодателем ответчику было направлено уведомление о повышении арендной платы. Сумма задолженности за период с 01.06.2018 по 13.11.2018 составила по новой ставке 5680734 руб., то есть превысила сумму арендной платы за два месяца, что, по мнению истца, даёт право требования расторжения договора аренды по правилам п.3 ст.619 ГК РФ, и пункта 7.2.4 договора аренды.

Вместе с тем, суд верно указал на то, что право на одностороннее повышение арендной платы в июне 2018 года у истца не возникло, а наступит оно не ранее истечения года со дня заключения договора аренды № * от 15.12.2017 в редакции дополнительного соглашения № * от 22 декабря 2017 г.

Отклоняя доводы стороны истца о том, что у Сливкова П.С. возникло право на изменение стоимости арендной платы с 01 июня 2018 г., то есть по истечении года с момента заключения договора аренды № * от 01.06.2017, и что размер арендной платы фактически не менялся с этой даты (01.06.2017), суд правомерно указал на то, что они не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку из содержания договоров аренды от 01.06.2017 г. № *, от 15.12.2017 №*, дополнительного соглашения от 22.12.2017, следует, что соглашение об арендной плате в размере 191 руб. за кв.м. первоначальными сторонами (АО «***» и ГОАУК «Мурманский драмтеатр») достигнуто впервые при заключении договора аренды 15.12.2017 № *. До этого момента, согласно условиям договора от 01.06.2017 размер арендной платы не устанавливался. Истец, как новый собственник, встав на место арендодателя в договоре от 15.12.2017 № * по условиям дополнительного соглашения № * от 22 декабря 2017 г. также впервые установил размер арендной платы 191 руб. за кв.м.

При таком положении, годичный срок действия арендной платы, установленный п.2.4 договора от 15.12.2017 № * (в ред. доп. соглашения от 22.12.2017), на 1 июня 2018 года не истек, право повышения арендной платы у арендодателя к этому времени не наступило.

С данными выводами судебная коллегия соглашается, не находя повода к переоценке установленных судом обстоятельств по доводам апелляционной жалобы.

Так, доводы жалобы о том, что фактически арендная плата в фиксированной сумме была установлена и не менялась как минимум с 1 июня 2017 года, противоречат условиям договора от 01.06.2017 № *, где чётко указано (пункт 2.1.1), что арендная плата за пользование помещением не взимается, а арендатором ежемесячно возмещаются эксплуатационные услуги за помещение из расчета 99 руб. за кв.м. (п. 2.1.2), а кроме того, оплачивается потребление коммунальных услуг (п. 2.1.4).

Истец необоснованно отождествляет условия по оплате эксплуатационных услуг и коммунальных платежей с арендной платой, что, вместе с тем, противоречит как понятию арендной платы, установленному п.1 ст.614 ГК РФ, так и конкретным условиям договора.

Обстоятельства дела и условия договора свидетельствуют о том, что впервые арендную плату в размере 191 руб. за кв.м истец Сливков П.С. и облдрамеатр ввели в договоре от 15.12.2017 в редакции от 22.12.2017.

Тот факт, что согласно пунктам 2.1.1, 2.1.2 нового договора в стоимость арендной платы включены эксплуатационные услуги и коммунальные платежи, не отменяют вывода о том, что арендная плата как таковая была впервые введена в договорные отношения только 15 декабря 2017 г. При этом, следует исходить из положений статьи 431 ГК РФ о том, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Определяющим является и то, что правоотношения между истцом Сливковым П.С. как новым собственником здания и ответчиком – драмтеатром возникли только со вступлением Сливкова П.С. в права собственности в декабре 2017 г. (с даты государственной регистрации перехода права собственности) и арендная плата в размере 191 руб. за кв.м. установлена им как новым арендодателем при заключении дополнительного соглашения № 1 от 22.12.2017 к договору от 15.12.2017 № *. Отношения ответчика с прежним владельцем здания правового значения для решения спорного вопроса не имеют.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда не имелось оснований для удовлетворения как требования о расторжении договора аренды, так и для взыскания задолженности по арендной плате, которую истец рассчитал по новой ставке.

Апелляционная жалоба ГОАУК «МОДТ» также удовлетворению не подлежит. Ответчик просит изменить мотивировочную часть решения и указать, что право на изменение стоимости арендной платы возникнет у истца не по истечении года с момента заключения договора аренды от 15.12.2017 № *, а не ранее 02 января 2019 г. (даты истечения года со дня начала действия договора аренды от 15.12.2017 и передачи имущества по акту приема-передачи – то есть 01 января 2018 г.).

Вместе с тем, обстоятельства, связанные с установлением даты, с которой у Сливкова П.С. возникнет право на одностороннее изменение арендной платы, не являлись предметом настоящего судебного разбирательства; суд рассмотрел дело в соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ по заявленным требованиям.

Суждение в мотивировочной части решения о том, что право на изменение стоимости арендной платы в одностороннем порядке возникнет у истца не ранее, чем по истечении года с момента заключения договора аренды № * от 15.12.2017, не содержит указания на конкретную дату наступления такого права; вопрос, связанный с датой наступления у истца такого права находится за рамками рассмотренного спора.

При таком положении судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не усматривает оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены или изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда

определила:

решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 21 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца Сливкова Павла Сергеевича – Леонова Александра Николаевича и Государственного областного автономного учреждения культуры «Мурманский областной драматический театр» - без удовлетворения.

председательствующий
судьи