Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «ПСК Медик» на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 27 июня 2016 года, которым постановлено:

Признать недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Производственно-строительная компания «Медик» и ФИО1, в части ограничения размера перерасчета стоимости строительства объекта долевого строительства в пределах 1 квадратного метра общей площади.

Взыскать с ООО «Производственно-строительная компания «Медик» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, неустойку <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб., штраф <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Производственно-строительная компания «Медик» в доход бюджета муниципального образования г. Ярославль госпошлину в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

11 сентября 2014 года между ООО «Производственно-строительная компания «Медик» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.1, п. 1.2.1 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира № общей проектной площадью 64, 42 кв.м на 10 этаже в 1 подъезде многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Общая проектная площадь квартиры включает в себя общую площадь квартиры 62, 52 кв.м. и 50% площади лоджии 1, 9 кв.м. Фактическая площадь квартиры устанавливается при технической инвентаризации жилого дома, включает в себя общую площадь квартиры и 50% площади лоджии.

Согласно п. 2.1 договора стоимость строительства объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> руб., которые полностью уплачены ФИО1

На основании передаточного акта от 17 марта 2016 года ФИО1 передана двухкомнатная квартира № общей площадью 61, 4 кв.м (кроме того лоджия 3, 9 кв.м) на 10 этаже дома по адресу: <адрес>.

25 марта 2016 года ФИО1 обратился в ООО «ПСК «Медик» с претензией, в которой просил возместить ему разницу между оплаченной и фактически переданной площадью квартиры в размере <данные изъяты> руб. исходя из 1, 07 кв.м. Ответа на претензию не последовало.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ПСК «Медик», просил признать недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № 25 от 11 сентября 2014 года в части ограничения права участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения стоимости объекта (цены договора), исходя из фактической площади переданного объекта, независимо от размера расхождений, а также в части порядка перерасчета; взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб., неустойку в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за период с 14 апреля 2016 года по 27 июня 2016 года в размере <данные изъяты> руб. и далее по день фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.; штраф. В обоснование заявленных исковых требований ссылался на то, что указанное условие договора нарушает права потребителя.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 исковые требования не признал.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ООО «ПСК «Медик» ставится вопрос об изменении решения суда, взыскании с ответчика перерасчета стоимости объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб. и отказе в остальных исковых требованиях. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению судом норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «ПСК «Медик» по доверенности ФИО2, поддержавшего указанные доводы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве, предусматривающее обязанность застройщика возвратить дольщику денежные средства только в случае уменьшения площади квартиры более чем на 1 кв.м., является недействительным, поскольку ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение цены договора, нарушает права и законные интересы потребителя.

Указанный вывод суда сделан при неправильном применении норм материального права.

К правоотношениям сторон по договору участия в долевом строительстве применяются положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Соответствующее положение содержится и в ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Расхождение проектной площади квартиры по сравнению с фактической площадью не более одного метра не приводит к ухудшению качества объекта и не является недостатком, который делает жилое помещение непригодным для использования, в связи с чем положения ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона к спорным правоотношениям не применимы. Расхождение проектной площади квартиры с площадью, полученной по результатам технической инвентаризации, в пределах 1 кв.м может быть связано с разными методиками подсчета при проектировании и строительстве и после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само по себе отклонение фактической площади квартиры от проектной площади не является нарушением прав истца как потребителя.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из содержания п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия их изменения.

Пунктом 2.4 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что стоимость строительства объекта долевого строительства подлежит изменению по результатам технической инвентаризации при расхождении общей площади квартиры, указанной в п. 1.2.1 настоящего договора, с фактической площадью квартиры, включающей в себя общую площадь квартиры и 50 % площади лоджии, в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. Перерасчет стоимости строительства объекта долевого строительства производится, исходя из фактической площади квартиры, указанной в техническом паспорте жилого дома, умножением стоимости 1 квадратного метра фактической площади квартиры в сумме 43 000 рублей на разницу между фактической площадью квартиры и общей проектной площадью квартиры в большую или меньшую сторону свыше 1 квадратного метра. Расхождение общей проектной площади квартиры с фактической площадью квартиры в большую или меньшую сторону до 1 квадратного метра не влечет перерасчет стоимости строительства объекта долевого строительства. В случае перерасчета стоимости строительства объекта долевого строительства в соответствии с настоящим пунктом застройщик и участник долевого строительства обязуются произвести между собой окончательные расчеты по стоимости строительства объекта долевого строительства в течение 20 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена возможность определения условий договора по усмотрению сторон.

Заключенным договором стороны прямо предусмотрели возможное несоответствие фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади, при котором перерасчет стоимости объекта не производится. При этом положения п. 2.4 договора участия в долевом строительстве не устанавливают преимущества застройщика перед участником долевого строительства. Данный пункт договора закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 1 кв.м, что не противоречит ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ответчик исполнил свои обязательства по предоставлению истцу при заключении договора участия в долевом строительстве полной и достоверной информации об объекте долевого строительства, предупредил ФИО1 как участника долевого строительства о возможном несоответствии проектной площади объекта долевого строительства фактической площади возведенного объекта, которая определяется по результатам технической инвентаризации. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более, чем на определенную договором величину.

При заключении договора участия в долевом строительстве истец распорядился своими правами по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, в соответствии с положениями о свободе договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК Российской Федерации). Злоупотребления правом со стороны застройщика не усматривается.

Таким образом, оснований считать, что положение пункта 2.4 договора долевого участия в оспариваемой части является недействительным, каким-либо образом ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не имеется.

По изложенным основаниям решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным п. 2.4 договора № 25 участия в долевом строительстве от 11 сентября 2014 года.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае расхождение между проектной площадью переданной истцу квартиры и фактической площадью квартиры составило 1, 07 кв.м. Следовательно, на основании п. 2.4 договора в пользу истца подлежит взысканию <данные изъяты>

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 31 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

В силу п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Принимая во внимание, что сумма перерасчета, не выплаченная ответчиком, составляет <данные изъяты> руб., а заявленный истцом период с 14 апреля 2016 года по 27 июня 2016 года составляет 75 дней, размер неустойки за указанный период составляет <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>.). При этом, поскольку неустойка не может превышать цену отдельной услуги, судебная коллегия ограничивает общий размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в связи с нарушением его прав потребителя на перерасчет цены квартиры в связи с расхождением площади.

Доводы представителя ответчика о том, что при передаче объекта долевого строительства ФИО1 было предложено принять перерасчет в размере <данные изъяты> руб., не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами. Кроме того, до настоящего времени указанная сумма истцу в добровольном порядке ответчиком не передана.

С учетом характера нравственных страданий истца и степени вины ответчика, требований разумности и справедливости судебная коллегия определяет размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда в <данные изъяты> руб.

На основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> руб. ((<данные изъяты>.) х 50%).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации с ООО «ПСК «Медик» подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

Принимая во внимание изложенное, решение суда в остальной части подлежит изменению.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 27 июня 2016 года отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № 25 от 11 сентября 2014 года.

Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ПСК «Медик» о признании недействительным п. 2.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

В остальной части решение суда изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с ООО «Производственно-строительная компания «Медик» в пользу ФИО1денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., неустойку в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Производственно-строительная компания «Медик» государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Председательствующий

Судьи