Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Махачкале апелляционную жалобу представителя ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Дагестанский региональный филиал по доверенности Абдулалимова А.А. на решение Левашинского районного суда Республики Дагестан от 30 июля 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования ДРФ ОАО «Россельхозбанк» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк» с ПСПК «Нажях», ООО «Экспо-строй» и Ахмедова Г. П. солидарно денежную сумму в размере 11131777,96 рублей, из них остаток срочной задолженности – 10000000,0 рублей, сумма просроченных процентов за пользование кредитом – 1073153,33 рублей, неустойку – 58624,63 рублей.

В случае отсутствия денежных средств обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п от <дата>, а именно строения (ферма), общей площадью 241,8 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/001/2008-235, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г. и земельный участок площадью: 0,5 га, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0252, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши., свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г., путем продажи с публичных торгов, определив первоначальную продажную стоимость фермы в размере 893730,4 руб., земельного участка 770800 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п/1 от 19 августа 2008 года, а именно: строения (ферма). Литер: «А», «В», «С», «Д», «Е», этажностью: 1, общей площадью: 820,9 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 05-05-17/001/2008-177, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права 05-АА № от 07.03.2008г. и земельный участок площадью: 6000 кв.м., категория земель земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0248, расположенный по адресу РД Левашинский район с.Леваши, местность «халал лябзи» свидетельство о государственной регистрации права: 05- АА № от 11.02.2008г. путем продажи с публичных торгов, определив первоначальную продажную стоимость фермы в размере № руб., земельного участка № руб.

В части требований иска об обращении взыскания на предмет ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п/1 от <дата> на жилой дом, общей площадью 273,4 кв.м., с земельным участком площадью 600 кв.м., расположенной по адресу: с.Леваши Левашинского района РД, принадлежащей Абдусаламову Ш.М., отказать.

Встречный иск Ахмедовой П.П. к Абдусаламову Ш.М. ПСПК «Нажях» в лице председателя Ахмедова Г.П., ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) (части жилого дома и земельного участка) удовлетворить.

Признать недействительным договор ипотеки (залоге недвижимости) №.2п/1 от <дата> заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и Абдусаламовым Ш.М. в части заклада жилого дома общей площадью 273,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 600 кв.м. и применить последствия недействительности сделки путем погашения записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении регистрационной службы по Республике Дагестан Левашинский межрайонный отдел № от 26.08.2008г.

В удовлетворении исковых требований Ахмедовой П.П. о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) - отказать.

Взыскать с ПСПК «Нажях» в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк» расходы по оплате госпошлины в размере 20000 рублей.

Взыскать с ООО «Экспо-строй» в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк» расходы по оплате госпошлины в размере 20000 рублей.

Взыскать с Ахмедова Г. П. в пользу ДРФ ОАО «Россельхозбанк» расходы по оплате госпошлины в размере 20000 рублей».

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Зайнудиновой Ш.М., объяснения представителя ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Дагестанский региональный филиал по доверенности Абдулалимова А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Ахмедовой П.П. по доверенности Ибрагимова Х.М., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Дагестанского регионального филиала обратилось в суд с исковым заявлением к ПСПК «Нажях», ООО «Экспо-Строй», Ахмедову Г.П., Абдусаламову Ш.М. о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование исковых требований указывают, что в соответствии с договором об открытии кредитной линии №.2, заключенным <дата> между Открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Дагестанского регионального филиала и ПСПК «Нажях», последнему был предоставлен кредит в размере 10 000 000,0 рублей под 16 % годовых, со сроком возврата кредита 25 июля 2016 года (п. 1.7. кредитного договора). Кредит был получен ПСПК «Нажях» согласно п. 3.1, 3.2. и 3.4 договора об открытии кредитной линии №.2 от 19 августа 2008 года путем открытия заемщику ссудного счета и зачисления кредитных денежных средств на расчетный счет ответчика в сумме 5 000 000,0 рублей 28.08.2008г., 2 000 000,0 рублей 19.11.2008г., № рублей 12.02.2009г. что подтверждается распоряжением об открытии ссудного счета заемщику и мемориальными ордерами.

Согласно мемориальным ордерам №, №, № кредитные средства были зачислены на счет заемщика 28.08.20 08г., 19.11.2008г., 12.02.2009г. ПСПК «Нажях» были уплачены проценты за пользование кредитом по состоянию на 25.05.2010г., далее он прекратил выплату процентов по кредиту. За период с 29.08.2008г. по 25.07.2016г. сумма начисленных процентов за пользование кредитом составляет 8 361 583,97 рублей, из них погашены проценты в размере 2 467 915,31 рублей. Сумма просроченных заемщиком процентов составляет 1 073 153,33 рублей.

Согласно п. 7.1. Договора об открытии кредитной линии №.2 от 19 августа 2008 года, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком обязательств по возврату кредита (основного долга), уплате процентов за пользование кредитом и других денежных обязательств, предусмотренных договором, кредитор вправе предъявить заемщику требование об уплате неустойки (пеню).

Размер пени определяется из расчета двойной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующую на момент исполнения обязательств. Неустойка за просроченные проценты составляет:

С 02.07.2010г. - 23.07.2010г. = 1 302,85 рублей, с 24.07.2010г. - 25.08.2010г. - 3 735,74 рублей, с 26.08.2010г. - 24.09.2010г. = 5 127,34 рублей, с 25.09.2010г. - 25.10.2010г. = 7 087,16 рублей, с 26.10.2010г. - 29.11.2010г. = 9 956,22 рублей, с 30.11.2010г. - 25.12.2010г. = 8 993,23 рублей, с 26.12.2010г. - 25.01.2011г. = 11 940,47 рублей, с 26.01.2011г. - 18.02.2011г. = 10 481,62 рублей. Общая сумма неустойки: 58 624,63 рублей.

Также в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии №.2 от <дата> были заключены следующие договора: договор о залоге недвижимости №.2п от 19.08.2008г., заключенный с Ахмедовым Г. П., договор о залоге недвижимости №.2п/1 от 19.08.2008г., заключенный с Абдусаламовым Ш. М..

Договор залога предусматривает нахождение и эксплуатацию залогового имущества Залогодателем. Исходя из того, что с момента выдачи кредита и последней оценки прошло около 2,5 лет, ОАО «Россельхозбанк» было инициировано определение фактической рыночной стоимости предмета ипотеки.

Согласно Акту Оценки № от 08.12.2010г. фактическая рыночная стоимость недвижимого имущества, заложенного по договору о залоге недвижимости №.2п от 19.08.2008г. была установлена в размере 2 080 663,0 рубля (строения фермы -1 117 163,0 рубля, земельный участок - 963 500,0 рублей).

Согласно Актам Оценки № от 01.12.2010г. и № от 06.12.2010г. фактическая рыночная стоимость недвижимого имущества, заложенного но договору о залоге недвижимости №.2п/1 от 19.08.2008г. была установлена в размере 9 373 766,0 рублей (жилой дом - 8 222 306,0 рубля, земельный участок - 1 151 460,0 рублей) и 3 096 898,0 рублей (строения фермы - 2 087 098,0 рублей, земельный участок - 1009 8 00,0 рублей). Итого фактическая рыночная стоимость недвижимого имущества, заложенного по договору о залоге недвижимости №.2п/1 от 19.08.2008г. составила 12 470 664,0 рублей.

Договор поручительства юридического лица № от 19.08.2008г. заключен с ООО «Экспо-строй», договор поручительства физического лица № от 19.08.2008г. заключен с Ахмедовым Г. П.. По условиям указанных договоров поручители перед Кредитором отвечают солидарно.

На основании изложенного, просят взыскать досрочно с ответчика ПСПК «Нажях», а также с поручителей: ООО «Экспо-строй» и Ахмедова Г. П. солидарно денежную сумму в размере - 11 131 777,96 рублей, из них остаток срочной задолженности -10 000 000,0 рублей, сумма просроченных процентов за пользование кредитом - 1 073 153,33 рублей, неустойка - 58 624,63 рублей. В случае отсутствия денежных средств обратить взыскание на заложенное имущество по договору о залоге недвижимости №.2п от <дата>, а именно: строение (ферма), общей площадью: 241,8 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/001/2008-235, расположенное по адресу: РД, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г. и земельный участок площадью: 0,5 га, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0252, расположенный по адресу: РД, <адрес>., свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г. Установив первоначальную продажную стоимостью в размере 2 080 663.0 рублей (ферма -1117 163.0 рублей, земельный участок - 963 500,0 рублей), согласно отчету оценки имущества № от 08.12.2010г.

Обратить взыскание на заложенное имущество но договору о залоге недвижимости №.2п/1 от <дата>, а именно: строения (ферма). Литер: «А», «В», «С», «Д», «Е», этажностью: 1, общей площадью: 820,9 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 05-05-17/001/2008-177, расположенные по адресу: РД, <адрес>, свидетельство о государственной регистрации права 05-АА № от 07.03.2008г. и земельный участок площадью: 6000 кв.м., категория земель земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0248, расположенный по адресу РД Левашинский район с.Леваши, местность «халал лябзи» свидетельство о государственной регистрации права: 05- АА № от 11.02.2008г. Установив первоначальную продажную стоимостью в размере 3 096 898,0 рублей (ферма - 2 087 098,0 рублей, земельный участок - 1 009 800,0 рублей), согласно отчету оценки имущества № от 06.12.2010г. Жилой дом, этажностью: 2, подземной этажностью: 1, общей площадью: 273,4 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/003/2008-185, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 07.08.2008г. и земельный участок площадью: 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0288, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, местность «Декара», свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 07.08.2008г. Установив первоначальную продажную стоимостью в размере 9 373 766,0 рублей (жилой дом - 8 222 306,0 рубля, земельный участок - 1 151 460,0 рублей), согласно отчету оценки имущества № от 01.12.2010г.

Ахмедова П.А. обратилась в суд со встречным иском к Абдусаламову Ш.М., ПСПК «Нажях» в лице председателя Ахмедова Г.П. и ОАО «Россельхозбанк» о признании договора об ипотеке (части жилого дома и земельного участка) недействительным.

В обоснование встречного иска указала, что19 августа 2008 года Открытое акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (кредитор) в лице директора Дагестанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Гаджимагомедова Г.А. заключило кредитный договор №.2 с перерабатывающим сельскохозяйственным производственным кооперативом «Нажях» (заёмщик) в лице председателя Ахмедова Г.П. В соответствии с условиями договора, кредитор открыл заёмщику кредитную линию на общую сумму 10 000 000 (десять миллионов) рублей, а заёмщик взял на себя обязательство возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях, указанных в договоре. В тот же день, 19 августа 2008 года, Открытое акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (залогодержатель) в лице директора Дагестанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Гаджимагомедова Г.А. заключило договор об ипотеке №.2п/1 с физическим лицом Абдусаламовым Ш.М.

В силу указанного договора залогодатель передал залогодержателю в залог недвижимое имущество - здание фермы общей площадью 820.9 кв.м., с земельным участком площадью 6000 кв.м. и жилой дом общей площадью 273,4 кв.м. с земельным участком площадью 600 кв.м., установив залоговую стоимость в размере 14770000 рублей.

С 14 мая 1993 года она состоит в браке с ответчиком Абдусаламовым Ш.М., заложенное им недвижимое имущество было приобретено ими в период брака и является их общей собственностью. 18 и 25 июня 2008 года она Абдусаламову Ш.М. дала нотариально заверенное согласие на заклад банку для получения кредита фермы общей площадью 820,9 кв.м., и земельного участка общей площадью 6000 кв.м. Согласия на заклад жилого дома общей площадью 273,4 кв.м., и земельного участка общей площадью 600 кв.м., на котором он располагается, она не давала, несмотря на просьбы ответчика Абдусаламова Ш.М. О том, что они заложены ей стало известно около двух недель назад, когда ей в руки попали судебные документы, из которых она узнала о том, что Дагестанский региональный филиал «Россельхозбанк» Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» обратился в Советский районный суд г.Махачкалы с иском об обращении взыскания на вышеперечисленные объекты недвижимости, в том числе и на те, на заклад которых она не давала согласия, и принятии обеспечительных мер.

Просит признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п/1, заключенный 19.08.2008 года между Открытым Акционерным Обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» и Абдусаламовым Ш. М., недействительным в части заклада жилого дома общей площадью 273,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 600 кв.м. недействительным.

Ахмедова П.А. также обратилась в суд с иском к ДРФ ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости и просила признать недействительным договор об ипотеке залоге недвижимого имущества №.2п/1 от 19 августа 2008 года заключенный между ОАО ДРФ «Россельхозбанк» и Абдусаламовым Ш.М.

Определением Левашинского районного суда РД от 28.02.2012 года гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Россеьхозбанк» к ПСПК «Нажях», ООО «Экспо-Строй», Ахмедову Г.П., Абдусаламову Ш.М. о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на предмет залога и встречному иску Ахмедовой П.П. к Абдусаламову Ш.М., ПСПК «Нажях», ОАО «Россельхозбанк» о признании договора об ипотеке (в части жилого дома и земельного участка) недействительным и гражданское дело по исковому заявлению Ахмедовой П.П. к ДРФ ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) объединении в одно производство.

В ходе рассмотрения дела истица Ахмедова П.П. дополнила встречные исковые требования и просила применить последствия недействительности сделки путем погашения записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части жилого дома и земельного участка по договору об ипотеке №.2п/1 от 19.08.2008 года.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представителя ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Дагестанский региональный филиал по доверенности Абдулалимов А.А. просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет ипотеки по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п/1 от 19 августа 2008 г. на жилой дом, общей площадью 273,4 кв.м., с земельным участком площадью 600 кв.м., расположенные по адресу: с.Леваши Левашинского района РД, постановив в отмененной части новое решение об удовлетворении требований.

Полагает, что в обжалуемой части решение суда является незаконным и необоснованным поскольку, признавая недействительным договор об ипотеке по причине отсутствия согласия супруги, суд не мог признать его не действительным полностью, так как совместно нажитое имущество предполагает равные доли супругов в имуществе, в связи, с чем Абдусаламов Ш.М. самостоятельно мог по своему усмотрению управлять своей долей имущества и, соответственно закладывать его в банк.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Согласно п.3 ст. 35 СК РФ ответчик по своему волеизъявлению мог распоряжаться самостоятельно 1/2 долей в общем имуществе супругов. Если сделка, направленная на отчуждение совместно нажитого имущества совершена без нотариально заверенного согласия другого супруга, то она недействительна лишь в 1/2 части, принадлежащей другому супругу. (данный подход подтвержден правоприменительной практикой, в частности апелляционным определением Верховного суда РД от <дата>№.) Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Из материалов дело следует, что земельный участок был представлен Абдусаламову Ш.М. актом отвода земли от 30.09.2002г., постановлением о закреплении участка № от 2002г., выданным администрацией МО «село Леваши», безвозмездно, и указанный объект недвижимости не является совместной собственностью супругов, а является имуществом Абдусаламова Ш.М. Указанные обстоятельства судом первой инстанции не были учтены.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Ибрагимов Х. М. просит решение суда оставить без изменения.

На заседание суда апелляционной инстанции ответчики и третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ОАО «Россельхозбанк»» и ПСПК «Нажях» в лице председателя Ахмедова Г.П.<дата> был заключен кредитный договор №.2, по которому ОАО «Россельхозбанк» предоставил ПСПК «Нажях» кредит в сумме 10000 000 (десять миллионов) рублей на срок до <дата> под 16% годовых, а ПСПК «Нажях» принял обязательства возвратить ОАО «Россельхозбанк». Из пункта п.6.2 раздела «Договоренности сторон» указанного договора следует, что обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору является в совокупности: договор о залоге недвижимости №.2п от 19.08.2008г., заключенный с Ахмедовым Г. П., договор о залоге недвижимости №.2п/1 от 19.08.2008г., заключенный с Абдусаламовым Ш. М., договор поручительства юридического лица № от 19.08.2008г. заключенный с ООО «Экспо-строй», договор поручительства физического лица № от 19.08.2008г. заключенный с Ахмедовым Г. П..

Банк свои обязательства выполнил, перечислив денежные средства в сумме 10000000 на счет заемщика, что подтверждается из мемориальных ордеров №, №, № (л.д. 27-29).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ввиду того, что ответчиками надлежащим образом не исполняются обязанности по кредитному договору, требования истца о взыскании с ответчиков заявленной суммы подлежат удовлетворению.

Как следует из расчета, представленного истцом (л.д.17) по кредитному договору№.2 от19.08.2008 года, сумма просроченных процентов – 1073153,33 руб., общая сумма неустойки – 58624,63 руб., остаток срочной задолженности – 10000000 руб., итого – 11131777,96 руб.

ПСПК «Нажях», согласно материалам дела, были уплачены проценты за пользование кредитом по 25.05.2010 года.

Расчет процентов, представленный истцом за указанный период, судом проверен, признан верным. Доказательств, опровергающих представленный банком расчет, ответчиками суду не представлено, также как и доказательств оплаты задолженности по кредитному договору.

Сумму остатка долга по кредитному договору ответчики в судебном заседании также не оспаривали.

Суд при рассмотрении заявленных требований верно руководствовался нормами ст. ст. 809- 811 ГК РФ.

Согласностатье 361 Гражданского кодекса Российской Федерациипо договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В силустатьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерациипри неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Судом также установлено, что в обеспечение обязательств ПСПК «Нажях» по кредитному договору заключены договора поручительства с юридическим лицом ООО «Экспо-строй» и договор поручительства с физическим лицом Ахмедовым Г.П.

Согласно п.2.1 и 2.2 договоров поручительства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств по договору об открытии кредитной линии поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, то есть в объеме, определенном договором об открытии кредитной линии на момент предъявления требования, в том числе по возврату суммы кредита (основного долга), уплате процентов за пользование кредитом, уплате комиссий, уплате неустоек (пени и/или штрафов), возмещению судебных издержек по взысканию долга и других убытков, вызванных неисполнением и ненадлежащем исполнением должником договора об открытии кредитного договора.

Обязательства по возврату кредита и уплате по нему процентов за пользование, в предусмотренные сроки по договору поручительства Ахмедовым Г.П. и ООО «Экспо-строй» не исполнены, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости взыскать с заемщика ООО «Нажях» а также с поручителей Ахмедова Г.П. и ООО «Экспо-строй» солидарно сумму задолженности по кредитному договору в размере 11131777,96 рублей.

Разрешая требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.

Согласно ч.1ст.334 ГК РФв силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)

В силу ч.3ст.334 ГК РФ,если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд исходил из требований п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

При этом суд правильно руководствовался ст.348 ГК РФвзыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено судом первой инстанции, в обеспечение обязательств ПСПК «Нажях» по кредитному договору ответчик по иску ДРФ ОАО «Россельхозбанк»Ахмедов Г.П. передал в залог банку, принадлежащее ему на праве собственности строение: (ферма), общей площадью: 241,8 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/001/2008-235, расположенное по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г. и земельный участок площадью: 0,5 га, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0252, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 18.03.2008г.

Согласно п.3.2 договора об ипотеке сторонами договора установлена общая залоговая стоимость в размере6150000,0 рублей.

В обеспечение обязательств ПСПК «Нажях» по названному кредитному договору Абдусаламов Ш.М. передал в залог банку, принадлежащие ему на праве собственности строение: (ферма). Литер: «А», «В», «С»,«Д», «Е», этажностью: 1, общей площадью: 820,9 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 05-05-17/001/2008-177, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права 05-АА № от 07.03.2008г. и земельный участок площадью: 6000 кв.м., категория земель земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0248, расположенный по адресу РД Левашинский район с.Леваши, местность «халал лябзи» свидетельство о государственной регистрации права: 05- АА № от 11.02.2008г., а также жилой дом, этажностью: 2, подземной этажностью: 1, общей площадью: 273,4 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/003/2008-185, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 07.08.2008г. и земельный участок площадью: 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0288, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, местность «Декара», свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № от 07.08.2008г.

Согласно п.3.2 договора об ипотеке сторонами договора установлена общая залоговая стоимость в размере14770 000,0 рублей.

Учитывая факт ненадлежащего исполнения ПСПК «Нажях» обязательств по кредитному договору, требования об обращении взыскания на заложенное имущество признаны подлежащими частичному удовлетворению.

Обращая взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке строения (ферма), общей площадью 241,8 кв.м., с кадастровым (или условный) номером: 05-05-17/001/2008-235, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права: 05-АА № 119652 от 18.03.2008г. и земельный участок площадью: 0,5 га, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0252, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, а также строения (ферма). Литер: «А», «В», «С», «Д», «Е», этажностью: 1, общей площадью: 820,9 кв.м., с кадастровым (или условным) номером: 05-05-17/001/2008-177, расположенный по адресу: РД, Левашинский район, с. Леваши, свидетельство о государственной регистрации права 05-АА №119607 от 07.03.2008г. и земельный участок площадью: 6000 кв.м., категория земель земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым (или условный) номером: 05:31:00 00 01:0248, расположенный по адресу РД Левашинский район с.Леваши, местность «халал лябзи», суд первой инстанции правильно применил ст.56Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, согласно которой заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФи п.п.4 п.2 ст.54Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия соглашения между залогодателем и залогодержателями, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде о начальной продажной цене и отсутствием спора о ней, суд правомерно определил начальную продажную цену заложенного имущества на основании отчета оценщика №97/6-11/10 от 06.12.2010 года об оценке рыночной стоимости фермы расположенной по адресу: РФ, РД, Левашинский район, с.Леваши, местность «Халал Лябзи», применив 80% от рыночной стоимости в сумме 2477518,4 руб. (1669678,4 руб. – ферма, 807840 руб. – земельный участок).

Цену заложенного имущества на основании отчета оценщика № от <дата> об оценке рыночной стоимости фермы расположенной по адресу: РФ, РД, <адрес>, суд также определи, применив 80% от рыночной стоимости в сумме 166453,4 руб. (893730,4 руб. – ферма, 770800 руб. – земельный участок).

Встречные исковые требования Ахмедовой П.П. о признании недействительным договора об ипотеке жилого дома и земельного участка под ним, заключенного между Абдусаламовым Ш.М. и ОАО «Россельхозбанк», судом удовлетворены, одновременно отклонив требования ДРФ АО «Россельхозбанк» об обращении взыскания на это же имущество: жилой дом и земельный участок.

Судебная коллегия соглашается с этими выводами суда.

Как следует из договора об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п/1 от <дата>, Абдусаламов Ш.М., обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору №.2 от 19.08.2008 года, заключенному между ОАО «Россельхозбанк» и ПСПК «Нажях», передал ОАО «Россельхозбанк» в залог жилой дом и земельный участок под домом по адресу: с.Леваши Левашинский район РД.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вместе с тем пунктом 4 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой Закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Ахмедова П. в обоснование требований о признании недействительным вышеуказанного договора залога жилого дома и земельного участка ссылалась на то, что о нахождении имущества в залоге не знала, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации супругу Абдусаламову Ш. не давала.

В соответствии со ст. 7 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 4 пп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно ч.3 ст.35 СК РФдля совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Материалами дела установлено, что Ахмедова П.П. и Абдусаламов Ш.М. состоят в зарегистрированном браке с 14.05.1993 года, что подтверждается свидетельством о браке № 394878 от 14 мая 1993 года, (л.д. 115).

Из материалов дела также видно, что предмет залога, который Абдусаламов Ш.М. передал в залог в соответствии с договором, приобретен Ахмедовой П.М. и Абдусаламовым Ш.М. в период брака и является их совместно нажитым имуществом.

Разрешая спор в этой части, суд исходил из того, что супруга ответчика Ахмедова П.П. нотариального согласия на залог жилого дома и земельного участка не давала, что не отрицается представителем ОАО «Россельхозбанк».

Эти обстоятельства установлены судом первой инстанции по объяснениям самой Ахмедовой П.П. и Абдусаламова Ш.М. о том, что его супруга Ахмедова П.П. о нахождении их совместного дома с земельным участком в залоге, не знала, он ей об этом не сообщал.

Так, ихз объЯснений Ахмедовой П.П.,данных ею 23 мая 2011 года в ходе доследственной проверки, при получении руководителем ПСПК «Нажях» кредита, ей от мужа стало известно, что он закладывает принадлежащую им ферму и земельный участок к нему, на что ей было дано согласие. На залог жилого дома и земельного участка под ним она согласия не дала, поскольку дом является единственным жильем их семьи.

Абдусаламов Ш.М., как правильно указано в решении суда, передавая ОАО «Россельхозбанк» жилой дом с земельным участком в залог, совершил сделку с общим совместным имуществом без согласия своей супруги, в связи с чем, договор залога, заключенный Абдусаламовым Ш.М. с нарушением указанных выше требований закона, судом правомерно признан недействительным.
Так, п.3 ст.35 СК РФпрямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем 2 п.3 ст.35 СК РФпредусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Таким образом, доводы ОАО «Россельхозбанк», что сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, суд обоснованно отклонил.

В силу положений ч.4 ст.253 ГК РФи ч.3 ст.35 СК РФк правоотношениям по сделкам по распоряжению недвижимостью и сделкам, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке применяется ч.3 ст.35 СК РФ.

Из заявления от 21.08.2008 года усматривается, что Абдусаламов Ш.М. обратился Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Дагестан, указав, что не имеет супруги (л.д. 138).

Из копии паспорта Абдусаламова Ш.М. от 18.12.2001 года усматривается, что зарегистрирован брак с Ахмедовой П.П. 14.05.1993 года (л.д.190-194).

Из подлинника описи приема передачи документов по кредитному делу видно, что под №1 значится паспорт Абдусаламова Ш.М. на 3 листах, под и под №45 и №54 значатся согласие Ахмедовой П.П., данные супругу Абдусаламову Ш.М. на залог фермы и земельного участка (л.д.195-196).

По ходатайству представителя истца была назначена комплексная почерковедческая и техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №1610-11г от 19.08.2011 г., рукописная запись Абдусаламов Ш. в заявлении об отсутствии супруги в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по РД выполнены самим Абдусаламовым Ш.М.. Рукописная запись Запиров З.М. и подпись от имени Запирова З.М., расположенные в графе принял описи приема передачи документов по кредитному делу выполнены, вероятно, самым Запировым З.М.

Согласно заключению эксперта №1611/11 от 14.09.2011 года, рукописный текст в заявлении Абдусаламова Ш.М. об отсутствии супруга (и), датированного 21 августа 2008 года, выполнены в период времени менее года до момента проведения данного исследования. Время выполнения рукописного текста в заявлении Абдусаламова Ш.М. об отсутствии супруга (и) не соответствует дате указанной на нем. Когда заверена электрографическая копия паспорта Абдусаламова Ш.М. нотариусом г.Махачкалы Гажимагомедовым А.А. не представляется возможным определить из-за того, что данный документ находился во влажном месте и при этом изменился качественный состав красителей в штрихах записей и оттисков печатей и штампов.

Из реестровой книги нотариуса Гаджимагомедова А. в одном томе за №000181 усматривается, что на странице 160 за №7297 от 23.05.2008 года имеет запись регистрации о заверении копии паспорта Абдусаламова Ш.М. (л.д.276-277).

По ходатайству представителя истца была назначена техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о давности выполнения рукописного текста в реестровой книге №000181 на странице 160 за №7279, о соответствии времени выполнения текста дате 23.05.2008 года и одновременно ли выполнены запись за №7297 с рукописной записью за №7296.

Согласно заключению эксперта №2407 от 29.02.2012 года, когда выполнен рукописный текст в реестровой книге нотариуса Гаджимагомедова А. №000181 на оборотной стороне листа №159 в нижней части в строке «Номер нотариальных действий» 7297 не представляется возможным определить из-за того, что не освоена методика определения записей, выполненных чернилами для гелевых ручек. Записи за №7297 и за №7296 в реестровой книге нотариуса Гаджимагомедова А. №000181 на оборотной стороне листа №159 в графе «Номер нотариального действия» выполнены одновременно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок, находящийся под домом, был предоставлен Абдусаламову Ш. безвозмезно и в связи с этим не является совместной собственностью супругов, не могут быть приняты во внимание, поскольку бесплатная передача земельного участка на основании акта органа местного самоуправления одному из супругов не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не мог признать договор залога жилого дома и земельного участка под ним недействительным полностью, связывая с равенством долей супругов в имуществе, и что Абдусаламов Ш.М. самостоятельно мог по своему усмотрению управлять своей долей имущества, также не могут быть признаны обоснованными, поскольку доли супругов в общем имуществе путем их выдела не установлены, что препятствовало Абдусаламову Ш. распоряжаться общим совместным имуществом супругов без согласия супруги.

Представитель банка просил о применении срока исковой давности к требованиям Ахмедовой П. об оспаривании договора залога фермы и земельного участка, указывая о том, что в ходе судебного разбирательства в Советском районном суде г.Махачкалы истцом в качестве доказательств по делу были представлены копии объяснения, а также согласий на предоставление в залог фермы и земельного участка за №<адрес> от 18.06.2008г. и за №<адрес> от 25.06.2008г. В этой связи полагает, что истец знал о заключении оспариваемого договора залога.

Рассматривая заявление стороны ответчика о применении судом последствий пропуска Ахмедовой П.П. срока исковой давности по заявленным им исковым требованиям о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) указанного выше имущества, руководствуясь ч. 3 ст.35 СК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности по требованиям о признании недействительным залога фермы и земельного участка истцом пропущен, поскольку оспариваемый договор заключен 19.08.2008 года; исполнение по указанному договору подтверждено установленными по делу обстоятельствами, с настоящими требованиями истица обратилась в суд 02.11.2011 года, то есть по истечении срока исковой давности, основания для восстановления пропущенного срока в порядке ст.205Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Исходя из положений п. 2 ст.181 ГК РФи ст.35 СК РФсупруг, не согласный с совершением сделки, может предъявить иск о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении без его согласия, при этом, Ахмедова П.П. дала согласия на залог фермы и земельного участка 18.06.2008 года. Однако с иском обратилась спустя три года, то есть с пропуском срока исковой давности.

С учетом изложенного исковые требования Ахмедовой П.П. о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) нежилого помещения и земельного участка под ним обоснованно признаны не подлежащими удовлетворению.

Решение суда в части удовлетворения требований Банка и отказе в удовлетворении исковых требований Ахмедовой П.П. не обжаловано, законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судом апелляционной инстанции проверена в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Левашинского районного суда Республики Дагестан от 30 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: