Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Панова В.В. и Пановой Е.А. на решение Пролетарского районного суда г.Тулы от 02 декабря 2014 года по заявлению Панова В.В., Пановой Е.А. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области осуществить государственную регистрацию договора уступки права требования.

Заслушав доклад судьи Сенчуковой Е.В., судебная коллегия

установила:

заявители Панов В.В., Панова Е.А. обратились в суд с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области зарегистрировать договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ними и обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость 21».

Впоследствии заявители Панов В.В., Панова Е.А. уточнили заявленные требования, просили суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Тульской области в государственной регистрации договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ г., выраженный в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ г.; обязать Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать договор уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Пановым В.В., Пановой Е.А. и ООО «Недвижимость 21».

В обоснование заявленного требования указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО «Недвижимость 21» был заключен договор уступки прав требования №, предметом которого явилась квартира № по адресу: <адрес>, (II пусковой комплекс). ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Тульской области было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации договора, а ДД.ММ.ГГГГ в регистрации было отказано. Считают данный отказ незаконным, поскольку при обращении в Управление Росреестра по Тульской области были представлены справка бывшего директора ООО «ПП «Развитие» М.С.А. от ДД.ММ.ГГГГ и акт о выполнении финансовых обязательств по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ г., подтверждающие факт исполнения ООО «Недвижимость 21» денежных обязательств перед застройщиком ООО «ПП «Развитие». При изложенных обстоятельствах полагают, что у государственного регистратора не имелось оснований ставить под сомнение достоверность данных документов, а затем отказывать в проведении государственной регистрации.

Заявители Панов В.В. и Панова Е.А. в судебном заседании уточненные требования поддержали и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Тульской области по доверенности Шишкова Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что в связи с наличием в деле правоустанавливающих документов противоположных по содержанию документов (справки бывшего директора ООО «ПП «Развитие» М.С.А. от ДД.ММ.ГГГГ № и письма конкурсного управляющего ООО «ПП «Развитие» от ДД.ММ.ГГГГ г.) в части исполнения обязательств по оплате договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилых домов, не представилось возможным установить факт наличия либо отсутствия соответствующих финансовых обязательств, в связи с чем полагала действия Управления Росреестра по Тульской области законными и обоснованными.

Представитель заинтересованного лица ООО «Недвижимость 21» по доверенности Безбородова А.Р. в судебном заседании просила требования Панова В.В. и Пановой Е.А. удовлетворить. Пояснила, что представленные заявителями на регистрацию правоустанавливающие документы подтверждают факт исполнения ООО «Недвижимость 21» денежных обязательств перед застройщиком. Доводы конкурсного управляющего ООО «ПП «Развитие» Семенова М.И. о неуплате ООО «Недвижимость 21» цены договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилых домов в отношении 2-го пускового комплекса сочла необоснованными и не подтвержденными первичными финансовыми (бухгалтерскими) документами.

Заинтересованное лицо конкурсный управляющий ООО «ПП «Развитие» Семенов М.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что решением Арбитражного Суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «ПП «Развитие» открыто конкурсное производсво. Конкурсный управляющий не имеет доказательств оплаты дольщиком ООО «Недвижимость 21» квартир в рамках договора долевого участия в жилых домах по адресу: <адрес>, и <адрес>. Согласно выпискам с расчетного счета должника, ООО «Недвижимость 21» не в полном объеме погасило долг по 1-му пусковому комплексу, к оплате 2-го пускового комплекса не приступало.

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Решением Пролетарского районного суда г.Тулы от 02.12.2014г. в удовлетворении заявленных требований Панова В.В., Пановой Е.А. отказано.

В апелляционной жалобе Панов В.В., Панова Е.А. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значения для дела, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы представитель Управления Росреестра по Тульской области Абрамина Е.Е. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав объяснения Панова В.В., подержавшего апелляционную жалобу, объяснения представителя ООО «Недвижимость 21» по доверенности Безбородовой А.Р., выразившей согласие с апелляционной жалобой Панова В.В. и Пановой Е.А., выслушав возражения на жалобу представителя Управления Росреестра по Тульской области по доверенности Шишковой Ю.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований Панова В.В., Пановой Е.А. Этот вывод подробно мотивирован судом в принятом по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

В силу ч. 1 ст. 254, ст. 255 ГК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПП «Развитие» (застройщик) и ООО «Недвижимость 21» (дольщик) заключен договор № на участие в долевом строительстве двух 17-ти этажных жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> (I и II пусковые комплексы).

Объектом по данному договору является часть жилых домов в соответствии с приложением № 1, состоящая из квартир в I пусковом комплексе. Общая площадь квартир составляет 3878,1 кв. м (пункт 2.2 договора).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами внесены изменения и дополнения в договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ г., в частности, пункт 2.2 изложен в следующей редакции: «Объектом по настоящему является часть жилых домов в соответствии с приложением № 1, состоящая из квартир и нежилых помещений в I и II пусковом комплексе. Общая проектная площадь квартир составляет 3354 кв. м в I пусковом комплексе и 4967,1 кв. м во II пусковом комплексе. Итоговая площадь всех помещений составляет 8321,1 кв. м»; приложение № изложено в следующей редакции: «Итоговая стоимость настоящего договора составляет <...> руб., в том числе за I пусковой комплекс <...> руб. и за II пусковой комплекс <...> руб. при условии выполнения дольщиком обязательств по финансированию строительства в полном объеме».

Пунктом 8.8. договора предусмотрено, что дольщик имеет право переуступать свои права и обязанности по настоящему договору. Уступка прав требования по настоящему договору дольщиком осуществляется после 100-процентной оплаты доли своей части, указанной в приложении № и передаваемой по договору уступки прав требования или по согласованию с застройщиком размере оплаченной дои. При этом письменное согласие застройщика является обязательным.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Недвижимость 21» (дольщик) и Пановым В.В., Пановой Е.А. с распределением долей в следующем соотношении: Панов В.В. – ?, Панова Е.А. – ? (новые дольщики) заключен договор № уступки прав требования, по условиям которого дольщик уступает, а новый дольщик принимает права требования дольщика по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилых домов, дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений и дополнений к договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между ООО «ПП «Развитие» и ООО «Недвижимость 21», в части получения и оформления в собственность двухкомнатной квартиры № на шестнадцатом этаже ориентировочной общей проектной площадью 72,3 кв. м в строящемся семнадцатиэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> (II пусковой комплекс).

ДД.ММ.ГГГГ стороны договора № уступки прав требования обратились в Управление Росреестра по Тульской области за регистрацией перехода права собственности по заключенному договору, представив заявление о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца закладной от ДД.ММ.ГГГГ №; договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №; свидетельство о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ серии №, выданное отделом ЗАГС <адрес>; расходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ г.; справку от ДД.ММ.ГГГГ № 26; справку о крупности от ДД.ММ.ГГГГ № 304; справку от ДД.ММ.ГГГГ № 306; Устав ООО «Недвижимость 21» от ДД.ММ.ГГГГ г.

Из расписок следует, что срок, предусмотренный для рассмотрения заявления о государственной регистрации договора уступки прав требования установлен до ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО11 принято решение о приостановлении, а ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ на основании абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Признавая законность выданного отказа в совершении регистрационных действий и оставляя заявление Панова В.В., Пановой Е.А. без удовлетворения, суд первой инстанции исходил из того, что в распоряжении государственного регистратора отсутствовали документы, бесспорно подтверждающие факт исполнения дольщиком финансовых обязательств перед застройщиком, на необходимость которого (исполнения) для возможной переуступки права императивно указывает пункт 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и одновременно требует пункт 8.8 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилых домов, заключенного между ООО «ПП «Развитие» и ООО «Недвижимость 21».

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с п.п.1,2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В силу абз.2 п.3 ст.9 указанного Федерального закона к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

На основании абз.3 п.1 ст.13 названного Федерального закона правовая экспертиза документов и проверка законности сделки является одним из этапов государственной регистрации прав.

В соответствии с п.1 ст.19 того же Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

В соответствии с абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Пунктом 1 ст. 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.11 названного Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, государственным регистратором направлен запрос в адрес конкурсного управляющего ООО «ПП «Развитие» Семенова М.И., в распоряжении которого находится первичная бухгалтерская документация ликвидируемого застройщика, содержащая, в том числе, сведения о перечислении дольщиком ООО «Недвижимость 21» денежных средств за объекты долевого участия 2-го пускового комплекса, и соответственно об исполнении дольщиком финансовых обязательств перед застройщиком, с просьбой сообщить, исполнены ли ООО «Недвижимость 21» в полном объеме финансовые обязательства перед застройщиком.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий не подтвердил факт исполнения ООО «Недвижимость 21» денежных обязательств перед застройщиком ООО «ПП «Развитие» и просил Управление Росреестра по Тульской области не осуществлять регистрационных действий в отношении объектов прав по адресам: <адрес>, и <адрес>, с участием ООО «Недвижимость 21».

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ заявителям предлагалось для проведения государственной регистрации договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ представить документ, подтверждающий факт исполнения ООО «Недвижимость 21» денежных обязательств перед застройщиком ООО «ПП «Развитие» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилых домов, подписанный уполномоченным лицом со стороны застройщика ООО «ПП «Развитие».

Заявителями ДД.ММ.ГГГГ в дополнение к ранее представленным документам был приобщен к делу правоустанавливающих документов акт о выполнении финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ г., подписанный со стороны застройщика ООО «ПП «Развитие» ФИО12, сменившей на посту директора М.С.А.

Указанное подтверждает обоснованность выводов суда первой инстанции о том, что, установив противоречия в содержании представленных на государственную регистрацию документов и придя к выводу о несоответствии их содержания требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации договора уступки прав требования, действовал в строгом соответствии с законом и в пределах предоставленных полномочий.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда об отсутствии законных оснований для государственной регистрации и правомерности данного отказа.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка содержания представленных на регистрацию документов, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку оценка сведений, содержащихся в справке от ДД.ММ.ГГГГ № об исполнении дольщиком ООО «Недвижимость 21» финансовых обязательств перед застройщиком, подписанной бывшим директором ООО «ПП «Развитие» М.С.А., и письме конкурсного управляющего ООО «ПП «Развитие» от ДД.ММ.ГГГГ иного содержания, может быть дана лишь при разрешении спора о признании договора участия в долевом строительстве исполненным либо о признании права собственности на объект долевого участия в строительстве, то есть при рассмотрении спора, инициированного в порядке искового производства.

Кроме того, в силу ч.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сомнения государственного регистратора в действительности представленных на регистрацию сведений являются достаточным основанием для приостановления государственной регистрации договора (права).

Указание в апелляционной жалобе на то, что действия Управления Росреестра ограничивают права заявителей на квартиру, не могут быть приняты во внимание, поскольку сам по себе отказ в государственной регистрации права не препятствует при устранении недостатков, послуживших основанием для отказа, вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав требования.

Суд, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, рассмотрев дело в рамках заявленных требований, постановил законное решение.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст.330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене постановленного судебного решения, поскольку по существу данные доводы сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств, но не опровергают выводы суда, изложенные в решении. Все представленные сторонами доказательства проверены и оценены судом первой инстанции в их совокупности и в соответствии с требованиями ст.ст.59, 60, 67 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения Пролетарского районного суда г. Тулы по доводам апелляционной жалобы Панова В.В., Пановой Е.А.

Руководствуясь ст. ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г.Тулы от 02 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Панова В.В., Пановой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи