Гражданский кодекс часть 1

Взыскать с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 стоимость объекта долевого участия в размере 3 697 340 (три миллиона шестьсот девяносто семь тысяч триста сорок) рублей с перечислением денежных средств на расчетный счет истца (номер), открытый в АО «Газпромбанк» в счет погашения суммы кредита, заключенного между АО «Газпромбанк» и (ФИО)1

Проценты за пользование денежными средствами по ч. 2 статьи 9 ФЗ-214 в размере 1 398 721 (один миллион триста девяносто восемь тысяч семьсот двадцать один) рубль.

Проценты за пользование денежными средствами по ч. 2 статьи 9 ФЗ-214 на день фактического исполнения обязательств; компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.

Проценты по ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с 24 сентября 2019 года по 12 октября 2019 года в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

Проценты по ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ - по состоянию на день фактического исполнения обязательств.

Разницу между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора в размере 702 660 (семьсот две тысячи шестьсот шестьдесят) рублей.

Убытки в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей.

Неустойку за период с 07 сентября 2019 года по 12 октября 2019 года в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Неустойку по 1% в день от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора.

Штраф в размере 1.000.000 (один миллион) рублей, неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения суда по день фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с АО «Универсал» государственную пошлину в бюджет Березовского района в размере 42 538 (сорок две тысячи пятьсот тридцать восемь) рублей 61 копейка».

Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е., судебная коллегия

установила:

(ФИО)1 (истица) обратилась в суд с указанным выше иском к АО «Универсал» (ответчик), мотивируя требования тем, что 05 июля 2017 года между нею и застройщиком АО «Универсал» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (номер).

Объектом договора являлась однокомнатная квартира (номер), расположенная на 12 этаже жилого дома 1А многоэтажного жилого комплекса со встроенными-пристроенными помещениями по адресу: (адрес)

Со своей стороны обязательства по оплате стоимости жилого помещения в соответствии с условиями заключенного договора исполнила в полном объеме.

Застройщик по условиям договора обязался получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передать квартиру участнику не позднее 31 декабря 2018 года. Однако свои обязательство по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок не исполнил.

Кроме того, в нарушение законодательства не уведомил её, как участника долевого строительства, о переносе сроков строительства объекта.

По названным причинам 26 августа 2019 года отправила ответчику уведомление об одностороннем отказе от договора и возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 3 697 340 рублей. Однако в добровольном порядке денежные средства застройщиком не возвращены.

Возникшая ситуация, полагала истица, нарушает её права, имеются основания для их принудительного восстановления заявленным в иске способом. С учетом уточнения исковых требований истица просила:

Признать договор (номер) участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 05 июля 2017 года расторгнутым.

Взыскать с ответчика уплаченные по договору (номер) денежные средства в сумме 3 697 340 рублей с перечислением денежных средств на расчетный счет истицы (номер), открытый в АО «Газпромбанк», в счет погашения суммы кредита по кредитному договору, заключенному между АО «Газпромбанк» и (ФИО)1

А также взыскать:

Проценты за пользование денежными средствами по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с 27 июля 2017 года по 12 октября 2019 года в размере 1 398 721 рубля.

Проценты за пользование денежными средствами по ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ - по состоянию на день фактического исполнения обязательств.

Компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. Проценты по ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ за период с 24 сентября 2019 года по 12 октября 2019 года в размере 42 101 рубля.

Проценты по ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ - по состоянию на день фактического исполнения обязательств.

Разницу между стоимостью договора в момент заключения и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора в размере 702 660 рублей.

Убытки в размере 4000 рублей, неустойку за период с 07 сентября 2019 года по 12 октября 2019 года в размере 245 931 рубля.

Неустойку по 1% в день от разницы между стоимостью договора в момент заключения и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора, по состоянию на день фактического исполнения обязательств.

Переплаченные проценты по кредитному договору в размере 655 910 рублей.

Штраф в размере 50%.

Ответчик иск частично признал. Представитель ссылалась причины, по которым объект строительства не был сдан в эксплуатацию в запланированные сроки. Просила снизить размер неустойки, компенсации вреда и штрафа до разумных пределов..

Суд проверив доводы сторон, постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик АО «Универсал» выразил несогласие с выводами суда. Просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания разницы в стоимости квартиры в сумме 702 660 рублей, неустойки на разницу в стоимости квартиры в сумме 702 660 рублей, снизить размер неустойки с 1 398 721 рубля до 500 000 рублей, снизить штраф с 1 000 000 рублей до 50 000 рублей.

Считает, что пункт 4 ст. 24 Закона РФ «О защите прав потребителей» применению к спорным правоотношениям не подлежит. Также не подлежит удовлетворению требование о взыскании убытков по оценке объекта недвижимости на сумму 4000 рублей. Оценка объекта недвижимости, полагает, истцом проведена с грубейшими нарушениями, а именно: объект не исследован лицом, проводившим оценку, вся оценка проведена виртуально по данным интернет портала, что недопустимо, и явно завышена цена объекта.

Кроме того, взысканные судом неустойка и штраф несоразмерны последствиям нарушенного обязательства, направлены на неосновательное обогащение участника долевого строительства и приведут к ухудшению имущественного положения ответчика.

Также, судом удовлетворены требования истца в части взыскания неустойки от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора в размере 1% за каждый день со дня заключения договора, что является незаконным и необоснованным обогащением (ФИО)1

Считает, сдом не приняты во внимание доводы ответчика в части постоянной обратной связи с дольщиками, каждый из дольщиков не оставлен без внимания. А также тот факт, что (ФИО)1, не получив объект недвижимости в собственность по договору долевого участия, не расторгла договор и не направила застройщику уведомление о расторжении договора, а напротив целенаправленно длительное время не обращалась к застройщику, заведомо зная, что процесс ввода в эксплуатацию затягивается и всем дольщикам обеспечиваются дополнительные бонусы за отсрочку сдачи квартир. То есть, считает, (ФИО)1 намеренно выжидала, подсчитывая проценты незаконного обогащения. Это не отвечает принципу разумности и добросовестности.

Возражая против доводов апелляционной жалобы, истица полагает решение суда законное, доводы жалобы ответчика не подлежащими удовлетворению. В обоснование ссылается на доводы, изложенные при рассмотрении дела.

Участвующие лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Суда ХМАО-Югра. В связи с чем, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что 5 июля 2017 года между ЗАО «Универсал» (в настоящее время АО «Универсал») с одной стороны и (ФИО)1 был заключен договор участия в долевом строительстве (номер), по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом 1А многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по (адрес). После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, передать участнику объект долевого строительства, определенный настоящим договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно условиям договора, объектом долевого строительства является квартира (номер) общей площадью 44,6 кв.м., находящаяся на 12 этаже жилого дома 1 А многоквартирного жилого комплекса, секции 1 в вышеуказанном многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями по (адрес).

В силу требований п. 3.1.1, 3.2.1 договора, застройщик обязался передать квартиру участнику не позднее 31 декабря 2018 года, а участник оплатить в порядке, установленном настоящим договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4.1 стоимость квартиры составила 3 697 340 рублей. При этом, по условиям договора сумма в размере 369 734 рубля оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в течение 10 дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Сумма в размере 3 327 606 рублей оплачивается участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных Газпромбанк (Акционерное общество), по кредитному договору (номер) от 5 июля 2017 года на срок 360 месяцев.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены (ФИО)1 в полном объеме.

В указанный в договоре срок квартира истцу застройщиком не передана.

По названной причине 26 августа 2019 года истица в адрес АО «Универсал» направила уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. Причитающиеся ей денежные средства и проценты просила перечислить на счет. Требования истицы были вручены адресату 10 сентября 2019 года. Однако не выполнены.

Согласно отчету (номер) от 27 сентября 2019 года об оценке рыночной стоимости квартиры (номер), общей площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: (адрес),
(адрес), рыночная стоимость квартиры составляет 4 400 000 рублей. Стоимость оценки рыночной стоимости вышеуказанной квартиры составила 4000 рублей.

Согласно справке филиала АО «Газпромбанк» в г. Новом Уренгое от 23 декабря 2019 года (ФИО)1 получила в банке кредит в размере 3 327 606 рублей. По состоянию на 23 декабря 2019 года размер остатка ссудной задолженности (без учета штрафных санкций, комиссий и пени) составляет: остаток основного долга - 2 879 519 рублей 15 копеек, остаток задолженности по выплате процентов - 4 496 рублей 79 копеек. Размер ежемесячного платежа составляет - 28 037 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, проанализировав фактические обстоятельства дела, исходил из того, что (ФИО)1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. Однако в указанный в договоре срок застройщик квартиру участнику не передал. В связи с чем, пришёл к выводу суд, ответчик существенно нарушил условия договора.

Поскольку договор участия в долевом строительстве, расторгнут 10.09.2019 после направления истцом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, у ответчика возникла обязанность вернуть истице уплаченные денежные средства с процентами. Поскольку в добровольном порядке обязанность не выполнена, возникшая ситуация нарушает права истицы, которые подлежат принудительному восстановлению заявленным в иске способом.

Руководствуясь положениями ст.ст. 310, 421, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1,3,4,6,9 Закона № 214-ФЗ, ст.ст. 13,15,16 Закона о защите прав потребителей, иск удовлетворил частично. Отказал в удовлетворении требований истицы о взыскании убытков понесенных в связи с оплатой процентов по кредитному договору в сумме 655 910 рублей. Требования удовлетворил в части, описанной в резолютивной части.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части нарушения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в срок, установленный договором более чем на два месяца, соглашается.

Поскольку (ФИО)1 в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ отказалась от исполнения договора в одностороннем порядке, это являлось ее правом. Соответственно у ответчика возникла обязанность по возврату участнику долевого строительства оплаченных по договору за объект долевого строительства денежных средств. Разницы в стоимости объекта в размере 702 660 рублей, судебных расходов на оценку квартиры в размере 4000 рублей, а также процентов на указанную сумму по ч.2 и ч.6 ст.9 № 214-ФЗ, возмещении убытков, связанных с неисполнением обязательств по договору, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в настоящий момент истица лишена возможности приобретения аналогичного объекта в собственность по установленной договором цене, возврат денежных средств в силу роста цен на недвижимость не восстанавливает ее право на приобретение помещения в полном объеме. В связи с чем, взыскал проценты за время нарушения прав и за время пользования денежной суммой.

Доводы апелляционной жалобы АО «Универсал» о необоснованном взыскании убытков судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, из ст. 10 Закона N 214-ФЗ прямо следует, что убытки подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, по смыслу ст. 393.1, п. п. 1 и 2 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Таким образом, из указанных норм права в совокупности с правовой позицией, изложенной в п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, следует, что участник имеет право на взыскание убытков. В частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы АО «Универсал» в части взыскания неустойки от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора в размере 1% за каждый день со дня заключения договора, являются не обоснованными по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции изложенной в п.8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом № 214-ФЗ, и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В данном случае, основания для удовлетворения заявленных истицей требования отсутствуют, поскольку ни положения Закона о защите прав потребителя, ни Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержат положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе взыскание неустойки за невыполнения в срок требования о возмещении причиненных ненадлежащим исполнением обязательства убытков.

Взыскивая с ответчика проценты за пользование денежными средствами, уплаченными по договору долевого участия в строительстве на основании части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в размере 1 398 721 рубль, суд первой инстанции пришел к выводу о соразмерности взыскиваемой суммы последствиям нарушения обязательства.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочный. Требования о выплате разницы стоимости объекта заявительница застройщику не направляла. Соответственно он не имел возможности обсудить вопрос о размере разницы, которую следует доплатить.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При определении размера штрафной санкции суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Возможность снижения неустойки оценивается судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., также указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Принимая во внимание характер нарушения обязательства, компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, длительность нарушения ответчиком обязательства, отсутствие со стороны истца негативных последствий вследствие неисполнения ответчиком обязательства, требования разумности, справедливости и соразмерности, судебная коллегия приходит к выводу, что взысканные судом первой инстанции проценты за пользование денежными средствами по части 2 статьи 9 Закона №214-ФЗ являются несоразмерными последствиям нарушения обязательства и подлежат снижению с 1 398 721 рубля до 400 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности взысканного судом первой инстанции штрафа судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку размер штрафа уже был снижен судом первой инстанции с учетом требований разумности и справедливости, баланса интересов сторон, и отвечает требованиям соразмерности последствиям нарушенного обязательства.

Оснований для повторного снижения размера штрафа с применением ст. 333 ГК РФ не имеется.

Вышеназванные недостатки указывают на то, что судом в части были неправильно применены нормы материального права и неверно определены значимые обстоятельства, что привело к ошибочным выводам и является основанием для отмены и изменения решения суда в силу правил ст. 330 ГПК РФ.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 неустойки по 1% в день от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора, с вынесением в данной части нового решения.

В части взыскания с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 процентов за пользование денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 1 398 721 рубль решение суда подлежит изменению.

В остальной части доводы апелляционной жалобы ответчика фактически повторяют правовую позицию представителя ответчика, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены при рассмотрении дела.

Руководствуясь статьей, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

судебная коллегия

определила:

Решение Березовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 декабря 2019 года в части взыскания с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 неустойки по 1% в день от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора отменить. Постановить в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований (ФИО)1 к акционерному обществу «Универсал» о взыскании неустойки по 1% в день от разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения договора, отказать.

Решение суда в части взыскания с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 процентов за пользование денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 1 398 721 рубль, изменить.

Взыскать с акционерного общества «Универсал» в пользу (ФИО)1 проценты за пользование денежными средствами по части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 400 000 рублей.

В остальной части решение Березовского районного суда от 30 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Универсал» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в 7-ой кассационной суд общей юрисдикции в г. Челябинске в течение 3-х месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий Иванова И.Е.

Судьи: Беспалова В.В.

Решетникова О.В.