Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по исковому заявлению Аронова Якова Львовича к администрации города Симферополь Республики Крым, третье лицо Муниципальное казённое учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым о признании договора аренды земельного участка возобновлённым на неопределённый срок и понуждении совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Лапишко Ирины Игоревны на решение Центрального районного суда города Симферополя от 28 мая 2020 года,

у с т а н о в и л а :

В феврале 2020 года истец, уточнив свои требования, обратился в суд с иском к Администрации города Симферополь, в котором просил признать договор аренды земельного участка, площадью 90 кв.м, №№, заключённый ДД.ММ.ГГГГ, возобновлённым на неопределённый срок, возложить на Администрацию города Симферополя Республики Крым обязанность, в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда, заключить с истцом дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка и зарегистрировать подписанное дополнительное соглашение в ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка площадью 90 кв.м. по <адрес>«в» в <адрес> сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. По окончании срока действия договора истец продолжил фактически пользоваться земельным участком, запись об аренде, существующая в ЕГРН, ответчиком погашена не была, претензий со стороны ответчика в адрес истца не предъявлялось, истец продолжил вносить арендную плату за пользование земельным участком. Впоследствии истец обратился в администрацию города Симферополь с заявлением, в котором просил определить условия существующего договора в части срока его действия, однако указанное заявление истца осталось без ответа. Между тем, на спорном земельном участке располагается неоконченный строительством объект недвижимости, возведенный истцом, на который не является самовольным, в связи с тем, что на него имеется разрешительная документация, однако, отсутствие оформленных земельных отношений, препятствует истцу завершить строительство и оформить права на указанную постройку.

Решением Центрального районного суда города Симферополя от 28 мая 2020 года исковые требования Аронова Я.Л., удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 09.02.2017 года №40-2017 заключённый между Администрацией города Симферополя Республики Крым и Ароновым Я.Л., признан возобновлённым на неопределенный срок.

На Администрацию города Симферополя возложена обязанность, в течении десяти дней, с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение с ФИО2 о продлении договора на аренды земельного участка площадью 90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес>«в», на прежних условиях. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Лапишко И.И., ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку представленных доказательств, просит указанное решение отменить и принять по делу новое решение которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Апеллянт указывает, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона №135-ФЗ

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015 года.

Апеллянт считает, что договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Доводом апелляционной жалобы является то, что истцом избран неверный способ защиты права, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.

Будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте рассмотрения дела почтовыми отправлениями, а так же, в соответствии с требованиями п.7 ст. 113 ГПК РФ, посредством размещения информации на электронном сайте Верховного Суда Республики Крым, в сети «Интернет», ответчик администрация города Симферополь Республики Крым и третье лицо Муниципальное казённое учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым в судебное заседание явку своих представителе не обеспечили, об отложении слушания дела не просили.

Исходя из приведенных обстоятельств и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, при имеющейся явке.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым, истец Аронов Я.Л. и его представитель по доверенности, Дударев Д.С., возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела, при этом, указав, что решение Центрального районного суда города Симферополя от 28 мая 2020 года подлежит оставлению без изменения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит изменению, по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования Аронова Я.Л., суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 621 ГК РФ, 39.6 ЗК РФ, установил, что истец пользует спорный земельный участок с 2005 года, на основании различных договоров аренды, заключенных с органом местного самоуправления, на этом земельном участке расположена неоконченная строительством постройка истца, возведенная на основании разрешительной документации на выполнение строительных работ, по окончании срока действия договора истец продолжил пользоваться земельным участком, со стороны ответчика по данному поводу возражений не поступало, а также, не предпринималось каких-либо действий по погашению регистрационной записи об истце как арендаторе данного имущества, в связи с чем, пришел к выводу о том, что у истца возникло право на возобновление срока действия договора аренды на тех же условиях, неопределенный срок. Суд первой инстанции также принял во внимание, что на момент рассмотрения дела, с ответчиком соглашений о правах на спорный земельный участок не заключено, в связи с чем, прав истца полежат защите путем удовлетворения исковых требований о признании договора аренды земельного участка от 09.02.2017 года №40-2017 возобновленным на неопределённый срок и понуждении Администрации города Симферополя заключить с истцом дополнительное соглашение к данному договору.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается не в полной мере, по следующим основаниям.

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. (ст.212 ГК РФ)

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного Кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п.10) п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Из положений п.п.2) пункта 5 ст.39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, при разрешении споров, связанных с заключением договоров аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, юридическое значение имеет установление самого факта нахождения спорного имущества в собственности муниципального образования, в чьем фактическом пользовании находится спорное имущество, и на каком основании, а так же, наличие или отсутствие оснований для заключения договора аренды без проведения аукциона.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с № (украинский кадастровый №, площадью 90 +/-3 кв.м, относящемся к землям населенного пункта, видом разрешенного использования «общественное питание», собственником которого является Муниципальное образование городской округ Симферополь. Сведения о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости, так же содержат информацию о том, что указанный земельный участок находится в аренде у Аронова Я.Л. (т.3 л.д.9-11)

09.02.2017 года между Ароновым Я.Л. (Арендатор) и Администрацией города Симферополя Республики Крым (Арендодатель) заключен договор аренды этого земельного участка (далее – Договор), площадью 90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «в».

В соответствии с пунктом 4.1.5 данного договора, Арендатор обязан использовать этот земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в п.1.3 договора аренды (общественное питание» Положениями пункта 4.3.2 этого договора, Арендатору предоставлено право возводить на арендуемом земельном участке строения и сооружения, в соответствии с видом разрешенного использования и утвержденной проектной документацией и разрешения на строительство.

Согласно пункта 6.1 Договора срок действия определён до 01.01.2019 г.

В ходе рассмотрения дела, сторонами не оспаривалось, что указанный в договоре земельный участок, по окончании срока действия договора аренды продолжает фактически использоваться арендатором.

Сведений о совершении Арендодателем действий, направленных на возврат арендованного имущества, материала дела не содержат.

Судом первой инстанции так же установлено, и подтверждается материалами дела, что в соответствии с решением 4-й сессии Симферопольского городского совета от 29.10.2002 г. №43 Аронову Я.Л. был предоставлен в краткосрочную аренду. Сроком на три года, земельный участок, площадью 0,0090 га, расположенный в <адрес>, под существующей летней площадкой и павильоном обслуживания. (т.3 л.д.28)

Решением исполнительного комитета Симферопольского городского совета от 25.03.2005 г. было??????????????

05.07.2005 г. Симферопольским городским советом с истцом был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, удостоверенный в соответствии с действующим в то время законодательством, нотариусом Первой Симферопольской государственной нотариальной конторы, зарегистрированным в реестре, под №2-819. При этом, в данном договоре был уточнен адрес арендуемого имущества: <адрес> «в», а так же указан кадастровый номер земельного участка:№. Земельный участок так же предоставлен для эксплуатации летнего кафе с павильоном обслуживания, со сроком действия договора до 21.04.2008 г. (п.2.1 договора)

Действие вышеуказанного договора неоднократно возобновлялось уполномоченными органами местного самоуправления Украины, в состав которой до 21.03.2014 г. входила Республика Крым, последний раз, на основании решения 66-й сессии VI созыва Симферопольского городского совета от 29.08.2013 г. №788, сроком на три года. (т.3 л.д.43)

В материалах дела так же содержится заключение о возможности целевого использования спорного земельного участка №10.712, утвержденное 26.07.2008 г. начальником управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды г. Симферополя, в соответствии с которым на земельном участке по адресу <адрес> «в» расположено нежилое строение, кафе (т.2 л.д.35-38)

Сведения о постройке, расположенной на спорном земельном участке отражены так же в архитектурном паспорте здания (сооружения), согласованном 14.01.2005 г. с главным архитектором г.Симферополя (т.1 л.д.130-135)

В 2016 г. по заказу истца ГУП РК Крымская комплексная архитектурно-реставрационная мастерская «Крымпроектреставрация» подготовили проект размещения кафе на спорном земельном участке.

Технические характеристики данного объекта отражены также в техническом паспорте кафе, подготовленном ГУП РК «Крым БТИ», согласно которых расположенное на спорном земельном участке является объектом недвижимости, зданием кафе, площадью 90 кв.м (т.1 л.д.159-169)

Согласно Постановления Администрации города Симферополя № 2923 от 28.11.2016 года «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 90:22:010304:319 расположенного по адресу: Республика ФИО3, <адрес> «в», площадью 0,0090 га, Аронову Я.Л. поручено до получения разрешительной документации на начало выполнения строительных работ предоставить в управление архитектуры и градостроительства администрации города архитектурно-строительную часть рабочего проекта с пояснительной запиской для рассмотрения на предмет соответствия проектных решений утвержденному градостроительному плану.

Постановлением Администрации г.Симферополь №1406 от 15.05.2017 г. Аронову Я.Л. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенного на земельном участке с КН: 90:22:010304:319 в части уменьшения отступа от границ земельного участка до основного строения и увеличения коэффициента застройки (Т.1 л.д. 170-171)

Между тем, сведений об окончании строительства, регистрации документов о правах на данный объект, внесение о нем сведений в ЕГРН материалы дела не содержат.

В соответствии с принятием Федерального Конституционного Закона №6 от 21.03.2014 года «О принятии в состав Российской Федерации Республики Крым и города федерального значения Севастополя и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

Из содержания ст.12 вышеуказанного Федерального Конституционного Закона следует, что документы, подтверждающие права пользования имуществом, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, действуют на территории Республики Крым без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым.

В связи с изложенным, действие договора аренды спорного земельного участка, заключенного до 21.03.2014 г. продолжило свое действие на прежних условиях.

В соответствии с положениями ст.12, 13 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК (ред. от 23.09.2020) "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (принят Государственным Советом Республики Крым 30.07.2014) положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

10.10.2016 г. между истцом Ароновым Я.Л. и Администрацией города Симферополя в порядке переоформления был заключен договор аренды того же земельного участка с указанием срока действия договора до 01.01.2017 г. (п.6.1 договора). (т.3 л.д.63-70)

09.02.2017 года между сторонами был заключен спорный договор.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из материалов дела следует, что письмами в адрес Администрации г.Симферополь от 15.09.2018 г, а так же от 24.05.2019 г. Аронов Я.Л. выражал согласие на продление договора аренды (т.1 л.д.109,110)

По окончании срока действия спорного договора, истец продолжил пользоваться земельным участком, оплачивать арендную плату, а арендодатель претензий по его использованию за пределами срока не предъявил, что не оспаривалось сторонами ни в суде первой инстанции ни в суде апелляционной инстанции.

Проанализировав установленные судом обстоятельства и положения норм действующего законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Спорный земельный участок используется истцом по целевому назначению, обязательства по уплате арендной платы выполняются надлежащим образом, что не оспаривалось ответчиком, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано, однако, осуществление постройки велось по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположены спорные объекты недвижимости, требований о признании постройки самовольной и её сносе, этими органами не заявлялось. Арендодатель на протяжении более чем шести месяцев. После окончания срока действия спорного договора аренды, не возражал против продолжения истцом использовать спорный земельный участок, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Истец в силу закона и условий договора аренды от 09.02.2017 года имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности истцу.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу когда-либо ранее спорный земельный участок предоставлялся для завершения строительства расположенного на нем объекта, в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы, лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, наделено правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года.

Принимая во внимание, что Аронов Я.Л. использовал спорный земельный участок на основании договора аренды от 09.02.2017 г., который, согласно его преамбулы, был заключен в порядке переоформления прав на земельные участки, заключенные до 21.03.2014 г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что Аронов Я.Л. является лицом, с которым возможно однократное возобновление договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения аукциона, для завершения строительства, на срок, не превышающий три года.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о возобновлении спорного договора аренды земельного участка на неопределенный срок, является ошибочным, основанным на неверном толковании норм материального права, а решение суда в этой части, нельзя признать законным и обоснованным.

При указанных выше обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда, в части определения срока возобновления срока действия спорного Договора, определив его как три года, установив начало течения данного срока с дня, следующего за днем окончания срока действия спорного договора. а именно со 02 января 2019 года.

Доводы апелляционной жалобы о том, что возобновление договора противоречит порядку, предусмотренному главой V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, поскольку действующее законодательство допускает возможность получения в аренду для завершения строительства объекта лицу, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015 года.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, опровергающих правильные выводы суда о наличии у истца права на возобновление срока действия договора аренды, указанные доводы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка в мотивировочной части оспариваемого судебного решения, основаниями к отмене решения суда, исходя из смысла ст. 330 ГПК РФ, не являются.

Нарушений процессуального законодательства, влекущих обязательную отмену судебного решения, предусмотренных п.4 ст.330 ГПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

руководствуясь статьями 327.1, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

определила:

Апелляционную жалобу представителя ответчика Лапишко Ирины Игоревны – удовлетворить частично.

Решение Центрального районного суда города Симферополя от 28 мая 2020 года изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции: Возобновить действие Договора аренды земельного участка от 09 февраля 2017 года №40-2017, заключённого между Администрацией города Симферополя Республики Крым и Ароновым Яковом Львовичем, ДД.ММ.ГГГГ, без торгов однократно на срок 3 года, для завершения строительства, установив начало течения данного срока со 02 января 2019 года.

Обязать Администрацию города Симферополя Республики Крым в течении десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить дополнительное соглашение с Ароновым Яковом Львовичем, ДД.ММ.ГГГГ о возобновлении срока действия вышеуказанного договора аренды земельного участка площадью 90 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года, на прежних условиях.

В остальной части решение Центрального районного суда города Симферополя от 28 мая 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Лапишко Ирины Игоревны - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи: