Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Хвещенко Е.Р.
судей	Миргородской И.В., Князевой О.Е.
при секретаре	Кулинич Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 8 июня 2020 года апелляционную жалобу Дорошенко Игоря Владимировича на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2019 года, по гражданскому делу № 2-3592/2019 по иску Дорошенко Игоря Владимировича к Солдатовой Ольге Леонидовне о взыскании обеспечительных платежей по договорам найма, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Хвещенко Е.Р., выслушав объяснения истца Дорошенко И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика – Солдатовой О.Л. – Солнцевой О.Л., возражавшей относительно отмены решения суда, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Дорошенко И.В. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Солдатовой О.Л. о взыскании обеспечительных платежей по договорам найма в размере 200 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 630,14 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 226 рублей.

В обоснование своих требований указал, что между сторонами заключен договор найма №... от <дата> в отношении <адрес> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> договор найма №... от <дата> в отношении <адрес> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. По условиям договоров истец выступал нанимателем, ответчик – наймодателем. В соответствии с условиями договоров истец перечислил ответчику два обеспечительных платежа 90 000 рублей и 110 000 рублей. Полагая, что Солдатова О.Л. грубо нарушила условия указанных договоров, выставив квартиры на продажу, Дорошенко И.В.<дата> уведомил ее посредством СМС-сообщения об освобождении квартир. <дата>Дорошенко И.В. вернул ответчице ключи от <адрес>, <дата> истец вернул ответчице ключи от <адрес>. В эти же дни представитель ответчицы составил перечни недостатков квартир. Ответчица отказалась вернуть истцу обеспечительные платежи, ссылаясь на то, что в результате действий истца квартирам причинен ущерб. Истец полагает, что перечисленные ответчицей недостатки незначительны и возникли либо в результате естественного износа, либо в результате некачественного ремонта квартиры, выполненного силами ответчицы.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований Дорошенко И.В., отказано.

Не согласившись с решением суда, истец Дорошенко И.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое судебное решение, удовлетворив исковые требования.

Ответчик Солдатова О.Л. в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, о дате, времени и месте извещена надлежащим образом; ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин неявки в судебную коллегию не представила, воспользовалась своим правом ведения дела через представителя, при таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 от <дата>, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В силу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Дорошенко И.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате виновных, противоправных действий истца ответчице причинён ущерб в сумме 338880 рублей (246690 рублей – имуществу <адрес> 91190 рублей – имуществу <адрес>), в связи с чем ответчица правомерно произвела удержание внесенных истцом обеспечительных платежей в счет возмещения причиненного ей ущерба.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части размера ущерба, причиненного Солдатовой О.Л. в результате действий Дорошенко И.В.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между сторонами заключен договор найма №..., в соответствии с которым Солдатова О.Л. (наймодатель) передала Дорошенко И.В. (наниматель) во временное владение и пользование (наем) жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская ул., <адрес> (л.д. 9 том 1).

В соответствии с пунктом 2.3.1 Договора наниматель обязан использовать квартиру только для проживания третьих лиц на короткие сроки со сменным составом по договору краткосрочного найма, обеспечить сохранность квартиры, поддерживать в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ), обеспечить сохранность имущества и использовать по назначению, а также соблюдать правила пожарной безопасности.

Согласно пунктам 2.3.5, 2.3.6 Договора, наниматель обязался освободить квартиру по истечении срока найма, установленного договором, возместить наймодателю вред (ущерб), причиненный нанимателем квартире или имуществу в период срока найма (п.п. 2.3.5, 2.3.6) /л.д. 9-10/.

В пункте 3.1 Договора сторонами установлена плата за наем квартиры в размере 45000 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 7.1 Договора срок найма был установлен с <дата> по <дата> включительно/л.д. 11/.

Дополнительным соглашением №... от <дата> срок договора найма установлен с <дата> по <дата> включительно.

В пункте 4.1. Договора стороны пришли к соглашению об обязанности нанимателя уплатить обеспечительный платеж в размере 90000 рублей, передаваемый наймодателю для гарантии оплаты нанимателем платежей, предусмотренных п. 3 Договора, и возмещения имущественного вреда (ущерба), в соответствии с п. 2.3.6 Договора.

В силу п. 4.2 Договора сумма обеспечительного платежа возвращается нанимателю не позднее пяти рабочих дней с момента окончания найма квартиры за вычетом задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором и возмещения вреда (ущерба), причиненного квартире и имуществу, что подтверждается актом передачи квартиры и имущества, а также актом окончания найма квартиры.

На основании акта от <дата> истец принял <адрес> отсутствии каких-либо претензий по ее санитарному и техническому состоянию (л.д. 13).

Кроме того, <дата> между сторонами заключен договор найма №..., в соответствии с которым Солдатова О.Л. (наймодатель) передала Дорошенко И.В. (наниматель) во временное владение и пользование (наем), жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская ул., <адрес>.

Как следует из п. 2.3.1 Договора, наниматель обязан использовать квартиру только для проживания третьих лиц на короткие сроки со сменным составом по договору краткосрочного найма, обеспечить сохранность квартиры, поддерживать в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ), обеспечить сохранность имущества и использовать по назначению, а также соблюдать правила пожарной безопасности/л.д. 17/.

Освободить квартиру по истечении срока найма, установленного договором, возместить вред (ущерб), причиненный нанимателем квартире или имуществу в период срока найма (п.п. 2.3.5, 2.3.6) /л.д. 17-18/.

В п. 3.1 сторонами установлена плата за наем квартиры в размере 55000 рублей в месяц.

В соответствии с п. 4.1 договора №..., наниматель внес обеспечительный платеж в размере 110000 рублей.

В силу п. 4.2 сумма обеспечительного платежа возвращается нанимателю не позднее пяти рабочих дней с момента окончания найма квартиры за вычетом задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором и возмещения вреда (ущерба), причиненного квартире и имуществу, что подтверждается актом передачи квартиры и имущества, а также актом окончания найма квартиры.

Срок договора найма был установлен с 14.06.2017г. по 14.05.2018г. включительно (п.7.1 договора). После 14.05.2018г. стороны продолжили свои правоотношения на условиях заключенного договора №... от 14.06.2017г.

Согласно акту передачи квартиры и имущества к договору найма №... от <дата> наниматель принял во временное пользование 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в отсутствии каких-либо претензий к ее санитарному и техническому состоянию.

<дата> истец посредством СМС-сообщения уведомил ответчика, что по окончании оплаченного периода освободит <адрес> – <дата>, <адрес> – <дата> (л.д. 24).

<дата>Дорошенко И.В. вернул Свидетель №1 (сыну ответчицы) ключи от <адрес>, что подтверждается распиской Свидетель №1, действующего по поручению собственника <адрес>, по адресу Санкт-Петербург, <адрес> (л.д.29).

При этом Свидетель №1<дата> составил перечень замечаний по <адрес>:

Окна не вымыты (вымыть внутри и снаружи).

Нечищеная варочная панель (разобрать конфорки и почистить)(установить на место уплотнитель).

Нечищеный духовой шкаф (почистить).

Немытые жалюзи на окнах (помыть).

Ободранные спинки стульев.

Сорваны наличники межкомнатных дверей (один расколот – заменить).

Разбита плитка в ванной (лючок под чашей) заменить.

Не замене фильтр тонкой очистки (ключ под хоз. Раковиной) заменить.

Не зафиксирован бочок унитаза – укрепить.

Отклеены обои в коридоре – приклеить.

Не постираны термосалфетки на обеденном столе – постирать.

Не работает свет в переходном коридоре (возле хоз. Комнаты) – замена ламп.

Сломано крепление светильника (слева) на кухне над рабочей поверхностью – заменить.

Не стираны шторы на всех окнах (не стирать в стиральной машине).

Пробита стена в большой комнате слева от входа.

Отсутствует кнопка на вытяжке.

Почистить фильтр вытяжки.

Почистить раковину кухни.

Разморозить холодильник и тогда вымыть.

Отрегулировать дверцы шкафа под раковиной в ванной.

<дата>Дорошенко И.В. вернул Свидетель №1 ключи от <адрес> (л.д.32), что подтверждается распиской Свидетель №1 (л.д.30-31).

<дата>Свидетель №1 составил перечень замечаний по <адрес>, в котором указал:

1. Раковина в кухне – замена.

2. Смеситель в кухне – замена.

3. Фильтр воды – замена.

4. Простенок за зеркалом в прихожей и стена в ванной у двери в ванную комнату – ремонт стены + переклейка обоев.

5. Испорчены обои в большой комнате (место установки шкафа переклейка обоев в комнате).

6. Не вымыты окна в квартире – вымыть.

7. Не работают лампы по всей квартире – замена 35 штук.

8. Не вымыта кухонная техника: вытяжка, панель варочная + коморки, духовой шкаф, посудомоечная машина, холодильник.

9. Сломана ручка на входной двери – заменить ручку, вымыть дверь.

10. Не выстираны шторы – выстирать не в стиральной машине.

11. Разбит плафон люстры в большой комнате – люстра под замену.

12. Не вымыты жалюзи на окнах – вымыть.

13. В маленькой комнате после установки зеркала на стену пошла трещина. Все обои на замену + стена на ремонт.

14. Появились сколы на плитке порога душевой кабины.

15. Выдраны межплиточные швы в душевой.

16. Глазок на входной двери под замену.

17. Скол на дверной коробке в ванную - замена.

Перечни замечаний, составленные Свидетель №1, были получены Дорошенко И.В.

В пункте 6.3. Договоров стороны предусмотрели, что передача квартиры и имущество наймодателю оформляется актом окончания найма квартиры, квартира и имущество передаются нанимателем и принимаются наймодателя в состоянии, в котором они были переданы в наем, с учетом их естественной амортизации (износа).

Акты приема-передачи квартир в связи с расторжением договоров найма сторонами не составлялись.

Вместе с тем, в ходе разбирательства дела ответчик не оспаривал наличие замечаний, перечисленных в вышеуказанных перечнях, ссылаясь на то, что они являются незначительными и возникли либо в результате естественного износа, либо в результате недостатков, допущенных при ремонте квартир силами наймодателя до заключения договоров аренды. Представил в дело фото-таблицу с пояснениями по каждому из недостатков (л.д. 33-43).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

С учетом изложенного и исходя из представленных в дело доказательств, в том числе фото-таблицы, достоверность которой сторонами в ходе разбирательства дела не оспаривалась, судебная коллегия полагает, что не могут быть отнесены к ущербу следующие недостатки, явившиеся следствием естественного износа квартир и мебели: невымытые окна, кухонная техника (варочная панель, духовой шкаф, вытяжка, холодильник, посудомоечная машина), жалюзи на окнах; не замененный фильтр тонкой очистки; не зафиксированный бачок унитаза; отклеенные обои; скол на дверной коробке и пороге душевой кабины; нестиранные термосалфетки на обеденном столе; нестиранные шторы на окнах; грязный фильтр вытяжки; спинки стульев, раковина и смеситель со следами потертостей; трещина на стене и отверстия от крепежей; потертости на дверном глазке; неотрегулированные дверцы шкафа под раковинной в ванной; замена ламп в светильниках.

Вышеперечисленные замечания наймодателя к качеству возвращенных квартиры и предметов мебели не свидетельствуют о причинении имущественного ущерба истице, вызванного неправомерными действиями истца по аренде жилых помещений, возникли в результате нормального износа, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества..

Также не состоятельны возражения ответчицы относительно повреждений, образовавшихся в <адрес>, в результате нарушения гидроизоляции встроенной душевой кабины в санузле. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и убедительных доказательств того, что нарушение гидроизоляции явилось следствием виновных действия истца, а не результатом некачественных работ по гидроизоляции душевой кабины собственником квартиры, в дело не представлено. При этом судебная коллегия учитывает и то, что в силу п. 2.4 Договоров нанимателю было запрещено производить ремонт в квартире.

Между тем, судебная коллегия находит заслуживающим внимание довод ответчицы о том, что в период найма квартиры ей был причинен ущерб в виде сорванных наличников межкомнатных дверей, разбитой плитки в ванной (лючок), сломанной ручки на входной двери, разбитого плафона люстры. Наличие данных повреждений имущества не было зафиксировано в акте при приемке квартир истцом и не оспаривается последним. При таком положении именно истец должен был представить суду доказательства того, что данные повреждения имуществу причинены не по его вине. Таких доказательств истцом в ходе разбирательства дела не представлено, ввиду чего ответчица имеет право на удержание обеспечительного платежа в размере стоимости восстановительного ремонта названных повреждений.

Согласно представленной ответчиком смете стоимость работ по ремонту замка входной двери с заменой ручки составляет 4000 рублей, замена разбитого плафона в люстре – 1000 рублей, ремонт внутренних межкомнатных дверей – 6400 рублей (4*1800).

Как следует из приложения №... сметного калькулятора к отчету №... об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба от <дата>, составленного специалистом ООО «Бюро экспертиз», стоимость работ по облицовке ванной комнаты керамической глазурованной плиткой составляет за 1 кв.м. работы – 2042,21 рубль (л.д. 4). Принимая во внимание, что замене подлежит лишь 1 единица плитки, судебная коллегия с учетом принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению произведенные работы по облицовке определяет в сумме 2000 рублей.

Таким образом, в силу положений ст. 381.1 ГК РФ ответчица имеет право на удержание с истца денежной суммы в размере 13400 рублей (4000 + 1000 + 6400 + 2000). Взысканию с ответчицы в пользу истца подлежит денежная сумма в размере 186600 рублей (200000 – 13400).

Также подлежат взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ за период с <дата> по <дата> в сумме 2369 руб. 59 коп.

В связи с отменой решения суда, судебная коллегия полагает, что с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 4979,39 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2019 года – отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Дорошенко Игоря Владимировича - удовлетворить частично.

Взыскать Солдатовой Ольги Леонидовны в пользу Дорошенко Игоря Владимировича обеспечительные платежи по договорам найма в размере 186 600 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 369 рублей 59 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 979 рублей 39 копеек.

Председательствующий:

Судьи: