Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «<.......>» (ООО «<.......>») к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уклонения от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, регистрации договора аренды нежилого помещения, по встречному иску ФИО1 к ООО «<.......>» о признании договора аренды незаключенным, возложении обязанности освободить нежилое помещение

по апелляционной жалобе ФИО1,

по апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО2

на решение Центрального районного суда города Волгограда от 27 марта 2014 года, которым постановлено:

Исковое заявление ООО «<.......>» к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным уклонения от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, регистрации договора аренды нежилого помещения удовлетворить частично к ФИО1.

Признать незаконным уклонение ФИО1 от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № <...>.

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «<.......>», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № <...>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «<.......>» судебные расходы на государственную пошлину в размере <.......> рублей, на представителя <.......> рублей.

В остальной части требований ООО «<.......>» к ФИО1 о взыскании судебных расходов на представителя, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «<.......>» о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>» аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № <...> незаключенным и обязании освободить нежилое помещение - оставить без удовлетворения.

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Жабиной Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

установила :

ООО «<.......>» обратилось в суд с иском к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о понуждении осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Свои требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<.......>» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен в письменной форме, подписан сторонами и скреплен печатью арендатора.

Поскольку законом предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды, ООО «<.......>» обратилось в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако, данное заявление было оставлено без рассмотрения в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия собственника.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО «<.......>» телеграммами приглашало ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для осуществления регистрационных действий по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения с личным участием ФИО1 На государственную регистрацию в назначенное время ФИО1 не являлась, о чем были составлены соответствующие акты.

Свои обязательства по договору аренды по оплате арендных платежей ООО «<.......>» исполняет надлежащим образом.

Вместе с тем, ФИО1 не приняла мер по оформлению государственной регистрации договора, поскольку заявив о необходимости личного присутствия, не являлась на регистрацию договора. Таким образом, арендодатель без законных оснований уклоняется от государственной регистрации договора аренды.

В этой связи, с учетом уточненных от ДД.ММ.ГГГГ требований, просили суд признать незаконным уклонение ФИО1 от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ; зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «<.......>» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «<.......>» расходы по оплате государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя.

ФИО1, в свою очередь, обратилась в суд с иском к ООО «<.......>» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения, признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1, ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и ООО «<.......>» в лице директора ФИО3, с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 2.1. договора аренды, арендная плата составляет <.......> рублей в месяц, которая согласно пункту 2.3. договора распределяется в следующем порядке: ФИО3 – <.......> рублей, ФИО4 – <.......> рублей, ФИО1 – <.......> рублей.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 стала единственным собственником данного помещения и, соответственно, единственным законным арендодателем.

В настоящее время арендатор ООО «<.......>» продолжает занимать принадлежащее ей помещение на условиях договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что произошла смена собственника нежилого помещения, арендуемого ООО «<.......>», она предложила арендатору заключить договор аренды непосредственно с ней.

Кроме того, она неоднократно вела с ООО «<.......>» переговоры об увеличении арендной платы и перезаключении договора аренды с новым собственником нежилого помещения.

Поскольку в добровольном порядке стороны к соглашению не пришли, то ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ООО «<.......>» было направлено письмо с требованием заключения договора, а также приложен договор аренды для подписания. Также в данном письме арендодатель в случае отказа от арендатора от заключения договора, предложила ООО «<.......>» освободить занимаемое нежилое помещение и подписать акт приема-передачи помещения.

Однако ответ на данное письмо ею получен не был.

Кроме того, как указывает ФИО1 в дополнениях к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, после подписания договора аренды ею был проведен анализ фактической стоимости аренды одного квадратного метра помещений коммерческих площадей, расположенных в <адрес> и установлено, что средняя рыночная стоимость аренды одного квадратного метра для аналогичных помещений существенно превышает стоимость арендной платы, установленной договором аренды.

В связи с тем, что условия подписанного договора аренды в части размера арендной платы в значительной степени ущемляли ее интересы, она сообщила ООО «<.......>» о том, что заключение договора на прежних условиях для нее невыгодно и предложила заключить договор на приемлемых для себя условиях. Однако ООО «<.......>» отказалось заключать новый договор аренды.

В этой связи просила суд признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ООО «<.......>»; признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «<.......>» и ФИО1, незаключенным; обязать ООО «<.......>» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были объединены в одно производство гражданские дела № <...> по иску ООО «<.......>» к ФИО1, Управлению Росреестра по <адрес> о понуждении осуществить государственную регистрацию договора аренды и гражданское дело № <...> по иску ФИО1 к ООО «<.......>» о признании договора аренды расторгнутым и обязании освободить нежилое помещение.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было прекращено производство по делу в части исковых требований ФИО1 к ООО «<.......>» о расторжении договора аренды в связи с отказом истца от исковых требований.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах и дополнениям к ним ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 оспаривают законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «<.......>».

В обоснование доводов ссылаются на нарушение судом норм материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указывают, что поскольку предварительный договор аренды нежилого помещения не относится к сделкам, требующим государственной регистрации, вывод суда об уклонении ФИО1 от регистрации договора аренды, не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что ФИО1 совершила ряд последовательных действий, свидетельствующих об отказе от заключения договора на неприемлемых для нее условиях.

По указанным обстоятельствам полагают решение подлежащим отмене.

Выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы жалоб и дополнений к ним, представителя ООО «<.......>» по доверенности ФИО5, возражавшей против доводов жалоб, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «<.......>» о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>» аренды нежилого помещения незаключенным и обязании освободить нежилое помещение лицами, участвующими в деле, не обжаловано, в связи с чем, его законность и обоснованность в силу положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Проверяя решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «<.......>» к ФИО1 судебная коллегия по гражданским делам исходит из следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<.......>» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого ФИО1 (арендодатель) передала принадлежащее ей на праве собственности встроенное нежилое помещение, находящееся на первом этаже жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м., в аренду ООО «<.......>» (арендатор). Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата по настоящему договору составляет: в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ – <.......> рублей в месяц; в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <.......> рублей в месяц.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>» был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

Во исполнение условий договора аренды ООО «<.......>» производит оплату арендных платежей, что подтверждается финансовыми платежными документами: расходным кассовым ордером № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<.......>» обратилось в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 28.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при наличии в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на указанный объект без личного участия собственника помещения, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> в адрес ООО «<.......>» было направлено уведомление о возврате документов без рассмотрения, поскольку требовалось личное участие собственника нежилого помещения – ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО «<.......>» в адрес ФИО1 были направлены телеграммы-уведомления о необходимости явиться в Управление Росреестра по <адрес>) для осуществления регистрационных действий по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения с ее личным участием.

Однако на государственную регистрацию в назначенное время ФИО1 не являлась, в подтверждение чему были составлены соответствующие акты от указанных выше дат.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «<.......>» в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО «<.......>» суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ответчик уклоняется от совершения регистрационных действий, то имеются основания для принятия решения о государственной регистрации указанного выше договора аренды.

С указанным выводом соглашается судебная коллегия по гражданским делам.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ установлено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен в надлежащей форме, в настоящее время не расторгнут, соответствует требованиям действующего законодательства РФ и содержит существенные условия.

Ответчик ФИО1 от государственной регистрации договора аренды уклоняется.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, поскольку сделка, требующая государственной регистрации (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ), совершена в надлежащей форме, ответчик уклоняется от совершения регистрационных действий, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеются основания для принятия решения о государственной регистрации указанного договора аренды в порядке, установленном пунктом 3 статьи 165 ГК РФ.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что вывод суда об уклонении ответчика от регистрации договора аренды не соответствует обстоятельствам дела, несостоятельна, поскольку данное обстоятельство проверялось судом первой инстанции и подтверждено материалами дела.

Довод жалобы о том, что на момент подписания в договоре аренды отсутствовала дата его заключения, также несостоятелен, поскольку не подтвержден доказательствами.

Иные доводы апелляционных жалоб не имеют правового значения для разрешения спора по существу.

Однако судебная коллегия по гражданским делам не может согласиться с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ООО «<.......>» о признании незаконным уклонения ФИО1 от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>», и полагает решение в указанной части подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе и иными, предусмотренными в законе. При этом признание незаконным уклонения от государственной регистрации договора аренды указанной статьей не предусмотрено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Таким образом, поскольку действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как признание незаконным уклонение от государственной регистрации договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Волгограда от 27 марта 2014 года – отменить в части признания незаконным уклонения ФИО1 от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «<.......>», постановить в указанной части по делу новое решение, которым ООО «<.......>» отказать в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании незаконным уклонения от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<.......>» и ФИО1.

В остальной части решение Центрального районного суда города Волгограда от 27 марта 2014 года – оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ее представителя по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: Подпись

Судьи: Подписи

Копия верна:

Судья Волгоградского областного суда Н.А. Жабина