Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «АН Позитив» о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения права по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волжского районного суда г. Саратова от 10 июля 2015 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области ФИО3, представителя общества с ограниченной ответственностью «АН Позитив» ФИО4, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «АН Позитив» (далее - ООО «АН Позитив») о признании недействительными результатов торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим обременения права.

В обоснование требований истец указал, что являлся участником конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Саратовской области, с кадастровым номером № площадью 1099 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «отдельно стоящие объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.)».

Конкурс проведен комитетом по управлению имуществом Саратовской области <дата> на основании публикации от <дата>, размещенной на официальном сайте комитета по управлению имуществом Саратовской области.

Победителем конкурса было признано ООО «АН Позитив» как лицо, предложившее лучшие условия для заключения договора аренды. Истец полагает, что

победитель конкурса определен с нарушением норм законодательства, действовавшего на день проведения торгов. Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года №808, предусмотрено, что победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса. Истцом был предложен наибольший размер арендной платы - 2001000 рублей в год, при этом обеспечено выполнение иных условий конкурса в части максимального срока аренды (5 лет) и размера инвестиций в строительство объекта на земельном участке (более 1000000 рублей). При указанных обстоятельствах истец должен быть признан победителем конкурса, поскольку ООО «АН Позитив» предложен меньший размер арендной платы по сравнению с размером арендной платы, указанным истцом в конкурсном предложении.

Истец просил суд признать недействительным протокол о результатах торгов от <дата>№, согласно которому победителем торгов в виде открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Саратовской области, с кадастровым номером № площадью 1099 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, было признано ООО «АН Позитив», признать его победителем открытого конкурса.

В ходе рассмотрения дела истцом было подано заявление об увеличении исковых требований, он просил суд признать недействительными торги в виде открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «АН Позитив», признать отсутствующим обременение права государственной собственности Саратовской области на земельный участок в виде аренды в пользу ООО «АН Позитив».

Решением суда от 10 июля 2015 истцу в удовлетворении исковых требований отказано, в пользу ООО «АН Позитив» взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 7000 рублей.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции.

Автор жалобы полагает решение суда незаконным, принятым с нарушением норм материального права, которыми регулируется порядок проведения торгов и определение победителя торгов. Судом в решении дано неправильное толкование содержания пп в п. 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года №808. По мнению автора жалобы, определение победителя торгов должно было осуществляться исходя из оценки предложений участников торгов на предмет выполнения ими условий конкурса, а также величины предложенной ими арендной платы. Поданное истцом конкурсное предложение соответствовало условиям конкурсной документации и содержало наибольший размер годовой арендной платы. Допущенные конкурсной комиссией нарушения порядка определения победителя торгов повлияли на возможность истца выиграть конкурс.

Кроме того, судом были допущены существенные нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену принятого решения (п. 1 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ). Дело рассмотрено судом с нарушением правил исключительной территориальной подсудности, предусмотренных ст. 30 ГПК РФ, поскольку истцом заявлены требования об оспаривании прав на земельный участок.

ООО «АН Позитив» и комитетом по управлению имуществом Саратовской области поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области ФИО3, представитель ООО «АН Позитив» ФИО4 просили оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ в судебном прядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных прав.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 447 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент проведения торгов) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Общий порядок организации и проведения торгов установлен статьей 448 ГК РФ.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Буквальное толкование положений п. 4 ст. 447 и ст. 449 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что победителем торгов, проведенных в форме конкурса, является лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Основанием для признания торгов недействительными может служить только существенное нарушение процедуры их проведения, под ни понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, а также привело к нарушению прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии с п.п. 1 - 4 ст. 38 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года, п. 2 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В момент проведения конкурса действовали Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 (далее Правила).

В п. 2 Правил указано, что торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Согласно пп. в п. 24 Правил победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, <дата> министром области - председателем комитета по управлению имуществом Саратовской области было вынесено распоряжение № о проведении торгов в форме открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности <адрес>, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1099 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «отдельно стоящие объекты общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.)». Извещение о проведении конкурса размещено на официальном сайте организатора торгов <дата>, опубликовано в «Саратовской областной газете» (выпуск № (3588) <дата>.

Распоряжением министра области - председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> № №р указанное распоряжение изменено, конкурсная документация изложена в новой редакции.

В соответствии с п. 1.9. конкурсной документации конкурс проводился на следующих условиях:

земельный участок предоставляется для строительства отдельно стоящих объектов общественного питания с круглосуточным режимом работы;

максимальный срок освоения земельного участка - 5 лет;

объект должен представлять собой объект капитального строительства не более двух надземных этажей; несущие конструкции объекта должны быть из сборного или монолитного железобетона либо из кирпича; межэтажные перекрытия - сборные либо из монолитного железобетона;

победителю конкурса необходимо выполнить комплексное благоустройство земельного участка;

победитель конкурса обязан оплатить годовой размер арендной платы, определенный по результатам конкурса, в течение 30 календарных дней с момента подписания договора;

победитель конкурса обязан осуществить инвестиционные вложения в объект строительства и в благоустройство земельного участка в сумме не менее 1000000 рублей.

Порядок сопоставления конкурсных предложений (п. 1.16 конкурсной документации) предусматривал, что оценка и сопоставление конкурсных предложений осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной комиссией, производятся на основе балльного метода с использованием следующих ценовых и неценовых критериев: размер годовой арендной платы, планируемые объемы инвестиционных вложений как в объект строительства, так и в благоустройство земельного участка, срок освоения земельного участка.

Победителем конкурса признается участник конкурса, набравший наибольшее количество балов при условии выполнения таким победителем условий конкурса.

Результаты торгов оформлены протоколом № от <дата>, согласно которому организатором торгов проведена оценка конкурсных предложений участников и подведены итоги открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В конкурсе приняли участие три лица - ООО «АН Позитив», которое набрало 1928,94 баллов, ФИО1, набравший 141,71 баллов, ФИО9, набравший 410,71 баллов. Победителем конкурса признано ООО «АН Позитив». Оценка и сопоставление конкурсных предложений произведены на основе балльного метода с использованием ценовых и неценовых критериев, итоговый рейтинг участников конкурса рассчитан путем сложения рейтингов по каждому критерию оценки, установленному в конкурсной документации, умноженных на их значимость.

Анализ исследованных доказательств показывает, что организатором торгов была соблюдена процедура проведения торгов, предусмотренная действовавшим законодательством, истец был допущен к участию в торгах, ознакомлен с условиями проведения конкурса, подал конкурсное предложение, которое рассмотрено и оценено конкурсной комиссией наряду с другими конкурсными предложениями, для всех участников конкурса были созданы равные условия участия в конкурсе. Порядок сопоставления конкурсных предложений и определения победителя, предусмотренный конкурсной документацией, не противоречит положениям ст. 447 ГК РФ, поскольку при проведении конкурса должны учитываться в совокупности все условия конкурсного предложения, которые могут носить как ценовой, так и неценовой характер (планируемые объемы инвестиций, срок освоения земельного участка). Это обусловлено тем, что необходимость в проведении конкурса возникает в случае необходимости установления организатором торгов определенных обязанностей по использованию земельного участка.

Применение и толкование положений, содержащихся в пп. в п. 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808, должно осуществляться в контексте положений ст. 447 ГК РФ. Поскольку ООО «АН Позитив» по результатам оценки конкурсного предложения набрало набольшее количество баллов, оно обоснованно было признано конкурсной комиссией победителем торгов.

При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания торгов недействительными и об отсутствии доказательств нарушения прав истца действиями ответчиков является законным, соответствующим исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.

Требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «АН Позитив», и о признании отсутствующим обременения права государственной собственности Саратовской области на земельный участок в виде аренды в пользу ООО «АН Позитив» являются производными от требований о признании торгов недействительными, в связи с чем они также не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что в связи с применением мер по обеспечению иска договор аренды не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, не может считаться заключенным, а обременение не может считаться возникшим (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Судебные расходы взысканы судом с истца в пользу ООО «АН Позитив» в соответствии с положениями статей 98, 100 ГПК РФ, с учетом сложности дела, объема и характера оказанных услуг, активности представителя стороны в процессе.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении норм процессуального права основаны на неправильном толковании норм процессуального права.

При обращении в суд истцом не было заявлено требований о правах на объект недвижимого имущества, территориальная подсудность спора должна была определяться в соответствии со статьей 28 ГПК РФ (по выбору истца по месту нахождения одного из ответчиков). Комитет по управлению имуществом Саратовской области расположен в <адрес>, поэтому исковое заявление было принято к производству Волжским районным судом <адрес>.

Последующее увеличение исковых требований в силу положений части 1 статьи 33 ГПК РФ не влечет передачу дела по подсудности, так как оно было принято к производству без нарушений процессуального закона.

Кроме того, поскольку договор аренды не был зарегистрирован, у ООО «АН Позитив» не возникло право аренды на земельный участок, в связи с чем увеличение исковых требований не повлияло на территориальную подсудность спора..

С учетом изложенного апелляционная жалоба не содержит фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 10 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи