Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам сторон - истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Сафоновой Ольги Николаевны на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 09 октября 2019 года, которым постановлено:

«Иск Департамента имущественнных отношений Тюменской области удовлетворить частично.

Взыскать с Сафоновой Ольги Николаевны в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области пени по договору аренды земельного участка от 20.11.2015 г. № 23-46/19-09 с 01.12.2015г. по 08.06.2018г. в размере 82213,32 рубля.

В остальной части иска Департамента имущественнных отношений Тюменской области отказать.

Взыскать с Сафоновой Ольги Николаевны в бюджет муниципального образования городской округ г.Тюмень государственную пошлину в размере 2666,40 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Сафоновой Ольги Николаевны к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о соразмерном уменьшении арендной платы отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кориковой Н.И., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

01.03.2018 Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее- истец, Департамент) обратился в суд с иском к ответчице Сафоновой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 752 202,45 рублей, в том числе пени в размере 140 677, 27 рублей.

В обоснование иска истец указал, что 20.11.2015 года по договору аренды №23-46/19-09 Сафоновой О.Н. передан земельный участок, расположенный по адресу: Тюменский <.......>, с кадастровым номером <.......>, сроком до 19.11.2025 года, для строительства объектов складского назначения различного профиля, строительства складских помещений (хранения пиломатериала). Сафонова О.Н. допустила просрочку по внесению годового размера арендной платы и квартальных платежей, в связи с чем образовалась задолженность по основному долгу и начислена пеня.

Первоначально иск расмотрен судьей в порядке упрощенного производства и вынесено решение (мотивированное) от 19.04.2018 об удовлетворении иска: взыскана задолженность в размере арендной платы 611525,18 рублей, пени в размере 140 677, 27 за период с 01.12.2015 по 31.10.2017 (л.д.25-28).

Апелляционным определением судьи Тюменского областного суда от 02.08.2018 данное решение отменено и дело направлено в суд для рассмотрения по общим правилам искового производства (л.д.41-46).

При новом рассмотрении истец уменьшил исковые требования: в связи с частичной оплатой задолженности истец просил взыскать задолженность (пени) за период с 01.12.2015 по 08.06.2018 в размере 222 890,59 рублей, приложил расчет (л.д.63-67).

Сафонова О.Н. обратилась со встречным иском о соразмерном уменьшении арендной платы, мотивируя тем, что участок не был пригоден к использованию, о чем арендодатель не поставил ее известность, а самостоятельно оценить его состояние она не могла, т.к. он был занесен снегом. В весенне-осение периоды 2016 и 2017 г.г. он был полностью затоплен, возможность использовать участок по назначению появилась только в 2018 гду после возведения местной администрацией дамбы. Ссылаясь на п.1 ст. 612 ГК РФ, она просила признать за ней право на соразмерное уменьшение арендной платы, а именно право отказаться от внесения арендной платы за период с 20.11.2015 по 20.11.2017 в связи с невозможностью использования земельного участка по определенному договом целевому назначению (л.д. 72).

Суд постановилл указанное выше решение,с которым не согласны обе стороны. В апелляционной жалобе истец (Департамент) просит об отмене решения и прянятии нового решения об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

Полагает, что суд ошибочно истолковал фразу истца в расчете пени, приложенном к заявлению об изменении исковых требований: «Ответчиком произведена оплата 140 677,27 руб» и взыскал оставшуюся часть пени в размере 82 213,32 рублей, и не учел при этом, что вынесенное в упрощенном порядке решение суда от 19.04.2018 отменено и не исполнялось, поэтому пени составило 222 890,59 рублей, а не 82 213,32, как истолковал суд. Кроме того, неправильно указан период взыскания.

На апелляционную жалобу Депарптамента имущесвенных отношений Тюменской области поступили письменные возражения ответчицы Сафоновой О.Н.

В апелляционной жалобе ответчица Сафонова О.Н. просит об отмене решения суда и приняти нового решения об удовлетворении встречного иска. Повторя доводы встречного иска, указывает, что имеет право отказаться от внесения арендной платы за период 20.11.2015 по 20.11.2017 в связи с невозможностью в указанный период использования земельного участка арендатором по определенному договором целевому назначению.

Выражает несогласие и в выводом выводом суда о том, что избран неверный способ защиты нарушенного права, считает, что обращение в суд с требованием о расторжении договора является правом, а не обязанностью арендатора. О непригодности участка к использовантию свидетельствует заключение экспертизы, которое не принято во внимание. Не согласна с отказом в применении положений ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель истца Сергеева А.В. и представитель ответчика Михайлова А.А. – каждый просили об удовлетворении своей апелляционной жалобы и отказе в удоволетворении жалобы другой стороны.

Ответчица Сафонова О.Н. в судебном заседании не участвовала, извещена надлежащим образом, об отложении дела не просила.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ) дело рассматривается в их отисутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений, как того требует ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, - судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая требования Департамента, суд сослался на приобщенный к уточненному иску расчет суммы пени, из которого, по мнению суда, следует, что из суммы пени в размере 222 890,59 рублей ответчиком уже произведена выплата в сумме 140 677,27 рублей, в связи с чем подлежит взысканию пени в сумме 82 213,32 рубля.

Оснований для применения ст.333 ГК РФ и снижения этой суммы суд не нашел, указав на отсутствие явной несоразмерности пени сумме задолженности.

Отказ в удовлетворении встречного иска о соразмерном уменьшении арендной платы мотивирован тем, что он не содержит указания, до какой суммы встречный истец просит уменьшить арендную плату, при этом действия Департамента имущественных отношений Тюменской области по предоставлению непригодного к использованию земельного участка незаконными не признаны, с требованием о расторжении договора аренды от 20.11.2015г. № 23-46/19-09 ввиду недостатков предмета договора Сафонова О.Н. не обратилась.

Соглашаясь с существом решения суда, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 ноября 2015 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодателем) и Сафоновой О.Г. (арендатором) заключен договор №23-46/19-09 аренды земельного участка площадью 2 755 кв.м., расположенного по адресу: по адресу: <.......>, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства объектов складского назначения различного профиля (для строительства складских помещений для хранения пиломатериала), с кадастровым номером <.......>, сроком на 10 лет (до 19 ноября 2025 года). Договор зарегистрирован в установленном порядке. (л.д. 8-10).

Согласно п.2.1, 2.2 договора годовой размер арендной платы за пользование участком составляет 340 460,31 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 третий квартал, 15 ноября - за 4 квартал.

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (п.4.2).

На день обращения с иском задолженность по договору составляла 752 202,45, пени – 140 677,27 рублей.

Не оспаривая арифметическую верность расчета, ответчица ссылалась на то, что имеются основания для уменьшения размера арендной платы (а фактически – для полного освобождения от ее внесения) ввиду невозможности использования участка по его назначению в период до строительства дамбы.

Уменьшая исковые требования, истец представил расчет, из которого следует, что, несмотря на свои возражения относительно размера арендных платежей, ответчица в ходе рассмотрения спора погасила основную задолженность, и осталась непогашенной задолженность по пени в сумме 222 890, 59 рублей (сальдо по пени) за период с 01.12.2015 по 08.06.2018. При этом в расчете отдельно указана сумма пеней с 15.08.2017 по 31.10.2017 в размере 140 677, 27 рублей, т.е. пени на момент вынесения решения суда от 19.04.2018, и пеней за последующий период до 08.06.2018 в сумме 82 213, 32 рубля (л.д.63).

Таким образом, суд первой инстанции ошибочно истолковал расчет, определив, что пени составляет всего 82 213, 32 рубля. Доводы жалобы истца в этой части заслуживают внимания.

Однако данная ошибка, по мнению судебной коллегии, не может привести к отмене или изменению решения суда, поскольку при определении размера пеней необходимо учитывать установленные при рассмотрении встречного иска обстоятельства, касающиеся невозможности использования участка по его целевому назначению, позволяющие с учетом требований ст. 333 ГК РФ, о применении которой заявлено ответчиком, снизить размер пеней до присужденной суммы - 82 213, 32 рубля.

В этой части заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы ответчицы.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п.1). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п.2).

По условиям договора аренды от 20 ноября 2015 года №23-46/19-09 арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем, согласно заключению судебной экспертизы ООО «НПФ «Сфера-Т», земельный участок <.......> с кадастровым номером <.......> общей площадью 2755 кв.м., расположенный по адресу <.......> подвергался затоплению. В период с 22 ноября 2015 года по 20 ноября 2017 года затопление земельного участка препятствовало осуществлению строительства объектов складского назначения различного профиля в соответствии с договором аренды от 20.11.2015 № 23-46/19-09, доступу людей и автотранспорта на данный земельный участок. Строительство объектов складского назначения в этот период привело бы к значительному удорожанию строительства, связанному с выполнением комплекса работ по инженерной подготовке участка. При визуальном осмотре арендатором земельного участка вероятность его затопления при подписании акта приема-передачи земельного участка 20.11.2015 года выявлена быть не могла (л.д.146-158).

Данное заключение подтверждается сообщением и.о. главы администрации Каскаринского МО от 04.10.2018 на обращение Сафоновой О.Н., в котором содержится информация о затоплении участка в 2015-2018 в связи с повышением максимального уровня воды в р. Тура на 6, 35; 8,38 и 6.07 м., а также о том, что в 2016-2017 г.г. осуществлялось устройство водоотводного канала, но он не защитил участок ответчицы, т.к. предназначался для водоотведения с площадки ИЖС с. Каскара. 23.05.2016 администрацией Каскаринского МО подготовлено и направлено письмо на администрацию Тюменского МО с просьбой включить в план мероприятий по ГО и ЧС разработку ПСД на строительство дамбы (л.д.115); - а также справкой ФГБУ «Обь-Иртышское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» ( л.д.165). Истцом же не представлено каких-либо доказательств, которые могли бы поставить под сомнение или опровергнуть выводы эксперта. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Его квалификация сомнений не вызывает.

Таким образом, оснований не доверять данному заключению не имеется.

Как разъяснено в п. 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7(ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что имелись основания для снижения размера неустойки и при указанных выше обстоятельствах присужденный судом размер неустойки является соразмерным последствиям нарушения обязательства.

Доводы жалобы ответчицы о несогласии с решением суда об отказе в удовлетворении встречного иска об уменьшении арендных платежей отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3) Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4).

Из анализа данных норм следует, что уменьшение арендной платы арендодателем должно быть обусловлено комплексом определенных действий со стороны арендатора (подача соответствующего заявления, определение нового размера арендной платы с учетом конкретных обстоятельств, заключение дополнительных соглашений к договору аренды)

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства досудебного обращения Сафоновой О.Н. к арендодателю Департаменту имущественных отношений Тюменской области с требованием об уменьшении арендной платы на соразмерную сумму, как предусмотрено нормами ст. 612 ГК РФ, т.е. ответчица не воспользовался предоставленным указанными нормами правом, более того, она оплатила задолженность по арендной плате в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска Сафоновой О.Н. о соразмерном уменьшении арендной платы судебная коллегия находит обоснованным.

Таким образом, решение суда первой инстанции по существу является правильным.

Неправильное толкование судом первой инстанции расчета пени не является основанием для изменения решения суда, поскольку правильное по существу решение суда не может быть отменено по одним только формальным соображениям ( ч.6 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционные жалобы не содержат предусмотренных законом оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 09 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - истца Департамента имущественных отношений Тюменской области и ответчика Сафоновой Ольги Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий судья Корикова Н.И.

Судьи коллегии Николаева И.Н.

ФИО1