Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды, обязании оформить переход права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в договор аренды, обязании оформить переход права аренды земельного участка.

Требования мотивировала тем, что 25.10.2017 между ней, ФИО1, и ОАО <ООО 1>» заключён договор № купли-продажи павильона, в соответствии с которым она приобрела павильон, не являющийся объектом капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>

Земельный участок, на котором расположен указанный павильон, относится к категории земель населённых пунктов, и был предоставлен ОАО «<ООО 1>» на основании землеустроительного дела по межеванию земельного участка от 15.02.2006 и договора аренды № от 15.03.2007, заключённого с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Киселёвска.

Согласно п.2.1.3 договора № купли-продажи павильона ОАО <ООО 1>» обязуется письменно сообщить КУМИ КГО об отчуждении павильона, так как указанный договор подтверждает переуступку права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.4.3.2 договора аренды № от 15.03.2007 арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Договор № купли-продажи павильона был своевременно направлен ОАО <ООО 1> в Комитет по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа.

01.11.2017 она обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № от 15.03.2007, предусматривающего условие о замене сведений об арендаторе на основании переуступки права аренды.

Однако, согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа от 30.11.2017 № возможность предоставления земельного участка отсутствует, так как отсутствуют основания преимущественного предоставления земельного участка под размещение павильона, относящегося к нестационарным торговым объектам.

Считает, что у Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа отсутствовали правовые основания для отказа в передаче ей прав по заключённому договору аренды земельного участка под размещение павильона – объекта некапитального строительства.

Ссылаясь на п.3 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.552 ГК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ, ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», считает, что в данном случае прохождение каких-либо конкурсных процедур законом не предусмотрено, а арендодатель не вправе был отказывать в заключении договора аренды. Несмотря на то, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключённого прежним собственником с арендодателем, но влечёт за собой изменение в договоре сведений об арендаторе, то есть, она обладает правом обратиться с требованием о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендатора.

Считает, что отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа во внесении изменений в договор аренды № от 15.03.2007 в части наименования арендатора путём заключения дополнительного соглашения является незаконным и необоснованным, препятствует осуществлению её права на пользование соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавца недвижимости, то есть устанавливает ограничения прав собственников по распоряжению принадлежащим им имуществом в период действия договоров аренды, а также хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен товаров, что создаёт дискриминационные условия.

Просила признать решение об отказе Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа во внесении изменений в договор аренды № от 15.03.2007 в части наименования арендатора, путём заключения дополнительного соглашения, незаконным, необоснованным.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа оформить переход права аренды земельного участка на нового собственника – её, ФИО1, путём заключения дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась,

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленный иск поддержала по изложенным в нём основаниям, настаивала на его удовлетворении.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа (далее КУМИ КГО) ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признал.

Решением Киселёвский городской суд Кемеровской области от 16 апреля 2018 года отказано в удовлетворении заявленных требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа о признании решения об отказе Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа во внесении изменений в договор аренды № от 15.03.2007 в части наименования арендатора, путём заключения дополнительного соглашения, незаконным, необоснованным, обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа оформить переход права аренды земельного участка на нового собственника ФИО1, путём заключения дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды, в течение десяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы ссылается на доводы аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Считает, что у ответчика отсутствовали основания для отказа в передаче прав по ранее заключённому договору аренды земельного участка под размещение павильона – объекта некапитального строительства. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключённого прежним собственником с арендодателем, но влечёт за собой изменения в договоре сведений об арендаторе. Считает, что договор аренды считается возобновлённым на неопределённый срок. Внесение изменений в схему размещения нестационарных торговых объектов, в соответствии с которой ОАО <ООО 1>» в 2007 году был заключён договор аренды, не может служить основанием для пересмотра указанного договора в 2017 году. По договору аренды арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Вывод суда о том, что не было получено согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей третьим лицам, считает ошибочным. Ссылается на отсутствие доказательств невозможности размещения обозначенного торгового объекта на основании ранее заключённых договоров, в соответствии с утверждённой схемой размещения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, просит их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения жалобы судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя истца, проверив в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, формами оплаты являются земельный налог и арендная плата.

Статьёй 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьёй 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9- 11 настоящего Кодекса.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В соответствии с п.2 ст.271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 15.03.2007 № Комитетом по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа был предоставлен ОАО <ООО 1>» в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> под павильон по услугам страхования, площадью <данные изъяты> кв.м в границах, указанных в кадастровых картах. Срок действия договора с 16.02.2007 по 16.01.2008.

В п.1.2 договора указано, что на участке имеется металлический павильон.

Согласно п.4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Арендатор также вправе по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (п.4.3.3 договора).

Пунктом 6.4 договора аренды стороны установили, что в случае продления договора на неопределённый срок, в соответствии с действующим законодательством, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.

25 октября 2017 между ОАО <ООО 1>» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи павильона, согласно которому продавец передаёт в собственность покупателя законченный строительством павильон, не являющийся объектом капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В п.2.1.3 договора предусмотрена обязанность продавца сообщить Комитету по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа об отчуждении павильона в пользу покупателя с приложением копии настоящего договора в течение 10 рабочих дней с момента его заключения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости павильон, приобретённый ФИО1 у ОАО <ООО 1>» по договору купли-продажи от 25.10.2017, не зарегистрирован.

<ООО 1>» до момента продажи павильона пользовалось указанным земельным участком, производя ежегодно оплату арендной платы за землю по ежегодно направляемому Комитетом по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа и согласованному сторонами договора аренды расчёту – приложению к уведомлению об изменении арендной платы за земельный участок по договору аренды земли № от 15.03.2007 (л.д.48-75), что ответчиком не оспаривалось.

Материалы дела не содержат доказательств предъявления арендатором требований о возврате арендованного земельного участка.

Таким образом, в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 15.03.2007 №, заключённый между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа и ОАО <ООО 1>», был возобновлён с 16.01.2008 на тех же условиях на неопределённый срок.

Поскольку данный договор аренды был заключён в 2007 году, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции», запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, то он мог быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1 01.11.2017 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа с заявлением об оформлении перехода права аренды земельного участка на нового собственника павильона – её, ФИО1, путём заключения дополнительного соглашения к договору аренды, на которое Комитетом письмом № от 30.11.2017 дан ответ, в котором сообщается об отсутствии возможности предоставления испрашиваемого ФИО1 земельного участка, так как этот участок отсутствует в схеме размещения нестационарных торговых объектов, а перечисленные в обращении основания преимущественного предоставления земельного участка в аренду относятся к объектам недвижимого имущества и не могут применяться к нестационарным торговым объектам (л.д.10, 11).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащий на праве собственности ФИО1 павильон, не относится к объектам недвижимого имущества, в связи с чем, пришёл к выводу об отсутствии оснований для оформления перехода права аренды земельного участка на ФИО1

При этом, суд первой инстанции, руководствуясь приведёнными выше нормами права и оценив представленные доказательства в их совокупности, также пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Киселёвского городского округа об отказе во внесении изменений в договор аренды от 15.03.2007 №, поскольку согласия арендодателя – КУМИ КГО на передачу прав и обязанностей по указанному договору аренды третьим лицам арендатором ОАО <ООО 1>» получено не было, несмотря на прямое указание на его получение в договоре аренды.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции в силу изложенных норм права.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из п.2 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (п.15 Постановления).

Как усматривается из материалов дела при заключении договора аренды от 15.03.2007 № условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки по передаче прав и обязанностей по этому договору третьему лицу (перенаём) без согласия арендодателя, стороны не согласовали.

Напротив, в п.4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, арендодателю, как собственнику имущества, принадлежит право устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе право вводить запрет на передачу его другим лицам. Игнорирование этого права является нарушением не только существующего обязательства между сторонами договора аренды и положений, указанных выше норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

То обстоятельство, что павильон, расположенные на земельном участке, продан истцу, и продавец на основании ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации может требовать оформления своих прав на земельный участок, не влияют на правовые основания разрешения настоящего спора, поскольку закон связывает обязанность по уплате земельного налога с фактом регистрации права в реестре. Кроме того, павильон не относиться к объектам недвижимого имущества.

Поскольку доводы истца, приведённые в жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств и основаны на неправильном толковании норм материального права, то оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Выводы суда основаны на нормах материального права, всем доводам участников процесса, имеющим правовое значение для разрешения настоящего дела, судом дана правильная оценка.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.

Предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Киселёвский городской суд Кемеровской области от 16 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: