Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, о возложении обязанности выдать разрешение на строительство, компенсации морального вреда, по встречному исковому заявлению администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к ФИО1, ФИО2 о признании недействительной притворной сделки, по апелляционной жалобе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на решение Балаковского районного суда Саратовской области от <дата>, которым исковые требования по первоначально предъявленному иску удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

истцы обратился в суд с исковым заявлением к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, о возложении обязанности выдать разрешение на строительство, компенсации морального вреда.

В обоснование требований указано, что <дата> между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № с разрешенным использованием «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес> А, договор аренды заключен сроком на 3 года.

<дата> между ФИО3 и ФИО1 заключен договор субаренды данного земельного участка.

<дата> органом местного самоуправления по заявлению ФИО1 утвержден градостроительный план земельного участка.

<дата> администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в письме было отказано ФИО1 в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на наличие намерений расторгнуть договор аренды.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 01 декабря 2014 года отказ органа местного самоуправления признан незаконным, на администрацию Балаковского муниципального района возложена обязанность выдать разрешение на строительство. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 апреля 2015 года решение суда отменено в части возложения на администрацию Балаковского муниципального района обязанности выдать разрешение на строительство, в данной части требований принято новое решение, которым на администрацию Балаковского муниципального района возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство.

<дата> ФИО1 обратился в администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания магазина на земельном участке, находящемся в субаренде. <дата> администрацией Балаковского муниципального района <адрес> в письме ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на то, что договор субаренды не может быть принят в качестве правоустанавливающего документа для выдачи разрешения на строительство, поскольку является притворной сделкой и не создает для ФИО1 каких-либо правовых последствий (в том числе права на возведение на земельном участке строений).

ФИО1 считает отказ в выдаче разрешения на строительство незаконным, поскольку он не соответствует положениям ст. 51 ГрК РФ.

ФИО2 в исковом заявлении указал, что незаконные действия ответчика причинили ему нравственные страдания, которые выразились в причинении неудобств, в необходимости участвовать в судебных заседаниях, в потере времени.

Полагая свои права нарушенными, истцы просили суд признать отказ администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче разрешения на строительство здания магазина незаконным, обязать ответчика устранить нарушение прав и свобод истцов, выдав ФИО1 разрешение на строительство магазина на земельном участке в соответствии с утвержденным градостроительным планом, взыскать с ответчика в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора субаренды от <дата>.

В обоснование требований указано, что договор субаренды земельного участка является ничтожной сделкой, заключенной в нарушение требований законодательства, действовавшего в момент ее заключения. Согласно п. 5.3. договора аренды по незастроенным земельным участкам арендатор не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам, в связи с чем арендодателем был установлен прямой запрет на осуществление перенайма незастроенного земельного участка. ФИО1 и ФИО2 без согласия арендодателя заключен договор субаренды земельного участка, условия которого по своей правовой природе являются условиями договора перенайма (договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка). Притворность сделки выражается в передаче арендатором ФИО1 права осуществлять застройку земельного участка, в совпадении размера арендной платы с размером платы по договору субаренды, во внесении субарендатором арендной платы на счет арендодателя.

По мнению истца, действующим законодательством не предусмотрено право арендатора передавать земельный участок для строительства иному лицу, а также существование двух и более застройщиков земельного участка. Заключение договора субаренды не подразумевает отказ арендатора от прав на указанный земельный участок, в связи с чем возникает правовая неопределенность в установлении лица, являющегося застройщиком земельного участка. Передача прав застройщика ФИО1 нарушает право органа местного самоуправления на исполнение публичных полномочий по принятию решений о предоставлении земельных участков для строительства.

Решением суда от 23 июля 2015 года исковые требования по первоначально предъявленному иску удовлетворены частично, признан незаконным отказ администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче разрешения на строительство здания магазина, на администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области возложена обязанность рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство здания магазина на спорном земельном участке. В удовлетворении остальной части требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказано.

Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области не согласилась с решением суда, представителем органа местного самоуправления была подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2, об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе автором жалобы приведены обстоятельства, аналогичные доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. В жалобе указано, что ФИО1 и ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих возмездность заключенного договора субаренды, в том числе подтверждающих наличие между сторонами иных договоренностей о порядке оплаты за пользование имуществом по договору субаренды. Автор жалобы полагает вывод суда об отсутствии признаков притворности сделки и о направленности воли сторон на заключение договора субаренды необоснованным. ФИО2 передал ФИО1 обязанность по внесению арендной платы на расчетный счет Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, несмотря на то, что управление не является стороной по договору субаренды. По мнению автора жалобы, ФИО1 не может являться застройщиком земельного участка, так как органом местного самоуправления в отношении него решений о предоставлении ему в пользование земельного участка для строительства не принималось, с заявлением о предоставлении земельного участка ФИО1 не обращался, участия в публичных процедурах для получения права на застройку спорного земельного участка не принимал.

ФИО1 по доводам апелляционной жалобы подан отзыв, в котором содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В п. 6 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды и субаренды) предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ закреплено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, <дата>м между Балаковским муниципальном районом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером № разрешенным использованием «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», расположенного по адресу: <адрес>, район <адрес> А. Договор заключен на 3 года (с <дата> по <дата>), подписан обеими сторонами, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) <дата>.

В п. 5.3. договора аренды закреплено, что по незастроенным земельным участкам арендатор не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам. Таким образом, в договоре аренды содержится запрет арендатору заключать договор перенайма (договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды), запрета заключать без согласия арендодателя договор субаренды в тексте договора аренды не имеется.

<дата> между ФИО3 (действующим на стороне арендатора) и ФИО1 (действующим на стороне субарендатора) заключен договор субаренды земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером №.

По условиям договора субаренды субарендатор принял во временное владение и пользование земельный участок. Размер платы составляет 32740 рублей 63 копейки в квартал, которая вносится субарендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом на расчетный счет арендодателя (Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области). Субарендатор обязан возвратить имущество в течение 3 дней после прекращения договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В случае невнесения субарендатором арендной платы он уплачивает арендатору пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, в случае несвоевременного возврата земельного участка субарендатор уплачивает арендатору пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера годовой арендной платы (раздел 5 договора, пункты 5.1-5.3).

До заключения договора субаренды ФИО2 в январе 2014 года обращался в орган местного самоуправления с заявлением о получении согласия на заключение договора субаренды. Ему в письме органом местного самоуправления было разъяснено, что согласия арендодателя на заключение договора субаренды не требуется. Уведомление о заключении договора субаренды было направлено ФИО2 <дата> и в тот же день получено администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области.

В апреле 2014 года администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области по заявлению ФИО1 был утвержден градостроительный план земельного участка, <дата> вынесено постановление «О подготовке документации по проекту планировки территории». Указанные обстоятельства были установлены при рассмотрении гражданского дела №2-5261(2)/2014.

<дата> администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Предъявляя встречные требования о признании договора субаренды притворной сделкой, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области указывала на то, что заключенная сделка прикрывает договор перенайма, поскольку договор субаренды предусматривает передачу арендатором прав по договору аренды субарендатору.

Судебная коллегия полагает данные доводы ошибочными, основанными на неправильном толковании норм материального права и условий заключенного договора.

Исходя из приведенных выше положений законодательства, заключение договора перенайма предполагает замену стороны в обязательстве, в связи с чем ответственным перед арендодателем за исполнение договора аренды (за соблюдение целевого использования земельного участка, за своевременное внесение арендной платы, других условий договора аренды) является лицо, которому переданы полномочия арендатора земельного участка. При прекращении арендных отношений возвращение земельного участка арендодателю должно осуществляться арендатором. При передаче права аренды по договору перенайма обязанность по внесению арендных платежей переходит к другому лицу. После заключения договора и его регистрации в установленном порядке данная обязанность не может быть возложена на прежнего арендатора, в связи с чем он не может нести ответственность за надлежащее исполнение договора аренды. Кроме того, при заключении договора перенайма осуществляется возмездная передача права аренды от одного лица к другому, поэтому обязательства по внесению денежных средств возникают только между сторонами договора перенайма, но не перед арендодателем земельного участка. Оплата суммы за продажу прав осуществляется, как правило, единовременно, ее величина не зависит от срока действия договора.

Заключенный между ФИО3 и ФИО1 договор субаренды земельного участка от <дата> не содержит условий, сходных с договором перенайма. Ответственным за исполнение договора аренды перед арендодателем, за возвращение земельного участка после окончания действия договора аренды остается ФИО3, ФИО1 оплату за передачу прав аренды ФИО3 не осуществлял. Совпадение сумм платы по договору аренды и по договору субаренды не может служить основанием для признания договора субаренды ничтожным, поскольку данная сумма не является фиксированной и зависит от срока действия договора субаренды.

Передача земельного участка в пользование субарендатору для осуществления строительства магазина также не свидетельствует о притворности сделки, так как на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, включая право пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением (п. 6 ст. 22, п. 1 ст. 41, пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора субаренды притворной сделкой являются правильными, соответствующими обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам.

Доводы жалобы о том, что застройщиком земельного участка не может выступать субарендатор судебная коллегия полагает несостоятельными.

В п. 16 ст. 1 ГрК РФ закреплено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Поскольку на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, субарендатор вправе выступать застройщиком земельного участка, как лицо, владеющее земельным участком на законном основании. Арендатор право субарендатора на осуществление застройки земельного участка в ходе судебного разбирательства не оспаривал. Осуществление застройки земельного участка субарендатором права арендодателя не нарушает, так как ответственным за исполнение договора аренды остается арендатор.

Судебная коллегия также полагает обоснованными выводы суда первой инстанции о признании незаконным отказа администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в выдаче разрешения на строительство.

Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Защита гражданских прав может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 12 ГК РФ).

В силу ч.ч. 1-2, 4, 11, 13, 14 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В письме, направленном в адрес ФИО1, органом местного самоуправления было указано на то, что договор субаренды, представленный ФИО1 в качестве правоустанавливающего документа, не может быть принят в качестве такового, поскольку является притворной сделкой.

Поскольку заключенный договор субаренды не является притворной сделкой, оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство у органа местного самоуправления не имелось. Приданных обстоятельствах судом данный отказ был признан незаконным и на администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от <дата> о выдаче разрешения на строительство здания магазина.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным во встречном исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в решении суда им дана правовая оценка, которая соответствует положениям действующего законодательства. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению возникшего спора, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 23 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи