Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АНО «УК ЖФ «Звездный городок» на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 12 июля 2013 г. по делу по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Автономной некоммерческой организации «УК ЖФ «Звёздный городок», обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» о признании недействительным договора № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Ившиной Т.В., пояснения представителей АНО «УК ЖФ «Звездный городок» ФИО7 и ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1 и её представителя ФИО9, просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к АНО «УК ЖФ «Звёздный городок», ООО «Промышленный строительный комплекс» о признании недействительным договора №. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, указав, что являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме № расположенном по адресу: (адрес) Данный дом является вновь созданным объектом жилого фонда, построен способом долевого участия в строительстве. Застройщик МКД - ООО «Промышленный строительный комплекс». 27 декабря 2011г. дом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № был принят в эксплуатацию. В течение 2012г. собственники помещений МКД вступили в свои законные права, зарегистрировав право собственности на жилые помещения в органах государственной регистрации в соответствии со ст.18 ЖК РФ. В период с ноября 2012г. по 27 февраля 2013г. инициативной группой собственников помещений дома организованы и проведены общие собрания по выбору способа управления данным домом. 20 декабря 2012г. собственниками помещений в доме организовано проведение очного общего собрания. Но данное собрание не набрало кворума, в результате чего инициативной группой собственников помещений в доме принято решение о проведении заочного голосования по вопросам повестки дня, в том числе по выбору способа управления многоквартирным домом. В период с 25 января 2013г. по 20 февраля 2013г. собственниками помещений МКД проведено заочное общее собрание. Это общее собрание было правомочно (имело кворум), т.к. в нем приняли участие собственники помещений и их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. После определения, имеет ли кворум проведенное общее собрание, произведён подсчёт голосов собственников помещений по каждому вопросу, поставленному на голосование. Решения собственников по всем вопросам, поставленным на голосование, приняты большинством голосов от общего числа голосов, принявших участие в этом собрании собственников помещений. Все решения оформлены протоколом №., и о них надлежащим образом уведомлены все собственники помещений МКД и АНО «УК ЖФ «Звездный городок», ранее осуществлявший обслуживание указанного дома. Однако, (дата) застройщик жилого дома - ООО «Промышленный строительный комплекс», являющийся лишь одним из собственников помещений в многоквартирном доме, действуя по собственному усмотрению заключил с АНО «УК ЖФ «Звездный городок» договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес) игнорируя мнение других собственников данного жилого дома, а также минуя процедуру проведения общего собрания собственников помещений дома по выбору обслуживающей организации. Данные действия ответчиков нарушают права истцов на участие в управлении домом и их права на получение коммунальных услуг и услуг по обслуживанию их собственности силами избранной собственниками обслуживающей организации. Договор № на основании ст.ст. 10 и 168 Гражданского кодекса РФ должен быть признан недействительным в силу ничтожности, как противоречащий требованиям закона: ООО «Промышленный строительный комплекс» не будучи единственным собственником помещений в указанном доме, был не вправе по своему усмотрению заключать Договор № с управляющей организацией - АНО «УК ЖФ «Звездный городок», минуя процедуру общего собрания собственников, предусмотренную ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ, поскольку это нарушало право истцов на участие в управлении домом. Следовательно, договор № противоречит требованиям закона, поскольку заключен без проведения общего собрания собственников многоквартирного дома при наличии как минимум двух таких собственников и нарушающий право собственников истцов на участие в управлении домом. Оформление договора № свидетельствуют о недобросовестном поведении и злоупотреблении правом ответчиков, действовавших в целях ограничения конкуренции другими хозяйствующими субъектами, работающими на рынке услуг по управлению жилым фондом, а также свидетельствуют о нарушении требований закона о порядке, форме и процедурах заключения договора управления многоквартирным домом, о нарушении требований закона, гарантирующего собственнику право на участие в правлении многоквартирным домом.

Впоследствии истцы дополнили основания заявленных требований, указав, что 27 декабря 2011 г. между застройщиком ООО «Промышленный строительный комплекс» и управляющей организацией АНО «УК ЖФ «Звёздный городок» заключён договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес) (строительный номер). В соответствии с пп.6.1, 6.4 данного договора, договор считается продлённым и не прекратил своё действие на момент заключения Договора № г. В период с 25 января 2013г. по 20 февраля 2013г. собственниками помещений МКД проведено заочное общее собрание, на котором принято решение о выборе способа управления этим МКД. Тем не менее АНО «УК ЖФ «Звездный городок» до настоящего времени продолжает осуществлять свою деятельность по управлению и содержанию МКД, ссылаясь на действие договора №. Просили суд признать недействительным в силу ничтожности договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес) заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» и Автономной некоммерческой организацией «Управляющая компания жилищным фондом «Звездный городок».

Истица ФИО1, представитель истцов ФИО1 и ФИО5 – ФИО9, исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчика АНО УК ЖФ «Звездный городок» ФИО7 и ФИО10, представитель ответчика ООО «Промышленный строительный комплекс» ФИО11 заявленные исковые требования не признали.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 июля 2013 г. исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Автономной некоммерческой организации « УК ЖФ «Звездный городок», Обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» о признании недействительным договора № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома удовлетворены. Суд признал недействительным в силу ничтожности договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес), заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» и Автономной Некоммерческой организацией «УК ЖФ «Звездный городок».

В апелляционной жалобе АНО «УК ЖФ «Звездный городок» просит данное решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на неё возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия пришла к следующему.

Удовлетворяя исковые требования истцов, суд исходил из того, что собственники помещений в многоквартирных домах выбирают управляющую организацию по своей инициативе, самостоятельно, или она выбирается органом местного самоуправлению по итогам проведения открытого конкурса. Между тем, не расторгнув в установленном законом порядке и не прекратив действие договора № от 27 декабря 2011 года, а также без согласия собственников многоквартирного дома, в нарушение статьи 161 Жилищного кодекса РФ ООО «Промышленный строительный комплекс» и АНО «УК ЖФ «Звездный городок» (дата) заключили договор №. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес)

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может на основании следующего.

Материалами дела подтверждается, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 являются собственниками квартир, расположенных в доме по (адрес) 27 декабря 2011г. многоквартирный жилой дом № расположенный на (адрес) введен в эксплуатацию. 27 декабря 2011г. между ООО «Промышленный строительный комплекс» и управляющей организацией - АНО «УК ЖФ «Звездный городок» заключён договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес)(строительный адрес). В соответствии с п. 6.1 указанного договора он действует в течение 1 (одного) года. В соответствии с п. 6.4. данного договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении этого договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и тех же условиях. После признания недействительными результатов открытого конкурса по выбору управляющей компании, проведённого органом местного самоуправления ООО «Промышленный строительный комплекс», как застройщик, (дата) года заключило с АНО «УК ЖФ «Звёздный городок» договор на управление многоквартирным домом по форме и содержанию идентичный договору от 27 декабря 2011 г. В период с 25 января 2013г. по 20 февраля 2013г. собственниками помещений многоквартирного дома по (адрес) проведено заочное общее собрание, на котором было принято, в том числе, решение о выборе способа управления домом. Решения собрания оформлены протоколом №., и о принятых решениях уведомлены все собственники помещений МКД и АНО «УК ЖФ «Звездный городок».

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей на дату заключения договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявляя требования о признании заключённого договора недействительной сделкой, истцы ссылались на нарушение ответчиками статей 44 – 48 и пп.2,4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Однако статьи 44 – 48 Жилищного кодекса РФ содержат положения о порядке проведения общего собрания собственников жилья и вопросах, относящихся к компетенции общего собрания. Возникшие между сторонами правоотношения указанными нормами не регулируются.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

На основании части 4 настоящей статьи, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Между тем, в силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ в редакции, действующей на дату заключения договора, до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из смысла указанной нормы следует, что до выбора собственниками жилых помещений способа управления и отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, застройщик обязан обеспечить управление домом, в том числе и путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Материалами дела подтверждается и истцами не оспаривается, что до 12 января 2013 г. собственники многоквартирного жилого дома не выбрали способ управления домом, результаты открытого конкурса по выбору управляющей компании, проведённого органом местного самоуправления признаны недействительными.

С учётом установленных по делу обстоятельств и положений части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ не имеется оснований для признания договора №., заключенного между ООО «Промышленный строительный комплекс» недействительным.

Довод истца о том, что с 25 января 2013г. по 20 февраля 2013г. собственниками помещений многоквартирного дома по (адрес) проведено заочное общее собрание, на котором было принято, в том числе, решение о выборе способа управления домом, оформленное протоколом №., не может являться основанием для удовлетворения иска, так как указанное собрание было проведено позже даты заключения оспариваемого договора.

Принятие собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, в соответствии с ч. 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, является основанием для прекращения действия ранее заключенного договора по управлению домом, но не для признания данного договора управления недействительным.

Довод о том, что после проведения собрания собственниками жилых помещений и оформления решения собрания протоколом от (дата). АНО «УК ЖФ «Звездный городок» продолжает осуществлять деятельность по управлению и содержанию дома также не влечёт удовлетворения исковых требований, поскольку не опровергает, что оспариваемый договор (дата) г. был заключён с соблюдением требований жилищного законодательства.

С учётом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить. Вынести по делу новое решение, которым истцам в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 12 июля 2013 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в удовлетворении исковых требований к Автономной некоммерческой организации «УК ЖФ «Звёздный городок», обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный строительный комплекс» о признании недействительным договора № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома – отказать.

Председательствующий:

Судьи: