Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 14 февраля 2017 года гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа, судебных расходов, и по встречному иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании условия договора аренды торговой площади недействительным, признании договора аренды торговой площади расторгнутым, взыскании излишне уплаченной арендной платы,

по апелляционной жалобе ФИО3,

на решение Железнодорожного районного суда города Читы от 19 октября 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 и встречный иск ФИО3 удовлетворить частично.

Признать договор аренды, заключенный 15 апреля 2015 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО3, расторгнутым с 11 ноября 2015 года.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 штраф за прекращение деятельности до истечения предусмотренного договором срока в размере <данные изъяты> коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> коп., всего <данные изъяты> коп.

В остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Определением суда от 16.11.2016 года исправлена допущенная в описательно-мотивировочной и резолютивной частях решения Железнодорожного районного суда г. Читы от 19.10.2016 года арифметическая ошибка, указан размер штрафа за прекращение деятельности до истечения предусмотренного договором срока в размере <данные изъяты> коп. вместо ошибочно указанного <данные изъяты> руб.

Заслушав доклад судьи Михеева С.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ИП ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на заключенный 15.04.2015 года с арендатором ИП ФИО3 договор аренды торговой площади, в соответствии с которым на основании акта приема-передачи, подписанного 20 апреля 2015 года ИП ФИО3 в аренду была передана торговая площадь (19,6 кв.м.) на первом этаже нежилого помещения № по адресу: <адрес>, торговый центр «Квартал». В момент передачи ответчик осмотрела торговую площадь, наглядно ознакомилась с ее размером и местоположением, и была согласна принять ее в данном состоянии. Согласно условиям данного договора определен ежемесячный размер арендной платы. 20.04.2015 года подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым арендатор отдельно от арендной платы до 5-ого числа следующего месяца возмещает арендодателю расходы по воде, которые определяются по счетчику, и до 5-ого числа текущего месяца возмещает расходы по электроэнергии, которые определяются пропорционально арендуемой площади. 18.09.2015 года ФИО3 написала заявление о досрочном расторжении договора аренды торговой площади. 05.10.2015 года ответчику вручено письмо с разъяснениями по поводу порядка досрочного расторжения договора. Однако в нарушение условий договора аренды ответчик до истечения трехмесячного срока покинул арендуемую площадь (10 ноября 2015 года) и прекратил внесение арендной платы. с 26 декабря 2015 года торговая площадь сдана другому арендатору ИП ФИО4 На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ИП ФИО2 арендную плату в размере <данные изъяты> руб., пеню за просрочку внесения арендной платы в размере <данные изъяты> коп., штраф за досрочное освобождение торговой площади в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату госпошлины в размер <данные изъяты> коп.

В судебном заседании 3 октября 2016 года принято заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец ИП ФИО2 просил взыскать с ответчика ФИО3 задолженность в размере <данные изъяты> коп., пеню за просрочку внесения арендной платы в размере <Дата> коп., штраф в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании 2 июня 2016 года к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО3 к ИП ФИО2, в обоснование которого истица по встречному иску указала, что 15 апреля 2015 года стороны заключили договор аренды, в соответствии с условиями которого ИП ФИО2 передал, а ИП ФИО3 приняла 19,6кв,м. торговой площади в нежилом помещении №, расположенном по адресу: <адрес>, торговый центр «Квартал», 1-ый этаж, для организации буфета. Помещение передано арендатору 20 апреля 2015 года по акту приема-передачи. До 1 сентября 2015 года арендная плата составляла <данные изъяты> руб. в месяц, с 1 сентября 2015 г. увеличилась до <данные изъяты> руб. в месяц. 18 сентября 2015 года ФИО3 поставила в известность ИП ФИО2 о расторжении договора аренды, 31 октября 2015 года освободила занимаемую площадь. 10 ноября 2015 года сторонами подписан акт ее сдачи-приемки. Исходя из условий договора за период с 20 апреля по 18 декабря 2015 года арендатором должно быть уплачено в качестве арендной платы в общей сложности <данные изъяты> руб., фактически было оплачено <данные изъяты> руб., таким образом, задолженность составляет <данные изъяты> руб., однако вопреки п. 1.1. договора аренды ей фактически передано не 19,6кв.м., а 17кв.м. торговой площади, в связи с чем ею арендодателю излишне было уплачено <данные изъяты> коп.. В связи с тем, что ИП ФИО2 намеренно умолчал о том, что арендатору фактически передается 17кв.м. торговой площади, а также о том, что из 19,6кв.м. 2,5кв.м. приходятся на проходной тамбур, договор в части его предмета (п. 1.1.) является недействительным; 2,5кв.м., включенные арендодателем в состав торговой площади, не передавались ей в аренду, поскольку через этот тамбур (коридор) проходят в туалет арендаторы и посетители ТЦ «Квартал», следовательно, на взимание с нее за эти квадратные метры арендной платы у ИП ФИО2 основания отсутствуют. Общая сумма арендной платы за период с 20 апреля по 18 декабря 2015 года, исходя из торговой площади в 17кв.м., составляет <данные изъяты> руб.; поскольку 10 ноября 2015 года арендатор сдал, а арендодатель принял сданную в аренду площадь, то с 11 ноября 2015 года оспариваемый договор следует признать расторгнутым; за период с 20 апреля по 10 ноября 2015 года общая сумма арендной платы за 17кв.м. арендуемой площади составит <данные изъяты> коп.; Принимая во внимание, что арендатором излишне внесено в общей сложности <данные изъяты> коп., требование об уплате пени является необоснованным. На основании изложенного ФИО3 просила договор аренды торговой площади в нежилом помещении №, расположенном в <адрес>, торговый центр «Квартал», на 1-ом этаже от 15 апреля 2015 года, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3 в части предмета признать недействительным; признать указанный договор с 11 ноября 2015 года расторгнутым на основании п.2 ст.620 ГК РФ; взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 излишне уплаченную арендную плату в сумме <данные изъяты> коп.

Определением суда от 2 августа 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Фармальянс+».

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда в части удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 к ФИО3 отменить, в иске к ней отказать, заявленные ею требования о признании недействительным договора аренды от 15.04.2015 года удовлетворить, взыскать в ее пользу, излишне уплаченную арендную плату в размере 16 321,30 руб. По мнению заявителя жалобы, оснований для вывода о том, что ею не исполнено требование п.4.5 договора аренды, связанное с предупреждением арендодателя о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до прекращения деятельности, у суда не имелось, равно как и не имелось оснований для взыскания штрафа. Ссылаясь на то, что договор аренды недвижимости в части приема-передачи арендуемой площади в силу ст. 655 ГК РФ является реальным, прекращение деятельности до истечения предусмотренного договором срока никоим образом не причиняло и не могло причинить убытков ИП ФИО2 Указывает, что о досрочном расторжении договора аренды арендодатель предупрежден 18.09.2015 года, а 10.11.2015 года стороны подписали акт приема-передачи площади, следовательно, с этой даты договорные отношения прекращены, спорный договор расторгнут. Однако она продолжала вносить арендную плату в течение трех месяцев, до 19.12.2015 года.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 – ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО «Фармальянс+», извещённый о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил. Истец ФИО2, извещённый о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился, направил своего представителя.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав ответчика ФИО3, поддержавшую доводы жалобы, представителя истца ФИО2ФИО5, просившую решение оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемым требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из п. 1 ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (т.е. определенную законом или договором денежную сумму) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, 15.04. 2015 г. между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор аренды, в соответствии с которым ИП ФИО2 передал в аренду ИП ФИО3 торговую площадь, размером 19,6 кв.м., расположенную в нежилом помещении № по адресу: <адрес>, торговый центр «Квартал», первый этаж, для организации буфета, а ИП ФИО3 приняла на себя обязательства принять ее и своевременно вносить плату за пользование арендуемой площадью в порядке и на условиях договора. Пунктом 4.1 договора определен срок его действия - 11 месяцев с момента подписания.

В соответствии с п. 2.1.11 договора аренды по истечении срока действия договора либо при его досрочном расторжении Арендатор обязан вернуть Арендодателю по акту сдачи-приемки арендованную площадь в надлежащем состоянии.

Согласно п. 4.5. договора аренды в случае досрочного расторжения Договора, по инициативе Арендатора последний обязан предупредить Арендодателя о расторжении Договора, не позднее, чем за 3 месяца в письменном виде лично или по адресу: 672007, <адрес>, пом. 4. В случае не извещения в установленный срок и прекращения деятельности/не преступление к деятельности, или извещения, но прекращения деятельности/не преступление к деятельности, ранее трехмесячного срока, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штрафные санкции, в размере трехмесячной арендной платы. Арендодатель имеет право ранее истечения трехмесячного срока найти на место Арендатора, который написал заявление о досрочном расторжении, нового Арендатора, при этом Арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора не менее чем за 5 дней. При этом Арендодатель имеет право ранее истечения трехмесячного срока найти нового Арендатора как на всю площадь, указанную в п. 1.1. настоящего Договора, так и на часть этой площади. В таком случае Арендатор обязан освободить арендуемую площадь (всю площадь или ее часть) в срок, указанный в уведомлении. Уведомление не отправляется, в случае, если Арендатор уже освободил площадь.

Согласно акту приема-передачи истец по первоначальному требованию передал, а ответчик по первоначальному иску приняла торговую площадь размером 19,6 кв.м. 20.04.2016 г.

18.09.2015 г. ФИО3 обратилась к ИП ФИО2 с письменным заявлением о расторжении договора.

10.11.2015 г. между сторонами был подписан акт сдачи-приемки арендуемой площади.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о нарушении ФИО3 условий п. 4.5. договора, в связи с чем им обоснованно были частично удовлетворены первоначальные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с таким выводом суда и отсутствием оснований для взыскания с ФИО6 штрафа, основаны на неверном толковании условий договора и фактических обстоятельств отношений между арендодателем и арендатором.

Как следует из заявления ФИО3 от 18.09.2015 г., акта приема-передачи от 20.04.2015 г. и акта сдачи-приемки от 10.11.2015 г., договор аренды от 15.04.2015 г. был расторгнут по инициативе арендатора 10.11.2015 г., поскольку в этот день арендуемая площадь была возвращена арендатором арендодателю, что зафиксировано сторонами в акте сдачи-приемки.

Из п.1 ст. 622 ГК РФ следует, что обязанность арендатора вернуть имущество возникает при прекращении договора аренды

Как следует из п. 2.1.11 договора акт сдачи-приемки арендованной площади составляется по истечении срока действия договора либо при его досрочном расторжении.

Поскольку, как указано выше, из материалов дела следует, что арендатором ФИО3 не было исполнено требование п. 4.5 договора аренды о предупреждении арендодателя о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до прекращения деятельности, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда о том, что размер предусмотренного этим пунктом договора штрафа прямо пропорционален времени, прошедшему с момента прекращения арендатором деятельности (внесения арендной платы) до истечения предусмотренного договором трехмесячного срока со дня уведомления арендатором арендодателя о расторжении договора.

Расчет суда суммы взыскания штрафа стороной ответчика не оспорен, признается судебной коллегией верным.

Довод о том, что ответчиком производились платежи и после расторжения договора аренды, не могут быть приняты во внимание, поскольку все платежи, обоснованные арендатором, судом учтены при расчете суммы взыскания.

Ссылка в апелляционной жалобе, на что взыскание штрафа неправомерно, поскольку арендодатель не претерпел убытков в связи с досрочным расторжением договора, не влияет на правильность судебного акта, т.к. условия наложения штрафных санкций определены договором, согласованы ФИО3, и не признаны судом недействительными.

Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального права.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

решение Железнодорожного районного суда города Читы от 19 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Копия верна

Судья Забайкальского краевого суда С.Н.Михеев