Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бойко В.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО6 Н.В. на решение Заводского районного суда г.Кемерово от 16 апреля 2014 года

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» - доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив Плюс» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выселении и снятии с регистрационного учета,

У С Т А Н О В И Л А :

ООО «УК «Свиньин и Партнеры» обратилось в суд с иском к указанным ответчикам, в котором просило выселить ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4 из занимаемого ими незаконно жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>.; обязать уполномоченный орган снять ответчиков с регистрационного учета в связи с признанием их утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>А, <адрес>.

Требования обоснованы тем, что ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» является доверительным управляющим Закрытым ПИФ недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», владельцы инвестиционных паев которого являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>А, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2011г.

Указанная квартира перешла в собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого ПИФ недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», в результате передачи от ОАО Банк ВТБ, которое получило данную недвижимость от ОАО Банк ВТБ Северо-Запад, являвшегося собственником на основании Акта от ДД.ММ.ГГГГ о передаче нереализованного имущества должника ФИО6 Н.В. взыскателю в счет погашения долга по кредитному договору.

Квартира являлась предметом залога, обеспечивающего выплату по кредитному договору, то есть взыскание произведено в порядке ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

20.07.2011г. письмом № ответчикам было направлено требование об освобождении квартиры, письмо вручено ФИО6 Н.В. 21.07.2011г.

По истечении срока, указанного в требовании, ответчики квартиру не освободили, продолжают ею пользоваться, остаются в ней зарегистрированными, не платят коммунальные платежи.

Таким образом, ответчики лишились права пользования квартирой в результате обращения взыскания на квартиру ОАО Банк ВТБ и дальнейшей ее реализации истцу, однако, продолжают занимать квартиру без законных на то оснований.

Между ООО «Эстейт Менеджмент» (агентом) и ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», ФИО11 недвижимости «Актив Плюс» (принципалом), заключен агентский договор СПА-11/02-004 от 07.02.2011г., агенту выдана доверенность, в соответствии с которыми ООО «Эстейт Менеджмент», как агент собственника объекта недвижимости, имеет право совершать фактические и юридические действия, направленные на обеспечение эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего принципалу, в том числе, заниматься выселением в досудебном и судебном порядке.

Ответчики лишены права пользования квартирой с момента передачи квартиры в собственность ОАО Банк ВТБ Северо-Запад. Однако продолжают проживать в квартире, до сих пор зарегистрированы по этому адресу, что нарушает право собственника квартиры распоряжаться указанным имуществом.

Решением Заводского районного суда г.Кемерово от 16 апреля 2014 года исковые требования ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» - доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив Плюс» удовлетворены и постановлено

выселить и снять с регистрационного учета ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе ФИО6 Н.В. просит решение суда отменить как необоснованное.

Указывает, что ответчик не был уведомлен о переходе прав собственности на спорную квартиру от Банка ВТБ Северо-Запад к Банку ВТБ, а затем к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Актив-плюс».

Судом первой инстанции проигнорировано то обстоятельство, что ФИО6 Н.В. получал требования о выселении от ООО «Эстейт-Менеджмент», но истцом по настоящему делу является совсем другое юридическое лицо - ООО УК «Свиньин и партнеры», действующее от имени нового собственника «Актив-плюс». О переходе прав к новому собственнику «Актив-плюс», от имени которого действует истец, ответчик ФИО6 Н.В. никогда не уведомлялся и доказательства уведомления ответчика о переходе права к нынешнему собственнику («Актив-плюс» в лице истца) в деле полностью отсутствуют.

Уведомление и требования о выселении были направлены истцу ненадлежащим лицом и оформлены не надлежащим образом, вследствие чего являются юридически ничтожными.

Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный Жилищным кодексом РФ.

Относительно доводов апелляционной жалобы истцом представлены возражения, в которых выражено согласие с принятым решением суда.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4, а также представитель третьих лиц и органа опеки и попечительства. О причине неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствия не ходатайствовали. О времени и месте рассмотрения дела извещались.

При указанных обстоятельствах на основании ч.3, ч.4 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав в его поддержку ФИО6 Н.В., который просил отменить решение, представителя истца ФИО12, поддержавшего возражения на жалобу, выслушав заключение прокурора ФИО9, полагавшей, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу требований ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), а если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом, при этом, именно собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, при этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм собственник жилого помещения вправе требовать устранения всяких нарушений прав владения и пользования соответствующим жилым помещением, в том числе и путем выселения из указанного жилого помещения лиц, утративших право пользования этим помещением, в том числе и по основаниям предусмотренным ч. 2 ст. 292 ГК РФ, то есть в связи с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Из материалов дела усматривается, что владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» под управлением ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» имеют на праве общей долевой собственности жилую квартиру, общей площадью № кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, при этом установлено обременение: доверительное управление ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», что подтверждается свидетельством от 17.11.2011г. (л. д. 18), а также выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.12.2013г. и от 10.01.2014г. (л. <...>).

Как следует из представленных в дело документов, квартира по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, перешла в собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Актив Плюс» от ОАО Банк ВТБ, которое приобрело право собственности на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 04.05.2010г. (л. д. 19-22).

Ранее, на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 04.08.2006г., спорная квартира принадлежала на праве общей совместной собственности ФИО6 Н.В. и ФИО13 (л. д. 191-194).

Как было установлено, между ООО «Эстейт Менеджмент» (агентом) и ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», ФИО11 недвижимости «Актив Плюс» (принципалом), заключен агентский договор СПА-11/02-004 от 08.02.2011г. (л. д. 58-66), агенту выдана доверенность от 19.11.2013г. (л. д. 24), удостоверенная нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга, в соответствии с которой ООО «Эстейт Менеджмент», как агент собственника объекта недвижимости, имеет право совершать фактические и юридические действия, направленные на обеспечение эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего принципалу, в том числе заниматься выселением в досудебном и судебном порядке.

Согласно справке ТСЖ «Золотистый клен» от 16.07.2013г. (л. д. 6), по состоянию на 16.07.2013г. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, значатся зарегистрированными: ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4, которые фактически проживают в спорной квартире, что подтвердил в ходе судебного разбирательства ответчик ФИО6 Н.В.

Из материалов дела следует, что, не имея законных оснований для проживания в принадлежащей истцу квартире, ответчики не освобождают ее в добровольном порядке.

20.07.2011г. ответчикам было направлено требование об освобождении спорной квартиры, что подтверждается письмом № от 20.07.2011г., которое 21.07.2011г. было вручено ФИО6 Н.В. (л. д. 23). В ответ на данное требование, ответчик ФИО6 Н.В. указал на наличие у него возможности выкупить спорную квартиру и просил сообщить стоимость для ее приобретения, что следует из письма от 29.07.2011г. в адрес ООО «Эстейт Менеджмент» (л. д. 189) и не отрицал в судебном заседании ФИО6 Н.В.

Кроме этого, 13.09.2011г. со стороны ООО «Эстейт Менеджмент» ответчику ФИО6 Н.В. было направлено письменное уведомление с предложением выкупить спорную квартиру по цене <данные изъяты> руб., сообщив о своем решении в срок до 15.10.2011г., в противном случае квартира будет выставлена на свободную продажу (л. д. 190).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчики квартиру не освободили, продолжают ею пользоваться, остаются в ней зарегистрированными, что нарушает права истца, как собственника квартиры.

Кроме того, ответчики ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4 в квартире по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, проживают без законных оснований, однако, значатся зарегистрированными по данному адресу, чем нарушаются законные права истца, как собственника помещения, снятие ответчиков с регистрационного учета в добровольном порядке не представляется возможным.

Оценивая представленные по делу доказательства и разрешая данный спор, суд обоснованно пришел к выводу, что исковые требования ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» - доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Актив Плюс» к ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4 о выселении и снятии с регистрационного учета, подлежат удовлетворению.

Частью 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, оснований занимать спорное жилое помещение у ответчиков ФИО6 Н.В., ФИО6 Г.Н., ФИО6 К.Н., ФИО4 не имеется, их регистрация в спорном жилом помещении нарушает права истца, как лица, владеющего на праве общей долевой собственности жилой квартирой.

Доказательств, опровергающих данный вывод, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы ФИО6 Н.В. направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств, противоречат совокупности собранных по делу доказательств, и не могут служить основанием для отмены решения суда. Они не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

В копии письма № от ДД.ММ.ГГГГ г., имеющегося в материалах дела, имеется ссылка на приложения (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности банка ВТБ на квартиру, копия агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ г., копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.). Указанные документы опровергают доводы жалобы об отсутствии доказательств перехода права собственности и о направлении уведомления от ДД.ММ.ГГГГ неуполномоченным лицом.

В ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, что ответчикам было известно о переходе права собственности на спорную квартиру к Банку ВТБ в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору; ответчикам неоднократно предлагалось в добровольном порядке освободить занимаемое жилое помещение, а также выкупить его.

Положения ч.1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ не устанавливают обязательность досудебного порядка урегулирования спора при обращении с иском о выселении бывшего собственника из жилого помещения. Иными федеральными законами для указанных правоотношений также не установлено соблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Поэтому довод апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора является несостоятельным, основан на неправильном толковании материального и процессуального закона, и следовательно, не может быть принят судебной коллегией.

Ссылок на какие-либо факты и обстоятельства, которые остались без внимания, проверки и оценки суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ч.1 ст. 327, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г.Кемерово от 16 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО6 Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: В.Н. Бойко

Судьи: О.М. Потлова

ФИО1