Гражданский кодекс часть 1

на решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Кононовой Л.И.,

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, действующих в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в котором просила признать действительной сделку купли-продажи трехкомнатной <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м., заключенную ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиками; вынести решение о переходе права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м к ФИО2; признать за нею право собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м., к ФИО2

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками, за которых действовал по доверенности ФИО7, был заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной <адрес>, расположенной по <адрес>. Согласно п. 3 вышеуказанного договора ФИО2 до его подписания передала продавцам полностью оплату в сумме 850 000 рублей за данную квартиру. Продавцы передали истцу ключи от квартиры, правоустанавливающие документы на квартиру. Сразу после подписания данного договора ответчики выехали из данной квартиры, а семья истца вселились в нее. Ответчики исполнили условие договора и ДД.ММ.ГГГГ осуществили снятие своей семьи с регистрационного учета в данной квартире. Однако условие договора, по которому продавцы обязаны были в месячный срок зарегистрировать переход права собственности на квартиру, не выполнено и до настоящего времени в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> переход права собственности на вышеуказанную квартиру не зарегистрирован, так как ответчики сначала уехали за пределы <адрес>, а потом находился еще ряд причин, по которым ФИО8 не могли зарегистрировать переход права собственности на купленную истцом квартиру.

Решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО6, о признании договора купли - продажи действительным, признании права собственности на квартиру, удовлетворены.

Суд признал действительной сделку купли-продажи трехкомнатной <адрес>, общей площадью 66 кв.м., заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО6 и ФИО5.

Суд указал, что настоящее решение является основанием для перехода права собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес> общей площадью 66 кв.м. к ФИО2.

Суд признал за ФИО2 право собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв. м., указав, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м., к ФИО2

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено определение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в удовлетворении заявления ответчика ФИО1 о восстановлении пропущенного срока апелляционного обжалования решения Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлен ответчику ФИО1 пропущенный процессуальный срок апелляционного обжалования указанного судебного решения.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик ФИО1 просит решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на неправильность произведённой судом первой инстанции правовой оценки обстоятельств дела. Указывает, что предварительный договор купли-продажи составлен с нарушением закона, подписан ФИО7, который не имел права на его подписание, доверенность, дающая ему право на подписание такой сделки не представлена. Считает, что указанным решением грубо нарушены права ее несовершеннолетних детей. Разрешение органа опеки на продажу указанной квартиры на момент заключения данного договора купли-продажи отсутствовало, такое заключение было дано только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи. Кроме того, указывает на то, что не была извещена о рассмотрении данного дела судом.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО2 просит решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО3 адвокат Ермаченко Ю.А. также просит решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам <адрес>вого суда ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении апелляционной жалобы ответчика ФИО1 на решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что она не извещалась судом о времени и месте рассмотрения настоящего спора, в связи с чем была лишена гарантированного ст.46 Конституции РФ права на доступ к правосудию, что является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного, решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подлежит отмене по основаниям п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ – рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с этим судебная коллегия согласно ч.5 ст.330 ГПК РФ определением от ДД.ММ.ГГГГ перешла к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, в качестве ответчиков к участию в деле привлечены совершеннолетие дети ответчиков: ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В заседание суда апелляционной инстанции явились: истец ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО9, представитель ответчика ФИО3 адвокат Ермаченко Ю.А. Ответчики ФИО10, ФИО6 и ФИО5 просили рассмотреть данное дело в их отсутствие.

В соответствии с ч.ч.3,5 ст.167, ч.1 т.327 ГПК РФ рассмотрение дела проведено судебной коллегией в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, неявившихся в судебное заседание, извещенных о времени и месте его проведения надлежащим образом.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО2 поддержала свои исковые требования в полном объеме, привела доводы, изложенные в исковом заявлении. Уточнила, что договор купли-продажи <адрес> в <адрес> был заключен ДД.ММ.ГГГГ, в описательной части искового заявления допущена описка в указании даты указанного договора, вместо правильной – ДД.ММ.ГГГГ, ошибочно указано - ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО2ФИО9 также поддержала исковые требования ФИО2, привела аналогичные доводы.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Ермаченко Ю.А. признала исковые требования ФИО2 в полном объеме, представив соответствующее письменное заявление. Пояснила, что в отношении спорной квартиры действительно был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена продаваемой квартиры была определена в договоре в размере 850000 рублей, которые были полностью получены ее доверителем. Покупателю ФИО2 были переданы документы на квартиру и ключи. Семья ФИО8 сразу выселилась из указанной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ все члены семьи снялись с регистрационного учета. В целях совершения действий по регистрации заключенной сделки ФИО8 была выдана нотариальная доверенность. Поскольку регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО2 не была своевременно произведена, то по просьбе истицы ответчиками, как собственниками спорной квартиры, были поданы в паспортный стол письменные заявления о согласии на регистрацию ФИО2 по месту жительства в <адрес> в <адрес>.

В поступивших в судебную коллегию письменных возражениях на исковое заявление ФИО2 ответчики ФИО6 и ФИО5 просят в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать в полном объеме, отменить решение Промышленного райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и принять новое решение об отказе в иске. Указывают на то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ они являлись несовершеннолетними. Разрешения органа опеки на момент заключения указанной сделки не было получено. Указывают, что Постановление главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№п «О разрешении на продажу <адрес> в <адрес>» было вынесено значительно позже заключения договора купли-продажи. Указанный договор не был подписан их родителями, его подписал ФИО7, который не имел полномочий на его подписание, соответствующая доверенность в материалы дела не представлена. Расписки о получении денежных средств по указанной сделке также не предоставлены. Считают, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, ФИО11, действующих в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, за которых действовал по доверенности ФИО7, был заключен и подписан ФИО7 предварительный договор купли-продажи трехкомнатной <адрес>, расположенной по <адрес>. (л.д. 5-6)

Из содержания п.5 вышеуказанного договора следует, что продавцы обязались в срок не позднее одного месяца со дня подписания договора произвести снятие с регистрационного учета по месту жительства и зарегистрировать переход права собственности покупателя в службе государственной регистрации <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчики снялись с регистрационного учета в спорной квартире (л.д. 8-17), однако не зарегистрировали переход права на <адрес>, расположенную по <адрес>.

Поскольку ответчики не производили регистрацию перехода права на <адрес>, расположенную по <адрес> на покупателя ФИО2, последняя ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи недвижимости - <адрес>, общей площадью 66 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцами: ФИО3, ФИО11, действовавшими также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с одной стороны, и покупателем ФИО2, с другой стороны, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ, поскольку содержат все необходимые данные, позволяющие идентифицировать предмет сделки, его цену, а также указание на проведение между сторонами сделки расчета за продаваемую недвижимость и на факт передачи квартиры, ключей от нее продавцу, а потому данный договор является не предварительным, а основным договором купли-продажи.

Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО7, с указанием, что он действует по доверенности от собственников продаваемой квартиры ФИО3, ФИО11, действовавших также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО5

Ответчиками ФИО1, ФИО6, ФИО5 оспаривалось наличие полномочий у ФИО7 на подписание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Подлинник или надлежаще заверенная копия доверенности, уполномачивавшая ФИО7 на подписание данной сделки, суду не представлена.

Вместе с тем, согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 адвокат Ермаченко Ю.А. подтвердила, что деньги за продаваемую квартиру ФИО7, приходящийся ответчику ФИО3 отцом, получил от ФИО2 в полном объеме и передал их ФИО3, как главе семьи, в присутствии супруги ФИО11, что свидетельствует об одобрении данной сделки последними.

Более того, в соответствии с п.п.4 и 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО3, ФИО11, ФИО6 и ФИО5 взяли на себя обязательство не позднее одного месяца с момента подписания настоящего договора произвести снятие себя с регистрационного учета, что было сделано ими через 3 дня после заключения указанной сделки, а именно ДД.ММ.ГГГГ ответчики снялись с регистрационного учета по адресу: <адрес> (л.д.14, 15) и зарегистрировались ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, в квартире, принадлежащей на праве собственности ФИО7 (л.д.74-82).

Доказательством исполнения указанной сделки ответчиками является и факт передачи ими ФИО2 ключей от проданной квартиры, а также - подлинников свидетельств о государственной регистрации их прав на доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру серии АВ 26 №, АВ 26 №, АВ 26 №, АВ 26 №, выданных им ДД.ММ.ГГГГ ГУЮ «Регистрационная палата <адрес>» (л.д.18, 21), а также подлинника домовой книги на спорную квартиру (л.д.8-17), которые были представлены для обозрения суду апелляционной инстанции.

Таким образом, поведение ответчиков ФИО3, ФИО1, ФИО6 и ФИО5 после заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об одобрении ими данной сделки.

Судебной коллегией с согласия лиц, участвующих в деле, к материалам дела приобщена копия постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-н «О разрешении на продажу <адрес> в <адрес>», которое было принято на основании заявления супругов ФИО3 и ФИО11, являвшихся законными представителями своих несовершеннолетних детей: ФИО6 и ФИО5, которым принадлежало по 1/4 доли в праве собственности на указанную квартиру, за получением разрешения на ее продажу.

То обстоятельство, что разрешение органа опеки на продажу квартиры было получено после подписания сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, само по себе не свидетельствует о недействительности данной сделки.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 61 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Несмотря на то, что договор был заключен, ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО6 и ФИО5 от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость уклонились.

По правилам ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает заявленные ФИО2 к ФИО3, ФИО1, ФИО6, ФИО5 исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах и в соответствии с п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ, обжалуемое решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО1, ФИО6, ФИО5 удовлетворить.

Признать действительной сделку купли-продажи трехкомнатной <адрес>, общей площадью 66 кв.м., заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, ФИО11, ФИО6 и ФИО5.

Признать за ФИО2 право собственности на трехкомнатную <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м.

Настоящее апелляционное определение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>, общей площадью 66 кв.м., к ФИО2.

Апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: